Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Фэнтези",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 июня 2017 года,

принятое судьей Бирюковой Л.А.

по делу № А60-62484/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фэнтези" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фэнтези" (далее – истец, общество, общество "Фэнтези") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация, ответчик), в котором просит обязать заключить договор купли-продажи муниципального имущества № 1796 от 20.09.2016 по цене, определенной в ходе рассмотрения спора (пункт 2.1 договора); определить условия пунктов 6.1, 6.3 договора № 1796 от 20.09.2016 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда "Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 295,1 кв.м, номера на поэтажном плане:1-4, 6-9, 25-31. Этаж: подвал. Адрес: <...>, кадастровый номер 66:41:0110014:6356", заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Фэнтези" и Администрацией города Екатеринбурга в следующей редакции указанных пунктов:

"п.6.1. "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере годовой двукратной ставки рефинансирования, действующей на момент совершения нарушения обязательства, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

"п.6.3" – исключить из текста договора.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (далее – третье лицо, общество "Трансэнергоресурс").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора № 1796 от 20.09.2016 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа изложен в редакции ответчика: "п. 2.1. Цена объекта составляет 9 750 000 руб. без учета неотделимых улучшений и учета НДС. Пункт 6.1 договора изложен в редакции ответчика. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. Пункт 6.3 договора исключен. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Фэнтези" и администрация обжаловали решение суда первой инстанции в порядке апелляционного производства.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец указал, что предложенная цена выкупа помещений является завышенной, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении оценочной экспертизы; что суд необоснованно принял пункт 6.1 договора в редакции ответчика, поскольку размер договорной неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки (то есть 182,5% годовых) является чрезмерно высоким.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что в случае исключения пункта 6.3 из договора купли-продажи при расторжении договора купли-продажи по вине покупателя продавец лишен права возмещения убытков в виде сбереженной ООО "Фэнтези" платы за пользование помещением с даты его получения и до его возврата.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу общества "Фэнтези", в котором ответчик просит решение суда первой инстанции в обжалуемой истцом части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества "Фэнтези" – без удовлетворения.

Определением от 06.10.2017 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ОценКинг", эксперту ФИО3. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 1) какова рыночная стоимость без НДС объекта недвижимого имущества: "Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 295,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-4, 6-9, 25-31. Этаж: подвал. Адрес (местоположение): Россия, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 66:41:0110014:6356" – по состоянию на 25 декабря 2015 года? Производство делу приостановлено.

Определением от 13.11.2017 в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ сформирован состав суда: председательствующий Семенов В.В., судьи Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В. Рассмотрение дела начато с самого начала.

После поступления заключения эксперта ответчик представил возражения против заключения ООО "ОценКинг" эксперта ФИО3

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб в их отсутствие.

Протокольным определением от 09.01.2018 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в арбитражный суд заключения эксперта от 08.12.2017.

В судебном заседании истец представил ходатайство об уточнении исковых требований в части установления цены имущества по договору купли-продажи в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции уточнение исковых требований принято быть не может (часть 3 статьи 266 АПК РФ). Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае предмет и основание иска об урегулировании преддоговорного спора не изменяются, поскольку истцом первоначально заявлялось об урегулировании разногласий на основании решения суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как верно установлено судом первой инстанции, из материалов дела следует, что общество "Фэнтези" является арендатором объекта муниципального нежилого фонда – "Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 295,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-4, 6-9, 25-31. Этаж: подвал. Адрес: <...>, кадастровый номер 66:41:0110014:6356 (далее по тексту – объект), на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга № 39000552 от 01.07.2015.

Постановлением Администрации г.Екатеринбурга № 1894 от 20.09.2016 утверждены условия приватизации муниципального имущества – объекта муниципального нежилого фонда – "Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 295,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-4, 6-9, 25-31. Этаж: подвал. Адрес: <...>, кадастровый номер 66:41:0110014:6356. Рыночная стоимость по данному постановлению составила 9 920 000 руб.

Для согласования условий отчуждения объекта муниципального имущества 21.09.2016 (сопроводительное письмо № 02.12-12/1/002/3833) обществу направлен проект договора купли-продажи № 1796 от 20.09.2016 (далее – договор, договор купли-продажи), в соответствии с которым стоимость выкупа имущества составляет 9 920 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и НДС с рассрочкой оплаты на срок 84 месяца.

19.10.2016 общество подписало данный договор с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 6.1, 6.3 и направило его в адрес Администрации.

В связи с отказом Администрации подписать договор с протоколом разногласий в редакции общества "Фэнтези" (письмо № 02.12-12/1/001/3380 от 16.11.2016), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по цене договора, размера неустойки за просрочку выкупных платежей, и последствий расторжения договора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим изменению в связи со следующим.

Сторонами на рассмотрение суда переданы разногласия по пунктам 2.1, 6.1, 6.3 договора купли-продажи.

Пунктом 2.1 договора в редакции ответчика предусмотрено, что "Цена объекта составляет 9 920 000 руб. без учета стоимости и учета НДС".

Возражая против стоимости, указанной в договоре, истец представил отчет № 642-С от 14.10.2016 о рыночной стоимости объекта, подготовленный ООО "Первая оценочная компания". В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость объекта составляет 8 374 721 руб.

Истец просит обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

При направлении администрацией обществу проекта договора-купли продажи была установлена цена выкупа на основании отчета об оценке от 27.07.2016 № 373, выполненного обществом "Трансэнергоресурс" по состоянию на 14.07.2016, в размере 9 920 000 руб. без учета НДС.

Согласно отчету об оценке № 642-С, выполненному обществом "Первая Оценочная Компания", рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 25.12.2015 составляет 8 205 941 руб.

При рассмотрении дела по существу, с учетом неприменимости к спорным отношениям рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.07.2016, обществом "Трансэнергоресурс" был выполнен отчет об оценке от 02.03.2017 № 82 (второй), в соответствии с которым рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 25.12.2015 составляет 10 020 000 руб. С учетом возражений истца обществом "Трансэнергоресурс" была произведена корректировка отчета и рыночная стоимость составила 9 750 000 руб. (т.5 л.д.23-33). Экспертиза СРО в отношении отчета с учетом его корректировки не производилась.

При таких обстоятельствах, при наличии существенные оснований полагать, что рыночная стоимость, принятая в целях приватизации спорного имущества, не является верной, судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 08.12.2017 рыночная стоимость выкупаемого объекта недвижимости по состоянию на 25.12.2015 составляет 8 901 453 руб. без учета НДС.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции считает, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, без учета НДС.

Возражения ответчика относительно отчета эксперта ФИО3 судом апелляционной инстанции не принимаются.

Первоначально заключение экспертизы было представлено в электронном виде, с указанием на направление заключения в бумажном виде в суд по почте. Представленный в бумажном виде содержит подписи эксперта, в том числе и в предупреждении об уголовной ответственности.

Вопреки возражениям ответчика заключение эксперта содержит обоснование применения корректировок – имеются ссылки на "Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1" под редакцией ФИО4 Из представленных возражений не следует, что экспертом применены неверные аналоги.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения об экспертизе экспертным советом саморегулируемой организацией оценщиков отчета об оценке от 02.03.2017 № 82 (второго), выполненного обществом "Трансэнергоресурс", указанный отчет оценивается судом апелляционной инстанции наряду с иными доказательствами по делу, но не принимается для урегулирования разногласий.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ) – абзац второй пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92.

Само по себе отсутствие отрицательного заключения (как и наличие положительного заключения) саморегулируемой организации не означает необходимость установления стоимости имущества в соответствии указанным отчетом.

При таких условиях, заключение эксперта ФИО3 является ясным и полным, у суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта, наличие противоречий в выводах эксперта судом не установлено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертиз ответчик не заявил.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ размер ответственности за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлен.

Следовательно, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон (статья 331 ГК РФ).

Неустойка в размере 0,5% в день (182,5% годовых) с учетом текущего уровня инфляции, размера ключевой ставки носит явно чрезмерный характер. Однако установление неустойки в размере удвоенной ставки рефинансирования, которая применяется только как достаточная для установления размера потерь кредитора, снижение ниже которого возможно только в исключительных случаях (пункт 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"), также не отвечает принципу баланса интересов продавца и покупателя.

Поскольку покупатель не возражает против включения в текст договора условия о неустойке, возражает лишь против предложенного продавцом размера неустойки, предлагает свою редакцию спорного пункта, суд апелляционной инстанции считает, что размер неустойки подлежит установлению в размере 0,1% суммы просроченной задолженности в день. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств истец не лишен права заявлять о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Вопреки доводу апелляционной жалобы Администрации, при расторжении договора по вине покупателя продавец не лишен права требовать возмещения убытков (статья 393 ГК РФ). При этом принятие пункта 6.3 в редакции ответчика действительно может привести к неосновательному обогащению ответчика, что ставит истца в заведомо неравное положение. При таких обстоятельствах, пункт 6.3 обоснованно исключен судом первой инстанции из текста договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что преддоговорной спор сторон должен быть урегулирован на следующих условиях: цена выкупаемого объекта должна быть установлена в размере рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы; неустойка за просрочку платежей должна быть установлена в размере 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки; условие о возможности ответчика при расторжении договора по вине истца удержать все полученные денежные средства подлежит исключению.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения решения суда первой инстанции.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

Таким образом, решение Арбитражный суд Свердловской области от 05 июня 2017 года подлежит изменению.

Поскольку судебные акты по настоящему делу приняты в пользу истца судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы, по оплате экспертизы в силу части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 05 июня 2017 года по делу № А60-62484/2016 изменить, изложив резолютивную часть решения в редакции:

"1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Изложить пункт 2.1 договора № 1796 от 20.09.2016 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в редакции: "Цена объекта составляет 8 901 453 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и НДС".

3. Пункт 6.1 договора изложить в редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Пункт 6.3 договора исключить.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фэнтези" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы 6 000 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, 30 000 руб. издержек по оплате экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин

Ю.В. Скромова