Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 июня 2017 года,

принятое судьей Трухиным В.С.

по делу № А60-61675/2015,

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭПОС-ТКМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭПОС-ТКМ" (далее – ответчик, общество) об урегулировании разногласий между администрацией и обществом при заключении договора аренды земельного участка площадью 526 кв.м с кадастровым номером 66:41:0502041:23, расположенного по адресу: <...>, изложив его в редакции, предложенной администрацией в проекте договора от 20.04.2015 № 5-2450. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 17.03.2016 производство по делу № А60-61675/2015 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-45437/2015. Определением от 05.07.2016 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2016 года исковые требования удовлетворены частично.

Разногласия, возникшие между обществом и администрацией при заключении договора аренды № 5-2450 от 20.04.2015 земельного участка площадью 526 кв.м с кадастровым номером 66:41:0502041:23, расположенного по адресу: <...>, урегулированы в следующей редакции:

"п. 1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок, но не более срока действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, за плату земельный участок (далее - Участок).

п. 2.1.1. Объектом по настоящему договору является Участок, расположенный по улице Шатровая, 72 в городе Екатеринбурге в пределах границ, указанных в Плане Участка (Приложение № 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

п. 2.1.2. Общая площадь Участка – 526 кв.м Арендатор обязан вносить арендную плату за пользованием земельным участком в размере 90,7 кв.м.

п. 2.1.4. Кадастровый номер Участка – 66:41:0502041:23.

п. 2.1.5. Участок предоставляется под торговое здание.

п. 2.2.5. Цена квадратного метра Участка определяется Арендодателем из кадастровой стоимости участка с кадастровым номером 66:41:0502041:23.

п. 2.4. Содержание и использование Участка.

Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке и благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке.

Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ на территорию Участка владельцам или представителям организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих через земельный участок, для проведения работ по их эксплуатации и ремонту.

Арендатор обязуется использовать Участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно:

- под здание литер А с прилегающей к нему территории необходимой для осмотра здания в целях выявления эксплуатационного износа и поддержания надлежащего состояния здания.

п. 3.2. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанности по внесению арендной платы) Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4. настоящего договора.

п. 3.3. В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной, предусмотренной для соответствующего вида использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что не освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора.

п. 3.4. В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренды Участка.

п. 6.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с 01 апреля 2015 года.

п. 6.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 апреля 2015 года.

Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения.

п. 7. Особые условия договора

Арендатор обязуется письменно уведомить Арендодателя об изменении адреса, о реорганизации юридического лица, а также предоставить документы, подтверждающие правопреемство при реорганизации, в течение 14 дней с момента реорганизации. В случае непредставления Арендатором сведений об изменении адреса, уведомления, в том числе об изменении арендной платы, о расторжении договора, направляется Арендодателем по последнему известному (почтовому и (или) юридическому) адресу".

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28 марта 2017 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2016 года и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года отменены полностью, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в котором просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2017 года по делу № А60-61675/2015 отменить, исковое заявление администрации удовлетворить.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец указывает, что вывод суда об отсутствии оснований для заключения договора аренды земельного участка не основан как на законе, так и на материалах дела; что презумпция, установленная пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, в настоящем случае не применима; что рассматриваемом случае в договоре аренды № 79000064 условие об арендной плате за землю отсутствует, а обязательство заключить договор аренды земельного участка, напротив, присутствует; что обязанность общества "ЭПОС-ТКМ" заключить договор аренды земельного участка предусмотрена добровольно принятым на себя обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ); что администрация была вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2017 года по делу № А60-61675/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного заседания истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, общество является арендатором находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Екатеринбург" отдельно стоящего здания (литер А, помещения 1-7) площадью 65,1 кв.м по адресу: <...>, на основании договора аренды № 79000064 от 01.02.2007. В силу п. 6.6.1 этого договора ответчик обязан заключить с администрацией договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502041:23, на котором указанный объект недвижимости расположен.

Администрация направила обществу проект договора аренды земельного участка № 5-2450 от 20.04.2015.

Не согласившись с редакцией пунктов 1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5., 2.2.5, 2.4, 3.2, 3.3, 3.4, 6.1, 6.2, 7, 7.2 договора аренды, ответчик направил истцу протокол разногласий, содержащий иную редакцию указанных пунктов.

Считая, что между сторонами имеется преддоговорной спор, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил об отсутствии оснований для обращения истца с исковым заявлением об урегулировании преддоговорного спора в порядке пункта 1 статьи 445 ГК РФ, о пропуске истцом срока исковой давности с иском о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для заключения договора аренды земельного участка, так как согласованная в договоре аренды № 79000064 от 01.02.2007 плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 309-ЭС16-18264 по делу № А55635/2015).

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, являются нормативно регулируемыми (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее до 01.03.2015 – пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Из положений указанной нормы следует, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

С учетом конкретных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан вывод о том, что отсутствуют основания считать, что договором аренды здания согласована арендная плата, не включающая в себя плату за землю, и суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки указанного вывода.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125.

Основания к понуждению заключению договора аренды земельного участка отсутствуют также по следующим основаниям.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Обстоятельства, при наличии которых может быть заключен такой договор (возникает такой договор), перечислены в пунктах 2-4 названной статьи Кодекса.

Ответчик осуществляет пользование землей вследствие заключения договора аренды объекта недвижимости – отдельно стоящего здания площадью 65,1 кв.м, не относится к лицам, указанным в пунктах 2-4 статьи 39.20 ЗК РФ, и соответственно истец не вправе понудить ответчика к заключению договора, действуя в порядке пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в пункте 6.6.1 договора аренды от 01.02.2007 № 79000064 указано, что арендатор обязан заключить договор аренды на земельный участок, находящийся под объектом и необходимый для его использования, но данное обстоятельство не предоставляет истцу права требовать заключения договора в принудительном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Договор аренды здания заключен 01.02.2007, соответственно договор аренды земельного участка должен был быть заключен до 01.02.2008, а требование к заключению могло быть заявлено администрацией до 01.08.2008.

Требование о понуждении к заключению основного договора истцом в установленный срок заявлено не было, согласно оттиску штампа на первой странице искового заявления истец обратился в арбитражный суд 22.12.2015.

Ответчик против заключения самого договора аренды земельного участка, а также передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда возражает, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и не могут являться основанием для изменения или отмены судебного акта.

Основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2017 года по делу № А60-61675/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин

М.А. Полякова