Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 по делу
№ А63-9213/2014

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ОГРНИП <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества нежилых помещений № 20-30, 36, 37 литер Б площадью 183,4 кв.м, условный номер 26-26-25/010/2009-351, литер М площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225\170:1000\М, литер К площадью 157 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225\170:1000\К, находящихся в муниципальной собственности города Георгиевска и, расположенных по адресу: <...> по цене в размере 4 084 000 рубля с рассрочкой на пять лет с зачетом в стоимость договора купли-продажи стоимости неотделимых улучшений в размере 4 015 523 рубля; о признании недействительным отчета №2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений №20-30, 36, 37, литер Б, литер М, литер К, общей площадью 441,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>,

с участием третьего лица: администрации города Георгиевска (г. Георгиевск, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель ФИО3 (по доверенности от 20.08.2015),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2
г. Георгиевск (далее по тексту – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее по тексту – Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества, нежилых помещений № 20-30,36, 37, литер Б, литер М, литер К, расположенных по адресу: <...> с зачетом в стоимость договора купли-продажи вышеуказанных помещений стоимость неотделимых улучшений.

В ходе рассмотрения требований в суде первой инстанции производству по делу приостанавливалось в связи с проведением судебной экспертизы.

Решением суда от 30.10.2015 исковые требования удовлетворены. Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества: нежилых помещений № 20-30, 36, 37 литер Б, площадью 183,4 кв.м, условный номер 26-26-25/010/2009-351, литер М площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225/170:1000/М; литер К площадью 157 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225/170:1000/К, с учетом земельного участка, расположенных по адресу: <...>, по стоимости равной 1 077 707,42 рублей с рассрочкой на пять лет. В части исковых требований о признании недействительным отчета оценщика № 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений производство по делу прекращено, в связи с отказом от данных требований. Распределены судебные расходы.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что истец и арендуемое им помещение соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с указанным Федеральным законом.

Комитет не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

До рассмотрения жалобы от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель предпринимателя с доводами, изложенными в жалобе не согласился, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителя стороны, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 по делу № А63-9213/2014 отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 31.12.2001 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды имущества №186, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения в литере Б, Б1, М, расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123, а всего общей площадью 275,20 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2005 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды в части нумерации и площади помещений, площадь увеличена до 433,70 кв.м. В 2003 году предприниматель неоднократно обращался с заявлениями в администрацию и Комитет с просьбой разрешить провести капитальный ремонт помещений.

В 2009 году в связи с пристройкой за счет средств предпринимателя к нежилым помещениям в литере Б новых помещений и частичной реконструкцией (перенос внутренних перегородок) была проведена техническая инвентаризация переданных в аренду объектов недвижимости, в результате которой уточнены площади помещений (здания), литера Б и Б1 объединены в один литер Б и помещениям в новом (измененном) литере Б присвоены новые номера. Пристройка помещений и частичная реконструкция произведены с разрешения администрации и с получением разрешения на строительство. По результатам технической инвентаризации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2009, которым изменили площади передаваемого имущества: нежилые помещения № 20-30, 36, 37, общей площадью 183,40 литер Б, нежилое здание склад литер К, общей площадью 157,0 кв.м, нежилое здание основное строение литер М, общей площадью 100,8 кв.м, а всего общей площадью 441,20 кв.м.

25.09.2009 администрацией выданы свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности (с уточненными техническими характеристиками) на указанные нежилые помещения, ранее выданные свидетельства погашены.

12.09.2011 предприниматель обратился к администрации с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости проведенных неотделимых улучшений в силу Закона №159-ФЗ, однако ему было отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу № А63-10897/2011 удовлетворены требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На администрацию и Комитет возложена обязанность предоставить предпринимателю преимущественное право на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
№ 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее по тексту Закон № 159). Суд пришел к выводу о соответствии предпринимателя условиям, приведенным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Во исполнение указанного судебного акта, а также заключенного 18.06.2012 между Комитетом и ООО «Корпус» договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка со зданиями по состоянию на дату оценки составляет 5 609 тыс. рублей.

07.06.2012 Думой г. Георгиевска принято решение № 64-6 об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений и нежилых зданий), расположенного по адресу: <...>, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене 5 609 тыс. рублей с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка площадью 1171 кв. м (пункт 1). Одновременно, Комитету поручено осуществить мероприятия, связанные с приватизацией недвижимого имущества (пункт 4).

04.07.2012 Комитет направил предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации имущества от 27.06.2012 № 64-6, который предпринимателем не подписан ввиду несогласия с его условиями. Предприниматель просил включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость 5600 тыс. рублей произведенных им неотделимых улучшений имущества.

Письмом от 17.08.2012 предложение предпринимателя о внесении изменений в договор комитетом отклонено.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2014 по делу № А63-1390/2013 решение Думы города Георгиевска № 103-10 от 31.10.2012 о признании утратившим силу решения от 27.06.2012 № 64-6 признано незаконным.

Письмом № 527/01-41 от 21.07.2014 Комитет в адрес предпринимателя направил проект договора купли-продажи, копии отчета об оценке и письма комитета от 17.08.2012 № 457/1-03-36 (об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений).

Разногласия между Комитетом и предпринимателем, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, послужили основанием для обращения последнего с заявленными требованиями в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001 особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

Из материалов дела следует, что предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства.

Решением Думы № 64-6 от 07.06.2012 разрешена приватизация недвижимого имущества, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка.

Рыночная стоимость, на основании отчета об оценке № 2/06.12 от 21.06.2012, произведенного ООО «Корпус» по состоянию на 18.06.2012 определена в размере
5 609 000 рублей. Предпринимателем стоимость неотделимых улучшений произведенных за счет предпринимателя определена 5 900 000 рублей по состоянию также на 18.06.2012.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» № 92 от 30.05.2005, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза проведение, которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы.

Согласно заключению экспертов № 77/8-3 от 30.06.2015 стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности г. Георгиевска, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 12.09.2011 составила 4 015 523 рублей. Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества - нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Георгиевска, а также земельного участка, расположенного под указанными объектами недвижимого имущества, общей площадью 1171 кв.м, кадастровый номер: 26:26:010510:70, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 12.09.2011 составила 4 084 000 рублей (3 570 000 рублей объекты недвижимости + 514 000рублей за земельный участок).

Вместе с тем, при исследовании экспертного заключения и соответствующих пояснений эксперта по делу об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, установлено, что не учтено понятие «неотделимых улучшений», арбитражным судом в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам.

Согласно заключению экспертов № 2029/8-3 от 19.10.2015 и соответствующих пояснений экспертов, в связи с отсутствием в строительно-нормативной литературе понятий отделимых и неотделимых улучшений, ими определена стоимость капитального ремонта 3 989 248 рублей и стоимость текущего ремонта 27 351 рублей нежилых помещений в зданиях литеры Б, К, М. При этом, определение видов и объемов работ произведено экспертами на основании натурального исследования, проведенного с участием сторон и представленных предпринимателем локальных сметных расчетов за 2006, 2008, 2009 годы. За указанный период выполнены ремонтно-строительные работы по ремонту кровли над зданиями литер Б. К.М, кладка стен из кирпича, усиление фундаментов, отделочные, электромонтажные, сантехнические и прочие работы.

С учетом изложенного, принимая во внимание понятия капитального и текущего ремонта, содержащиеся в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утверждены постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279) и Положении об организации и проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.10.1998
№ 312), суд первой инстанции пришел к выводу, что все работы по капитальному ремонту, произведенные арендатором в спорных помещениях, являются неотделимыми улучшениями.

Оценив указанные экспертные заключения, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что они являются допустимыми и достоверными доказательствами по делу.

Судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание условия заключенного договора аренды № 186 от 31.12.2001, согласно которым арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий капитальный ремонт арендуемого имущества, в том числе фасада зданий и благоустройство прилегающих к зданию территорий (пункта 3.3.3).

Согласно технической документации и сведений ГУП «Крайтехинвентаризации» нежилые здания (1918 года постройки) на дату передачи их в аренду имели износ: литер К- 64%, литер М-51%, литер Б-78% . В акте приема-передачи к договору указано об удовлетворительном состоянии предмета аренды.

Несостоятелен довод Комитета о завышении стоимости выполненных предпринимателем работ.

Так, 01.11.2010 предпринимателем в адрес администрации города Георгиевска письмом № 22 направлялись локальные сметные расчеты, технические документы, договоры на выполнение проектно-сметных, строительно-отделочных работ и т.д., касающиеся проведения работ по улучшению арендуемого имущества, что подтверждается отметкой о получении.

При этом, замечаний по указанным документам в суд не представлено.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона
№ 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Вместе с тем, поскольку стоимость части этих работ компенсирована предпринимателю в виде предоставления льготы по арендной плате в общей сумме
982 955,42 рублей суд первой инстанции обоснованно уменьшил размер неотделимых улучшений на ту часть, которая предпринимателю компенсирована при расчете арендных платежей (3 989 248 рублей - 982 955,42 рублей), в результате чего стоимость неотделимых улучшений, на которую подлежит уменьшения выкупная стоимость, составляет 3006292,58 рублей.

Предоставление преференции предпринимателю (в виде заниженного коэффициента 0,1 % при расчете арендных платежей в связи с ремонтом) подтверждается дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.03.2005, 10.01.2006, 10.01.2007, 09.01.2008, 19.03.2009, 11.01.2010, заключенных на основании решений Думы города Георгиевска.

Согласно статье 5 Закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований с определением выкупной цены объекта в размере 1 077 707,2 (563 707,42рублей + 514 000 стоимости земельного участка) с рассрочкой на пять лет.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку они учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, не имеют существенного значения для разрешения спора по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемого заявителем судебного акта и не опровергают выводы суда.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 по делу
№ А63-9213/2014 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.

В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 по делу
№ А63-9213/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий О.В.Марченко

Судьи И.Н.Егорченко

Г.В.Казакова