Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Куршава Агропроект» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.11.2012 по делу № А63-11394/2012 (судья Сиротин И.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «АПК Куршава» (с. Куршава, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН <***>)

третьи лица: Федеральное государственное унитарное предприятие «Кадастровая палата» по Ставропольскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Куршава Агропроект» (с. Куршава)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.12 №26/2001/2011-85 на здание диспетчерской, расположенное по адресу: Ставропольский край, Андроповский район, с. Куршава, и обязании зарегистрировать переход права собственности на этот объект недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 13.04.2011,

в отсутствие надлежаще извещенных сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АПК Куршава» (далее – ООО «АПК Куршава», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь (далее – регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2012 № 26/2001/2011-85 на здание диспетчерской, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 26:17:В:Г:191/7:1001/А, и обязании зарегистрировать переход права собственности на этот объект недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 13.04.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие «Кадастровая палата» по Ставропольскому краю и общество с ограниченной ответственностью «Куршава Агропроект» (далее – ООО «Куршава Агропроект»).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.11.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у регистрационной службы законных оснований для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Также суд указал на пропуск заявителем срока обжалования, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, третье лицо - ООО «Куршава Агропроект» обратилось с жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование жалобы ООО «Куршава Агропроект» ссылается на то, что регистрирующий орган не принял необходимые меры по получению дополнительных сведений в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не запросил в Арбитражном суде Ставропольского края необходимую информацию о прекращении процедуры банкротства в отношении заявителя, не принял во внимание, что по иному аналогичному договору купли-продажи недвижимого имущества № 01 от 13.04.2011 был зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимого имущества. Статья 554 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в кадастровом паспорте кадастрового номера земельного участка. По поводу отсутствия кадастрового номера земельного участка в п. 1.7 кадастрового паспорта на объект недвижимого имущества государственный орган обязан был после приостановления государственной регистрации запросить уточненные сведения в органах БТИ и технического учета объектов недвижимости. Также податель жалобы не согласен с выводом суда о пропуске срока на обжалование действий регистрирующего органа.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыв на жалобу не представили. При таких обстоятельствах в порядке ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции от 29.11.2012 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2011 ООО «АПК Куршава» и ООО «Куршава Агропроект» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание диспетчерской, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 26:17:В:Г:191/7:1001/А на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.04.2011, заключенного между ООО «АПК Куршава» (продавец) и ООО «Куршава Агропроект» (покупатель).

31.08.2011 регистрирующим органом процедура государственной регистрации перехода права собственности была приостановлена до 30.09.2011, о чем сторонам сделки направлено уведомление №26/2001/2011-85. Основанием для приостановления государственной регистрации перехода права послужили следующие обстоятельства.

На момент заключения сделки ООО «АПК Куршава» (продавец) находилось в стадии наблюдения, а согласие временного управляющего на отчуждение имущества на регистрацию не представлено, что свидетельствует о нарушении положений статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В представленном на регистрацию кадастровом паспорте здания не указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что не позволяет определить, на каком земельном участке расположен объект недвижимости.

27.09.2011 на основании заявления представителя ООО «АПК Куршава» государственная регистрация перехода права была приостановлена до 27.12.2011.

Сообщением № 26/2001/2011-85 от 17.01.2012 регистрирующий орган уведомил стороны сделки об отказе в государственной регистрации права. Отказ мотивирован тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, а документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указаны основания, аналогичные тем, что послужили причиной для приостановления государственной регистрации перехода права, указанные в уведомлении о приостановлении от 31.08.2011:

- отсутствие согласия временного управляющего на отчуждение имущества или документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения;

- не представлен правоустанавливающий документ и правоподтверждающий документ на земельный участок, под отчуждаемым объектом недвижимости. В представленном на регистрацию кадастровом паспорте здания от 26.05.2011 (пункт 1.7) не указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что не позволяет определить, на каком земельном участке расположен объект недвижимости.

ООО «АПК Куршава», считая отказ в государственной регистрации перехода права собственности незаконным и необоснованным, обратилось в суд с заявлением об обжаловании данного отказа.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Согласно статьям 9, 13 и 17 Федерального закона от 01.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона №122-ФЗ).

Статья 20 Закона № 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав (сделок). Так, в государственной регистрации прав (сделок) может быть отказано, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.

Согласно требованиям статья 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соответствии оспариваемого отказа в государственной регистрации перехода прав собственности закону.

Так, регистрационный орган обоснованно указал на отсутствие документа, свидетельствующего о согласии временного управляющего на отчуждение имущества или документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должнику запрещается без письменного согласия временного управляющего совершать сделки, связанные с отчуждением имущества, превышающего пять процентов балансовой стоимости активов должника.

Согласие временного управляющего на совершение сделок преследует цель обеспечить сохранность имущества должника и представляет собой форму контроля за законностью таких сделок. Необходимость получения органом управления согласия временного управляющего на совершение сделок вызвано необходимостью защиты прав кредиторов должника, находящегося в процедуре наблюдения.

Таким образом, регистрирующий орган, осуществив правовую экспертизу представленных документов, обоснованно указал на пункт 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 13.04.2011, в котором указано, что ООО АПК Куршава» на момент заключения сделки находится в стадии наблюдения, и запросил у заявителя документы, свидетельствующие о соблюдении при заключении сделки требований пункта 2 статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку заявителем не представлены согласие временного управляющего на отчуждение имущества, документ, подтверждающий отмену процедуры наблюдения или справку о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5 процентов балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения, суд первой инстанции правильно указал на обоснованность отказа регистрирующего органа в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Также суд первой инстанции посчитал правомерным указание регистрирующего органа на отсутствие возможности из представленных заявителем на регистрацию документов определить, на каком земельном участке расположен объект недвижимости в связи со следующим.

Так, из копии материалов регистрационного дела следует, что в представленном на регистрацию кадастровом паспорте здания от 26.05.2011 (пункт 1.7) не указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В подпункте 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, учитывая отсутствие в представленном кадастровом паспорте необходимых сведений (пункт 1.7), регистрирующий орган обоснованно указал, что из представленных на регистрацию документов невозможно определить, на каком земельном участке расположен отчуждаемый объект недвижимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно указал, что при отсутствии необходимых для государственной регистрации прав документов и несоответствии их форме и содержанию требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган обоснованно приостановил и в последующем отказал в государственной регистрации перехода права собственности.

Также суд учел и то обстоятельство, что с момента приостановления государственной регистрации (31.08.2011) до даты принятия отказа в государственной регистрации перехода права (17.01.2012) ООО «АПК Куршава» имело реальную возможность представить в установленном порядке необходимые документы, в том числе направить их почтой или представить в электронном виде через сеть Интернет. Однако своими правами (возможностями) ООО «АПК Куршава» не воспользовалось, в течение длительного срока (более 4 месяцев) документы в регистрирующий орган не представило, почтовой связью их не направило.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод заявителя о том, что регистрирующим органом 06.06.2011 по иному аналогичному договору купли-продажи № 1 от 13.04.2011 был зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости, при этом заявителем были представлены те же документы, что и в спорной ситуации. Согласно Закону №122-ФЗ при каждой государственной регистрации прав проводится самостоятельная (отдельная) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок (статья 13 Закона). Таким образом, ссылка на договор купли-продажи № 1 от 13.04.2011 является несостоятельной.

Правомерно судом признана несостоятельной ссылка заявителя на то, что в том регистрационного дела, содержащий учредительные документы ООО «АПК Куршава», в числе прочих учредительных документов было представлено согласие временного управляющего №2 от 13.04.2011 на совершение сделки, поскольку это обстоятельство надлежащими доказательствами не подтверждено. В судебном заседании суд обозревал оригинал тома регистрационного дела, содержащего учредительные документы ООО «АПК Куршава», и установил, что согласие временного управляющего № 2 от 13.04.2011 на совершение сделки в нем отсутствует.

Довод заявителя о том, что информация о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «АПК Куршава» является общедоступной, в связи с чем регистрирующий орган мог самостоятельно установить сведения, свидетельствующие о соблюдении при заключении сделки требований пункта 2 статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», судом обоснованно отклонен, поскольку редакция Закона № 122-ФЗ, действующая на момент совершения регистрационных действий, не предусматривала обязанность регистрирующего органа по направлению запросов с целью выяснения сведений, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации перехода права. Такие документы, учитывая заявительный характер государственной регистрации перехода права собственности, представляют стороны сделки (заинтересованные лица).

По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о том, что регистрирующий орган не предпринял необходимые меры по получению дополнительных сведений в порядке, предусмотренном Законом № 122-ФЗ, не запросил в Арбитражном суде Ставропольского края необходимую информацию о прекращении процедуры банкротства в отношении заявителя, а также не запросил уточненные сведения в органах БТИ и технического учета объектов недвижимости, касающиеся отсутствия кадастрового номера земельного участка в п. 1.7 кадастрового паспорта на объект недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции также установил, что заявителем пропущен трехмесячный срок на обжалование, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Предусмотренный в части 4 статьи 198 АПК РФ срок определен законодателем в соответствии с его исключительной компетенцией; само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлением о признании ненормативных актов недействительными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока. Такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом в случае, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами. Изложенный правовой подход содержится в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 № 367-О «"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Владимир и Ольга» на нарушение конституционных прав и свобод частью 1 статьи 52 и частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Из содержания указанных норм следует, что при рассмотрении дела суд обязан установить, когда заявитель узнал об издании ненормативного правового акта, нарушающего его права и законные интересы, и определить, пропущен или нет данный срок. При этом, если срок пропущен, то обязанность доказывания уважительности причин пропуска процессуального срока на подачу заявления в суд лежит на заявителе.

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что заявителем оспаривается отказ в государственной регистрации от 17.01.2012. Оспариваемый отказ заявителю по почте направлен не был. Однако ООО «АКП Куршава» стало известно о нарушении своего права 14.03.2012, то есть с момента ознакомления с материалами арбитражного дела № А63-13012/2011 (со снятием фото копий), в котором было представлено сообщение № 26/2001/2011-85 от 17.01.2012 об отказе в государственной регистрации. С заявлением об оспаривании отказа в регистрации перехода права собственности заявитель обратился в суд лишь 20.06.2012, то есть с пропуском срока на обжалование, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ. В ходатайстве о восстановлении пропущенного срока подачи заявления заявитель не указал уважительных причин пропуска срока.

Также суд учел то обстоятельство, что ООО «АПК Куршава», зная о том, что государственная регистрации перехода права была приостановлена на основании его заявления на срок до 27.12.2011, имело возможность проявить должную заинтересованность и осмотрительность, и своевременно узнать о нарушении его прав.

Учитывая, что пропуск заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ООО «АПК Куршава».

Факт ненаправления регистрирующим органом в адрес ООО «АПК Куршава» сообщения об отказе в государственной регистрации права не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что заявитель узнал о нарушении своего права 14.03.2012 и в установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок за защитой нарушенного права не обратился, а также не проявил должную заинтересованность и осмотрительность по своевременному выяснению результата рассмотрения заявления о регистрации после окончания срока ее приостановления.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность обстоятельств, установленных судом первой инстанции, податель жалобы не представил.

Иные доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.11.2012 по делу № А63-11394/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий З.М. Сулейманов

Судьи: О.В. Марченко

А.Л. Фриев