Гражданский кодекс часть 1

от иных лиц, участвующих в деле – не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора Желиховской Ирины Германовны

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 апреля 2022 года

об отказе в удовлетворении заявления Желиховской Ирины Германовны о регистрации права собственности,

вынесенное в рамках дела № А60-2127/2020

о признании ООО «Управляющая компания «СМУ - 3» несостоятельным (банкротом),

заинтересованное лицо с правами ответчика: АО «Альфа-Банк»,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

установил:

21.01.2020 от Федеральной налоговой службы в лице Инспекции по Кировскому району г. Екатеринбурга в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Управляющая компания «СМУ - 3» несостоятельным (банкротом), которое определением суда от 27.01.2020 принято к производству, возбуждено дело о банкротстве.

25.06.2020 в арбитражный суд обратилось АО «Альфа-Банк» с заявлением о признании ООО УК «СМУ-3» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2020 АО «Альфа-Банк» признано обоснованным, в отношении ООО УК «СМУ-3» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Шкарупин Александр Вячеславович, член ассоциации арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021 ООО «Управляющая компания «СМУ-3» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Шкарупин А.В.

25.02.2022 в арбитражный суд поступило заявление кредитора Желиховской Ирины Германовны об осуществлении регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46,помещение № 5, 3 этаж, кадастровый номер 66:41:0601039:347 на Желиховскую Ирину Германовну на основании договора купли-продажи № ТА005В от 25.01.2019, заключенного с ООО УК «СМУ-3»; о признании прекращенным залога нежилого помещения № 5, кадастровый помер 66:41:0601039:347, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, 3 этаж, возникшего по договору ипотеки от 17.08.2018, а также по договору ипотеки от 23.11.2018.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2022 (резолютивная часть от 19.04.2022) в удовлетворении заявления Желиховской Ирины Германовны отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, кредитор Желиховская И.Г. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В жалобе заявитель указывает, что отказывая в удовлетворении заявления Желиховской И.Г. суд первой инстанции ссылался на факт включения требований Желиховской И.Г. в третью очередь реестра требований кредиторов должника определением суда от 04.02.2021, а также на предположительно имеющуюся противоречивость позиции заявителя. Указывает на исполнение своих обязанностей по оплате спорного помещения и его передачу во владение и пользование заявителя, однако государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была. На момент включения ее требований в реестр требований кредиторов должника существовала единообразная и непротиворечивая судебная практика. В условиях отсутствия государственной регистрации перехода права собственности, заявителем полностью был доказан факт заключения договора и факт передачи денежных средств, следствием чего и стало включение заявителя в реестр требований кредиторов должника. Обращаясь с заявлением об осуществлении регистрации перехода права собственности Желиховская И.Г. была обязана доказать фактическую передачу имущества, владение и пользование заявителя, что и было осуществлено ею в полном объеме путем предоставления акта приема-передачи от 04.03.2019, квитанций на оплату коммунальных услуг, выставленных на имя заявителя, договора аренды, заключенного заявителем (арендодателем) в отношении спорного помещения с третьем лицом, счета на оплату по договору аренды.Отказ в удовлетворении заявления Желиховской И.Г. к ООО УК «СМУ-3» об осуществлении регистрации перехода права собственности на недвижимость, основываясь на факте предоставления правовой защиты посредством включения в реестр требований денежного требования, ставит в неравное положение лиц, заявления которых об осуществлении регистрации перехода права собственности были или будут удовлетворены в рамках рассмотрения дела № А60-2127/2020 о банкротстве того же самого должника ООО УК «СМУ-3». С позиции заявителя, поскольку истцом была внесена полная плата по договору, имущество было передано ему во владение, однако после этого было возбуждено дело о банкротстве ООО УК «СМУ- 3», истец оказался лишен возможности зарегистрировать переход права собственности, в связи с чем ему как законному и добросовестному владельцу имущества на основании ст. 305 ГК РФ должна быть предоставлена владельческая защита.

АО «Альфа-Банк» и конкурсный управляющий Шкарупин А.В. в отзывах возражают против доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель Желиховской И.Г. доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме; представитель конкурсного управляющего возражает против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 судебное заседание отложено в порядке ст. 158 АПК РФ для предоставления дополнительных доказательств.

До судебного заседания от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступили материалы регистрационных дел в отношении нежилого помещения №5 с кадастровым номером 66:41:0601039:347, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. № 46, 3 этаж.

От АО «Альфа-Банк», конкурсного управляющего поступили письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

От Желиховской И.Г. поступили дополнительные пояснения.

Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 159 АПК РФ с учетом положений ч.2 ст. 268 АПК РФ.

В судебном заседании представители Желиховской И.Г. и конкурсного управляющего поддержали позиции, изложенные ранее.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.05.2018 между АО «Альфа-Банк» (Кредитор) и ООО «СМУ-3 СТРОЙ» (Заемщик) было заключено соглашение об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях №01R68L (далее – кредитное соглашение от 30.05.2018 №01R68L), по условиям которого Кредитор обязался на условиях, оговоренных соглашением, предоставить Заемщику денежные средства в российских рублях в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 185 000 000 руб., а Заемщик обязался в порядке и сроки, установленные соглашением, возвратить кредиты и уплатить проценты за пользование кредитами, а также осуществить в пользу Кредитора иные платежи, предусмотренные соглашением.

Срок действия кредитной линии устанавливается с 30.05.2018 по 31.12.2020 включительно. Кредиты могут быть предоставлены Заемщику в течение срока действия кредитной линии, после окончания данного срока кредиты Заемщику не предоставляются (пункт 2.1. кредитного договора).

В соответствии с пунктом 2.2. кредитного соглашения от 30.05.2018 №01R68L кредиты предоставляются на основании заключаемых между Кредитором и Заемщиком дополнительных соглашений.

Обязательства заемщика по кредитному договору обеспечивались залогом жилых и нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, на основании следующих договоров об ипотеке:

- договор об ипотеке № 01R68Z002 от 18.07.2018 между АО «Альфа-Банк» и ООО «СМУ-3 СТРОЙ» (предметом ипотеки (с учетом допсоглашения от 18.10.2018) согласно п. 1.3 договора являлись 14 жилых помещений). В последствии к указанному договору заключено 19 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог жилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО «СМУ-3 СТРОЙ»). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 59 690 410 руб.;

- договор об ипотеке № 01R68Z005 от 03.09.2018 между АО «Альфа-Банк» и ООО «СМУ-3 СТРОЙ» (предметом ипотеки согласно п. 1.3 договора являлись 4 нежилых помещения, в том числе 3 машино-места и одно нежилое помещение на 2-м этаже здания). Впоследствии к указанному договору заключено 8 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО «СМУ-3 СТРОЙ»). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 2 164 800 руб.;

- договор об ипотеке № 01R68Z003 от 18.07.2018 между АО «Альфа-Банк» и ООО УК «СМУ- 3» (предметом ипотеки согласно п. 1.3 договора являлись 44 машино-места). Впоследствии к указанному договору заключено 15 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО УК «СМУ-3»). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 38 907 000 руб.;

- договор об ипотеке №01R68Z004 от 15.08.2018 между АО «Альфа-Банк» и ООО УК «СМУ- 3» (предметом ипотеки согласно п. 1.3 договора являлись 27 апартаментов). Впоследствии к указанному договору заключено 19 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО УК «СМУ-3»). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 53 814 150 руб.

Обеспечительные сделки, как и кредитный договор, были заключены в соответствии с Решением уполномоченного органа Банка.

Предметами указанных договоров ипотеки являлись жилые и нежилые помещения, машино-места, в том числе, расположенные по адресу: г.Екатеринбург, ул.Тверитина, д.46, в число которых входило спорное нежилое помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46,помещение № 5, 3 этаж, кадастровый номер 66:41:0601039:347, площадью 48,7 кв.м.

Регистрация права собственности Залогодателя на Помещение №5 удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.07.2018 №99/2018/131266195. В Едином государственном реестре недвижимости 04.07.2018 сделана запись о государственной регистрации права собственности Залогодателя на Помещение №5 №66:41:0601039:347-66/001/2018-1. Государственная регистрация права собственности Залогодателя на Помещение №5 осуществлена Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - запись о государственной регистрации права №66:41:0601039:347-66/001/2018-2 от 17.08.2018.

При рассмотрении иных обособленных споров в настоящем деле о банкротстве установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ООО «УК «СМУ-3» является одним из членов группы компаний «СМУ-3», в которую помимо должника входят: ООО «СМУ-3 СТРОЙ», ООО «ТранспортТрейд», ООО «СнабСМУ-3», АО «СМУ-3», Полищук И.С., Самарина О.А. и др.

25.01.2019 между ООО УК «СМУ-3» (продавец) и Желиховской И.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ТА005В, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в частную собственность нежилое помещение №5 кадастровый номер 66:41:0601039:347, находящееся по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, расположенное на 3 этаже, общей площадью - 48,7 кв.м по цене 3 733 000 руб.

В соответствии с п. 6 Договора в отношении помещения зарегистрирован залог в пользу АО «Альфа-Банк», о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 66:41:0601039:347-66/001/2018-2 от 17.08.2018 Переход права собственности подлежит государственной регистрации при условии снятия обременения с отчуждаемого помещения и прекращения записи в ЕГРН об ипотеке № 66:41:0601039:347-66/001/2018-2 от 17.08.2018.

Исходя из п. 5 Договора продавец поставил покупателя в известность о том, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемое помещение никому не продано, не подарено, в споре, под арестом и запретом не состоит, рентой, арендой или наймом, или иными какими-либо обязательствами не обременено.

В силу п. 8 Договора стороны принимают на себя обязательства нести весь риск неблагоприятных последствий, связанных с достоверностью заявленных ими сведений и предоставляемых ими документов, в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 11 Договора отчуждаемое помещение будет передано покупателю по акту приема-передачи в течение двадцати рабочих дней после полной оплаты, произведенной покупателем, согласно п. 3 Договора.

Заявитель внесла предварительную оплату в размере 3 733 000 руб. (квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки от 25.01.2019 №7, от 08.02.2019 №11, от 08.02.2019 №12, от 14.02.2019 №14).

04.03.2019 на основании акта приема-передачи ООО УК «СМУ-3» передало указанное выше нежилое помещение Желиховской И.Г., с указанной даты последняя пользуется данным помещением, вносит коммунальные платежи.

Переход права собственности на нежилое помещение №5, площадью 48,7 кв.м с кадастровым номером 66:41:0601039:347 в установленном законом порядке зарегистрирован не был. В отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности за ООО УК «СМУ-3» и обременение в виде залога (ипотека) в пользу АО «Альфа-Банк».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.02.2021 требование Желиховской Ирины Германовны в общей сумме 3 996 439,37 руб., в том числе: 3 733 000 руб. основного долга, 263 439,37 руб. процентов (пени, неустойка) включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО УК «СМУ-3», как денежное требование.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем, данное имущество не может быть реализовано в ходе процедуры банкротства должника, полагая, что право залога (ипотека) должно быть прекращено, Желиховская И.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением об осуществлении регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и признании отсутствующим обременения АО «Альфа-Банк» на него.

Рассмотрев настоящий спор, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на факт включения требований Желиховской И.Г. в третью очередь реестра требований кредиторов должника и противоречивость позиции заявителя.

Исследовав материалы дела в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений к ней, отзывов на нее, суд апелляционной инстанции считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 223 АПК РФ, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование

В силу п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Федерального закона.

Согласно п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на факт включения требований Желиховской И.Г. в третью очередь реестра требований кредиторов должника и противоречивость позиции заявителя, выразившуюся изначально при заявлении требования о включении в реестр требований кредиторов в ссылке на неподписание ею договора купли – продажи и непередачу помещения должником заявителю и последующее изменение позиции на противоположную в настоящем обособленном споре.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доводы апелляционной жалобы, а также имеющиеся в деле и представленные на стадии апелляционного производства доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая предмет спора и конкретные обстоятельства дела, не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствие с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона.

Главой 26 ГК РФ установлен перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательств должно быть предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ завершающим этапом передачи права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация его перехода от продавца к покупателю.

По смыслу разъяснений, приведенных в абз. 3 п. 36, п.п. 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22), иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у пего соответствующего права. Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие системы государственной регистрации) в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя пояснил, что изначально требования Желиховской И.Г. были сформулированы неверно в силу ее юридической неграмотности. По сути, заявляя в суд настоящие требования, воля заявителя была направлена на признание за ней права собственности на спорное помещение. В свою очередь, обращаясь ранее с заявлением о включении денежного требования в реестр требований кредиторов должника, Желиховская И.Г. полагала, что спорное помещение не будет зарегистрировано за ней на праве собственности в виду открытия в отношении должника процедуры банкротства. В связи с чем, в силу юридической неграмотности, ей был выбран (по ее мнению) единственно возможный способ защиты своего права – включение в реестр кредиторов должника денежного требования.

Учитывая положение Желиховской И.Г., как физического лица, являющегося непрофессиональным участником сложившихся между ней и должником правоотношений, конкретные обстоятельства дела и представленные документальные доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях Желиховской И.Г. противоречивости ее позиции и злоупотребления правом (ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом воли заявителя, ее требования подлежат рассмотрению, как требования о признании права собственности на спорное помещение.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в рамках настоящего дела о банкротстве ООО «УК «СМУ-3» рассматривался аналогичный обособленный спор по заявлениям Резник Н.И., Кашириной М.В., Кощеевой О.А. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, об исключении объектов недвижимого имущества из конкурсной массы должника, о признании права залога (ипотеки) отсутствующим (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 по делу № А60-2127/2020).

При этом, апелляционным судом было установлено, что взаимодействие между залогодателями (в том числе и должником) и банком в случае продажи переданных в залог объектов недвижимости, происходило в следующем порядке:

- в случае наличия покупателя на объект, находящийся в залоге, залогодатель обращался к банку за получением согласия на совершение сделки;

- рассмотрев обращение залогодателя, банк давал согласие на заключение договора купли- продажи с оговоркой о том, что обременение с объекта будет снято после поступления в счет погашения кредитных обязательств определенной денежной суммы (указанная сумма определялась одновременно в двух вариантах: как 85 % от цены продажи, но не менее определенной твердой суммы);

- после поступления денежных средств от реализации предмета залога в указанном выше размере, банком оформлялось дополнительное соглашение о выводе соответствующего объекта из состава предмета залога, совместно с залогодателем и покупателем производилась государственная регистрация погашения записи об ипотеке в ЕГРН.

При этом размер суммы, являвшейся условием для вывода объекта из залога, определялся банком исходя из условий кредитного соглашения об обеспеченности кредита. Совокупная сумма задолженности по непогашенным кредитам не могла превышать установленную в соглашении процентную величину суммы рыночной стоимости предмета залога. Установление величины в размере 85% залоговой стоимости объекта позволяло сохранять условия обеспеченности кредитного соглашения на тех же условиях, на которых они были до вывода объекта из залога.

Выдача писем о согласии банка на погашение залога при соблюдении указанных выше условий позволяла продавцу (залогодержателю) заключать договоры купли-продажи на объекты (квартиры, апартаменты, паркинги), при этом покупатели получали официальный документ от залогодержателя, который подтверждал, что обременение будет снято после погашения части долга.

Из материалов дела следует, что между сторонами сложилась практика снятия обременений в аналогичном порядке с иных отчуждаемых жилых и нежилых помещений, расположенных в доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46 (ЖК «Вивальди»).

Таким образом, именно на Залогодателе (должнике) лежала обязанность как по получению согласия от Залогодержателя на совершение сделки с залоговым имуществом, так и по перечислению денежных средств. Вместе с тем, работа по оформлению дополнительного соглашения о выводе спорного объекта из состава предмета залога со стороны должника проведена не была.

Также следует отметить, что исполнение Залогодержателем обязанности по оформлению дополнительного соглашения о выводе соответствующего объекта из состава предмета залога неразрывно связано с перечислением Залогодателем денежных средств Банку, уплаченных покупателем залогового имущества.

В данном случае, с целью снятия обременений и регистрации перехода права собственности покупатель исполнил свои обязательства по договору, что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями на общую сумму 3 733 000 руб.

Нежилое помещение передано должником покупателю по акту приема-передачи, в пункте 4 которого стороны подтвердили произведение полных расчетов по договору купли-продажи.

Таким образом, продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение в свое владение. Спора относительно действительности возникших между Желиховской И.Г. и должником правоотношений в отношении спорного имущества между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения №ТА005В от 25.01.2019 не имеется.

В свою очередь, Банк в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств с заявлением в Управление Росреестра по Свердловской области на снятие обременений со спорного помещения №5 не обратился, что следует из материалов регистрационного дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Бесспорных доказательств того, что полученные ООО УК «СМУ-3» от Желиховской И.Г. денежные средства не были направлены должником на погашение обязательств по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L Банком в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела представлено не было.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в соответствии с условиями указанных выше договоров у АО «Альфа-Банк» имелось обязательство по снятию обременений со спорных помещений, в том числе №5, в связи с их отчуждением при условии перечисления определенной суммы в счет погашения задолженности по кредиту. Между тем, такая работа Банком и должником не проведена, заявление о снятии обременений с объектов недвижимости Банком в Управление Росреестра по Свердловской области подано не было.

В рамках обособленного спора в настоящем деле о банкротстве по заявлениям Резник Н.И., Кашириной М.В., Кощеевой О.А. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении объектов недвижимого имущества из конкурсной массы, о признании права залога (ипотеки) отсутствующим, апелляционным судом исследованы и оценены доводы банка о невозможности соотнести поступившие в счет кредита суммы с конкретным объектом недвижимости и разнести все платежи в счет погашения кредита по конкретным объектам недвижимости, и, хотя кредитная задолженность по кредитному соглашению от 30.05.2018 погашена на сумму 139 534 762 руб., а общая залоговая стоимость выведенных за тот же период из залога объектов составила 105 130 970 руб., но это не свидетельствует о получении банком излишних платежей и не имеет правового значения, поскольку сторонами договора ипотеки не достигнуто соглашение которое, невозможно в отсутствие оферты от заемщика, и по результатам исследования и оценки всех представленных доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд отклонил названные доводы, с учетом того, что вышеуказанное превышение полученных банком платежей в счет погашения кредитных обязательств над общей залоговой стоимостью фактически выведенных из залога объектов недвижимости, вопреки доводам банка, дополнительно подтверждает выполнение должником (продавцом помещений) условий банка по погашению кредитной задолженности в размере, достаточном для вывода из залога спорных апартаментов № 3,15,19, причем, как, исходя из процента погашения, предусмотренного договором в действующей на момент заключения должником договоров с заявителями и получения оплаты по ним редакции, так и, исходя из размера погашения по условиям банка по выводу из залога по представленным письмам последнего, а при таких обстоятельствах само по себе отсутствие соглашения между сторонами договора ипотеки не может являться препятствием для вывода спорных апартаментов из залога (постановление от 14.03.2022).

Кроме того, учитывая, что граждане - участники строительства априори являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, суд апелляционной инстанции полагает, что неисполнение должником обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретенного заявителем объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату приобретаемого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке.

Указанный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.10.2015 №28-П «По делу о проверке конституционности п. 1 ст. 836 ГК РФ в связи с жалобами граждан И.С. Билера, П.А. Гурьянова, Н.А. Гурьяновой, С.И. Каминской, А.М. Савенкова, Л.И. Савенковой и И.П. Степанюгиной», подлежащей применению и к рассматриваемым правоотношениям.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 №305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 №308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на ст. 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

По мнению апелляционного суда, вышеприведенная позиция Конституционного Суда Российской Федерации может быть применима к рассматриваемым в рамках настоящего спора правоотношениям.

Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что право собственности ряда физических лиц, которые по аналогичным договорам приобрели жилые/нежилые помещения и апартаменты (фактически используемые в качестве жилых помещений) в доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д.46, при аналогичных обстоятельствах признано судами общей юрисдикции, и на рассмотрении арбитражного суда в настоящем деле о банкротстве и по делам о банкротстве в отношении других членов группы компаний «СМУ-3» находятся аналогичные рассматриваемому заявления физических лиц о признании за ними права собственности на помещения в доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д.46.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, апелляционный суд, руководствуясь положениями ст.12 ГК РФ, установив, что денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества от Желиховской И.Г. полностью были перечислены ею, что полностью соответствует положениям п. 1 ст. 312 ГК РФ и подтверждает исполнение обязательств по оплате цены по договору перед продавцом; учитывая, что все расчеты между сторонами происходили задолго до возбуждения в отношении должника настоящего дела о банкротстве и после введения многоквартирного дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Тверитина, д.46 в эксплуатацию на основании заключенного с должником договора купли-продажи от 25.01.2019 №ТА005В; принимая во внимание, что спорное помещение было передано заявителю, который им фактически владеет и пользуется, несет расходы по его содержанию и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, приходит к выводу о наличии оснований о признании за Желиховской И.Г. права собственности на нежилое помещение, представляющего собой апартаменты №5, площадью 48,7 кв.м, расположенное на третьем этаже дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Тверитина, д.46, кадастровый номер: 66:41:0601039:347, при том, что невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательства по оплате нежилого помещения, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Желиховской И.Г. заявлено требование о признании отсутствующими залога, зарегистрированного в пользу банка в отношении спорного нежилого помещения.

Учитывая вышеизложенное, при заключении договора купли-продажи от 25.01.2019 №ТА005В, Желиховской И.Г. стандартов добросовестности не нарушено.

В отличие от Банка, заявитель профессиональным участником оборота не является, каких-либо дел с ООО УК «СМУ-3» не вел, его кредитором не являлся.

Регистрации перехода права собственности предшествует, согласно условиям договора купли-продажи, полная оплата Покупателем спорного помещения, а поскольку к этому моменту обременения были зарегистрированы, незамедлительное обращение в регистрирующий орган не могло повлиять на возникшие отношения.

В данном случае спорное нежилое помещение подлежало выводу из-под залога путем составления Банком с должником двустороннего дополнительного соглашения к договору об ипотеке или путем составления одностороннего письма-согласия залогодержателя на вывод из залога объекта недвижимости, что сделано не было.

Отказ суда первой инстанциив удовлетворении заявления Желиховской И.Г., основанный на факте предоставления Желиховской И.Г. правовой защиты посредством включения в реестр требований, ставит в неравное положение лиц, заявления которых о признании права собственности были или будут удовлетворены в рамках рассмотрения дела №А60-2127/2020 о банкротстве должника ООО УК «СМУ-3».

При этом апелляционный суд обращает внимание на наличие возможности исключения денежного требования Желиховской И.Г. из реестра требований кредиторов как по ее заявлению, так и по заявлению арбитражного управляющего, что полностью исключает возможность злоупотребления правом со стороны Желиховской И.Г., но при этом выравнивает правовое положения лиц, заявляющих однотипные требования в отношении должника ООО УК «СМУ-3».

Ссылка конкурсного управляющего и выводы суда первой инстанции о противоречивости позиции заявителя, выразившейся изначально при заявлении требования о включении в реестр требований кредиторов в ссылке на неподписание ею договора купли – продажи и непередачу помещения должником заявителю и последующее изменение позиции на противоположную в настоящем обособленном споре, не свидетельствуют о злоупотреблении заявителем правом, поскольку, как указывалось выше, заявитель не является профессиональным участником отношений. В свою очередь, спора между должником и заявителем относительно действительности возникших правоотношений, заключения договора купли-продажи, факта передачи заявителю спорного помещения не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования заявителя о прекращении залога в отношении спорного нежилого помещения на основании договора об ипотеке №01R68Z004 от 15.08.2018, в связи с чем спорное помещение (апартаменты №5) подлежит исключению из конкурсной массы ООО УК «СМУ-3» с прекращением залога в пользу Банка.

На основании изложенного, обжалованный судебный акт подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления Желиховской И.Г., в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (п.п. 3 и 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270,271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 26 апреля 2022 года по делу № А60-2127/2020 отменить.

Заявление Желиховской Ирины Германовны удовлетворить.

Признать право собственности Желиховской Ирины Германовны на нежилое помещение № 5, кадастровый номер объекта 66:41:0601039:347, расположенное на третьем этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, дом № 46.

Признать отсутствующим (прекратившимся) залог в пользу общества «Альфа-Банк» в отношении имущественных прав на нежилое помещение № 5, кадастровый номер объекта 66:41:0601039:347, расположенное на третьем этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, дом № 46.

Исключить из конкурсной массы ООО УК «СМУ-3» нежилое помещение № 5, кадастровый номер объекта 66:41:0601039:347, расположенное на третьем этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, дом № 46.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Чухманцев

Судьи

Т.Ю. Плахова

О.Н. Чепурченко