Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Демченко С.Н., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дайнеко О.А, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «М-Инвест» ФИО1 на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.05.2022 по делу № А20-3399/2020, по исковому заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «М-Инвест» ФИО1, г. Баксан (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алина и К», г. Нальчик (ИНН <***>, ОГРН <***>), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО4, с. Исламей, Баксанский район, индивидуального предпринимателя ФИО5, с. Баксанёнок, Баксанский район, индивидуального предпринимателя ФИО6, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО7, с. Баксанёнок, Баксанский район, индивидуального предпринимателя ФИО8, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО9, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО10, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО11, г. Баксан, индивидуального предпринимателя ФИО12, г. Баксан, акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019, при участии в судебном заседании конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «М-Инвест» ФИО1 (лично), представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «М-Инвест» ФИО1 ФИО13 (доверенность от 26.07.2022), представителя акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» ФИО14 (доверенность от 25.01.2021), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «М-Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – ООО «М-Инвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алина и К» (далее – ООО «Алина и К», ответчик) о взыскании 2 093 000 руб. задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5), индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6), индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – ИП ФИО7), индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее – ИП ФИО8), индивидуальный предприниматель ФИО9 (далее – ИП ФИО9), индивидуальный предприниматель ФИО10 (далее – ИП ФИО10), индивидуальный предприниматель ФИО11 (далее – ИП ФИО11), индивидуальный предприниматель ФИО12 (далее – ИП ФИО12), акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк»).

Решением от 24.05.2022 с ООО «Алина и К» в пользу ООО «М-Инвест» взыскано 2 093 000 руб. задолженности по арендной плате. В части требований о расторжении договора аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения. С ООО «Алина и К» также в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 33 465 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «М-Инвест» подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019 отменить и расторгнуть договор аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019, заключенный между ООО «М-Инвест» в лице бывшего конкурсного управляющего ФИО15 и ООО «Алина и К». К апелляционной жалобе приложены дополнительные документы: копия уведомления о расторжении договора аренды имущества от 25.12.2019 и доказательства направления уведомления ООО «Алина и К».

В судебном заседании представители ООО «М-Инвест» поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, а также просили приобщить к материалам дела, приложенные к апелляционной жалобе дополнительные документы.

Представитель АО «Россельхозбанк» поддержал позицию представителей ООО «М-Инвест», а также пояснил, что договор аренды б/н от 15.04.2019 является недействительной сделкой, поскольку заключен без согласования с залогодержателем АО «Россельхозбанк» и со сроком действия, превышающим срок конкурсного производства. Указанные обстоятельства, по мнению представителя АО «Россельхозбанк» свидетельствуют об оспоримости договора аренды б/н от 15.04.2019.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Как разъяснено в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление Пленума № 12), поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

Непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Кроме того, процессуальный закон прямо не запрещает апелляционному суду принимать в том числе дополнительные документы, представленные для обоснования доводов апелляционной жалобы, а обязывает суд сделать это (абзац 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что уведомление о расторжении договора аренды имущества от 25.12.2019 и доказательства направления указанного уведомления в адрес ООО «Алина и К» имеют существенное значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, апелляционный суд счел необходимым приобщить к материалам дела указанные документы и дать им правовую оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами.

Исходя из положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений постановления Пленума № 12, правильность обжалуемого судебного акта проверена апелляционным судом только в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.05.2022 по делу № А20-3399/2020 в обжалуемой части подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.11.2017 по делу №А20-2459/2017 ООО «М-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО15

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2019 по делу №А20-2459/2017 заявление АО «Российский сельскохозяйственный банк» об отстранении ФИО15 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «М-Инвест» удовлетворено. ФИО15 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «М-Инвест».

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.11.2019 (резолютивная часть) по делу №А20-2459/2017 конкурсным управляющим ООО «М-Инвест» утвержден ФИО1

Как следует из искового заявления, бывшим конкурсным управляющим ООО «М-Инвест» ФИО15 имущество ООО «М-Инвест», находящееся в залоге у АО «Россельхозбанк» передано в аренду ООО «Алина и К» на основании договоров аренды недвижимого имущества.

По договору аренды б/н от 15.04.2019 (сроком аренды на пять лет) передано следующее имущество:

- торговый павильон, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 528,10 кв.м., инв. 012416, лит. А.;

- здание торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 1980 кв.м., инв. № 0123016, лит. Б.;

- административное здание, общей площадью 77,50 кв.м., инв. № 9 А20-549/2018 0123, лит. А.;

- здание вещевого павильона, нежилое, общей площадью 1062,60 кв.м., инв.№0123, лит. Б.;

- здание кассовой будки, нежилое, общей площадью 9,30 кв.м., инв. № 0123, лит. В.;

- навес, назначение: нежилое, общей площадью 1318 кв.м., инв.№0123, лит. Г. ;

- здание навеса, нежилое, общей площадью 536,30 кв.м., инв. № 0123, лит. Д.;

- здание мясо-молочного павильона, нежилое, общей площадью 1000,10 кв.м., инв. № 0123, лит. Е.

- здание проходной, нежилое, общей площадью 14.40 кв.м., инв.№0123, лит. Ж.;

- земельный участок, общей площадью 400 кв. м., кадастровый номер 07:01:0800066:0096, расположенный по адресу: <...>.;

- земельный участок, общей площадью 1171 кв. м., кадастровый номер 07:01:0800066:0205, расположенный по адресу: <...>.

В силу пункта 4.1 договора аренды арендная плата за указанное имущество составляет 210 000 руб. в квартал.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендная плата уплачивается арендатором в срок не позднее 10 (десятого) числа первого месяца квартала, следующего за оплачиваемым.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды, арендная плата подлежит уплате арендатором за весь период с даты передачи имущества арендатору по передаточному акту по дату фактической передачи имущества арендодателю по акту возврата.

Истцом в адрес ответчика 25.12.2019 направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества, которое оставлено ответчиком без ответа.

Также в адрес ООО «Алина и К» направлена претензия от 14.08.2020 (т.1, л.д. 41-44) об оплате задолженности, возникшей вследствие существенного нарушения условий договора, в котором ООО «М-Инвест» просит ответчика оплатить образовавшуюся задолженность, возникшую вследствие неоднократных существенных условий договора аренды б/н от 15.04.2019. Также, в указанной претензии, истец просит обратить внимание ответчика на то, что в случае, если арендатором не будут выполнены требования, указанные в претензии, истец будет вынужден обратиться в суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды, возмещении убытков и взыскании неустойки.

Неисполнение претензии, послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Решением от 24.05.2022 с ООО «Алина и К» в пользу ООО «М-Инвест» взыскано 2 093 000 руб. задолженности по арендной плате. В части требования о расторжении договора аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения. С ООО «Алина и К» также в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 33 465 руб.

Судебный акт обжалован апеллянтом только в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019 исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора, поскольку в тексте претензии от 14.08.2020, отсутствует само предложение о расторжении договора, а говорится лишь о необходимости погашения задолженности и о намерении расторгнуть договор аренды в случае невыполнения обязательств. Какие-либо иные доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019 истцом не представлены. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не усмотрел оснований считать досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора соблюденным.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в числе прочих является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендная плата за указанное имущество составляет 210 000 руб. в квартал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «М-Инвест» пояснили, что с момента заключения договора аренды б/н от 15.04.2019, арендная плата была внесена ответчиком лишь в ноябре 2019 года в размере 70 000 руб.

По настоящему спору судом первой инстанции установлено наличие задолженности по арендной плате в размере 1 060 000 руб.

Таким образом, следует признать то обстоятельство, что ООО «Алина и К» в нарушение условий договора аренды обязанность по внесению арендных платежей не исполняло в течение длительного периода.

Как следует из материалов дела, 14.08.2020 в адрес ООО «Алина и К», направлена претензия от (т. 1, л.д. 41-44) об оплате задолженности, возникшей вследствие существенного нарушения условий договора, в котором ООО «М-Инвест» просит ответчика оплатить образовавшуюся задолженность, возникшую вследствие неоднократных существенных условий договора аренды б/н от 15.04.2019. Также, в указанной претензии, истец просит обратить внимание ответчика на то, что в случае, если арендатором не будут выполнены требования, указанные в претензии, истец будет вынужден обратиться в суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды, возмещении убытков и взыскании неустойки.

К арендным отношениям подлежит применению общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда кодекса Российской Федерации) и Пленума Высшего Арбитражного Суда кодекса Российской Федерации) от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, доказательства того, что после получения указанного досудебного уведомления ответчик устранил имеющиеся к нему претензии в разумный срок, ООО «Алина и К» в дело не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве подтверждения факта соблюдения претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора, истец в материалы дела представил уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.12.2019, которое оставлено ответчиком без ответа. Доказательств обратного ответчик в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличия у ответчика задолженности за два и более периода подряд, приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды б/н от 15.04.2019, заключенного между ООО «М-Инвест» и ООО «Алина и К» подлежит удовлетворению.

В суде апелляционной инстанции представитель АО «Россельхозбанк» просил обратить внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что договор аренды б/н от 15.04.2019 является недействительной сделкой, поскольку заключен без согласования с залогодержателем АО «Россельхозбанк» и со сроком действия, превышающим срок конкурсного производства, что свидетельствует об оспоримости договора аренды б/н от 15.04.2019.

В соответствии со статьями 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следовательно, основанием для признания недействительной (ничтожной) сделки является несоответствие условий сделки императивным (обязательным для сторон) требованиям и запретам, которые не могут быть изменены или отменены сторонами при определении условий сделки.

Судом апелляционной инстанции не установлено в договоре аренды б/н от 15.04.2019 признаков ничтожности, в связи с чем доводы АО «Россельхозбанк» в указанной части не могут быть приняты во внимание и не препятствуют расторжению указанной сделки.

С учетом изложенного, в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.05.2022 по делу № А20-3399/2020 в обжалуемой части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.05.2022 по делу № А20-3399/2020 в обжалуемой части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019 отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества б/н от 15.04.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «М-Инвест» в лице бывшего конкурсного управляющего ФИО15 и обществом с ограниченной ответственностью «Алина и К».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алина и К», г. Нальчик (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере6 000 руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Егорченко

Судьи С.Н. Демченко

Ю.Б. Луговая