Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: <...>, апелляционные жалобы ФИО1, администрации местного самоуправления г. Владикавказа и ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.08.2012 по делу № А61-326/2011

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>)

к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>), Управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа (ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>)

о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи недвижимого имущества,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания (ОГРН <***>), Государственного унитарного предприятия «Аланиятехинвентаризация» (ОГРН <***>), ФИО3 (ОГРНИП <***>),

при участии в судебном задании:

от ФИО2 – ФИО4 по доверенности № 2 от 11.04.2011, ФИО5 по доверенности № 1 от 11.04.2011;

в отсутствие других, не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети «Интернет»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее -ФИО1 ) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия -Алания с иском к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее -администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам г. Владикавказа (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель) о признании за ФИО1 преимущественного права на приватизацию помещений № 1 общей площадью 21,5 кв. м, № 2 общей площадью 16,8 кв. м, № 16 общей площадью 2,1 кв. м; переводе с предпринимателя на ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 30.04.2010 недвижимого имущества нежилых помещений под литерой А, 1 этаж (помещения 1, 2), под литерой al (помещение 1б) общей площадью 40,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 15-15-09/115/2010-470; аннулировании записи о государственной регистрации права собственности предпринимателя на недвижимое имущество: помещения под литерой А, 1 этаж (помещения 1, 2), под литерой al (помещение 1б), расположенные по адресу: <...> (с учетом уточнений). Заявленные требования мотивированы наличием у ФИО1 преимущественного права на выкуп помещений, арендуемых им с 2002 года, которые по договору купли-продажи от 30.04.2010 № 12/10-п проданы ФИО2

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия -Алания, государственное унитарное предприятие «Аланиятехинвентаризация», ФИО3

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 02.11.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012, исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.05.2012 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 02.11.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что необходимо исследовать вопрос об изъятых в 2006 году у истца помещениях и установить наличие (отсутствие) совокупности условий, необходимых для реализации истцом преимущественного права приобретения спорного недвижимого имущества.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.08.2012 заявленные требования удовлетворены в части. Суд признал за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право на приватизацию 13,5 кв.м. в помещении № 1, литера А, первый этаж, общей площадью 21,5 кв.м., помещения № 1б общей площадью 2,1 кв.м., литера а1, первый этаж, расположенных по адресу: РСО-Алания, <...>. Суд перевел с индивидуального предпринимателя ФИО2 на индивидуального предпринимателя ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2010 №12/10-п на 13,5 кв.м. в помещении № 1, литера А, первый этаж, общей площадью 21,5 кв.м., помещение № 1б общей площадью 2,1 кв.м., литера а1, первый этаж, расположенных по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый номер объекта 15-15-09/115/2010-470, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа, запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на 13,5 кв.м. в помещении № 1, литера А, первый этаж, общей площадью 21,5 кв.м., помещение № 1б общей площадью 2,1 кв.м., литера а1, первый этаж, расположенных по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый (условный) номер 15-15-09/115/2010-470 аннулирована. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда от 31.08.2012, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в праве на приватизацию части помещения №1, площадью 8 кв.м (из общей площади 21,5 кв.м), помещения №2, общей площадью 16,8 кв.м, и помещения №1б общей площадью 2,1 кв.м в спорном объекте. По мнению заявителя, суд первой инстанции не учел пользование истцом на протяжении всего периода указанными помещениями, являющихся составной частью помещений, арендуемых им с 2002 года. Также считает, что выделение оспариваемых помещений из отдельных объектов недвижимости с целью их выкупа не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, и приводит к нарушению прав владения и пользования арендатора данного объекта недвижимости как единым целым.

Не согласившись с решением суда от 31.08.2012, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в удовлетворенной части иска ФИО1 Админисрация считает, что при приватизации спорных объектов недвижимости у ФИО2 имелось преимущественное право выкупа, поскольку условия, предусмотренные Законом об отчуждении имущества, при приватизации арендуемых помещений ею соблюдены.

Не согласившись с решением суда от 31.08.2012, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в удовлетворенной части иска ФИО1 (с учетом уточнения апелляционной жалобы). ФИО2 считает, что у истца не было преимущественного права приобретения спорных помещения, поскольку с истцом договор аренды спорных помещений не заключался. Также считает, что разногласий по поводу занимаемых помещений не имелось, что следует из письма истца от 07.10.2009 на имя председателя Комитета.

В судебном заседании представители ФИО2 поддержали доводы своих апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции в удовлетворенной части иска отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, также пояснили, что поддерживают доводы апелляционной жалобы администрации местного самоуправления г. Владикавказа и возражают против доводов апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ФИО1 арендует нежилые помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...> на основании ежегодно заключаемых с Комитетом договоров. Согласно договору о передаче в аренду недвижимого имущества от 24.04.2003 № 196 в аренду истцу было передано нежилое помещение по ул. Доватора, 23 общей площадью 258 кв.м, на таких же условиях между Комитетом и ФИО1 заключен договор № 92 от 26.03.2004.

В последующем договором от 27.02.2006 № 45 площадь арендованных помещений ФИО1 уменьшена до 223 кв.м, и в последующем площадь арендуемых им помещений и условия аренды на 2007 и на 2008 годы не изменялись (договора № 67 от 15.03.2007 и № 87 от 28.04.2008).

На 2009 и на 2010 годы был пролонгирован договор № 87 от 28.04.2008, на тех же условиях. Помещения были переданы для использования под аптеку и сторонами не оспариваются. Согласно актам приема-передачи переданного в аренду имущества (нежилых помещений) от 15.03.2007. (приложение к договору от 15.03.2007 № 64) и от 28.04.2008 (приложение к договору от 28.04.2008 №87) площадь помещений составила 223 кв.м, иных актов приема-передачи сторонами не представлено.

Вместе с тем, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, до 2006 года ФИО1 занимал все помещения первого этажа здания № 23 по ул. Доватора в г. Владикавказе площадью 258 кв.м.

С 2006 года в указанном здании ФИО1 фактически занимает 223 кв.м. (по техническому паспорту 1998 года).

12.05.2010 ФИО1 обратился в Комитет с заявкой о заключении договора купли – продажи недвижимого арендуемого имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не получив ответа, ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия и обязании администрации местного самоуправления г.Владикавказа и Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами города Владикавказа принять решение о приватизации помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение (дело № А61-2138/10).

При этом, в процессе рассмотрения дела № А61-2138/2010 истцу стало известно, что собственником помещений первого этажа в здании № 23 по ул. Доватора в г. Владикавказе площадью 40,4 кв.м в здании аптеки является ФИО2 на основании договора купли-продажи от 30.04.2010, заключенного между ФИО2 и комитетом, предметом которого являлись помещения №1,1б и №2.

Считая, что ФИО1 имеет преимущественное право на приобретение помещений №1, 1б и №2 в здании № 23 по ул. Доватора в г. Владикавказе площадью 40,4 кв.м, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как правильно установил суд первой инстанции в рамках дела №А61-2138/10, ФИО1 23.12.2010 уточнил требования и просил обязать АМС г. Владикавказа принять решение о приватизации следующих помещений: №1а (2,2 кв.м.), №3 (42,5 кв.м.), №4 (9,6 кв.м.), №5 (10,1 кв.м.), № 6 (13,9 кв.м.), № 7 (9,2 к.в.м.), №8 (10,4 кв.м.), №9 (9,8 кв.м.), №10 (10,5 кв.м.), №№11-12 (20,3 кв.м.), №12а (16,8 кв.м.), №13 (7,5 кв.м.), №14а (6,0 кв.м.), №14 (5,8 кв.м.), №15 (8,8 кв.м.), №16 (9,3 кв.м.), №17 (9,5 кв.м.), №18 (6,2 кв.м.), ,№13а (6,4 кв.м.), всего - 214,8 кв.м. (по техническому паспорту 2010 года). Решением от 30.12.2010 заявление было удовлетворено: суд обязал АМС г. Владикавказа принять решение о приватизации указанных помещений (с учетом техпаспорта 2010 года).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что вступившим в законную силу судебным актом по делу №А61-2138/2010 установлен факт того, что истец занимал вышеуказанные помещения.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Также в указанной статье предусмотрены условия реализации преимущественного права.

В соответствии с нормами части 1 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ принятие решения о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о приватизации относится к исключительной компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (в зависимости от субъекта права собственности на недвижимое имущество). У субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение имущества в соответствии с нормами Федерального закона № 159-ФЗ возникает только после принятия вышеуказанного решения о приватизации.

В соответствии с нормами статьи 6 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества, совершены с нарушением требований данного Федерального закона, они признаются ничтожными. Субъект малого или среднего предпринимательства вправе в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, в обоснование приватизации ФИО2 спорных помещений в материалы дела представлены копии договора купли-продажи от 30.04.2010 и приказ Комитета от 27.04.2010 № 81, на основании которого осуществлена продажа ФИО2 арендуемого нежилого помещения в <...> площадью 40,4 кв.м. за 454196 рублей.

В приказе Комитета от 27.04.2010 № 81 указано, что продажа арендуемого помещения произведена на основании распоряжения Главы АМС г. Владикавказа от 24.12.2009 № 596 и протокола от 27.04.2010 № 1, которые в материалы дела не представлялись.

Вместе с тем, на момент принятия и вступления в законную силу Закона №159-ФЗ все помещения первого этажа здания по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе указаны в техническом паспорте 1998 года, согласно которому общая площадь помещений первого этажа, литер А, составляла 258,4 кв.м, в том числе 232 кв.м основной площади, 26,4 кв.м вспомогательной.

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами с 2003 по 2004 год, истец являлся арендатором все помещений по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе общей площадью 258 кв.м.

В 2005 году договор аренды не заключался, истец продолжал пользоваться всеми помещениями общей площадью 258 кв.м, на основании договора от 26.03.2004 №92, при отсутствии возражений со стороны арендодателя (иных доказательств не представлено). Таким образом, договор аренды от 26.03.2004 №92 считается продленным на неопределенный срок.

Между тем, 02.08.2005 по договору аренды №197 Комитет передал в аренду ФИО3 помещения общей площадью 10 кв.м из ранее предоставленных истцу, при этом при рассмотрении дела №А61-2138/2010 установлено, что ФИО3 передано помещение №11а площадью 10,6 кв.м, вместо указанных в договоре 10 кв.м.

Кроме того, 04.08.2005 по договору аренды №199 Комитет передал ФИО2 в аренду помещения площадью 25 кв.м, не указав при этом номер (номера) передаваемого (передаваемых) помещения (помещений), литер здания, этаж, нет и согласованной сторонами схемы арендованных площадей ввиду наличия арендаторов в спорном помещении.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая, что переданная по договору часть помещений 25 кв.м из общей площади 258,4 кв.м не индивидуализирована, доказательств передачи помещений площадью 25 кв.м ФИО2 по акту с указанием конкретных помещений имеющихся в техпаспорте 1998 года не представлено (договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды, не приложены соответствующие планы помещения (торгового места), отсутствуют также какие-либо документы, свидетельствующие о фактической передаче помещений в пользование) суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предмет договора сторонами не согласован, а договор аренды не заключен. При этом помещения в техпаспорте 1998 года пронумерованы, а передаваемые по договору помещения с площадью 25 кв.м в техпаспорте не существуют.

Оплата ФИО2 арендной платы за аренду помещения площадью 25 кв.м в данном случае правового значения в целях рассматриваемого спора не имеет, поскольку является основаниям для обращения с соответствующими требованиями к комитету.

Доказательств изъятия у ФИО1 каких-либо помещений в 2005 году, за исключением помещений предоставленных в аренду ФИО3, по которым спор между сторонами отсутствует, в материалах дела не имеется.

Таким образом, в 2005 году при общей площади помещений первого этажа, литер А, первый этаж, пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе в 258,4 кв.м., из которых 258 кв.м уже находились в аренде у истца по договору от 26.03.2004 №92, в аренду ФИО3 было передано 10,6 кв.м этой же площади.

При таких обстоятельствах ФИО1 в 2005 году предоставлена в аренду 247,4 кв.м

Таким образом, в 2005 году ФИО1 пользовался помещениями общей площадью 247,4 кв.м (258-10,6).

Вместе с тем, в 2006 году истец по договору № 45 от 27.02.2006 арендовал 223 кв.м, при этом в договоре не указано какие конкретно помещения переданы в аренду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о пользовании истцом до 27.02.2006 помещениями общей площадью 258 кв.м.

В 2006 году имела место следующая последовательность заключения договоров аренды в спорном здании.

27.02.2006 Комитет по договору № 45 передал истцу в аренду 223 кв.м., не указав конкретно передаваемых в аренду помещений.

При этом, ФИО3 продолжил арендные отношения по помещению №11а – 10 кв.м в 2006 году по договору аренды № 55 от 28.02.2006.

Как уже было указано, спора между сторонами о том, что ФИО3 передано помещение №11а площадью 10,6 кв.м., не имеется.

Между тем из материалов дела следует, что у ФИО1 и ФИО3 в совместном пользовании находились коридоры №13 и № 14, которые не вошли в договора аренды ФИО1 и ФИО3

Вместе с тем, в техническом паспорте 1998 года указано, что общая площадь помещений первого этажа, литер А, составляла 258,4 кв.м, в том числе 232 кв.м основной площади, 26,4 кв.м вспомогательной.

Однако в последующем установлено, что в техническом паспорте спорных помещений 1998 года допущены ошибки в определении общей площади помещений, которая фактически составляет 265,8 кв.м, с учетом двух новых помещений площадью 2,1 кв.м и 2,2 кв.м. Таким образом, учитывая что помещений площадью 2,1 кв.м и 2,2 кв.м не существовало на момент заключения договоров аренды на 2006 год, общая площадь помещений, с учетом установленных фактических размеров составила – 261,5 кв.м, при этом площадь коридоров №13 и № 14 указана 6,0 и 5,8 кв.м.

Таким образом, на 27.02.2006 комитетом переданы в аренду помещения ФИО1 и ФИО3 общей площадью 232 кв.м, при этом коридоры №13 и 14 общей площадью 6,0 и 5,8 кв.м указанными лицами не арендована в 2006 году, но находиласись в пользовании. Указанное сторонами не опровергнуто и подтверждается материалами дела.

Между тем, 28.02.2006 Комитет по договору № 57 передал в аренду ФИО2 45 кв.м по указанному адресу, не указав при этом номер (номера) передаваемого (передаваемых) помещения (помещений), литер здания, этаж. Помещения (помещений) площадью 45 кв.м в техпаспорте 1998 года не имеется.

Таким образом, учитывая, что сначала договор был заключен с истцом на площадь 223 кв.м., ФИО3 занимал помещение №11а площадью 10,6 кв.м., при этом общая площадь коридоров находящаяся в совместном пользовании ФИО1 и ФИО3, на которую не претендует ФИО2 составляет 11,8 кв.м, то общая площадь находящаяся в пользовании ФИО1 и ФИО3, с учетом не арендуемой площади коридоров №13 и 14, составляет 245,4 кв.м.

Таким образом, передать в аренду ФИО2 было возможно только помещения общей площадью 16,1 кв.м. (261,5 кв.м.- 223 кв.м. ФИО1-10,6 кв.м. ФИО3 – 11,8 кв.м коридоров 13 и 14), однако указанного помещения на спорных площадях не имеется. Между тем, Комитет передал в аренду общей площади больше существующей на 28,9 кв.м.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды от 28.02.2006 № 57 он заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2015.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды от 28.02.2006 № 57 зарегистрирован не был.

Стороны договора представили в материалы дела подлинные экземпляры договора аренды от 28.02.2006 № 57, из которых видно, что в пункт 1.1. договора было внесено исправление в дату срока окончания договора, а именно: с 2015 года на 2006 год.

В экземпляре договора ФИО2 исправление заверено записью «Исправленному верить ФИО6» (без указания должности).

В экземпляре Комитета, представленном в судебном заседании 27.10.2011, записи «Исправленному верить ФИО6» не имеется.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В данном случае указанное требование закона нарушено, поскольку исправления внесены вопреки требованиям статьи 452 ГК РФ, т.е. не соблюдена форма договора. В то же время - в случае внесения изменения в момент подписания договора - оно должно было быть заверено лицом, подписавшим договор, а именно председателем Комитета по управлению имуществом ФИО7

В данном случае изменение заверено ФИО6, принятым на должность председателя Комитета по управлению имуществом распоряжением АМС г. Владикавказа № 74-к от 08.04.2008 после ФИО7

При этом, доказательств надлежащего внесения изменения в суд апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что заверить изменения раньше своего принятия на должность председателя Комитета ФИО6 не мог. На момент принятия ФИО6 на должность председателя Комитета по управлению имуществом с момента подписания договора аренды от 28.02.2006 № 57 прошло более двух лет.

Более того, как видно из материалов дела 08.04.2008 между Комитетом и ФИО2 был заключен договор аренды № 79 нежилого помещения площадью 45 кв.м. на срок со 02.01.2008 по 31.12.2008. Со стороны Комитета договор подписан председателем Комитета ФИО6

Таким образом, изменения в договор аренды от 28.02.2006 № 57 и заключение договора аренды № 79 нежилого помещения площадью 45 кв.м. на срок со 02.01.2008. по 31.12.2008 состоялись одновременно - 08.04.2008.

При обозрении судом дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по РСО-Алания по объекту: нежилое здание, литер А, а1 в <...> судом обратное не установлено.

Учитывая, что переданная по договору часть помещений 45 кв.м из общей площади 265,8 кв.м не индивидуализирована, доказательств передачи помещений площадью 45 кв.м ФИО2 по акту с указанием конкретных помещений имеющихся в техпаспорте 1998 года не представлено (договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды, не приложены соответствующие планы помещения (торгового места), отсутствуют также какие-либо документы, свидетельствующие о фактической передаче помещений в пользование), а также учитывая срок действия договора до 2015 года и фактические данные о его регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 28.02.2006 № 57.

В данном случае незаключенный договор аренды от 28.02.2006 № 57 с ФИО2 никаких правовых последствий не порождает.

С учетом изложенного, ссылка на пункт 6.3. договора аренды от 28.02.2006 № 57 о продлении договора аренды при уведомлении арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора не имеет правового значения ввиду его незаключенности.

Поскольку договор на 2007 год ответчиками в материалы дела не представлен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды на 2007 год между Комитетом и ФИО2 не заключался.

При таких обстоятельствах, письмо заместителя председателя Комитета ФИО6 от 17.11.2010 № 3326 о том, что договор аренды от 28.02.2006 № 57 считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, правового значения не имеет, поскольку не отвечает признакам допустимости.

Факт занятия ФИО2 помещения 16,8 кв.м (№2) в июне 2006 года подтверждается материалами дела, согласно материалам уголовного дела №1-464/06 и приговору суда от 11.08.2006 по указанному делу. Однако, указанное не подтверждает действительность договора аренды заключенного комитетом с ФИО2 при том, что в рамках уголовного дела № 1 -464/06 по обвинению ФИО8 и ФИО9 был установлен лишь факт хищения из кассового аппарата ФИО2, находящегося в торговом зале аптеки, денежных средств, ей принадлежащих. В рамках уголовного дела не устанавливались обстоятельства, связанные с основанием нахождения ФИО2 в торговом зале, выделением ей в аренду конкретных площадей и помещений, оценка указанным обстоятельствам судом не давалась. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что приговор суда по указанному делу преюдициального значения для рассматриваемого дела не имеет является верным.

Кроме того, истец не отрицает того факта, что ФИО2 действительно осуществляла торговлю детским питанием в торговом зале аптеки, что не означает, что истец равным образом не пользовался торговым залом аптеки.

Весте с тем, из материалов дела видно, что ФИО2 в собственность предоставлено недвижимое имущество площадью 40,4 кв.м, однако с указанной площадью недвижимое имущество объектом аренды по договорам аренды с ФИО2 никогда не являлось. Указанные в договорах аренды с ФИО2 нежилые помещения площадью 25 кв.м и 45 кв.м никогда не были сформированы как обособленные объекты.

В процессе рассмотрения спора ответчики не смогли пояснить и показать на поэтажном плане, какие помещения были объектом аренды площадью 25 кв.м. и 45 кв.м. Пакета документов о предоставлении ФИО2 указанного в договоре от 28.02.2006 № 57 имущества Комитет суду не представил.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ названный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, названного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (статья 9 Закона N 159-ФЗ).

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Однако период времени с 28.02.2006 (договор аренды №57) по 18.04.2008 (дата заключения договора аренды № 79) является значительным, в связи с чем не мог рассматриваться судом первой инстанции как незначительный промежуток времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды.

Довод представителя ФИО2 о том, что поскольку договоры аренды исполнены, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку ФИО2 не могла арендовать площадь, которой не могло быть ввиду ее физического отсутствия.

Ссылка на передачу в аренду ФИО2 помещений №1 и №2 документально не подтверждена; доводы о том, что спорные помещения никогда не передавались в аренду истцу и он ими никогда не пользовался, опровергаются материалами дела; ссылка на установление перегородки в помещении № 1 (по техпаспорту 1998 года) отношения к реализации предусмотренных Законом №159-ФЗ прав на приватизацию находящихся в аренде объектов недвижимости не имеет.

Вместе с тем, вопрос согласования установки разделительной стены в данном случае не имеет правового значения, поскольку нежилые помещения находились в аренде у ФИО2 менее двух лет, поэтому она не отвечает требованиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, что лишает его преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества.

Более того, на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ сформированного объекта аренды – 40,4 кв.м, впоследствии проданного ФИО2, не было. Значит, помещениями №1 и № 2 пользовался и ФИО1, который не только платил арендную плату, но все время нес бремя содержания всего имущества в литере А, а1 в <...>. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Вместе с тем, формирование и выделение отдельных объектов недвижимости с целью их выкупа не предусмотрено положениями Закона №159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как видно из представленных в материалы дела доказательств, ФИО2 не соблюдено условие ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно отсутствует непрерывное владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды спорного имущества.

Поскольку ФИО2 более двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ пользовалась на основании незаключенных договоров аренды несформированной как объект аренды частью нежилого здания (помещения), то вывод суда первой инстанции о том, что права на приобретение 40,4 кв.м. по договору купли-продажи от 30.04.2010 на основании Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества ФИО2 не приобрела, является правильным.

Кроме того, как установлено судом из представленного Управлением Росреестра по РСО-Алания дела правоустанавливающих документов нежилого помещения по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе, право собственности Муниципального образования г. Владикавказ на помещения общей площадью 214,8 кв.м., также помещения 40,4 кв.м. и 10,6 кв.м. зарегистрированы одновременно 29.10.2010.

30.11.2010 зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение площадью 40,4 кв.м. с Муниципального образования г. Владикавказ на ФИО2

При таких обстоятельствах до регистрации права собственности Муниципального образования г. Владикавказ на спорное нежилое помещение площадью 40,4 кв.м., ранее не сформированное как объект гражданского оборота, оно не могло быть объектом никаких сделок, в том числе, и по договору купли-продажи от 30.04.2010.

При этом, судом первой инстанции установлено, что на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ сформированного объекта аренды, впоследствии проданного ФИО2, не было, то помещениями №1 и № 2 пользовался и ФИО1, который не только платил арендную плату, но все время нес бремя содержания всего имущества в литере А, а1 в <...>. Доказательства обратного в материалы дела не представлено.

Ссылка ФИО2 о фактическом владении спорными помещениями и пользовании с 2006 года, подлежит отклонению, так как фактическое пользование имуществом при отсутствии зарегистрированного в установленном порядке договора аренды не имеет правового значения для признания лица соответствующим критериям, определенным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Между тем, из материалов дела следует, что истец относится к субъектам малого предпринимательства, и длительное время (более трех лет) владел непрерывно на праве аренды муниципальным имуществом – спорными нежилыми помещениями №1 и №2 общей площадью 38,3 кв.м (21,5+16,8). Площадь этих помещений не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества.

Сведений о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по внесению арендных платежей в материалах дела не имеется, и комитетом на протяжении всего периода рассмотрения дела не представлено.

Таким образом, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность спорных нежилых помещений в объекте по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе, первый этаж, литеры А,а1, в том числе помещение № 1 (21,5 кв.м.), № 2 (16,8 кв.м.) в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Однако, из материалов дела следует, что за ФИО2 30.11.2010 зарегистрировано право собственности на 40,4 кв.м. в объекте по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе, первый этаж, литеры А,а1, в том числе помещение № 1 (21,5 кв.м.), № 2 (16,8 кв.м.), №1б (2,1 кв.м.) по техническому паспорту 2010 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Как установлено пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в частности, путем признания права.

По смыслу указанной правовой нормы способы защиты подлежат применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление оснований возникновения права истца на перевод прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи недвижимого имущества, признание и реализации этого права.

Как правильно указал суд первой инстанции, из искового заявления видно, что истцом заявлено, в том числе, требование о признании права на приватизацию, в которой ему, по сути, было отказано.

Согласно пункту 2 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Учитывая, что истец правомерно занимал спорные помещения до их приватизации ответчиком, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об избрании истцом надлежащего способа защиты своего нарушенного права.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что ФИО1 соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение в собственность нежилых помещений №1 и №2 в здании №23 по ул. Доватора в г. Владикавказе в порядке, предусмотренном названным Законом.

О заключении договора купли-продажи спорных помещений от 30.04.2010 истец узнал при рассмотрении дела №А61-2138/2010 о признании незаконными бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения о реализации преимущественного права на выкуп помещений, расположенных по адресу: <...>.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи от 30.04.2010 совершена с нарушением преимущественного права истца, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем предприниматель ФИО1 вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.04.2010, в том числе и в части помещения №1б, которое является вспомогательным и функционально предназначено исключительно для обслуживания помещений №1 и 2.

При таких обстоятельствах, исковые требования предъявленные истцом обоснованы и подлежат удовлетворению в части перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2010 № 12/10-п.

Вместе с тем, требование истца об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности предпринимателя на недвижимое имущество: помещения под литерой А, 1 этаж (помещения 1, 2), под литерой al (помещение 1б), расположенные по адресу: <...>, не подлежит удовлетворению, поскольку не основано на законе. По смыслу пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, заявление самостоятельного требования об аннулировании записи в ЕГРП не требуется. Судебный акт – постановление апелляционного суда о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для внесения записи в ЕГРП (в том числе прекращение права и возникновения права), в связи с чем решение суда в части удовлетворения указанных требований подлежит отмене с отказом в их удовлетворении.

Учитывая, что судом первой инстанции частично удовлетворены требования истца в части помещения №1, а именно в части 13,5 кв.м. от общей площади 21,5 кв.м., то в отношении оставшихся 8 кв.м, а также помещения №1б (2,1 кв.м.) и помещения №2 (16,8 кв.м) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2010 № 12/10-п следует перевести с индивидуального предпринимателя ФИО2 на Индивидуального предпринимателя ФИО1.

Ссылка администрации о реализации истцом права на приватизацию помещений в здании №23 по ул. Доватора в г. Владикавказе судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный, поскольку в рамках названного дела заявлен другой предмет требований, отличный от предмета по делу №А61-2138/2010.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской расходы по уплате государственной пошлины связанные с рассмотрением дела в апелляционной инстанции следует взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 в сумме 2000 рублей, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы последнего.

В силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченную ФИО2 государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей по чеку-ордеру от 27.09.2012 следует возвратить заявителю из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Удовлетворить апелляционную жалобу ФИО1. Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.08.2012 по делу № А61-326/2011 в части отказа индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>) в праве на приватизацию части помещения №1, площадью 8 кв.м в помещении № 1, литер А, первый этаж, общей площадью 21,5 кв.м., помещения № 2 общей площадью 16,8 кв.м., литер А, первый этаж, расположенных по адресу: РСО-Алания, <...>, а также в части аннулирования записи о государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на 13,5 кв.м. в помещении №1 литер А из общей площади 21,5 кв.м.; на помещение №1б общей площадью 2,1 кв.м. литера а1 отменить.

Признать за Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>) право на приватизацию 8 кв.м в помещении № 1, литер А, первый этаж, общей площадью 21,5 кв.м., помещения № 2 общей площадью 16,8 кв.м, литер А, первый этаж; на помещение №1б общей площадью 2,1 кв.м. литера а1, расположенных по адресу: РСО-Алания, <...>.

Перевести с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) на Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2010 № 12/10-п на 8 кв.м в помещении № 1, литер А, первый этаж, общей площадью 21,5 кв.м., помещение № 2 общей площадью 16,8 кв.м, литер А, первый этаж; на помещение №1б общей площадью 2,1 кв.м. литера а1, расположенных по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый номер объекта 15-15-09/115/2010-470, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа.

Отказать в удовлетворении требования об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) на помещения, расположенные по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый (условный) номер 15-15-09/115/2010-470.

В удовлетворении апелляционных жалоб администрации местного самоуправления г. Владикавказа и ФИО2 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>) из федерального бюджета 2 000 руб. излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе по чеку-ордеру от 27.09.2012.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.Л. Фриев

Судьи: Ю.Б. Луговая

О.В. Марченко