СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 28 /2019-ГК

 г. Пермь

26 ноября 2019 года                                                       Дело № А60-18040/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2019

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

ФИО1,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело № А60-18040/2019

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Рифей-Голд» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо – Акционерное общество «Арт-Девелопмент»

о взыскании задолженности, пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Рифей-Голд» (далее – общество, ответчик) 4 563 444 руб. 42 коп., в том числе 2 887 954 руб. 90 коп. - долг по арендной плате за период с 01.12.2014 по 31.12.2018 по договору аренды земельного участка от 19.12.12 №АЗФ1746/1022 и 1 675 489 руб. 52 коп. пени, начисленные за период с 10.01.2015 по 10.01.2019.

Решением суда от 01.07.2019 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Рифей-Голд» в пользу Территориального управления взыскано 766 908 руб. 07 коп., в том числе долг в размере 670 819 руб. 84 коп. и неустойка в сумме 96 088 руб. 23 коп., в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить полностью, ссылается на то, что при совершении сделки по уступке права аренды к новому арендатору переходит весь комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе и в отношении которых не предполагается совершения отдельной уступки или перевода долга. Задолженность подлежит взысканию с нового арендатора в полном размере.

Ответчик в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании 17.09.2019 в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 09 час 50 мин 19.09.2019, о чем представитель ответчика извещен в судебном заседании, после перерыва стороны явку своих представителей не обеспечили.

Определением суда апелляционной инстанции от 19.09.2019 судебное заседание отложено на 17.10.2019.

Определением суда от 16.10.2019 произведена замена судьи Дюкина В.Ю. на судью Крымджановой Д.И. на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.10.2019 суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Акционерное общество «Арт-Девелопмент». Судебное заседание назначено на 20.11.2019.

Определением суда от 19.11.2019 произведена замена судьи Крымджановой Д.И. на судью Семенова В.В. на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства от общества «Рифей-Голд» поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов – соглашений от 10.12.2014 и от 23.12.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.08.2005 № АЗФ-11/0706; расходный кассовый ордер от 30.07.2019, выписки операций по лицевому счету за периоды с 15.07.2019 по 15.10.2019, с 15.02.2019 по 15.04.2019, с 15.04.2019 по 15.07.2019. Документы приобщены к материалам дела.

От иных лиц, участвующих в деле, пояснения не поступили.

Согласно ч. 1 ст. 266 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными гл. 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, требования истца и возражения ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, общество «Рифей-Голд» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:331 площадью 87 434 кв.м. Ранее участок предоставлен в аренду ЖСК «Звезда» по договору от 25.08.2005 № АЗФ-11/0706.

К ответчику права и обязанности по договору аренды перешли на основании соглашения от 27.03.2018, заключенного с обществом «Арт-Девелопмент», которое, в свою очередь, получило права и обязанности по соглашению от 23.12.2014.

Ссылаясь на то, что за период с 01.12.2014 по 10.01.2019 арендная плата по договору аренды от 25.08.2005 № АЗФ-11/0706 вносилась ненадлежащим образом, управление обратилось к обществу «Рифей-Голд» с иском о взыскании задолженности и неустойки, начисленной по условиям договора.

Суд первой инстанции признал требования подлежащими удовлетворению частично, указав, что общество «Рифей-Голд» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:331 на основании соглашения от 27.03.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-144/0706 от 25.08.2005, при этом в п. 4.1 договора переуступки предусмотрено, что договор вступает в законную силу с момента государственной регистрации. Соглашение от 27.03.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-144/0706 от 25.08.2005 прошло государственную регистрацию 20.04.2018 года, о чем свидетельствует отметка о государственной регистрации.

Таким образом, общество "РИФЕЙ-ГОЛД" стало арендатором земельного участка и стороной по договору аренды с момента государственной регистрации указанного соглашения, то есть с 20.04.2018. При этом, из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды не усматривается изъявление воли сторон на перевод долга по арендной плате и неустойке, возникшие за предыдущий период, на ответчика.

Суд апелляционной инстанции повторно рассмотрев доводы сторон и представленные суду доказательства, полагает, что требования управления подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами правоотношений в рамках  заключенного договора аренды  земельного участка №АЗФ-144/0706 от 25.08.2005,  соглашений о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды. 

В силу норм ст.  22 Земельного  кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно  ст.  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что  арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии с положениями ст.  615 ГК РФ  арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом  5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что  а рендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В пункте 9 данной статьи также закреплено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Применение закона разъяснено в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В частности  указано, что  при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом,  законодательство  допускает  возможность  передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без  согласия публичного  собственника, достаточным признается уведомление арендодателя об этом.

Судом установлено,  что  ответчик вступил  в договор  аренды земельного  участка в связи с заключением соглашения о перенайме, заключенного без  согласия собственника земельного  участка.

В абзаце 2 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки"  указано, что  если  перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В силу ст.  322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.  Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 323 ГК РФ предусмотрено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Довод ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного  иска со ссылкой на  п. 6.1. соглашения не может быть признан обоснованным.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 сформулирован  правовой подход, согласно  которому если  будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из представленных в материалы дела соглашений усматривается, что  прежний арендатор ставит нового арендатора в известность об отсутствии  задолженности.

Суд апелляционной инстанции предложил арендатору (ответчику)  представить  доказательства реализации новым либо прежним арендатором мер к установлению  задолженности  по  договору аренды в спорный период. Между тем таких доказательств  суду  не  представлено, а также не дано пояснений касательно  того, какими документами  подтверждалось отсутствие долга (ст. 65 АПК РФ). В этой связи суд апелляционной инстанции лишен  возможности  установить, что при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей, новый арендатор проявил должную степень заботливости и осмотрительности с целью проверить отсутствие задолженности по договору аренды, по которому он принимает права и обязанности.

Поскольку  к новому  арендатору переходит обязанность по внесению арендной платы за все периоды пользования имуществом, в том числе за периоды до его вступления в договор  аренды,  условие п. 6.1 соглашения не может быть  истолковано как исключающее обязанность нового арендатора по внесению  арендной платы за предшествующие вступлению его  в договор аренды периоды, учитывая отсутствие в материалах дела доказательства реализации новым арендатором необходимых и достаточных мер к выяснению обстоятельств наличия долга, суд апелляционной инстанции полагает правомерным предъявление истцом требований к ООО «Рифей-Голд» в солидарном порядке.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о применении исковой давности.

Согласно  ст.  195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

В силу ст.  200 ГК РФ  течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии  с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что  по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, как разъяснено в пункте 26 указанного Постановления, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Учитывая, что исковое заявление поступило в суд 01.04.2019, принимая во внимание условия договора арены о ежемесячном  внесении  арендных платежей до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п.3.2. договора), п. 3 ст. 202 ГК РФ и разъяснения п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017), следует признать, что в пределах срока исковой давности заявлены требования о взыскании арендной платы за период с марта 2016 по декабрь 2018. В остальной части требования о взыскании долга предъявлены с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, суд  апелляционной инстанции  исходит из наличия оснований для частичного удовлетворения требований истца, с общества «Рифей-Голд» подлежит взысканию задолженность по  арендной плате в сумме 2 639 065 руб. 88 коп.  за период с марта 2016 года  по  декабрь  2018 года.

Расчет арендной платы, а также порядок ее исчисления ответчиком не  оспорен (ст. 65 АПК РФ).

Как указано выше,  арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца, что предусмотрено п. 3.2. договора аренды.

Пунктом 6.2. договора предусмотрена неустойка в случае несвоевременного  внесения арендатором арендной платы в размере 0,5 % от  размера задолженности за каждый день  просрочки.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком заявлено о несоразмерности  неустойки  последствиям нарушения обязательства и  применении  ст.  333 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п.1, 2 ст.333 ГК РФ) (п.77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.

С учетом всех известных суду обстоятельств, предусмотренного  договором размера неустойки -  0,5% за каждый день просрочки платежа, суд  апелляционной инстанции полагает размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, что является основанием для ее снижения по  правилам ст.  333 ГК РФ до суммы 650 000 руб., что не является менее двукратной ставки  Банка России, существовавшей в период такого нарушения (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из наличия оснований для частичного удовлетворения иска, взыскания с общества «Рифей-Голд» задолженности по арендной плате в сумме 2 639 065 руб. 88 коп. и пени за период с 10.04.2016 по 10.01.2019 – 650 000 руб. В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 июля 2019 подлежит  отмене.

Согласно ч. 1 ст. 110  АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

При удовлетворении требований истца и его апелляционной жалобы, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 42 402 руб. иску и по апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 01 июля 2019 года по делу № А60-18040/2019 отменить.

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РИФЕЙ-ГОЛД" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области 2 639 065 (два миллиона шестьсот тридцать девять тысяч шестьдесят пять) руб. 88 коп. долг по арендной плате за период с марта 2016 по декабрь 2018, неустойку в сумме 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб., начисленную за период с 10.04.2016 по 10.01.2019.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РИФЕЙ-ГОЛД" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 42 402 (сорок две тысячи четыреста два) руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.