Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Жириковой Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации г. Махачкала и индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 по делу № А15-748/2018, в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Махачкалы (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к комитету по управлению имуществом города Махачкалы (далее - комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи № 6-ВА от 08.07.2015, применении последствий недействительности сделки в виде возврата в муниципальную собственность переданного по договору имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Решением суда от 25.12.2018 исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными пункты 1.1 и 1.2 договора в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений № 3 площадью 4,4 кв.м, № 14 площадью 2,4 кв.м., № 18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и № 15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>. В качестве последствий недействительности сделки суд возложил на предпринимателя обязанность возвратить в муниципальную собственность указанные помещения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 03.04.2019 решение от 25.12.2018 отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования администрации удовлетворены; договор купли-продажи от 08.07.2015 признан недействительным. В целях применения последствий недействительности сделки на предпринимателя возложена обязанность в месячный срок со дня вступления постановления в законную силу возвратить комитету нежилые помещения общей площадью 345,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1, 3, 9, 10 – 12, 14, 18 (1 этаж); 15 (2 этаж), расположенные в доме № 11 по улице Дахадаева в г. Махачкале Республики Дагестан. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 10 944 295 рублей 79 копеек, уплаченных по договору.

Постановлением окружного суда от 20.06.2019 постановление от 03.04.2019 по отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Постановлением апелляционного суда от 21.08.2019 решение от 25.12.2018 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с предпринимателя государственной пошлины отменено. В отмененной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением окружного суда от 27.01.2020 решение от 25.12.2018 и постановление от 21.08.2019 в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи от 08.07.2015 в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений: № 1, 9, 10, 11 и 12 на первом этаже (литера «А») здания, расположенного по адресу: <...>, оставлено без изменения. В остальной части постановление от 21.08.2019 отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Таким образом, предметом апелляционного пересмотра является решение суда от 25.12.2018 в части признания недействительным договора от 08.07.2015 и применении последствий недействительности сделки в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений № 3, 14, 18 на первом этаже и № 15 на втором этаже здания.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив доводы сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Из материалов дела видно и судами установлено, что муниципальное образование "Городской округ город Махачкала" являлось собственником пятиэтажного здания общей площадью 2172,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (свидетельство от 08.12.2010).

На основании договора аренды от 10.01.2012 N 365/08 комитет передал предпринимателю во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 483,5 кв. м, в том числе торговый зал 277,8 кв. м, офис 93,8 кв. м, подвал 111,9 кв. м, расположенные в многоэтажном доме N 11 по ул. Дахадаева в г. Махачкале. Срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 30.12.2012. Передача имущества арендатору оформлена актом от 01.01.2012.

Договором от 09.01.2013 N 365/08 арендные отношения продлены до 30.12.2013, а договором от 09.01.2014 N 365/08 - до 30.12.2014, объект аренды изменен на нежилые помещения общей площадью 455,3 кв. м, в том числе торговый зал 271,9 кв. м, офис 73,4 кв. м, подвал 110 кв. м.

Договором от 05.12.2014 N 365/08 срок аренды продлен до 03.12.2015.

По итогам проведенного аукциона (протокол от 06.11.2014) комитет и предприниматель заключили договор аренды от 05.12.2014 N 5, по условиям которого во временное владение и пользование предпринимателю передаются нежилые помещения общей площадью 455,3 кв. м, в том числе помещения первого этажа N 1, 9-12 и 18 (литера А) и помещения подвала N 5 и 6, расположенные в доме N 11 по ул. Дахадаева в г. Махачкале. Договор заключен на срок 11 месяцев 28 дней.

30 декабря 2014 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений на основании Закона N 159-ФЗ, в котором просил передать ему в собственность помещения N 1, 9-12 и 18 (литера А), а также N 5 и 6 (подвал), расположенные в доме N 11 по ул. Дахадаева.

На основании распоряжения об условиях приватизации муниципального имущества от 08.07.2015 N 01-08/209 по договору купли-продажи от 08.07.2015 комитет передал в собственность предпринимателя нежилые помещения общей площадью 345,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1, 3, 9-12, 14, 18 (первый этаж); 15 (второй этаж), расположенные в доме N 11 по ул. Дахадаева. Стоимость сделки определена на основании отчета об оценке № МТ-2015-14/02 от 10.02.2015 (указано в договоре) и составила 10 809 тыс. руб. Переход права собственности на имущество зарегистрирован 26.11.2015.

Прокуратурой г. Махачкалы проведена проверка деятельности комитета, по результатам которой установлено, что договор купли-продажи от 08.07.2015 заключен с нарушением пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку предшествующее заключению данного договора владение и пользование муниципальным имуществом осуществлялось предпринимателем на основании договоров аренды, заключенных с нарушением части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. По результатам прокурорской проверки выдано представление об устранении нарушений федерального законодательства.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом N 159-ФЗ, ничтожны (пункт 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ).

В постановлении от 27.01.2020 окружной суд указал, что предприниматель на основании заключенного с комитетом договора аренды от 09.06.2008 владел и пользовался нежилыми помещениями N 1, 9-12 на первом этаже здания (литера А), расположенного по адресу: <...>, поэтому вправе был заключить договоры аренды от 10.01.2012 и 09.01.2013 без проведения торгов на основании части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ. Окружной суд признал обоснованными выводы нижестоящих судов о наличии у предпринимателя преимущественного права на выкуп указанных помещений. Вместе с тем кассационный суд указал, что отменяя решение суда от 25.12.2018 в части имущества, которое суд первой инстанции признал не находящимся в аренде у предпринимателя с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе (нежилые помещения N 3, 14, 18 на первом этаже и N 15 на втором этаже), суд апелляционной инстанции ошибочно исходил из того, что названные помещения правомерно предоставлены предпринимателю в собственность взамен нежилых помещений подвала (N 5 и 6), которые не подлежат отчуждению, поскольку в них расположены коммуникации водоснабжения и водоотведения (имущество, находящееся в общей долевой собственности всех собственников здания). Указанный вывод апелляционного суда противоречит положениям Закона N 159-ФЗ, согласно которому предприниматель вправе реализовать преимущественное право на выкуп только арендуемого им имущества. В то же время и выводы суда первой инстанции в этой части сделаны без ссылок на конкретные обстоятельства дела и имеющиеся доказательства. Разрешая спор, суды фактически не исследовали и не проверили, находились ли указанные помещения у предпринимателя в аренде до 2008 года и после (на момент обращения с заявлением о выкупе 30.12.2014). Например, в отношении нежилых помещений N 3 и 14 предприниматель ссылается на то, что они являются подсобными (вспомогательными), поэтому не названы им в заявлении на выкуп, но фактически (с учетом общей арендуемой площади) переданы ему в пользование комитетом с 2008 года. Кроме того, суды не проверили, находились ли в аренде у предпринимателя непрерывно с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе помещения N 18 (на первом этаже) и N 15 (на втором этаже).

Исполняя указания кассационного суда, апелляционная коллегия установила, что по договору от 09.06.2008 в аренду ответчику были переданы помещения в здании по ул. Дахадаева, 11 общей площадью 483,5 кв.м, в том числе торговый зал (277,8 кв.м.), офис (93,8 кв.м.), подвал 111,9 кв.м.

В отношении этих же помещений заключен и договор аренды от 10.01.2012.

В последующем договором от 09.01.2014 объект аренды изменен на нежилые помещения общей площадью 455,3 кв. м, в том числе торговый зал 271,9 кв. м, офис 73,4 кв. м, подвал 110 кв. м.

Какие именно помещения первого и второго этажа применительно к имеющимся в деле техническим и кадастровым паспортам являлись объектом аренды в период с июня 2008 года до декабря 2014 года, из указанных договоров и иных имеющихся в деле документов не усматривается. Схему передаваемых в аренду помещений стороны не составляли, каким либо иным образом объект аренды не идентифицировали.

Далее по договору от 05.12.2014 предпринимателю переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 455,3 кв. м, в том числе помещения первого этажа N 1, 9-12 и 18 (литера А) и помещения подвала N 5 и 6. В отношении этих же помещений предприниматель 30.12.2014 обратился в комитет с заявлением о выкупе.

Из письменных пояснений ответчика следует, что поскольку в арендуемых помещениях подвала N 5 и 6 расположены магистральные коммуникации энергоснабжения, в связи с чем они не могли быть предоставлены в собственность; взамен этих помещений в рамках договора купли-продажи от 08.07.2015 предпринимателю предоставлены помещения № 3 и 14 первого этажа и № 15 второго этажа (т. 2 л. д. 86, т. 4 л. д. 156 – 160).

Таким образом, из обстоятельств дела и пояснений самого ответчика следует, что помещения № 3 и 14 первого этажа и № 15 второго этажа не передавались в аренду предпринимателю ни в 2008-м году, ни в 2014-м, а помещение № 18 первого этажа передано ему лишь в 2014-м году.

Достоверных и убедительных доказательств владения этими помещениями с 2008 года ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил.

Представленный в суд апелляционной инстанции акт инвентаризации от 18.12.2013 суд оценивает критически.

На первом круге рассмотрения дела в апелляционной инстанции предприниматель указывал, что арендует спорные помещения с 2008 года, однако заключенный в 2008 году договор у сторон не сохранился; доказательств, подтверждающих наличие арендных отношений с 2008 года представить не может (аудиозапись судебного заседания от 27.03.2019, отражено в постановлении от 03.04.2019).

Однако впоследствии указанный договор был представлен в суд округа, что и послужило основанием для отмены судебного акта апелляционной инстанции.

После отмены окружным судом судебных актов на втором круге (постановление от 27.01.2020) и указании на ошибочность выводов апелляционного суда относительно помещений № 3, 14, 15, 18 предприниматель представил копию акта инвентаризации от 18.12.2013, в котором также имеются ссылки на договор аренды от 2008 года.

Из упомянутого акта инвентаризации следует, что по договору от 09.06.2008 предпринимателю в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 455,3 кв.м., в том числе: подвала № 5 и № 6 площадью 110 кв.м.; первого этажа: № 1 – торговый зал площадью 190 кв.м., № 3 – кладовая площадью 4,4 кв.м., № 9 – подсобное площадью 17,8 кв.м., № 10 – коридор площадью 18,9 кв.м., № 11 – кабинет площадью 18,7 кв.м., № 12 зал площадью 55,2 кв.м, № 14 – туалет площадью 2,4 кв.м., № 18 зал площадью 24,2 кв.м.; второго этажа - № 15 кладовая площадью 13,6 кв.м., вместо указанных в договоре 483,5 кв.м. В акте указано, что в связи с несоответствием фактически предоставленной и отраженной в договоре площади помещений, необходимо внести соответствующие изменения в договор от 09.06.2008.

В тоже время по состоянию 18.12.2013 (дата акта инвентаризации) между сторонами имели место арендные правоотношения уже по иному договору, а именно – по договору от 09.01.2013 N 365/08 и в отношении все тех же помещений общей площадью 483,5 кв. м, в том числе торговый зал 277,8 кв. м, офис 93,8 кв. м, подвал 111,9 кв. м. При этом, какие либо изменения в этот договор в связи с составлением акта инвентаризации не вносились.

Представленный ответчиком акт БТИ от 18.03.2020 не подтверждает передачу ФИО1 спорных помещений в 2008 году. В акте имеется ссылка на технический паспорт по состоянию на 20.10.2010, однако такой технический паспорт в деле отсутствует. Из материалов дела не следует, что в 2008-м году орган БТИ проводил техническую инвентаризацию переданных ответчику в аренду помещений.

Кроме того, содержание представленных ответчиком документов противоречит его же собственным пояснениям, данным ранее (т. 2 л. д. 86, т. 4 л. д. 156 – 160).

В силу закрепленного в Арбитражном процессуальном принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, - собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции. Арбитражный суд самостоятельным субъектом собирания доказательств не является (постановление Президиума ВАС РФ от 04.10.2011 № 6616/11).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании недействительным договора купли-продажи от 08.07.2015 № 6-ВА в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений № 3, 14, 18 на первом этаже и № 15 на втором этаже здания.

Оснований для отмены (изменения) решения суда в этой части не имеется.

В тоже время судебная коллегия не может согласиться с выводами суда относительно последствий недействительности сделки.

Суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, предусматривающую возврат сторон в первоначальное положение, однако фактически применил одностороннюю реституцию. Указывая на отсутствие оснований для возврата уплаченных по договору денежных средств предпринимателю, суд сослался на недобросовестность последнего и статью 169 Гражданского кодекса. Однако положениями названной статьи предусмотрено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

По заявленным основаниям оспариваемая сделка может быть признана ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса и статьи 6 Закона № 159-ФЗ, поэтому в случае установления соответствующих обстоятельств, суд обязан применить двустороннюю реституцию. В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Обоснованно указав на возврат в муниципальную собственность спорных помещений, суд не возложил на муниципалитет обязанность возвратить ответчику стоимость этого имущества.

В целях выяснения стоимости спорных помещений апелляционный суд предлагал сторонам и другим лицам, в том числе оценщику - обществу с ограниченной ответственностью «Институт профессиональной оценки» представить отчет об оценке № МТ-2015-14/02 от 10.02.2015 (в полном объеме), на основании которого определена рыночная стоимость имущества при совершении сделки купли-продажи от 08.07.2015.

Поскольку запрашиваемый документ не был представлен, в том числе по причине истечения срока хранения, апелляционный суд счел возможным определить стоимость спорных помещений (№ 3, 14, 15, 18) исходя из общей цены сделки применительно к площади этих помещений.

Исходя из условий договора купли-продажи от 08.07.2015 (общая площадь отчуждаемых помещений - 345,3 кв. м, цена сделки - 10 809 000 руб.) и общей площади помещений подлежащих возврату (44,6 кв.м.), стоимость последних составляет 1 396 123,17 руб. (10 809 000 / 345,3 х 44,6). Указанная сумма подлежит возврату предпринимателю.

С учетом изложенного решение от 25.12.2018 в части применения последствий недействительности сделки следует изменить.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 по делу № А15-748/2018 изменить, изложив третий абзац его резолютивной части в следующей редакции:

«Применить последствия недействительности сделки: возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанность в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу настоящего постановления возвратить администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» нежилые помещения № 3 площадью 4,4 кв. м, № 14 площадью 2,4 кв. м, № 18 площадью 24,2 кв. м на первом этаже и № 15 площадью 13,6 кв. м на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>; взыскать с администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 1 396 123,17 руб.».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи: Н.Н. Годило

Е.В. Жуков