Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 по делу № А63-12296/2013 по исковому заявлению Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» о расторжении договора аренды и выселении, по исковому заявлению Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>) о выселении, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (судья Сиротин И.В.),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» - представитель ФИО4 (доверенность от 14.01.2014),

от Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» - представители ФИО5 (доверенность № 52-01/16 от 31.03.2014), ФИО6 (доверенность № 200-01/16 от 07.11.2013),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (далее – СКФУ) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ» (далее – общество), третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), о расторжении договора аренды кафе «Студенческое» от 30.11.1998 № 32, заключенного между Ставропольским государственным университетом и Ставропольским филиалом «РГ-Ставрополь» общества, о выселении общества из нежилых помещений литер З1, общей площадью 542,2 кв.м., расположенных по адресу: <...> (далее – спорные помещения), и обязании общества передать СКФУ спорные помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи (дело №А63-13783/13).

Также СКФУ обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 (вместе далее – предприниматели), третьи лица: общество, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – теруправление), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), о выселении предпринимателей из спорных помещений (дело № А63-12296/2013).

Определением от 11.02.2014 дела № А63-12296/2013 и № А63-13783/2013 объединены в одно производство, объединенному производству присвоен номер № А63-12296/2013.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 исковые требования СКФУ удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договором аренды не предусмотрено право на сдачу арендованного имущества в субаренду, согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду отсутствует, вследствие чего заключенный арендатором без согласия арендодателя договор субаренды является недействительным.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.04.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель ссылается на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители СКФУ просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 28.05.2014 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 по делу № А63-12296/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 30.11.1998 между Ставропольским государственным университетом (арендодатель) и Ставропольским филиалом «РГ-Ставрополь» общества (арендатор) заключен договор аренды кафе «Студенческое» № 32 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях долгосрочной аренды одноэтажное здание кафе «Студенческое», площадью 334,1 кв. м., расположенное по адресу: <...> с прилегающей территорией для последующего использования – под быстрое общественное питание.

Пунктом 1.2 договора стороны установили срок аренды с 10.07.1998 по 10.07.2023 (25 лет).

Согласно пункту 1.10 договора арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с письменного предварительного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично, в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Пунктами 6.2.1 и 6.2.5 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор использует помещение в целом или его части не в соответствии с договором аренды или арендатор сдал имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.

28.09.2001 между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому была сдана в аренду одноэтажная пристройка к кафе общей площадью 90 кв.м. на срок – с 01.10.01 по 30.09.17.

04.01.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы по договору и срока аренды – с 11.12.2098 по 11.12.2023.

Дополнительным соглашением от 30.09.04 №25 к договору стороны установили считать общую площадь сдаваемых в аренду помещений - 534,7 кв. м,

01.10.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым изменена стоимость арендной платы и площадь сдаваемых в аренду помещений – 542,2 кв. м.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему не зарегистрированы в регистрационной службе, так как в соответствии с требованиями Федерального Закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановлением Губернатора Ставропольского края от 24.03.1999 № 170, постановлением Правительства Ставропольского края от 23.04.1999 № 70-П подразделения Государственного учреждения юстиции «Регистрационная палата Ставропольского края» приступили в полном объеме к регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.04.1999.

СКФУ является правопреемником Ставропольского государственного университета, который на основании приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 28.05.2012 № 444 реорганизован в форме присоединения к СКФУ в качестве структурного подразделения.

Спорные помещения являются собственностью Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав 15.03.2010 сделана запись о регистрации № 26-26-01/006/2010-746, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЖ № 198373 от 15.03.2010, и закреплены за СКФУ на праве оперативного управления, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации № 26-26-01/125/2012-381 (свидетельство о государственной регистрации права 26-АИ № 213858 от 01.11.2012).

Письмом от 05.09.2012 № 971/13, полученном обществом 01.11.2012, СКФУ уведомил общество о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях организации питания учащихся и п. 6.1 договора не позднее двух месяцев с момента получения письма.

Впоследствии на основании распоряжения № 8-р от 02.11.2012 начальника управления имущественным комплексом СКФУ комиссией в составе начальника отдела контроля за использованием имущества, начальника отдела аренды и земельных отношений, юрисконсульта проведена проверка исполнения договора в части заключения договоров субаренды, по результатам которой составлен акт от 26.11.2012 о том, что в спорном помещении осуществляют деятельность два индивидуальных предпринимателя: ИП Томрис Доган и ИП ФИО1

01.01.2013 между Ставропольским филиалом общества (арендатор) и ИП ФИО1(субарендатор) заключен договор субаренды № 1/-2013, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду кафе «Флора-Бургер», общей площадью 299,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, т.е. часть спорных помещений, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.

01.07.2013 между Ставропольским филиалом общества (арендатор) и ИП ФИО1(субарендатор) заключен аналогичный договор субаренды № 2/-2013 со сроком субаренды с 01.07.2013 по 31.12.2013.

24.07.2013 между Ставропольским филиалом общества (арендатор) и ИП ФИО2(субарендатор) заключен договор субаренды № 04-2013, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду кафе «Флора-Бургер», общей площадью 126 кв.м., расположенное по адресу: <...>, т.е. часть спорных помещений, сроком с 24.07.2013 по 31.12.2013.

В 2013 году управлением по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ставропольского края (далее – прокуратура), на основании обращения СКФУ, проведена проверка законности использования помещения бывшей студенческой столовой – спорных помещений - под размещение кафе «Флора-Бургер», в результате которой выяснено, что в январе 2012 и в январе 2013 года обществом были заключены договоры субаренды спорного помещения с ИП ФИО8 и ИП ФИО1 без согласия СКФУ на совершение указанных сделок.

В соответствии с обращением прокуратуры Ленинского района города Ставрополь от 08.07.2013 № 07-14п-13 «О порядке контроля за объектами федеральной собственности», приказом руководителя теруправления от 22.08.13 № 77, теруправление провело внеплановую проверку фактического использования федерального недвижимого имущества спорного помещения – кафе «Студенческое», по итогам которой составлен акт № 13-01-29 от 04.09.2013, согласно выводам которого спорные помещения используются ФИО1, ФИО2, ФИО3 без согласия СКФУ.

Факт использования обществом арендуемого имущества не по назначению в соответствии с договором аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества.

По условиям договора аренды от 30.11.1998 арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с письменного предварительного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора прямо установлена обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично, в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Как следует из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Несоблюдение условий договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю право потребовать расторжения договора.

Доказательства, подтверждающие согласие истца на передачу в субаренду помещений, арендуемых ИП ФИО1, ИП ФИО2, ФИО3 в материалах дела отсутствуют.

Без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе.

Факт передачи помещений в субаренду подтверждаются представленными в материалы дела договорами субаренды.

Так, передача ответчиком арендованных помещений в субаренду без согласия собственника имущества, нарушают требования статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия пункта 1.10 договора аренды от 30.11.1998.

При указанных обстоятельствах в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 30.11.1998.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, при котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом требования об уведомлении арендатора о досрочном расторжении договора аренды и о необходимости освободить помещение (исх. № 971/13 от 05.09.2012).

Доводы апеллянта о том, что такое уведомление не содержит предложений по устранению нарушений договора аренды и не является доказательством надлежащего досудебного урегулирования спора, судом апелляционной инстанции отклоняются. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Право арендодателя требовать расторжения договора в рассматриваемой ситуации предусмотрено частью 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом достаточно факта сдачи арендатором в субаренду помещений без согласия арендодателя.

Поскольку доказательств освобождения помещений ответчиком представлено не было, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал требования истца об освобождении имущества обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в силу статей 309, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы, изложенные в жалобе, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителей отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 по делу № А63-12296/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Егорченко

Судьи Ю.Б. Луговая

З.М. Сулейманов