Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Самариной К.К., при участии: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: Щеглова А.Н. – представителя по доверенности от 11.01.2016; от общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление»: Вакина Р.В. – представитель по доверенности № 01-24/17 от 31.03.2016; от общества с ограниченной ответственностью «Платная поликлиника»: Романцевой Т.А. – представитель по доверенности № 2/1от 25.02.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2016 по делу №А63-2122/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Платная поликлиника», ОГРН 1042600196858, г. Пятигорск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, ОГРН 1152651007541, г. Ставрополь, общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг), г. Кисловодск о признании незаконным отказа от 17.12.2015 № 26/028/203/2015-5168 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - радиоактивные ванны площадью 1190,9 кв.м этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17, об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости радиоактивные ванны площадью 1190,9 кв.м этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Платная поликлиника» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - радиоактивные ванны площадью 1 190,9 кв.м этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17, об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости радиоактивные ванны площадью 1 190,9 кв.м этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17.

Решением от 24.06.2016 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит отменить принятый по делу судебный акт – решение от 24.06.2016, сославшись на неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права. Также заявитель считает, что покупателем не подписано охранное обязательство по новому образцу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Курортное управление» (холдинг) (продавец) и ООО «Платная поликлиника» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 05.10.2015, предметом которого являются объекты недвижимости, в том числе нежилое здание: радиоактивные ванны, площадью 1190,9 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17.

Объекты недвижимости, в том числе спорное здание, переданы покупателю по акту приема-передачи от 01.11.2015.

Согласно договору купли-продажи от 05.10.2015 (пункт 1.3.1) покупатель обязуется исполнять требования к сохранению объекта культурного наследия, к его содержанию и использованию, указанные в разделах 2, 3 охранного обязательства от 14.11.2009 на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) регионального значения «Радоновые ванны» 1990 г., Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1)».

Разделом 2 охранного обязательства от 14.11.2009 предусмотрены обязанности собственника использовать помещение памятника в целях его сохранения в соответствии с предметом охраны; обеспечивать режим сохранения, а также проводить ремонтно – реставрационные, консервационные работы, а также работы по благоустройству территории; не допускать на территории, прилегающей к памятнику, новое строительство, иную хозяйственную деятельность, не производить пристроек и иных работ по видоизменению фасадов и интерьеров помещений памятника без письменного разрешения госоргана; не допускать использование памятника иными лицами (физическими или юридическими) без предварительного извещения и письменного разрешения госоргана; в случае отчуждения собственник обязан соблюдать условия действующего законодательства; в 10-дневный срок поставить в известность нового пользователя о необходимости заключить с госорганом соответствующего обязательства; без препятствия пускать представителей госоргана для осуществления контроля над выполнением правил содержания памятника; немедленно сообщать о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику, предмету охраны и т.д.; иметь противопожарное оборудование; страховать памятник, предмет охраны; своевременно проводить ремонтно – реставрационные работы, текущий и капитальный ремонт за счет собственных средств по предварительному разрешению госоргана и не изменяя предмет охраны; согласовывать с госорганом установку на памятнике вывесок, наружной рекламы, иных средств информации и т.д.

Разделом 3 охранного обязательства от 14.11.2009 предусмотрена ответственность собственника за неисполнение условий охранного обязательства и причинение вреда памятнику, предмету охраны и т.д.

ООО «Платная поликлиника» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением от 03.11.2015 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - радиоактивные ванны, кадастровый номер 26:33:220302:280, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю сообщением от 17.12.2015 № 26/028/203/2015-5168 отказало заявителю в регистрационном перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 05.10.2015, мотивировав несоответствием договора купли-продажи и представленных для государственной регистрации документов требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.

Общество, считая отказ незаконным, обратилось в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 4 Закона №122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с часть 2 статьи 17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Согласно статьи 48 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что в случае если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

Согласно договору купли-продажи от 05.10.2015 (пункт 1.3.1) предусмотрено, что покупатель обязуется исполнять требования к сохранению объекта культурного наследия, к его содержанию и использованию, указанные в разделах 2, 3 охранного обязательства от 14.11.2009 на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) регионального значения «Радоновые ванны» 1990 г., Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 17, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1)».

Таким образом, из текста договора однозначно следует принятие покупателем на себя обязательств предыдущего собственника по выполнению требований к сохранению объекта. Данное условие указано со ссылкой на действующее охранное обязательство, являющееся неотъемлемой частью договора.

С учетом изложенного, на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, и договор содержит все существенные условия.

Из сообщения Управления Росреестра по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации от 17.12.2015 № 26/0028/203/2015-51684 следует, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности основан на норме абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Данной нормой предусмотрено, что в государственной регистрации права может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Указанные документы перечислены в статье 17 Закона № 122-ФЗ, пунктом 1 которой предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации перехода и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие, сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В сообщении об отказе в госрегистрации от 17.12.2015 регорган указал, что в соответствии со ст. ст. 48, 55, 56 Закона № 73-ФЗ при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия новый собственник (арендатор, пользователь) должен оформить в министерстве культуры края охранное обязательство государственная регистрация договоров купли-продажи, и иного отчуждения недвижимого имущества, отнесенного к памятникам истории и культуры, расположенного на территории Ставропольского края и города-курорта Пятигорска, должна проводится при наличии охранного обязательства, заключенного между Управлением по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия и новым собственником, с отражением условий охранной документации в указанных договорах.

Следовательно, из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав следует, что единственным основанием для отказа в государственной регистрации права послужило отсутствие охранного обязательства между Управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия и новым собственником.

Пунктом 5 статьи 17 Закона № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» прямо определено, что до оформления в порядке, установленном статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ (в редакции Федерального закона № 315-ФЗ), охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, применяются действующие на день вступления в силу Закона № 315-ФЗ охранно-арендные договоры, охранные договоры или охранные обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранные обязательства собственника объекта культурного наследия или охранные обязательства пользователя объектом культурного наследия.

Согласно пункту 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ также предусмотрено, что до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, к договорам, предусматривающим передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

В соответствии с пунктом 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ установлено, что в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 данной статьи договоров в отношении объекта культурного наследия включенного в реестр, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона.

Таким образом, законодатель прямо в Законе № 73-ФЗ предусмотрел для нового собственника объекта культурного наследия обязанности по содержанию и использованию объекта культурного наследия, но не вводил никаких ограничений на государственную регистрацию перехода права собственности в случае отсутствия у нового собственника охранного обязательства нового образца (оформленного по правилам статьи 47.6. Федерального закона № 73-ФЗ).

Данные выводы суда согласуются и с разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.04.2015 № 14-исх/04995-ГЕ/15, о том, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия и отношении указанного объекта оформлены охранные документы, предусмотренные пунктом 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных данным охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, а эти охранные документы являются неотъемлемой частью договора, приостановка же или отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект культурною наследия возможны лишь при отсутствии в договоре указанного существенного условия и (или) непредставлении на государственную регистрацию прав охранных документов, предусмотренных пунктом 8 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ (т.е. охранного обязательства старого образца, оформленного прежним собственником).

Иные доводы регистрирующего органа и третьего лица (управления) о смене предмета охраны правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку установление предмета охраны объекта культурного наследия «Радоновые ванны» приказом Управления охраны от 01.02.2016 № 37 произошло за пределами оспариваемого отказа. Ссделка купли-продажи совершена Холдингом и ООО «Платная поликлиника» 05.10.2015, а отказ в государственной регистрации данной сделки последовал 17.12.2015, соответственно, Управление Росреестра по Ставропольскому краю не знало и не могло знать об издании такового приказа в будущем времени, не могло оценивать соответствие договора от 05.10.2015 приказу от 01.02.2016 № 37 и учитывать положения данного приказа.

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая, что на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, отказ регистрирующего органа правомерно признан судом первой инстанции не соответствующим требованиям статьей 13, 17, 18, 20 Закона №122-ФЗ от 21.07.1997, а требования общества удовлетворены правильно,

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2016 по делу №А63-2122/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий З.А. Бейтуганов

Судьи Н.Н. Годило

Е.Г. Сомов