Гражданский кодекс часть 1

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14, e-mail: info@16aas.arbitr.ru, сайт: http://16aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-6053/2019

05 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2019 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Макаровой Н.В., судей Белова Д.А. и Цигельникова И.А.,при ведении протокола секретарем судебного заседания Еременко Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ТИС» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2019 по делу № А63-6053/2019, принятое по заявлению закрытого акционерного общества «ТИС», г. Кисловодск, ОГРН <***>, к администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, комитету имущественных отношений администрации города города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, о признании незаконными отказа в продлении договора аренды земельного участка, при участии в судебном заседании представителя администрации города-курорта Кисловодска – ФИО1 (доверенность № 58/07-22 от 23.11.2018 ), в отсутствие других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «ТИС» (далее - общество, ЗАО «ТИС») обратилось с заявлением к администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация), комитету имущественных отношений администрации города города-курорта Кисловодска (далее - комитет), в котором просило признать незаконным отказ в продлении договора аренды от 15.12.1998 №95693 земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:1 площадью 27629 кв.м, расположенного в Западном районе Кисловодска, на срок до 30.11.2022.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявитель обратился в суд о признании незаконным отказа с пропуском установленного трехмесячного процессуального срока на подачу заявления в суд.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что отказ в продлении договора аренды, изложенный в письме от 18.01.2018 № 01.15/204 является незаконным. Заявитель жалобы указывает, что отсутствие на земельном участке возведенных объектов недвижимости является следствием невозможности использования земельного участка по назначению в целях проведения строительных работ по вине арендодателя. Апеллянт также считает, что он обратился с заявленными требованиями в пределах срока исковой давности.

В отзывах на апелляционную жалобу комитет и администрация просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией (арендодатель) и ООО «ТИС» (арендатор) заключен договор аренды от 15.12.1998 № 05693 земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:1 площадью 27 629 кв.м, расположенного по адресу: Западный район Кисловодска, для строительства коттеджей. Срок аренды установлен на 3 года (пункт 3.1 договора № 05693).

Срок действия договора № 05693 неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 14.12.2012 № 3167 до 22.10.2015, от 14.12.2012 № 3167 до 22.10.2015.

01 октября 2015 года ООО «ТИС» обратилось в комитет с заявлением о заключении договора № 05693 на новый срок.

В ответе от 27.10.2015 № 01-2815 комитет указал на необходимость устранения имеющегося пересечения границ арендуемого участка с границами земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:7.

Письмом от 28.01.2016 № 1 ООО «ТИС» направило в комитет кадастровую выписку о земельном участке с кадастровым номером 26:34:080222:1 и указывало об отсутствии пересечения с земельным участком с кадастровым номером 26:34:080222:7.

Комитет в письме от 03.02.2016 № 01-15/0271 сообщил обществу, что согласно кадастровому паспорту от 28.01.2016 № 26/501/16-45035 в графе 15 «Особые отметки» указано: Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером) 26:34:080222:7.

Письмом от 29.02.2016 № 2 общество повторно направило выписку о земельном участке с кадастровым номером 26:34:080222:1, в которой отсутствовали сведения о пересечении испрашиваемого участка с земельным участком, имеющим кадастровый номер 26:34:080222:7 (границы не определены).

В письме от 15.04.2016 № 01-15/1073 комитет предложил обществу расторгнуть договор № 05693 в связи с неиспользованием земельного участка на протяжении длительного времени по целевому назначению (строительство жилого квартала коттеджного типа).

В ответе от 11.05.2016 № 4 на указанное письмо ООО «ТИС» сообщило о невозможности расторжения договора № 05693, так как земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, а именно:

проект застройки жилого квартала в Западном районе разработан в 1994 году с полной инфраструктурой, согласован письмами от 01.12.1994 № 1029 и от 26.12.2014 № 856;

с 1995 года построены и введены в эксплуатацию два коттеджа №1 и № 2 (дольщики ФИО2 и ФИО3), постановлением главы администрации от 15.12.1998 № 1348, произведено отчуждение земельных участков;

за счет средств дольщиков выполнено электроснабжение по постоянной схеме всего проекта, вертикальная планировка участка, подъездная дорога без твердого покрытия со стороны бывшего «Мясокомбината» согласно проекту застройки;

дальнейшее производство строительных работ и привлечение дольщиков не представилось возможным, так как единственная подъездная дорога со стороны бывшего «Мясокомбината» перекрыта (построены 2 индивидуальных гаража) и ООО «ТИС» с 2009 года периодически обращалось по вопросу сноса самовольно построенных гаражей, который до настоящего времени не разрешен.

В письмах от 18.01.2017 № 01-15/104, от 30.11.2017 № 01-15/4424 и от 18.01.2018 № 01-15/104 комитет уведомлял общество о расторжении (отказе) договора № 05693 и дополнительных соглашений к нему, в связи с чем сообщил о необходимости освобождения арендуемого земельного участка в течение 30 календарных дней.

В письме от 19.12.2017 № 24 ООО «ТИС» сослалось на наличие у него преимущественного права на заключение (продление срока) аренды земельного участка, на добросовестное исполнение обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем просило комитет имущественных отношений заключить дополнительное соглашение к договору № 05693 до 30.11.2022, а также в письме от 08.02.2018 № 2 общество просило главу города-курорта Кисловодска оказать содействие в продлении договора № 05693 и освобождении подъездных путей к участку от самовольных построек (гаражей).

12.03.2018 руководителем комитета принято решение № 25 о расторжении в одностороннем порядке договора № 05693 и дополнительных соглашений от 30.07.2003 № 289-ю, от 06.04.2004 № 980-ю, от 23.03.2005 № 1059-ю, от 05.10.2007 № 1726, от 03.06.2009 № 2056, от 14.12.2012 № 3167. Все обязательства сторон по договору решено считать прекращенными с 12.03.2018 (пункт 2 решения № 25).

При проведении специалистом комитета осмотра земельного участка, результаты которого оформлены актом от 14.05.2018, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:34:080222:1 строительные работы не ведутся, растет густой лес, к акту приложены фототаблицы.

В письме от 16.05.2018 № 01-15/1487 комитет повторно сообщил обществу о прекращении договора аренды, в связи с истечением его срока, неиспользованием земельного участка для целей, указанных в сделке.

24.09.2018 общество направило в комитет имущественных отношений претензию № 25, в которой просило заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:1, сроком до 30.11.2022, а также устранить препятствия в пользовании арендованным земельным участком, в том числе признать незаконным и расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:7, возместить убытки.

О результатах рассмотрения претензии комитет сообщил обществу в письме от 31.10.2018 № 01-15/3675, согласно которому заключение договора аренды на новый срок с обществом без проведения торгов не представляется возможным, так как преимущественное право у заявителя отсутствует.

Общество, посчитав изложенный в письме от 31.10.2018 № 01-15/3675 отказ уполномоченного органа в заключении договора № 05693 на новый срок незаконным, нарушающим его права и интересы, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В силу с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 ГК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) земельные участки отнесены к объектам аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

До 01.03.2015, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

Пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ ЗК РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Подпунктом 10 пункта 2 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Из материалов дела усматривается, что ООО «ТИС» обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок после 01.03.2015, в связи с чем, его действия регламентируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 171-ФЗ.

Как установлено судом первой инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:34:080222:1 поставлен на кадастровый учет 15.12.1998, имеет вид разрешенного использования «под строительство жилого квартала коттеджного типа», объекты недвижимости в пределах участка отсутствуют.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В рамках данного спора общество претендует на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:1 площадью 27 629 кв.м, ранее предоставленного для строительства коттеджей.

Между тем, из материалов дела следует, что на момент обращения в уполномоченный орган за предоставлением земельного участка в аренду на новый срок ранее заключенный с обществом договор № 05693 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора в порядке, установленном в пункте 2 статьи 610 ГК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При этом мотивы арендодателя, послужившие основанием для расторжения договора аренды, правового значения не имеют (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.04.14 № ВАС-3792/14).

Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, от 31.05.2011 № 16092/10 следует, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, и не может быть вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Таким образом, право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, предоставлено арендодателю в силу прямого указания закона.

Кроме того, в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки именно существующего объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, строительные работы на арендованном земельном участке не начаты, что подтверждается актом осмотра от 14.05.2018 и фотоматериалом. Указанное обстоятельство обществом не опровергнуто.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия в границах каких-либо объектов незавершенного строительства равно как и не представлено сведений о получении разрешения на строительство объектов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заинтересованным лицом правильно отказано в продлении срока договора аренды земельного участка в связи с отсутствием совокупности условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления без проведения торгов испрашиваемых земельных участков, не имелось.

Таким образом, оснований для признания незаконным отказа в продлении договора аренды от 15.12.1998 № 95693, у суда первой инстанции не имелось.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем пропущен трехмесячный срок на обжалование, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Частью 4 статьи 198 АПК РФ установлено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Статьей 117 АПК РФ установлено, что процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

ООО «ТИС» обратилось в суд о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 18.01.2018 № 01.15/204, только 02.04.2019, то есть с пропуском установленного трехмесячного процессуального срока на подачу заявления в суд.

Ходатайства о восстановлении пропущенного срока заявлено не было, доказательств или доводов, указывающих на наличие объективных причин, препятствующих своевременному обращению за судебной защитой, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 1 статьи 115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных данным Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

Поскольку срок, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, имеет материально-правовую природу, то его пропуск влечет самостоятельное основание для отказа в удовлетворении соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Из апелляционной жалобы следует, что первоначально апеллянт обращался с требованием о признании незаконным отказа в продлении договора аренды от 15.12.1998 №95693 земельного участка с кадастровым номером 26:34:080222:1. Согласно информации Картотеки арбитражных дел по делу № А63-615/2019 ЗАО «ТИС» обратилось в суд с указанными требованиями 21.01.2019. Таким образом, апелляционным судом установлено, что даже первоначально обращаясь в суд, общество пропустило срок на обжалование ненормативно-правового акта. Ходатайство о восстановлении срока обществом не заявлено.

Из материалов дела усматривается, что с 1998 года земельный участок по назначению (под строительство жилого квартала коттеджного типа) не использовался, на земельном участке возведено только два коттеджа.

Довод апеллянта о том, арендодатель чинит препятствия в пользовании земельным участком путем строительства гаражей, не обоснован. Из текста апелляционной жалобы следует, что апеллянт обращался с требованием о невозможности использования земельного участка для строительства только начиная с 2008 года, то есть фактически через 10 лет после предоставления участка в аренду, что не может свидетельствовать о стремлении апеллянта к использованию земельного участка по назначению. Доказательств более раннего обращения к комитету об устранении препятствий в использовании земельного участка апеллянтом не представлено. Учитывая неоднократное продление арендных отношений и отсутствие фактического использования земельного участка по назначению, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности отказа комитета в продлении договора аренды земельного участка на новый срок.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2019 по делу № А63-6053/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Макарова

Судьи: Д.А. Белов

И.А. Цигельников