СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 83 /2022-ГК

г. Пермь

12 октября 2022 года                                                   Дело № А60-61697/2021­­

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой И.А.,

при участии:

от ответчика по первоначальному иску: Овсянникова В.А., паспорт, диплом, доверенность от 10.12.2021,

от третьих лиц: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца по первоначальному иску, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 июля 2022 года по делу № А60-61697/2021  

по первоначальному иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

к обществу с ограниченной ответственностью «ПромУралИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ПромУралИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании применить в формуле расчета размера арендной платы ставку арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)»,

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области,

установил:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПромУралИнвест" (ответчик, общество) с требованием о взыскании 2 574 136 рублей 18 копеек по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009, в том числе арендной платы за период с апреля 2020 года по сентябрь 2021 года в размере 2 237 675 рублей 35 копеек, пени за период с 24.06.2020 по 09.09.2021 в размере 336 460 рублей 83 копеек.

Определением  от 11.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.

Ответчик  обратился в арбитражный суд со встречным иском   об обязании истца применить в формуле расчета размера арендной платы по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 ставку арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2022 года в удовлетворении первоначального иска отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

Истец   с принятым решением не согласился,   обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, принять по делу новый судебный акт, которым  первоначальный иск  удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе истцом приведены доводы о том, что договор аренды земельного участка является действующим, обязательства по уплате арендной платы  подлежат исполнению, однако ответчиком нарушены.   Истец указывает, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду с целевым использованием, допустимым в период возникновения арендных отношений,  ввиду чего приведенные в обжалуемом решении выводы   о невозможности использования земельного участка согласно целевому назначению ошибочны.

Отмечает, что в соответствии с приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017 №1375-П «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург»,  земельный         участок  находится в территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения», однако   Правила землепользования и застройки применяются к отношениям,  возникшим после вступления в законную силу настоящих Правил,  на правоотношения, возникшие до утверждения  Правил, распространяется правовой режим, возникший до их утверждения, что необоснованно не принято судом первой инстанции во внимание.

Также в апелляционной жалобе  истец приводит доводы о том, что  ответчиком  не представлено доказательств отсутствия возможности использовать земельный участок по целевому назначению, указанному в договоре, доказательств обращения   с заявлением об изменении   разрешенного использования земельного участка по договору на иной вид разрешенного использования,  не обжаловано решение уполномоченного органа об отказе во внесении изменений в Правила землепользования и застройки, утверждённых приказом № 1375-П от 25.12.2017; не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган за получением разрешением на строительство и отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения.

Истец полагает, что первоначальный иск подлежал удовлетворению.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве изложены доводы о том, что согласно договору аренды земельный участок ответчику предоставлен в целях строительства, невозможность использования земельного участка по целевому назначению наступила с даты утверждения изменений в Правила землепользования и застройки, согласно территориальному зонированию строительство объектов недвижимости в территориальной зоне Р-1 запрещено, ввиду чего ответчик не обязан уплачивать арендную плату.  Ответчик уплачивал арендную плату за земельный участок до апреля 2020 года, одновременно предпринимая меры для изменения Правил в части зонирования территории,  что  подтверждено  материалами дела.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика по первоначальному иску придерживался доводов, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не направили, что на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела судом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов  дела,  истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Т-248/1158 от 03.12.2009, находящегося в собственности Свердловской области, с кадастровым номером 66:41:0605005:5,  категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового характера (торговые, спортивные, развлекательные сооружения), площадью 10018 кв.м, местоположение: <...> - Кольцовскому подъезду -переулку Базовому, в границах, указанных в кадастровом паспорте (приложение № 1 к договору) (п. 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен с 30.11.2009 по 20.11.2058 (п. 2.1. договора).  

Размер арендной платы установлен в приложении № 2 к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.2 договора).

Арендная плата перечисляется арендатором в Федеральное казначейство на КБК, администратором которого является МУГИСО,  ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (п. 3.3 договора). Согласно п. 5.2.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных настоящим договором.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности (п. 6.2 договора).

В соответствии с приказом Министерства строительства развития инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017 № 1375-П «О внесении изменений в Приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ст 29.06.2017 № 704-п «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», Участок находится в территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения».

Согласно расчету  истца имеет место задолженность ответчика   по арендной плате в размере 2 237 675 руб. 35 коп. за период с 01.04.2020 по 30.09.2021; начислена неустойка в размере 336 460 руб. 83 коп. за период с 24.06.2020 по 09.09.2021.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору явилось основанием для обращения  истца в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском   об обязании истца  применить в формуле расчета размера арендной платы по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 ставку арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)» - 1.59 %, согласно действующего градостроительному регламенту и в соответствии с зонированием территории.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении как первоначального, так и встречного  иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика обязанности уплачивать арендную плату ввиду невозможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.  

Заслушав мнение ответчика в судебном заседании, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений ст. 328, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, обязанность арендатора по оплате арендной плате является встречной и возникает при условии надлежащего исполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в арендной пользование, в том числе возможности использования арендатором такого имущества по назначению в соответствии с условиями договора.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", по смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Судом первой инстанции в результате исследования и оценки представленных по делу доказательств установлено, что  по договору аренды  № Т-248/1158 от 03.12.2009 ответчику в пользование предоставлен   земельный участок  кадастровым номером 66:41:0605005:5, с разрешенным использованием - для размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового характера (торговые, спортивные, развлекательные сооружения), площадью 10018 кв.м, местоположение: <...> - Кольцовскому подъезду - переулку Базовому, в границах, указанных в кадастровом паспорте (приложение № 1 к договору) (п. 1.1 договора), то есть в целях строительства.  

Срок действия договора аренды установлен с 30.11.2009 по 20.11.2058 (п. 2.1. договора). 

Согласно актуальной редакции Генерального плана развития городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года, утвержденной Решением Екатеринбургской городской Думы от 06.07.2004 № 60/1 (в редакции Приказа Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 30.12.2021 № 746-П) земельный участок относится к функциональной зоне: лесопарковая зона. Согласно параметрам утвержденных  Планом функциональных зон   лесопарковая зона предназначена для сохранения и развития природного каркаса города в части лесных парков; допускается размещение объектов инженерной и транспортной инфраструктур, связанных с обслуживанием данной зоны.  

В соответствии с приказом Министерства строительства развития инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017 № 1375-П «О внесении изменений в Приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург»,  указанный участок находится в территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения», согласно регламенту которой строительство объектов капитального строительства запрещено.

Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание то обстоятельство, что Генеральный план развития городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», Правила землепользования и застройки, функциональное, территориальное зонирование не изменены,   ответчику отказано во внесении соответствующих изменений, градостроительный план земельного участка не предусматривает возможности осуществления на участке строительства,  суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что ответчик в рассматриваемый период не имеет объективной возможности использования земельного участка в соответствии с указанным в договоре разрешенным использованием.

Приняв во внимание взаимный характер договора аренды, невозможность использования участка ответчиком в соответствии с договором, отсутствие доказательств использования ответчиком участка по иному назначению,  суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие у ответчика обязательств по уплате арендной платы, выплате неустойки, отказал в удовлетворении встречного иска.

Приведенные истцом доводы о том, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду с целевым использованием, допустимым в период возникновения арендных отношений,   на правоотношения, возникшие до утверждения  Правил, распространяется правовой режим, возникший до их утверждения,  ответчиком  не представлено доказательств отсутствия возможности использовать земельный участок по целевому назначению, указанному в договоре,  судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, учитывая представление ответчиком достаточных и достоверных доказательств отсутствия возможности использования участка в целях строительства  в указанный в иске период. 

То обстоятельство, что ответчик не обращался с заявлением об изменении   разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре,    на иной вид разрешенного использования,  с заявление о выдаче разрешения на строительство, ответчиком  не обжаловано решение   об отказе во внесении изменений в Правила землепользования и застройки,    значения для правильного рассмотрения дела не имеет.

При таких обстоятельствах  в удовлетворении первоначального иска отказано обоснованно.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял во внимание содержание договора аренды, указанное в нем разрешенное использование земельного участка, невозможность использования ответчиком участка по назначению, оговоренному в договоре, а также отсутствие доказательств изменения договора аренды и использования ответчиком участка в соответствии с зонированием территории,   отказал в удовлетворении требований об обязании истца применить в формуле расчета размера арендной платы по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 ставку арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)».

Суд апелляционной инстанции  полагает указанные выводы правомерными.

Апелляционная жалоба истца  доводов о несогласии с решением в указанной части не содержит.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, указанные обстоятельства исследованы полно и всесторонне, нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, не допущено.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит. 

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса РФ податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2022 года по делу № А60-61697/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.