Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубаловым К.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, дело № А61-2128/2010

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия – Алания (г. Владикавказ)

к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (г. Владикавказ, ИНН 1503015830),

третье лицо - федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала (г. Владикавказ, ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565),

о досрочном расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459 руб. 86 коп., из которых 508 810 руб. основного долга за период с 01.08.2007 по 19.08.2010 и 1 997 649 руб. неустойки за период с 11.07.2007 по 19.08.2010;

по иску Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала

к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз»,

третье лицо - Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия - Алания,

о расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, о выселении ООО «Куырдадз» из нежилого помещения (столовой), расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, о взыскании 508 810 руб. арендной платы за период с 21.07.2007 по 31.08.2010,

при участии в судебном заседании:

от федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала - Марзагановой P.M. по доверенности от 23.12.2011 № 15АА0043726,

от общества с ограниченной ответственностью «Куырдадз» - Грунис Е.И. по доверенности от 11.06.2012,

в отсутствие иных лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия - Алания (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (далее - общество) о досрочном расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459 руб. 86 коп., из которых 508 810 руб. основного долга за период с 01.08.2007 по 19.08.2010 и 1 997 649 руб. неустойки за период с 11.07.2007 по 19.08.2010.

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала (в настоящее время - федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение «Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации», далее - учреждение) вступило в дело в качестве третьего лица, заявив самостоятельные требования о расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, о выселении общества из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, о взыскании 508 810 руб. арендной платы за период с 21.07.2007 по 31.08.2010.

Решением от 21.01.2011 в удовлетворении исковых требований управлению Росимущества отказано. Самостоятельные требования учреждения удовлетворены. Договор аренды недвижимого имущества от 18.08.2004 № 89-л/04 с изменениями от 07.07.2005, заключенный управлением Росимущества, Владикавказским финансово-экономическим колледжем и обществом, расторгнут. Суд обязал общество освободить спорные нежилые помещения, взыскал с него в пользу учреждения в лице филиала 508 810 руб. арендной платы за период 21.07.2007 по 31.08.2010.

Определением от 21.06.2011 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями, в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 решение первой инстанции от 21.01.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований управлению Росимущества отказано. Требования учреждения в лице Владикавказского филиала удовлетворены частично. Договор аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 расторгнут, суд обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, с него взыскано 384 134 руб. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010.

Определением от 01.08.2011 в постановлении от 01.08.2011 и в резолютивной части указанного постановления (от 26.07.2011) исправлены описки.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2011 производство по кассационной жалобе в части обжалования определения Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 прекращено, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 в части отказа в удовлетворении иска управления Росимущества оставлено без изменения, в оставшейся части постановление от 01.08.2011 отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суду апелляционной инстанции даны указания выяснить полномочия руководителя Владикавказского филиала учреждения и его процессуального представителя на подписание от имени учреждения заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица, установив их наличие, проверить доводы общества о несоответствии нежилого помещения условиям договора, отсутствии возможности использовать его по назначению.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании 21.02.2012 учреждением уточнены исковые требования в части размера задолженности по арендной плате, который уменьшен до 384 134 руб., от взыскания остальной суммы учреждение отказалось и производство по делу в соответствующей части прекращено (т. 3, л.д. 64 - 67).

Постановлением апелляционной инстанции от 29.02.2012 договор аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 расторгнут, общество обязано освободить спорное нежилое помещение, в пользу Владикавказского филиала учреждения взыскано 384 134 руб. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010. Проверив полномочия лица, подписавшего от имени учреждения заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, апелляционный суд установил, что заявление подписано директором филиала Урумовой З.С. на основании доверенности от 28.01.2010 № 36-01-11/172 с правом подписи исков от имени учреждения. Основанием расторжения договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 послужило неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Требования о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворены без учета соглашения о внесении в договор изменений, не зарегистрированного в установленном порядке, и признанного незаключенным. Доводы общества о несоответствии нежилого помещения условиям договора, отсутствии возможности его использования по назначению отклонены апелляционным судом с указанием на подписание ответчиком акта приема-передачи помещения без возражений, а также на непредставление обществом соответствующих доказательств.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2012 постановление апелляционной инстанции от 29.02.2012 в части отмены решения от 21.01.2011 и в части прекращения производства по делу № А61-2128/2010 оставлено без изменения, в остальной части постановление от 29.02.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суду апелляционной инстанции даны указания выяснить полномочия руководителя Владикавказского филиала учреждения и его процессуального представителя на подписание от имени учреждения заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица, установив их наличие; для установления права учреждения на иск подлежит проверке факт наличия у него на момент заключения договора аренды от 18.08.2004 права оперативного управления на спорное недвижимое имущество. Исследовать учредительные документы и правовой статус лица, заключившего договор аренды от 18.08.2004 от имени владельца имущества, его правопреемство с учреждением (третьим лицом по настоящему делу); дополнительно проверить довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного порядка досрочного расторжения договора.

В судебном заседании представитель третьего лица исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель общества исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании 02.10.2012 объявлен перерыв с 17 часов 29 минут до 17 час. 10 мин. 09.10.2012.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18.08.2004 управление Росимущества (арендодатель), Владикавказский финансово-экономический колледж (владелец) и общество (арендатор) заключили договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в соответствии с которым общество приняло для цели использования под студенческую столовую нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24 (далее - нежилое помещение).

Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 30.08.2014.

28 марта 2005 года осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Объект недвижимого имущества передан арендатору по передаточному акту от 18.08.2004, в котором отсутствуют указания на какие-либо недостатки принятого обществом нежилого помещения.

Соглашением от 07.07.2005 № 71-л/05 стороны договорились о внесении изменений в договор, которыми уточнен предмет аренды (нежилые помещения, литера Г, 1 этаж) и увеличена до 351,3 кв. м его площадь, изменен размер арендной платы. Названное соглашение не прошло государственную регистрацию.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.04.2005 № 440-р и передаточного акта от 2006 года четырехэтажное здание (литера Г), общей площадью 1 523,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Молодежная / ул. Цаликова / ул. К. Бутаева, д. 7/2-4-6/24, в котором расположено арендованное обществом нежилое помещение, закреплено на праве оперативного управления за учреждением.

Запись о праве оперативного управления учреждения на спорное имущество внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2008.

В реестр федерального имущества внесено федеральное имущество, закрепленное на праве оперативного ведения за государственным образовательным учреждением «Владикавказский финансово-экономический колледж», реестровый № 01500190 от 31.05.1999 (выписка из реестра федерального имущества от 19.10.2005), что подтверждает факт наличие учреждения (на момент заключения договора аренды от 18.08.2004) права оперативного управления в отношении спорного недвижимого имущества.

Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 № 220 Владикавказский финансово-экономический колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения (Положение о Владикавказском филиале, т. 1 л.д. 54-80).

Ректором ФГОУ ВПО «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» выданы доверенности директору Владикавказского филиала Урумовой З.С. (от 28.01.2010, от 14.01.2011 и от 10.06.2011), которой, в свою очередь, в порядке передоверия выдана доверенность от 04.05.2010 № 36-80-4/1255 Марзагановой Р.М. (т. 1, л.д. 48), подписавшей заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования к обществу. Кроме того, Марзагановой Р.М. выдана доверенность от 21.01.2010 с правом вести досудебное урегулирование споров и подписанием документов (т. 4).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у общества образовалась задолженность, что послужило поводом для обращения управления Росимущества и учреждения в арбитражный суд.

Суд пришел выводу о том, что правом получения арендных платежей за недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, обладает учреждение, поскольку собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом, следовательно, не имеет права и на получение доходов от него.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. Статьями 606 и 614 Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку соглашение от 07.07.2005 № 71-л/05 не зарегистрировано в установленном порядке и является незаключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), суд апелляционной инстанции не принимает его во внимание при рассмотрении дела.

Платежи и порядок расчета по договору аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 регламентированы в его разделе 4. Согласно пункту 4.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 358 условных единиц; ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на день оплаты арендных платежей. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца; первое внесение арендной платы арендатор производит в течение пятнадцати дней после вступления в силу договора (пункт 4.2).

На момент заключения договора при определении размера арендной платы стороны руководствовались Методикой определения величины арендной платы за пользование федеральным имуществом, находящимся на территории Республики Северная Осетия-Алания. Минимальная ставка арендной платы в размере 250 руб. установлена для школьно-базовых столовых и предприятия, обслуживающих учащихся школ, ПТУ, ВУЗов и т.д. (т. 1, л.д. 14).

Расчет размера арендной платы и задолженности учреждение произвело в соответствии с условиями договора аренды от 18.08.2004 (помесячно, с указанием используемого в расчете курса доллара США), расчет представлен в материалы дела (т. 4). Расчет соответствует правовым актам, регламентирующим ценообразование в сфере аренды федерального недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается нарушение обществом принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 в размере 375 200 руб. 61 коп., доказательств обратного материалы дела не содержат. Данный расчет размера арендной платы, представленный учреждением, проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.

В части взыскания задолженности по арендной плате в размере 8 933 руб. 39 коп. исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку не подтверждены материалами дела.

Учреждением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с обществом в части требования о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Данный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В письмах учреждения от 05.02.2010, от 02.03.2010, от 22.03.2010, от 05.04.2010, от 27.08.2010 требования названных норм не соблюдены, что свидетельствует о нарушении учреждением досудебного порядка урегулирования спора.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что письма (обращение, уведомление) учреждения не могут являться надлежащим доказательством соблюдения учреждением вышеуказанного досудебного порядка расторжения договора, поскольку не содержат предупреждения о необходимости исполнения обществом договорных обязанностей в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, то есть не соответствуют требованиям статей 452, 619 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При изложенных обстоятельствах исковое заявление учреждения подлежит оставлению без рассмотрения.

Подлежит отклонению довод общества о незаключенности договора в связи с отсутствием указания в нем конкретных помещений, подлежащих передаче в аренду. По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Из материалов дела следует, что спорное имущество обществом было получено, доказательства обращения его к учреждению по вопросу о неопределенности этого имущества в деле отсутствуют.

Согласно части 2 статьи 611 Гражданского кодекса имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Ссылка общества на нарушение положений статьи 611 Гражданского кодекса не принята апелляционной инстанцией, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие указанный довод.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Общество, подписав договор и акт о приеме нежилого помещения, не доказало наличия в нем недостатков, которые не могли быть выявлены при подписании договора и (или) после вступления во владение имуществом.

Доказательства невозможности эксплуатации помещения в спорный период общество не представило. Довод общества о том, что капитальный ремонт в помещении не окончен, также документально не подтвержден. Согласно имеющемуся в материалах дела акту центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора по состоянию на 27.09.2004 капитальный ремонт в студенческой столовой проведен (т. 2, л.д. 72).

Довод общества о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы технического и кадастрового паспортов, суд апелляционной инстанции отклоняет. Как следует из материалов дела, представитель общества не обосновал данное ходатайство и не указал, по каким основаниям считает данные документы сфальсифицированными. Арбитражный процессуальный кодекс не обязывает суд в обязательном порядке и в любом случае при решении вопроса о принятии мер по проверке заявления о фальсификации доказательства назначать экспертизу (пункт 36 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Куырдадз», г. Владикавказ (ИНН 1503015830) в пользу Владикавказского филиала федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» (ИНН 7701050066) 375 200 руб. 61 коп. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010, 10 436 руб. 97 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска о взыскании арендной платы отказать.

Исковые требования Владикавказского филиала федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в части расторжения договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 и о выселении общества с ограниченной ответственностью «Куырдадз» из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24 оставить без рассмотрения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий А.П. Баканов

Судьи И.Н. Егорченко

Г.В. Казакова