Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, индивидуального предпринимателя ФИО1, ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 01 октября 2021 года

по делу № А71-12075/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании долга по договору аренды, ущерба,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ФИО2) о взыскании 606 285 руб. 13 коп., из которых 346 190 руб. 13 коп. долг по договору аренды нежилого помещения от 11.05.2020 (262 903 руб. 10 коп. долг по арендной плате за период с 11.05.2020 по 19.10.2020, 31 460 руб. 18 коп. долг по оплате электроэнергии за период с 11.05.2020 по 01.09.2020, 326 руб. 85 коп. долг по оплате водоснабжения за июль, август 2020 года, 1 500 руб. возмещение расходов на оплату услуги охраны помещения в августе 2020 года, 50 000 руб. штраф за досрочное расторжение договора) и 260 095 руб. ущерб в виде стоимости переданного в связи с заключением договора аренды оборудования и инвентаря (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда первой инстанции от 01.10.2021 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 153 644 руб. 54 коп. долга по договору аренды нежилого помещения от 11.05.2020. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Решение суда от 01.10.2021 обжаловано истцом и ответчиком в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе истец приводит доводы о необоснованном уменьшении судом первой инстанции при расчете суммы задолженности по договору аренды фактически занимаемой ответчиком площади арендованного помещения до 197,8 кв.м. Опрошенные в ходе судебного заседания 23.03.2021 свидетели ФИО3 и ФИО4 пояснили, что они арендовали помещения вместе с ФИО2, вносили ей арендную плату, также указали, что залив помещения произошел один раз после сильного дождя в техническом помещении. Отмечает, что ФИО5 возвратила ФИО1 часть нежилого помещения общей площадью 71,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> по акту приема-передачи от 11.05.2020. Опрошенная ФИО5 также пояснила, что вносила арендную плату за себя в кассу ФИО2 Она работала в кабинете площадью 71,7 кв.м, вместе с другими арендаторами и сотрудником ответчика. Истец ссылается на положения п. 3.1.7. договора, считает, что взысканию подлежит арендная плата за период 11.05.2020 по 19.10.2020. Также указывает, что арендодатель не создавал препятствия для пользования ответчиком нежилыми помещениями, арендованное недвижимое имущество являлось пригодным для эксплуатации. Указывает, что суд необоснованно отказал во взыскании штрафа в размере 50 000 руб. Просит решение суда изменить, взыскать задолженность по договору аренды в размере 346 190 руб. 13 коп.

Ответчик в своей апелляционной жалобе указывает на то, что в период с мая по август 2020 года нежилое помещение общей площадью 286,6 кв.м., использовалось еще четырьмя арендаторами: ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4, в связи с чем фактически площадь сданного в аренду ответчику нежилого помещения составляет 134,8 кв.м., арендная плата должна составлять 23 500 руб. в месяц. Ссылается на то, что факт оплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на карту ФИО7 (жены арендодателя ФИО1) подтверждается представленными в дело чеками по банковским операциям. Также указывает, что 01.09.2020 истец от подписания акта приема-передачи помещения, оборудования, инвентаря и ключей отказался. Ответчик возражает относительно задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по охране нежилого помещения. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 11.05.2020, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование помещение, назначение: нежилое, общая площадь 286,8 кв.м., адрес объекта: <...>, для использования под салон красоты (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктами 5.1., 5.2. договора арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц без НДС., оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления платежным поручением на расчетный счет арендодателя или за наличный расчет до 1 числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.3. договора коммунальные платежи (водоснабжение горячее и холодное, обеспечение водоотведения, подача электроэнергии, подведение отопления) и другие платежи, такие как сбор ТБО (твердых бытовых отходов), оплата общедомовых расходов и другие, оговоренные договором оплачиваются арендатором своевременно согласно заключенных договоров или выставленных счетов.

В соответствии с пунктом 5.6. договора арендная плата не включает иные платежи, в том числе и коммунальные, оплата которых производится дополнительно.

Согласно пункту 3.1.7 договора арендодатель обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении объекта.

В соответствии с пунктом 3.1.9. договора до окончания срока действия договора или при досрочном расторжении договора арендатор обязан сдать объект по акту арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа, произвести косметический ремонт и внести арендную плату, плату за электроэнергию и коммунальные услуги до момента сдачи объекта.

Срок действия договора - до 11 мая 2022 года, договор вступает в силу в день его государственной регистрации или подписания (пункт 4.1. договора).

Согласно пункту 7.5. договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, последний выплачивает неустойку в размере установленной договором суммы аренды за один месяц.

В соответствии с пунктом 8.2., договор может быть расторгнут по инициативе арендатора если арендодатель систематически не выполняет принятых на себя обязательств, если объект нежилого фонда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодности для дальнейшего использования по настоящему договору.

По акту приема-передачи оборудования и инвентаря к договору от 11.05.2020 истец передал ответчику оборудование и инвентарь на сумму 260 095 руб.

Письмом от 11.08.2020 арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, указанное письмо получено арендодателем 19.08.2020.

Как указывает истец, ответчиком обязательства по внесению платежей по договору исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей за период с 11.05.2020 по 19.10.2020 составила 262 903 руб. 10 коп., задолженность по оплате электроэнергии за период с 11.05.2010 по 01.09.2020 составила 31 460 руб. 18 коп., долг за водоснабжение в июле и августе 2020 года составил 326 руб. 85 коп., долг по оплате услуг охранной организации в августе 2020 года - 1 500 руб.

Кроме того, истец полагает, что ответчик обязан оплатить неустойку в размере установленной договором суммы аренды за один месяц в связи с досрочным расторжением договора - 50 000 руб., а также ущерб в размере стоимости переданного имущества и инвентаря - 260 095 руб.

Претензия с требованием об оплате долга и неустойки оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования частично, суд первой инстанции, установив, что в спорный период частью арендованного помещения пользовались иные лица, признал обоснованным требование о взыскании арендной платы, задолженности по коммунальным услугам и услугам по охране помещения до даты возврата недвижимого имущества арендодателю с учетом площади фактически занимаемого ответчиком нежилого помещения (69%). Указав, что расторжение арендатором договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением, суд в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказал. Также суд отказал в удовлетворении требований о взыскании ущерба по мотивам отсутствия доказательств утраты либо повреждения арендатором имущества.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По расчетам истца, задолженность ответчика по оплате арендных платежей за период с 11.05.2020 по 19.10.2020 составила 262 903 руб. 10 коп.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что помещение по адресу: <...>, использовалось иными арендаторами, в подтверждение чего представил договоры аренды, заключенные между ИП ФИО1 и ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5

Как следует из договора аренды № 1 от 01.11.2019, заключенного между истцом и ФИО3 (арендатор), арендатор принял в пользование часть нежилого помещения по адресу <...> площадью 71,7 кв. м.

Из договора аренды, заключенного между истцом и ФИО4 (арендатор) № 10 от 01.02.2020, следует, что арендатор принял в пользование часть нежилого помещения по адресу <...> площадью 71,7 кв. м.

В соответствии с договором аренды № 3/1 от 01.03.2020, заключенным между истцом и ФИО5 (арендатор), арендатор принял в пользование часть нежилого помещения по адресу <...> площадью 71,7 кв. м.

Также из договора аренды № 15 от 01.11.2019, заключенного между истцом и ФИО6 (арендатор), следует, что арендатор принял в пользование часть нежилого помещения по адресу <...> площадью 17,3 кв.м.

Как следует из представленного в материалы дела технического плана нежилого помещения по адресу: <...>, помещения, площадью 17,3 кв.м и 71,7 кв.м. это части нежилого помещения общей площадью 286,8 кв.м., представляющие собой две разные комнаты (кабинеты).

Суд первой инстанции, делая выводы о том, что основания для начисления арендной платы ответчику за помещение площадью 286,8 кв.м. отсутствуют, поскольку помещения площадью 17,3 кв.м и 71,7 кв.м. находились в пользовании иных лиц, о необходимости расчета арендной платы исходя их площади, занимаемой ответчиком 197,8 кв.м. (286,8 кв. м. - 71,7 кв. м. - 17,3 кв.м.), не учел следующие обстоятельства дела.

В материалы дела истцом представлены уведомления о расторжении договоров аренды с 11.05.2020 в связи со сдачей помещения другому арендатору, которые получены ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5, о чем на уведомлениях проставлены подписи арендаторов. Более того, в материалы дела также представлен акт возврата арендованного имущества от 11.05.2020 ФИО5

Кроме того, опрошенные в судебном заседании ФИО3 и ФИО4 пояснили, что они арендовали помещения вместе с ФИО2 и вносили ей арендную плату. Указанное свидетельствует о том, что помещения площадью 17,3 кв.м и 71,7 кв.м. сдавались ответчиком фактически в субаренду.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в период после заключения договора аренды помещения площадью 286,8 кв.м. до обращения истца в арбитражный суд арендатор каких-либо возражений относительного того, что истец передал нежилые помещения несоответствующие установленным требованиям, в том числе относительно площади арендуемого помещения, не заявлял.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает требования о взыскании арендной платы исходя из площади помещения равной 286,8 кв.м. обоснованными.

Как указывает истец, долг по арендной плате за период с 11.05.2020 по 19.10.2020 составляет 262 903 руб. 10 коп.

Ответчик в свою очередь считает, что арендная плата подлежит начислению за период с 11.05.2020 по 01.09.2020, поскольку 01.09.2020 истец от подписания акта возврата помещения, оборудования, инвентаря и ключей отказался.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что направленное на основании п. 8.2 договора аренды уведомление ответчика о расторжении договора в течение месяца получено арендодателем 19.08.2020.

На полученное уведомление о расторжении договора, истец направил ответ от 20.08.2020 с указанием о расторжении договора не ранее 18.10.2020 с учетом пункта 3.1.7.

Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении (пункт 3.1.7).

С учетом установленного пунктом 3.1.7 договора аренды порядка расторжения договора, период образования задолженности определен истцом верно.

Одностороннее досрочное освобождение арендуемого помещения также не свидетельствует о прекращении договора аренды и не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Надлежащих доказательств оплаты арендных платежей в установленном порядке за заявленный период арендатором не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Ссылка ответчика на представленные в материалы дела чеки по банковским операциям в подтверждение факта оплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на карту ФИО7 (жены ФИО1) правомерно не принята судом первой инстанции во внимание.

По условиям пункта 5.2 договора оплата аренды осуществляется путем перечисления платежными поручениями причитающейся сумма на расчетный счет арендодателя или за наличный расчет до 1-го числа текущего месяца.

Из представленных в материалы дела документов (копии чеков по операции СберБанк) не представляется возможным установить основание перечисления платежей.

Кроме того, перечисление платежей по договору аренды на расчетный счет, либо наличный расчет с иными, кроме арендодателя, лицами условиями договора не предусмотрен.

Статьей 68 АПК РФ установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, обстоятельства передачи ответчиком наличных денежных средств арендодателю не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями в соответствии со статьей 68 АПК РФ.

В отсутствие надлежащих доказательств погашения задолженности по договору аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы за период с 11.05.2020 по 19.10.2020 в размере 262 903 руб. 10 коп.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

По расчетам истца, задолженность арендатора по оплате электроэнергии за период с 11.05.2010 по 01.09.2020 составила 31 460 руб. 18 коп., за водоснабжение в июле и августе 2020 года - 326 руб. 85 коп., по оплате услуг охранной организации в августе 2020 года - 1 500 руб.

Факт пользования ответчиком коммунальными услугами обусловлен использованием арендуемым нежилым помещением.

Наличие и основание задолженности по коммунальным услугам и услугам по охране помещения подтверждены представленными в материалы дела документами.

Из чеков по операции СберБанк (л.д. 118-119) не следует, что ответчиком производилась оплата за услуги охраны в августе 2020 года, поскольку номер и дата счета за услуги охраны в указанный период - № 1777 от 21.08.2020 (л.д. 93), а основаниями платежей в представленных чеках является оплата по счету 1107 от 20.05.2020, платежи проведены 14.07.2020 и 17.08.2020.

Доводы ответчика об отсутствии начальных данных приборов учета электроэнергии и водоснабжения на дату передачи помещения, о том, что копии фотографий счетчика электроэнергии и журнала учета показаний счетчиков не могут являться доказательствами по делу, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Доказательств того, что арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные услуги по счетам, выставляемых соответствующими организациями, ответчиком не представлено, равно как не представлено и доказательств отсутствия задолженности либо наличия задолженности в иной сумме (статья 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанций считает требования истца по оплате электроэнергии, за водоснабжение и по оплате услуг охранной организации в заявленном размере законными и обоснованными.

По условиям пункта 7.5. договора, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, последний выплачивает неустойку в размере установленной договором суммы аренды за один месяц.

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что ответчик направил в адрес истца заявление о досрочном расторжении договора.

Как указывает ответчик, расторжение договора в одностороннем порядке было обусловлено причинами невозможности пользования помещением в связи с затоплением после дождя.

Вместе с тем, единичный случай затопления помещений без выяснения причин и вины арендодателя не свидетельствует о невозможности использования помещениями.

При этом из материалов дела усматривается, что затопление помещения произошло 21.07.2020, с заявлением о составлении акта о затоплении арендатор обратился лишь 24.08.2020, сам акт о затоплении составлен 26.08.2020, то есть после направления уведомления о расторжении договора.

Расчет неустойки в сумме 50 000 руб. признан судом апелляционной инстанции не противоречащим закону, соглашению сторон; иного не доказано (ст. 65, 68 АПК РФ). Требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика ущерб в размере 260 095 руб., причиненный в результате утраты имущества, переданного ответчику по акту от 01.09.2020.

Согласно частям 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В предмет доказывания по такому спору входит наличие в совокупности следующих обстоятельств: наступление вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, вина причинителя вреда. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов.

В свою очередь ответчик, возражающий против удовлетворения иска, должен доказать отсутствие его вины, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ именно это обстоятельство служит основанием для освобождения его от ответственности.

В отсутствие доказательства утраты либо повреждения арендатором имущества арендодателя на сумму 260 095 руб., суд апелляционной инстанций соглашается с выводом суда первой инстанций об отсутствии совокупности обстоятельств, необходимых для возложения на ответчика ответственности в виде возмещения ущерба.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения от 11.05.2020 - удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат отнесению на ответчика с доплатой в доход федерального бюджета в связи с увеличением исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270,271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01 октября 2021 года по делу № А71-12075/2020 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения от 11.05.2020 в размере 346 190 руб. 13 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 924 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 009 руб.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Е.И. Гуляева

Д.И. Крымджанова