Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2015 по делу № А61-2833/2015 (судья Коптева М.Б.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН 1121513005063)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания (ОГРН 1041502003674)

третье лицо: Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН 102150078087)

о признании незаконным отказа №15/001/088/2015-138 от 14.08.2015 и обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок,

при участии в судебном заседании представителя от ООО «Торговый квартал»: Даниловой И.В. доверенность №1 от 03.09.2015,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (далее – ООО «Торговый квартал», общество) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания (далее - Управление Росреестра по РСО-Алания, Управление), третьему лицу - Администрации местного самоуправления г.Владикавказа (далее – АМС г.Владикавказа, АМС) о признании отказа №15/001/088/2015-138 от 14.08.2015 незаконным и обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:863, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул.А.Кадырова, 15 на основании договора купли-продажи от 30.03.2015 №204/15/2.

Решением от 14.12.2015 суд требования ООО «Торговый квартал» удовлетворил.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. В жалобе ссылается на нарушение порядка выкупа земельного участка.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на следующие обстоятельства.

На основании Постановления АМС г.Владикавказа №1717 от 18.07.2014 между АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» был заключен договор аренды № 5752 от 21.07.2014 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863, расположенного по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. А. Кадырова, 15. Целью использования земельного участка являлось строительство торгового комплекса (пункт 1.1 договора).

23.09.2014 АМС г.Владикавказа выдано обществу разрешение на строительство № RU 15301000-173 объекта капитального строительства торгового здания – первая очередь торгового комплекса.

26.09.2014 обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 15301000-127.

05.11.2014 обществом получен кадастровый паспорт здания, расположенного на участке с КН 15:09:0031607:863, назначение: нежилое здание, наименование: торговое здание.

27.11.2014 Управление зарегистрировало право собственности общества на нежилое здание общей площадью 30 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул.А.Кадырова, 15, о чем 27.11.2014г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № 15-15-01/188/2014-426.

На основании указанных выше документов и обращения общества, постановлением АМС г. Владикавказа от 19.12.2014 № 3050, обществу предоставлен в собственность земельный участок с КН №15:09:0031607:863 и одновременно предписывалось расторгнуть договор аренды № 5752 от 21.07.2014.

30.03.2015 между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» заключен договор купли-продажи № 204/15/2 земельного участка с КН 15:09:0031607:863, находящийся по адресу: РСО-Алания ,г.Владикавказ, ул. А.Кадырова, 15, для использования в целях: содержания и эксплуатации торгового комплекса, общей площадью 2.9630 га.

Для регистрации права собственности на земельный участок общество обратилось в Управление. Рассмотрев обращение, Управление сообщением №15/001/088/2015-138 от 14.08.2015 отказало обществу в регистрации права собственности на земельный участок с КН 15:09:0031607:863, находящийся по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. А.Кадырова, 15, со ссылкой на несоответствие возведенного объекта недвижимости назначению представленного земельного участка.

Посчитав данный отказ противоречащим закону и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ (часть 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с законом о регистрации. Такими документами являются свидетельства о государственной регистрации, которые выдаются правообладателю земельных участков.

В соответствии с главами 3, 4 ЗК РФ земля может находиться в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, ограниченном пользовании, аренде и безвозмездном срочном пользовании.

В соответствии со статьей 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Ссылка Управления, выраженная в отказе №15/001/088/2015-138 от 14.08.2015 на то, что земельный участок не может быть предоставлен заявителю в собственность по причине не соответствия назначению предоставленного земельного участка, судом первой инстанции верно отклонено с учетом следующего.

С 01 марта 2015 года вступила в действие новая редакция Земельного кодекса РФ. В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ основанием возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату является договор купли-продажи.

Процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определена в статье 39.17 ЗК РФ.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право

на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела усматривается, что обществу на праве собственности принадлежит завершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание – первая очередь торгового комплекса, общей площадью 30 кв.м., назначение которого соответствует назначению земельного участка. Согласно представленным в дело материалам, кадастровому плану здания от 05.11.2014 №15/201/2014-115320, указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с КН15:09:0031607:863, расположенном по адресу: по РСО-Алания, г.Владикавказ, ул.А.Кадырова, 15. Материалами дела подтверждается, что размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта, на оспариваемом земельном участке отсутствуют здания и сооружения, принадлежащие иным лицам, кроме объектов недвижимости, находящиеся в собственности ООО «Торговый квартал».

Земельный участок сформирован с учетом площади, необходимой для эксплуатации и содержания данного объекта недвижимости с учетом размещения объектов некапитального строительства, в том числе таких как: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, и прочих объектов, не требующих получения разрешения на строительство, а также газонов и места для парковки автомобилей.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные

им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 20 Закона N 122-ФЗ установлен полный перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно абзацу 4 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В материалы дела не представлено доказательств того, что испрашиваемый обществом в собственность и находящийся в фактическом целевом пользовании заявителя земельный участок с КН 15:09:0031607:863 подпадает под ограничения.

Ссылка административного органа на то, что наличие объекта первой очереди (торгового здания), которое построило общество на участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление этого земельного участка в собственность по правилам статьи 36 ЗК РФ, поскольку не возвело объект недвижимости, в целях строительства которого участок был представлен в аренду (торгового комплекса) обоснованно отклонена судом первой инстанции.

Первая очередь строительства согласно планировке земельного участка предполагает строительство капитального строения, тогда как второй очередью является сезонная сборка-разборка некапитальных конструкций (торговые навесы, передвижные торговые лотки, стеллажи, парковка, парковка для инвалидов), что подтверждается из представленному суду проекта торгового комплекса 2014 года, приобщенной к материалам дела выкипировки проекта - планировки земельного участка, экспликации торгового комплекса.

Согласно пункту 4 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам.

Из материалов видно, что обществом, согласно проекту, не предполагалось строительство иных объектов капитального строения, кроме торгового здания, принадлежащего заявителю на праве собственности. Следовательно, имея в собственности завершенный строительством капитальный объект недвижимости (торговое здание), не противоречащего назначению предоставленного ему АМС г.Владикавказа земельного участка, общество правомерно обратилось с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, национальным стандартом РФ ГОСТ Р 51303-2013 "Торговля. Термины и определения" (утв. приказом от 28.08.2013 г. N 582-ст) установлено, что «торговый комплекс - это совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности».

Таким образом, отказ в регистрации договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка по основаниям, изложенным в уведомлении Управления, не соответствует статье 36.20 ЗК РФ (статье 36 Кодекса в старой редакции) и нарушает право заявителя на выкуп оспариваемого земельного участка. Обжалуемый отказ Управления нарушает законные интересы общества, поскольку препятствует реализации его исключительного права на приватизацию земельного участка, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Данная позиция подтверждается постановлением ФАС СКО от 28.07.2014 по делу №А63-7093/2013, от 17.03.2015 №А63-7097/2013, АС ЦО от 23.10.2014 №А35-702/2014, ВС Республики Башкирия от 20.08.2015 №А33-12273/2015, 16ААС от 18.10.2015 №А63-4443/2-015, 15 ААС от 19.11.2015 №15АП-18137/2015.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по РСО-Алания устранить допущенное нарушение, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с КН 15:09:0031607:863 в установленный законом срок.

Ссылка Управления о неправильном определении выкупной цены земельного участка, не может являться основанием для отказа в регистрации права собственности заявителя на земельный участок.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, как и в пункте 1 статьи 36 ранее действовавшей редакции Кодекса, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5,6 статьи 36 ЗК РФ, право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

С заявлением о предоставлении в собственность земельного участка общество обратилось в конце 2014 года, а 19.12.2014г. АМС г. Владикавказа было принято постановление о предоставлении в собственность оспариваемого земельного участка. Выкупная цена земельного участка согласуется с Постановлением Правительства РСО-Алания от 14.09.2012 № 307 и с решением Собрания представителей г.Владикавказа от 11.11.2005 (в редакции от 15.11.2011) с учетом применимых к кадастровой стоимости расчетных формул.

Как усматривается из кадастровой справки филиала ФГБУ ФКП Росреестра по РСО-Алания от 12.02.2015, кадастровая стоимость земельного участка с КН 15:09:0031607:863 определена на основании Постановления Правительства РСО-Алания 3-40/2014 и решения Верховного суда РСО-Алания и составляла на 01.12.2014г. - 20252105 рублей. Данная стоимость и является основанием расчета цены по договору купли-продажи земельного участка, что подтверждает, что указанный земельный участок был представлен обществу по цене в строгом соответствии с законодательством.

Таким образом, требования общества правомерно удовлетворены.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, и не могут послужить основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2015 по делу № А61-2833/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.Н. Годило

Судьи С.И. Джамбулатов

Е.Г. Сомов