Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу № А63-10900/2013 по заявлению закрытого акционерного общества «Тандер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», о признании незаконным отказа от 22.07.2013 № 28/008/2013-252 в осуществлении регистрации права общей долевой собственности и обязании устранить допущенные нарушения (судья Орловский Э.И.), при участии в судебном заседании представителей закрытого акционерного общества «Тандер» ФИО1 (доверенность № 2-4/256 от 08.08.2013), ФИО2 (доверенность № 2-4/459 от 22.02.2014), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Тандер» (далее – ЗАО «Тандер», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа от 22.07.2013 № 28/008/2013-252 в осуществлении регистрации права общей долевой собственности на земельный участок площадью 12 068 кв. м с кадастровым номером 26:33:130303:0060 под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> и обязании в месячный срок устранить допущенные нарушения путем проведения действий по регистрации права общей долевой собственности.

Решением суда от 24.12.2013 признан незаконным как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ управления в государственной регистрации права от 22.07.2013 № 28/008/2013-252. Управление в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу обязано зарегистрировать право общей долевой собственности ЗАО «Тандер» на земельный участок с кадастровым номером 26:33:130303:60, входящий в состав общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>. Судебный акт мотивирован тем, что заинтересованное лицо обладало всеми необходимыми сведениями для осуществления государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда от 24.12.2013 отменить, в удовлетворении заявленных требований – отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Заявитель указывает, что при проведении правовой экспертизы представленных документов им выявлено противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка. Общество не устранило выявленные недостатки, в связи с чем заинтересованное лицо правомерно вынесло оспариваемое решение.

В отзыве общество просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители ЗАО «Тандер» поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу, по изложенным в нем основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав представителей лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу № А63-10900/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 17.04.2006 № ПтгФ-1/319/06 ЗАО «Тандер» приобрело у ООО «ШТРИХ» нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 11, 14, 15, 15а, 15б, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 26 общей площадью 380,8 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания литер А, находящегося по адресу: <...>.

16.06.2006 произведена государственная регистрация права собственности общества на вышеуказанные нежилые помещения общей площадью 380,8 кв. м (запись № 26-26-33/004/2006-285).

31.01.2013 общество обратилось в управление с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - земельный участок с кадастровым номером 26:33:130303:0060.

Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации, о чем заявителю направлено сообщение № 28/008/2013-252 от 22.07.2013 со ссылкой на непредставление документов, а именно: решения общего собрания и документ технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Полагая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Из кадастрового паспорта здания литер «А», расположенного по адресу: <...>, видно, что данное здание является многоквартирным жилым домом.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На такой земельный участок право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 66 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Согласно пояснений ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастрового паспорта и материалов кадастрового дела спорного земельного участка он поставлен на государственный кадастровый учет 07.06.2004 на основании постановления главы города Пятигорска от 02.06.2004 № 1974, пунктом 1.1 которого утверждены границы и площадь (12068 кв. м) земельного участка под зданием, расположенным по проспекту Калинина, 2, корп. 4.

В приложенном к постановлению от 02.06.2004 № 1974 плане земельного участка и в схеме расположения участка, содержащейся в материалах землеустроительного дела земельного участка, отражено нахождение в его границах 7-ми этажного жилого дома. Расположение дома соответствует ситуационному плану жилого дома, входящему в состав кадастрового паспорта жилого дома.

Постановлением администрации города Пятигорска от 04.03.2008 № 915 по ходатайству уполномоченного собственниками помещений в многоквартирном доме № 2 корп. 4 по проспекту Калинина в постановление от 02.06.2004 № 1974 внесены изменения: в пункте 1.1 слова «под зданием» заменены на «под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества».

В связи с этим в сведениях ГКН о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 26:33:130303:60 указано: «под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества».

Доказательств наличия на спорном земельном участке иных объектов недвижимости, не относящихся к жилому дому, не представлено.

Таким образом, спорный земельный участок является земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Причем данный земельный участок образован до принятия Федерального закона от 29.12.2004 № 191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 6 которого для застроенных территорий, не разделенных на земельные участки, предусмотрено установление границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий.

Принимая во внимание изложенное, у собственников помещений многоквартирного дома по проспекту Калинина, 2, корп. 4, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с данным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Довод управления о том, что на регистрацию необходимо представление документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, отклоняется судом, так как отсутствует нормативный правовой акт, регламентирующий выдачу технических паспортов на имущество многоквартирных домов.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии с приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 № 32 установлены формы составления кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, земельных участков. Данный приказ не содержит формы кадастрового паспорта на имущество многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества с многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации предписано утвердить до 01.10.2006 порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.

Поскольку до настоящего времени форма документа технического учета такого имущества не определена, судом обоснованно указано на то, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для истребования от заявителя такого документа.

Кроме того, регистрирующий орган в своем отказе ссылается на не представление обществом решения (протокола) общего собрания собственников, иного соглашения участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащих сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, документов о правах иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно положениям пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 15 Закона № 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Доказательств распределения собственниками долей в общем имуществе многоквартирного дома (в ином порядке, чем это предусмотрено законом) в материалы дела не представлено, общество в заявлении о государственной регистрации не указало на изменение его доли в общем имуществе. Отсутствие таких документов не является препятствием для регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости.

С учетом изложенного размер доли заявителя определяется с учетом правил, установленных статьей 15 Закона № 189-ФЗ.

В соответствии с абзацем 3 пункта 39 Порядка ведения ЕГРП предусмотрено, что при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе «Доля» указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах.

Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу «Доля» вносятся слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади», далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности), в соответствии с пунктами 28 и 29 данных Правил.

Подлежат отклонению доводы управления о том, что в ЕГРП в отношении спорного земельного участка имеется запись о государственной регистрации договора аренды.

Согласно выписки из ЕГРП и материалов дела правоустанавливающих документов в отношении спорного земельного участка зарегистрирован договор аренды от 28.04.2006, заключенный между муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» и ЗАО ПК «Турист» в отношении площади 538 кв. м из общей площади земельного участка 12068 кв. м на основании пункта 2 постановления главы города Пятигорска от 02.06.2004 № 1974.

В данном пункте постановления от 02.06.2004 № 1974 указано, что договор заключен с ЗАО ПК «Турист» без выделения участка в натуре пропорционально площади принадлежащих ЗАО ПК «Турист» помещений 1-8,10,11,14,15,15а,16,17,18,20-31,6а.

Согласно сведений Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО ПК «Турист» ликвидировано.

То есть договор аренды заключен с ЗАО ПК «Турист» как прежним собственником ряда помещений в многоквартирном доме.

При возникновении у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок договор аренды этого земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (данный вывод следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (аналогичный вывод приведен в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности общества на земельный участок не нарушит права прежних собственников приобретенных обществом помещений и собственников иных помещений жилого дома по ранее заключенным ими договорам аренды, поскольку эти договоры являются прекращенными в силу закона.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу № А63-10900/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Егорченко

Судьи О.В. Марченко

З.М. Сулейманов