Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Авдыш М.С., при участии: от Саруновой З.С.: Бадмаева Э.Ю. (по доверенности от 03.03.2017); от Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия: Лиджиева М.Ю. (по доверенности от 16.06.2016); в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Саруновой З.С. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2016 по делу № А22-2811/2016 по иску Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 1020800673783, ИНН 0802900207) к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Саруновой Зинаиде Сергеевне (ОГРНИП 307080215600016, ИНН 080200184349), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании дополнительного соглашения № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

Кевюдовское сельское муниципальное образование Республики Калмыкия (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Саруновой Зинаиде Сергеевне (далее – ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности п. 1 Дополнительного соглашения № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия от 23.09.2010 № 27-2010, с кадастровым номером 08:02:170101:760, общей площадью 279,76 га, заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и ответчиком, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 08:02:170101:760, общей площадью 279,76 га, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 11,1 км по направлению на юг от ориентира п. Кевюды, Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия.

Решением от 13.12.2016 иск удовлетворен в полном объеме.

Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды спорного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, сославшись на неправильное применение норм материального права.

По мнению ответчика, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о заключении нового договора аренды в виде дополнительного соглашения, вопреки положения о внесении изменений в договор аренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба на обжалуемый судебный акт не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как верно установлено судом первой инстанции, 23.09.2010 между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – третье лицо, Министерство) и главой КФХ Саруновой З.С. был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия № 27-2010 (далее - Договор), согласно которому Министерство предоставило, а Ответчик принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия с кадастровым номером 08:02:170101:760, общей площадью 279,76 га, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 11,1 км по направлению на юг от ориентира п. Кевюды для сельскохозяйственного производства.

Договор заключен сроком на 5 лет, с 23 сентября 2010 года по 22 сентября 2015 года. Стоимость арендной платы за пользование земельным участком составляла 32855 руб. 01 коп. и определялась согласно прилагаемому к Договору ежегодному расчету арендной платы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по РК. Во исполнение Договора Министерство по акту приема-передачи от 23.09.2010 передало объект аренды.

На основании заявления Ответчика 27.02.2015, до истечения срока договора аренды, Министерство приняло распоряжение № 156-р о внесении изменений в Договор, в т.ч. о продлении срока аренды. Во исполнение указанного распоряжения 27.02.2015, стороны заключили дополнительное соглашение № 1, согласно пункту первому которого срок аренды спорного земельного участка был продлен до 22 сентября 2035 года.

14.08.2015 Распоряжением Правительства Республики Калмыкия № 280-р на основании ст. 19 ЗК РФ, ст. 3 Закона Республики Калмыкия от 09.04.2010 № 177-1V-3 «О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия» земельные участки, находящиеся в государственной собственности, безвозмездно переданы в муниципальную собственность Кевюдовского сельского муниципального образования Ики-Бурульского района Республики Калмыкия согласно приложению.

25.08.2015 Министерство по акту приема-передачи передало Истцу земельные участки. Право собственности Истца на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 08.02.2016.

Считая дополнительное соглашение № 1 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка от 23.09.2010 № 27-2010 недействительным (ничтожным), истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены условия для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, в частности добросовестное исполнение обязанностей арендатора и подача уведомления о желании заключить договор на новый срок.

Из п. 2.1 договора аренды от 23.09.2010 № 27-2010 земельного участка следует, что договор заключен сроком на пять лет, с 23 сентября 2010г. по 22 сентября 2015г., а оспариваемое дополнительное соглашение заключено 27.02.2015, то есть до истечения срока действия договора.

Таким образом, суд пришел к верному выводу об отсутствии условий для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Также судом отмечено, что п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Вопреки указанному требованию, Министерство по земельным и имущественным отношениям РК при заключении с ответчиком дополнительного соглашения от 27.02.2015 не опубликовал сообщение о передаче в аренду спорного земельного участка.

Из п. 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Соответственно, к оспариваемому соглашению о продлении срока действия договора аренды от 23.09.2010 № 27-2010 должны применяться положения законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие предварительную публикацию органом местного самоуправления сообщения в средствах массовой информации о намерении предоставить в аренду земельный участок.

Из п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим дополнительное соглашение от 27.02.2015 к договору аренды от 23.09.2010 № 27-2010, определяющее новый срок аренды без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Поскольку оспариваемое дополнительное соглашение является ничтожным, требования истца в остальной части правомерно удовлетворены.

Ссылка ответчика о преимущественном праве на продление договора аренды на новый срок, не принимается во внимание, поскольку законодательством предусмотрено преимущественное право арендатора на продление договора аренды на новый срок по истечении договора аренды, а не до истечения срока действия договора аренды.

Ссылка заявителя жалобы на то, что дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды не является самостоятельной сделкой, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Договор аренды спорного земельного участка заключен сроком на 5 лет, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения при заключении договора порядка, предусмотренного в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании акта органа местного самоуправления. Согласно названной статье органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, в связи с чем обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.

Поскольку информация о возможности передачи в аренду спорного земельного участка на новый срок дополнительного соглашения в средствах массовой информации не публиковалась, постольку квалификация дополнительного соглашения к договору как самостоятельной сделки либо как изменение условий договора не имеет правового значения.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что требование публичности при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества должно соблюдаться не только при заключении договора аренды, но и при заключении соглашения о продлении срока действия такого договора, обоснован.

Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (дела N А65-18635/2012, А71-2557/2013).

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2016 по делу № А22-2811/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий З.А. Бейтуганов

Судьи Н.Н. Годило

Е.В. Жуков