Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Семенова М.У., Цигельникова И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседание ФИО1, при участии в судебном заседании представителя отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа - ФИО2 (на основании распоряжения от 20.12.2017 №11 л/с), представителя акционерного общества «Коммаяк» - ФИО3 (доверенность 01.11.2020), в отсутствие третьего лица, уведомленного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.09.2020 по делу № А63-12647/2018,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края акционерное общество «Коммаяк» (далее – истец, общество) обратилось с иском к администрации Кировского городского округа Ставропольского края (далее – администрация), отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа, индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель), в котором заявило следующие требования:

- признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172 площадью 194 324 кв.м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кировский район, село Новосредненское, состоявшийся 21.05.2018.

- признать недействительным договор аренды № 26А от 22.05.2018, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4;

- применить последствия недействительности договора аренды № 26А от 22.05.2018, возложив на индивидуального предпринимателя, главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 обязанность вернуть отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края по акту приема-передача земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Судом первой инстанции к производству принят встречный иск администрации о признании отсутствующим права собственности общества на объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – привлечено к участию в деле в качестве третьего лица (далее – третье лицо, Росреестр).

Суд первой инстанции заявленные требования общества удовлетворил полностью. В удовлетворении встречного заявления администрации отказано.

С таким решением администрация не согласилась, и обжаловало решение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции. Апеллянт полагает, что спорное строение к настоящему времени прекратило свое существование, а наличие записи о государственной регистрации права собственности на него за АО «Коммаяк» препятствует администрации в реализации ее полномочий по распоряжению земельным участком.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с ее доводами, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании представители общества и администрации поддержали свои правовые позиции.

Проверив законность и обоснованность решения, в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Материалами дела усматривается.

За акционерным обществом «Коммаяк» осуществлена государственная регистрации права собственности на нежилое здание «Склад для удобрений», литер Б, этажность 1, общей площадью 342,7 кв.м, условный номер 26:35:080006:2002:7980, расположенное по адресу: участок Аэродром, поселок Коммаяк, Кировский район, Ставропольский край, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 01.11.2002 г., 26АГ 057473. выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края

Указанному объекту недвижимости 04.02.2014 г. был присвоен кадастровый номер 26:35:000000:7040.

Администрация Кировского городского округа Ставропольского края постановлением от 13.04.2018 г. № 597 приняла решение о проведении 21.05.2018 аукциона № 1 на право заключения договоров аренды земельных участков.

В качестве лота № 3 в числе прочих, был включен земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172, площадью 194 324 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Кировский район, село Новосредненское, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – сельскохозяйственное использование.

Протоколом аукциона № 1/3 от 21.05.2018 победителем торгов по лоту № 3 был признан ФИО4, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

На основании результатов проведенного аукциона между отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 был заключен договор аренды № 26А от 22.05.2018.

В соответствии с договором аренды арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172 на срок с 21.05.2018 по 21.05.2028.

Пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ, установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В качестве исключения из указанного правила в пункте 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствие с подпунктом 8 ункта 8 статьи 39.11 указанного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Довод о том, что на спорном земельном участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий обществу, отклоняется, так как не подтверждается материалами дела.

Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по следующим вопросам:

1.На каком земельном участке фактически и согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости располагается здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040?

2.Если здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040 располагается на земельном участке с кадастровым номером 26:35:080603:172, то определить техническое состояние данного здания?

По результатам проведения указанной экспертизы в материалы дела представлено заключение № 3/028/2019 от 08.07.2019 г., подготовленное экспертом ООО «Ставропольский экспертный центр» ФИО5

Согласно указанному заключению при проведении натурного осмотра на месте выявлены остатки разрушенного строения в виде остатков фундамента, площадки с твердым покрытием и бетонных блоков. Размеры контура указанного строения составляют 30м на 11,8м (предпоследний абзац стр. 18 заключения).

На основании размера и местоположения указанных конструкций они идентифицированы экспертом как конструкции здания склад для удобрений литер Б, имеющего кадастровый номер 26:35:000000:7040 (стр. 19 заключения).

Эксперт при ответе на первый вопрос пришел к выводу о том, что фундамент здания с кадастровым номером 26:35:000000:7040 располагаются в границах участка с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Указанные выводы эксперта подтверждают правомерность заявленных обществом требований - экспертизой подтвержден тот факт, что конструкции здания общества находятся на территории спорного земельного участка.

Право собственности на строение возникло у истца до образования спорного земельного участка и на момент его образование данное строение являлось объектом, правовой статус которого не требовал обязательного внесения в ЕГРН сведений о его расположении на спорном земельном участке:

Из материалов дела следует, что право собственности на здание «Склад для удобрений» было зарегистрировано за истцом 01.11.2002 г. с присвоением ему условного номера 26:35:080006:2002:7980 в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 26АГ 057473, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.

Присвоение условного номера указанному объекту осуществлено в соответствии с требованиями действовавшего в тот период п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившего в силу с 01.03.2008 г., учет здания «Склад для удобрений», произведенный до вступления в силу данного закона, был признан юридически действительным, и данный объекты является объектом недвижимости, учтенными в установленном законом порядке.

04.02.2014 г. зданию «Склад для удобрений» был присвоен кадастровый номер 26:35:000000:7040 в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На момент регистрации права собственности на здание, так и на момент его кадастрового учета, спорный земельный участок образован не был.

Земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172 был поставлен на кадастровый учет только 13.03.2018.

Согласно п. 6 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 г., со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом как ранее действующее законодательство, так и требования нормативных актов в области кадастрового учета и регистрации недвижимости, действующие в период проведения спорных торгов, не предусматривали обязанность собственников зданий вносить в ЕГРН сведения о координатах их границ и земельном участке, на котором они расположены.

Организатор торгов был обязан осуществить проверку фактического наличия или отсутствия объектов недвижимости на земельном участке, являвшемся предметом аукциона, независимо от сведений, содержащихся в ЕГРН о данном земельном участке:

Согласно подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

По смыслу указанной норм основанием для отказа в проведении аукциона является объективный факт наличия на земельном участке какого-либо строения, а не наличие сведений о нем в ЕГРН.

Более того подпункт 9 пункта 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ возлагает на уполномоченный орган обязанность по проверке наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, и принятию решения о об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

В соответствии с п. 24 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки.

Ввиду изложенного само по себе отсутствие в ЕГРН сведений о расположенных в границах спорного земельного участка объектах, не является бесспорным доказательством отсутствия этих объектов как таковых.

Данные обстоятельства подлежали установлению уполномоченным органом при подготовке аукциона, а также доказыванию в ходе рассмотрения настоящего дела.

Однако объективный факт расположения сохранившихся конструкций строения истца на земельном участке ответчиком не опровергнут.

Таким образом, довод администрации об отсутствии в ЕГРН информации о расположении на земельном участке строения истца судом апелляционной инстанции отклоняется.

Подлежит отклонению доводов о ненадлежащем техническом состоянии объекта недвижимости, принадлежащего обществу, по следующим основаниям.

В целях исследования вопроса о полной или неполной гибели (уничтожении) спорного объекта определением суда от 10.10.2019 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение № 02-02/20 от 20.02.2020 г.

Согласно указанному заключению здание имеет частично разрушенные ленточные бутовые фундаменты под наружные и внутренние стены. При этом эксперт указал, что частично сохранившийся фундамент позволяет сделать вывод о неполном разрушении или уничтожении здания, а сам фундамент может быть использован для реконструкции здания, так как его состояние позволяет произвести восстановительные работы для возведения конструктивных элементов, опирающихся на данное основание (стены, перекрытия, кровля).

С учетом указанных выводов судебных экспертиз полагаем, что материалами дела подтверждается наличие фундамента спорного строения, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для данной конструкции невозможно.

Согласно положениям п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу данных разъяснений наличие фундамента свидетельствует не только о самом факте неполного разрушения спорного строения, но и о сохранении его признаков как объекта недвижимости.

Кроме того согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при полной гибели или уничтожении имущества.

В рассматриваемом случае факт полного уничтожения здания материалами дела не подтверждаются - экспертом установлено наличие его отдельных конструкций.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции до 01.01.2017 г., а также действующие в настоящее время положения п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливают, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация.

Зарегистрированное за лбщество право на здание с кадастровым номером с кадастровым номером 26:35:000000:7040 в установленном законом порядке не оспорено и не прекращено.

В связи с изложенным сам по себе факт аварийного технического состояния сохранившихся конструкций здания, принадлежащего Обществу, не может рассматриваться как основание для прекращения права собственности на это имущество.

Изложенный подход о сохранении прав на землю у собственника частично разрушенного здания соответствует правовой позиции, указанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156: «собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота».

Принимая во внимание предмет рассматриваемого спора, сохранение оспариваемого договора аренды может повлечь за собой не только лишение общества прав на проведение работ по капитальному ремонту принадлежащего ему здания, но и прав на это имущество как таковое.

Доводы администрации, о том, что до настоящего времени спорное здание не восстановлено отклоняется, поскольку данное здание в силу своих свойств, как объекта недвижимости, может быть восстановлено и размещено исключительно на месте его фактического нахождения, а именно на территории спорного земельного участка.

Сам же факт нахождения данного участка во владении и пользовании другого лица (КФХ ФИО4) является объективным препятствием для проведения соответствующих работ в отношении объекта недвижимости истца.

Судом первой инстанции обоснованно принят во внимание факт заключения со стороны АО «Коммаяк» договора строительного подряда от 01.08.2019 г., в соответствии с которым ЗАО «Рим Н», как подрядчик, обязалось по заданию заказчика выполнить работы по капитальному ремонту и восстановлению разрушенных строительных конструкций следующего объекта недвижимости - нежилое здание «Склад для удобрений» (литер Б) с кадастровым номером 26:35:000000:7040 (условный номер 26:35:080006:2002:7980), расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Учитывая, что объект недвижимости в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, проведение работ по капитальному ремонту и восстановлению строительных конструкций здания должно осуществляться исключительно на месте его фактического нахождения.

Доводы ответчика о том, что у истца отсутствует разрешение на строительство, также подлежат отклонению, поскольку в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ обязательным документом для получения такого разрешения является правоустанавливающий документ на земельный участок. Наличие же права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172 у ИП ФИО4 исключает возможность получения такого разрешения истцом.

В рамках настоящего спора рассматривается не вопрос о предоставлении спорного земельного участка истцу, а требование истца, направленное на устранение препятствий в отношении реализации им своих правомочий как собственника строения, расположенного на данном участке, в том числе реализации им права на восстановление прежнего состояния этого здания. Таковым препятствием в настоящее время является наличие спорного договора аренды.

Обстоятельства, связанные с последующем оформлением прав на земельный участок, предметом рассматриваемого спора не являются и подлежат установлению в рамках соответствующих административных процедур, установленных земельным законодательством.

Ввиду изложенного материалами дела подтверждается факт проведения торгов и заключения договора аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости третьего лица, что не соответствует требованиям закона (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.09.2020 по делу № А63-12647/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Д.А. Белов

Судьи М.У. Семенов И.А. Цигельников