Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 19.07.2010 по делу № А77-419/2010 (судья Исмаилов Р.В.) по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьи лица: Государственное унитарное предприятие «Пищепродукт» (ИНН <***>, ОГРН<***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики – ФИО3 (доверенность от 12.01.2010 б/н), ФИО4 (доверенность от 13.08.2010 б/н);

от ответчика - Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО5 (доверенность от 22.12.2010 № 5-6324), ФИО6 (доверенность от 10.01.2011 № 1-23);

от третьего лица - Государственного унитарного предприятия «Пищепродукт» - не явились, извещены;

от третьего лица - индивидуального предпринимателя ФИО2 – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - МИЗО ЧР, Министерство, истец) обратилось в Ачхой-Мартановский районный судс исковым заявлением к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) (далее - ИП ФИО1, предприниматель, ответчик), третье лицо - Государственное унитарное предприятие «Пищепродукт» (ИНН <***>, ОГРН<***>) (далее – ГУП «Пищепродукт», третье лицо) о расторжении договора аренды №617 от 06.06.2007 и взыскании арендной платы в сумме 315 201 рубля (т. 1, л.д. 3-6).

Определением Ачхой-Мартановского районного суда гражданское дело по исковому заявлению МИЗО ЧР к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды №617 от 06.06.2007 и взыскании арендной платы в сумме 315 201 рубля передано по подсудности в Арбитражный суд Чеченской Республики (т. 1, л.д. 79-80).

Определением Арбитражного суда Чеченской Республики от 05.05.2010 исковое заявление Министерства принято к производству суда, делу присвоен № А77-419/2010 (т. 1, л.д. 84).

Определением суда от 17.05.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) (т. 1, л.д. 102).

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 19.07.2010 по делу № А77-419/2010 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств в обоснование исковых требований.

Не согласившись с принятым решением от 19.07.2010 по делу № А77-419/2010, Министерство обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы суда, изложенные в решении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, предприниматель был освобожден от арендной платы по договору для проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях, в которых ремонт ответчиком не произведен, поскольку Министерству не представлены акты сдачи-приемки выполненных работ и проектно-сметная документация. Кроме того, заключенное между ФИО1 и ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в УФРС по ЧР, вследствие чего не порождает прав и обязанностей, вытекающих из него. Истец также считает, что гражданское дело необоснованно передано из суда общей юрисдикции в арбитражный суд.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика против доводов апелляционной жалобы возражали, поддержали отзыв на жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и Государственное унитарное предприятие «Пищепродукт», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что также подтверждается расписками о получении определения суда от 22.12.2010, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. Отзывы на апелляционную жалобу не представили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Чеченской Республики от 19.07.2010 по делу № А77-419/2010 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.06.2007 на основании Распоряжения Правительства Чеченской Республики от 01.04.2004 № 282-р между МИЗО ЧР (арендодатель), ГУП «Пищепродукт» (балансодержатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор на аренду нежилых помещений (строений) № 617, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые отдельно стоящие помещения (филиала Ачхой-Мартановский ГУП «Пищепродукт») общей полезной площадью 2645 кв.м, расположенные по адресу: <...> (т. 1, л.д. 27-29, 30).

Договор аренды заключен на срок с 06.06.2007 по 06.06.2056 (49 лет).

В соответствии с п. 3.1 Договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в сумме 10 869 рублей и балансодержателю в размере 2 717 руб. за каждый месяц вперед с оплатой не позднее 5-го числа следующего месяца.

Пунктом 3.4 предусмотрено, что арендатор освобождается от арендной платы на два года с момента подписания договора для проведения ремонтно-восстановительных работ.

Факт заключения договора в данной редакции сторонами не оспаривается.

15.07.2009 Прокуратурой Чеченской Республики вынесено представление № 7-19-229-2009 о необоснованном освобождении ФИО1 от арендной платы по договору аренды от 06.06.2007 № 617, согласно которому прокуратура ЧР требует принять меры к устранению выявленных нарушений (т. 1, л.д. 24-26).

В ходе выполнения представления Прокуратуры Чеченской Республики Министерством создана комиссия, которая при проведении проверки использования нежилых помещений арендуемых ФИО1 по договору аренды от 06.06.2007 № 617 установила, что арендованное имущество фактически не используется, находится без соответствующего технического ухода и ремонта, арендная плата не уплачивается, о чем составлен акт от 10.07.2009 (т. 1, л.д. 31-32).

22.07.2009 Министерство направило предпринимателю ФИО1 претензию, которой предложило уплатить арендные платежи за период с 06.06.2007 по июль 2009 года, предупредив о том, что в противном случае договор аренды будет расторгнут (т. 1, л.д. 19-20).

В связи с тем, что претензия истца оставлена ответчиком без ответа и исполнения, Министерство обратилось в суд с иском (т. 1, л.д. 16, 17-18, 19).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Частью 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции, оценив условия договора аренды № 617 от 06.06.2007 в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно пришел к выводу, что в соответствии с указанными выше нормами материального права соглашение сторон договора об освобождении ответчика от внесения арендной платы на 2 года с условием проведения последним ремонтно-восстановительных работ (пункт 3.4 Договора), соответствует действующему законодательству и подлежит применению участниками сделки при исполнении принятых на себя обязательств.

Судом первой инстанции установлено, что в 2007 - 2008 годах ответчиком производились ремонтные работы арендуемых помещений и благоустройство территории, на которой расположены помещения, что подтверждается актом приемки выполненных работ на общую сумму 292 010 рублей балансодержателем ГУП «Пищепродукт», и актом комиссии Министерства от 10.07.2009 (т. 1, л.д. 93, 31-32).

Кроме того, в договоре не имеется условий об объемах, сроках и конкретных видах ремонтно-восстановительных работ, которые должны быть выполнены арендатором, а также о том, как должна быть осуществлена сдача-приемка выполненных работ.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что сторонами в соответствии с действующим законодательством условия договора аренды помещений № 617 от 06.06.2007 не оспаривались, стороны не обращались ни друг к другу, ни в суд с требованиями об изменении договора аренды.

Более того, из материалов дела видно, что в период с января 2009 года по 29 сентября 2010 года нежилые помещения общей полезной площадью 2645 кв.м, расположенных по адресу: <...>, переданные по договору аренды № 617 от 06.06.2007 предпринимателю ФИО1 находились под арестом, а определением Октябрьского районного суда г. Грозный от 23.01.2009 на указанные помещения было обращено взыскание по долгам балансодержателя ГУП «Пищепродукт», что препятствовало предпринимателю ФИО1 и его правопреемнику ФИО2 в пользовании помещениями и производству ремонтно-восстановительных работ (т. 1, л.д. 100, т. 2).

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования Министерства о взыскании задолженности по арендным платежамза период с 06.06.2007 по июль 2009 года по договору аренды № 617 от 06.06.2007, в соответствии с пунктом 3.4 которого арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей, являются необоснованными и незаконными, а поэтому исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Доказательств обратного истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Учитывая, что оснований для досрочного расторжения договора аренды от 06.06.2007 № 617, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и частью 3 указанной статьи в частности, судом первой инстанции не установлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что не подлежат удовлетворению исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды от 06.06.2007 № 617.

Отказывая в удовлетворении иска в части досрочного расторжения договора аренды от 06.06.2007 № 617, суд первой инстанции учел, что Министерством соблюден досудебный порядок путем направления ответчику ФИО1 претензии и предупреждения о расторжении договора, которая была получена ответчиком, что подтверждается распиской о получении претензии и предупреждения, отклонив доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора как несостоятельные.

Судом первой инстанции также установлено, что 30.10.2007 предпринимателем ФИО1 и предпринимателем ФИО2 с согласия Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №617 от 06.06.2007, по условиям которого права и обязанности по оспариваемому договору переданы от ФИО1 предпринимателю Д.Ш. ФИО2

Следовательно, 30 октября 2007 года имел место перенаем недвижимого имущества, т.е. передача прав и обязанностей ФИО1 предпринимателю ИП ФИО2

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 251 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, как установлено судом первой инстанции иапелляционным судом соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №617 от 06.06.2007 в установленном порядке зарегистрировано не было с момента заключения соглашения и до рассмотрения дела судом первой инстанции.

Следовательно, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции соглашение от 30.10.2007 между предпринимателем ФИО1, предпринимателем ФИО2 и Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики о передаче прав и обязанностей по договору аренды №617 от 06.06.2007 не считается заключенным.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что соглашение от 30.10.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №617 от 06.06.2007 не подлежит регистрации и с момента заключения соглашения надлежащим ответчиком по настоящему делу является предприниматель ФИО2, не соответствуют действующему законодательству.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что указанные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения по существу спора.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Других доказательств в обоснование своих доводов истцом - Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции арендатором произведена оплата арендных платежей за 2010 год.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 19.07.2010 по делу № А77-419/2010 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 19.07.2010 по делу № А77-419/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Г.В. Казакова

Судьи А.Л. Фриев

А.П. Баканов