Гражданский кодекс часть 1

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2023 года

по делу № А60-56643/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Грин З» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО7 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО8 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании сделки недействительной,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО6 обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Грин З» о признании договора купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости от 23.11.2005, заключенного между ООО «ГРИН 3» и ФИО2, ФИО4, недействительным в части следующих объектов, входящих в объект: №1-5, 7-15 подвала; №44-45, 56-60 цокольного этажа; № 1-10, 17-18, 24-26, 31, 43, 46-51, 62-68 1 этажа; № 1,7, 11, 18-19, 27-30, 35 2-го этажа; №1-8, 11, 18-20, 22-23 3-го этажа; №1-6, 9, 25-28, 31-33 4-го этажа; № 1-3, 8-12,19-20, 23-27 5-го этажа, № 1, кровля общей площадью 9 532 кв.м., нежилое помещение подвала № 6, подвала, площадью 44, 7 кв.м., нежилое помещение № 11 1-го этажа площадью 19,3, нежилое помещение №28 1-го этажа площадью 48,8 кв., просили применить последствия недействительности сделки в виде прекращения единоличного права собственности путем аннулирования записи в Росреестре в отношении ФИО2 и ФИО4 на следующее имущество: объект 9 532 кв.м. с кадастровыми номерами 66:41:0401017:330, 66:41:0401033:329, 66:41:0401017:325, 66:41:0401033:1654, 66:41:0401033:1656, 66:41:0401033:1863, 66:41:0401017:327, 66:41:0401017:328, 66:41:0401033:1654, 66:41:0401033:1655, 66:41:0401033:1659, 66:41:0401033:1662, 66:41:0401033:1657, 66:41:0401033:1658, 66:41:0401033:1660, 66:41:0401033:1661, 66:41:0401033:1663, 66:41:0401033:1667 - отдельные помещения по договору: 66:41:0401033:1590 - 19, кв.м., 66:41:0401033:1696 - 48,8 кв.м., 66:41:0401033:1600 - 44,7 кв.м (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).

Решением суда от 17.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанный судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец выражает несогласие с применением судом исковой давности, так у ответчиков оригинал договора купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости от 23.11.2005 отсутствует, в Росреестре отсутствует технический план, паспорт на объект 9532 кв.м, о наличии оспариваемого договора истцы узнали в рамках рассмотрения дела № А60-36085/2021.

Заявитель жалобы указал, что сделка по купле-продаже долей в праве собственности на объекты недвижимости от 23.11.2005, заключенная между ООО «ГРИН 3» и ФИО2, ФИО4, нарушает требования Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданского кодекса, а также нарушает право пользования и владения общим имуществом, является оспоримой, поскольку ответчик ООО «ГРИН 3» злоупотребил своими правами, выделив общее имущество собственников в единый объект, а также продал в единоличную собственность по договору купли-продажи ФИО2, ФИО4, т.е. заключили злонамеренное соглашения представители одной стороны с другой стороной, обманув инвесторов и иных собственников, которые являются потерпевшими лицами по данному спору.

Истец обращает внимание на то, что о существовании оспариваемого договора стало известно в 2021 году при рассмотрении дела № А60-36085/2021, в которое истцы были привлечены в качестве третьих лиц.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ИП ФИО5 доводы апелляционной жалобы истца поддерживает в полном объёме, просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования – удовлетворить.

От ИП ФИО6 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчиков с доводами жалобы не согласенпо основаниям, изложенным в отзыве, и приведенным в судебном заседании.

Иные лица, участвующие в деле о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истцы указали на то, что являются собственниками помещений в торговом центре, ФИО1 принадлежит помещение с кадастровым номером 66:41:0401033:1623, общей площадью 192,5 кв.м, по адресу: <...> и Ванцетти, д. 62, приобретенного на основании договора купли-продажи недвижимости от 07.04.2010 № 58, заключенному с ООО «Технологические и сельскохозяйственные машины и оборудование-2».

При оформлении сделки купли-продажи ФИО1 переданы договор долевого инвестирования № 27 от 24.06.2005 и договор № 11/05/ки купли-продажи недвижимости от 11.05.2006, заключенные ООО «Технологические и сельскохозяйственные машины и оборудование-2» и застройщиком - ООО Грин З».

В силу п. 1.3. договора долевого инвестирования строительства места общего пользования и технические площади объекта составляют 10 688 кв.м при этом:

в состав мест общего пользования входят площади, необходимые для обеспечения работы объекта, а также перемещения посетителей и персонала, и не предназначенные для ведения торговли или иной коммерческой деятельности (лестницы, санузлы и дебаркадеры, коридоры к лифтам лестницам и санузлам, лифты эскалаторы подсобные помещения, стоянка)

в состав технических площадей входят площади, не предназначенные для ведения торговой или иной коммерческой деятельности и выполняющие функции обеспечения работы инженерного оборудования Объекта (кондиционерные, щитовые, трансформаторная подстанция, системы отопления, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, пожаротушения, электрические сети, а также иную внешнюю зону общего пользования, кровлю ограждающие конструкции фасадов, светопрозрачные конструкции согласно проектной документации),

Пунктом 2.5 договора долевого инвестирования строительства установлено, что право собственности на места общего пользования и технические площади Объекта приобретает Фирма (ООО «ГРИН 3)

В п. 2.6 договора указано, что на места общего пользования устанавливается сервитут, который ограничивается функциональным назначением мест общего пользования.

В силу п.5.2. договора купли-продажи объекта недвижимости установлено, что кроме торговых площадей, здание торгового центра «ГЕРМС-ПЛАЗА», имеет места общего пользования и технические площади, в состав которых входят лифты, эскалаторы, дебаркадеры, камеры хранения, автопарковка, санузлы, коридоры и холлы, современное инженерное оборудование.

Места общего пользования и технические площади здания торгового центра «ГЕРМЕС-ПЛАЗА» совместно используются всеми собственниками торговых помещений и их посетителями. Также п. 5.4. купли-продажи объекта недвижимости установлено, что условия, предусмотренные пнктами 4.1.1. и п.5.3 являются существенными.

ФИО6 приобрела нежилое помещение у ФИО9 по договору купли-продажи от 03.03.2006, о чем в едином государственном реестре произведена запись регистрации 66-66-01/103/2006-148.

ФИО9 приобрела помещение у застройщика ООО «ГРИН 3» по договору купли-продажи от 26.12.2005 на тех же условиях, что и ООО «Технологические и сельскохозяйственные машины и оборудование-2», в дальнейшем продавшее истцу ФИО1

Истцы указали, что по договорам инвестиционного долевого строительства и договорам купли-продажи они приобрели право собственности на торговые помещения и права долевой собственности на согласованные места общего пользования и технические помещения.

В состав площадей общего пользования входят площади, необходимые для обеспечения работы Объекта, а именно: лестницы, санузлы и дебаркадеры, коридоры к лифтам, лестницам и санузлам, стоянка. В состав технических площадей входят площади, не предназначенные для ведения торговой или иной коммерческой деятельности и выполняющие функции обеспечения работы инженерного оборудования Объекта, а также используемые для перемещения посетителей и персонала (кондиционерные, щитовые, трансформаторная подстанция, системы отопления, теплоснабжения и канализации, пожаротушения, электрические сети, лифты, эскалаторы, подсобные помещения, а также иную внешнюю зону общего пользования, кровлю, ограждающие конструкции фасадов, светопрозрачные конструкции согласно проектной документацией).

Торговый центр с многоэтажной автостоянкой (паркинг) площадью 16 561,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Малышева - Сакко и Ванцетти, введен в эксплуатацию 21.07.2005, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.07.2005 № 75/05.

При рассмотрении дела №А60-36085/2021, установлено, что застройщик ООО «ГРИН 3» фактически заключил аналогичные договоры долевого инвестирования и договоры купли-продажи со всеми инвесторами и собственниками торгового центра «Гермез-Плаза».

Как указывают истцы, 07.09.2005 ЕМУП «БТИ» выдало заключение «О выделении нежилых помещений отдельными объектами недвижимости», согласно которому фактически места общего пользования туалеты, лестницы, кровля и т.п. были оформлены в отдельные объекты с пометкой, что объекты должны использоваться по согласованию между собственниками. Застройщик оформил объекты отдельными помещениями и передал в нарушение ст. 36 ЖК РФ ФИО2 и ФИО4 в единоличную собственность по договору купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости от 23.11.2005, согласно которому в собственность переданы: нежилые помещения №1-5, 7-15 подвала; №44-45, 56-60 цокольного этажа; № 1-10, 17-18, 24-26, 31,43,46-51,62-68 1 этажа; № 1,7,11,18,-19,27-30, 35 2-го этажа; №1-8,11,18-20,22-23 3-го этажа; №1-6,9,25-28,31-33 4 -го этажа; № 1-3, 8-12,19-20,23-27 5-го этажа, № 1 -кровля общей площадью 9532 кв.м.

нежилое помещение подвала № 6, площадью 44, 7 кв.м, (моп)

нежилое помещение № 11 1-го этажа площадью 19,3 (моп)

нежилое помещение №28 1-го этажа площадью 48,8 кв.м, (моп)

нежилое помещение №8 2-го этажа площадью 62,4 кв.м.

нежилое помещение № 4 5-го этажа площадью 20,8 кв.м.(моп)

нежилое помещение № 5 5-го этажа площадью 27,3 кв.м, (моп)

нежилые помещения № 18,21,22 5-го этажа общей площадью 30,7 кв.м, (моп).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, истцы в обоснование заявленных требований указали, что договор купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости от 23.11.2005 является недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки), поскольку после регистрации первого договора купли-продажи на торговое помещение, ООО «ГРИН 3» не имело право продавать места общего пользования.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из пропуска истцами срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиками.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске

Ранее действовавшая редакция п. 1 ст. 181 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.

Как установлено судом, исполнение по оспариваемой сделке началось 23.11.2005, поскольку из п. 3.2 договора следует, что передача объектов продавцом и их принятие покупателями состоялись в день заключения договора.

Право ответчиков зарегистрировано в 2009 году.

Учитывая, что действовавшая на момент совершения оспариваемой сделки редакция ст. 181 ГК РФ предусматривает начало течения срока исковой давности независимо от того, когда о совершении сделки узнали третьи лица, исковая давность подлежит исчислению с 23.11.2005.

Следовательно, на момент предъявления настоящего иска - 14.10.2022 - о признании договора купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости от 23.11.2005 недействительным и применении последствий его недействительности, трехгодичный срок исковой давности истек.

По смыслу п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» вопросы принадлежности общего имущества разрешаются судом в порядке спора о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Статус помещений, расположенных в здании торгового центра был предметом исследования судов в рамках дел № А60-18383/2018, А60-64887/2020, А60-61733/2020, А60-36085/2021, решения по которым вступили в законную силу. В части помещений автопарковки суд признал их не относящимися к общей долевой собственности, поскольку они не отвечают критериям, по которым объект может быть отнесен к местам общего пользования.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2023 года по делу № А60-56643/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Д.И. Крымджанова

В.В. Семенов