Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО3,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 31 августа 2017 года

по делу № А50-7407/2017,

принятое судьей Заляевой Л.С.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, возложении на ответчика обязанности привести помещения в нормативное состояние, передать истцу помещение по акту приема-передачи,

третьи лица: Департамент имущественных отношений администрации города Перми, публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (далее – ООО "Т2 Мобайл", ответчик), в котором (с учетом уточнений требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) просил:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 174 240 руб., неустойку за период с 11.11.2016 по 20.03.2017 в размере 21 024 руб. 96 коп., неустойку за период с 21.03.2017 по фактическое исполнение обязательств по оплате задолженности,

- обязать ответчика привести нежилое помещение, общей площадью 55,8 кв.м., расположенное на 10 этаже в многоквартирном доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Красногвардейская, д. 5, в нормативное состояние путем проведения следующих работ:

в помещении 2 согласно плану: демонтаж облицовочных стен из ДСП (3,5м/4м); грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; выравнивание потолка ротгипсом, отшпаклевать и покрасить ВД; демонтаж стяжки пола толщиной 10 см; залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; замена окна с дверным блоком, монтаж откосов, подоконника; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; покраска труб и радиаторов, замена межкомнатной двери;

в помещении 3 согласно плану: демонтаж линолеума, плинтусов; демонтаж стяжки пола толщиной 10 см; залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; демонтаж обоев, грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; замена окна, монтаж откосов, подоконника; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; покраска труб и радиаторов; установка мойки со смесителем; замена межкомнатной двери;

в помещении 1 согласно плану: демонтаж обоев; грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; выравнивание потолка ротгипсом, отшпаклевать и покрасить ВД; демонтаж линолеума, плинтусов; демонтаж стяжки пола толщиной 10 см; залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; замена окна, монтаж откосов, подоконника; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; покраска труб и радиаторов; замена межкомнатной двери;

в помещениях 5 и 6 согласно плану: демонтаж обоев; грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; выравнивание потолка ротгипсом, отшпаклевать и покрасить ВД; демонтаж линолеума, плинтусов, демонтаж стяжки пола толщиной 10 см, залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; замена входной двери;

в помещениях 7 и 8 согласно плану: демонтаж старой краски, шпатлевки; демонтаж половой кафельной плитки; замена неисправных унитаза, ванной со смесителем на аналогичные; шпаклевка, окраска стен и потолка; выравнивающая стяжка; укладка керамогранита на пол; замена дверей,

- обязать ответчика передать (вернуть) истцу помещение по акту приема-передачи (возврата).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений администрации города Перми и публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом не рассмотрено требование о приведении помещений в нормативное состояние. Кроме того, считает, что арендованное помещение должно было быть передано истцу по передаточному акту. Указывает, что ответчиком обязанность по передаче помещения не исполнена. По мнению истца, вывод суда об уклонении истца от приемки помещения противоречит материалам дела.

От ООО "Т2 Мобайл" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что оборудование связи, принадлежащее ООО "Т2 Мобайл", было демонтировано в полном объеме 31.08.2016; арендные платежи внесены за весь период использования спорного нежилого помещения по сентябрь 2016 года включительно; истцом в 2012-2017 годах каких-либо улучшений помещения не производилось. По мнению ответчика, материалами дела не подтверждено наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещение после расторжения договора. Считает, что произведение улучшений арендуемого имущества (проведение ремонта нежилого помещения) за счет ответчика будет являться для истца неосновательным обогащением по смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

От Департамента имущественных отношений администрации города Перми поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Указанное ходатайство рассмотрено апелляционным судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, а представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 55,8 кв.м. на 10 этаже по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2012 (т. 1 л.д. 31).

Право собственности на указанное помещение было приобретено по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 12/159 от 08.11.2012, заключенному с Департаментом имущественных отношений администрации города Перми.

22.01.2013 между предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ОАО "Ростелеком" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 154-13 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 55,8 кв.м, расположенное на 10 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (далее – помещение). Цель использования помещения, являющегося нежилыми площадями – для возможности устройства офисного и/или производственного помещения и систем электросвязи.

По акту приема-передачи помещение 29.11.2012 передано арендатору (т. 1 л.д. 20).

С 01.04.2014 права и обязанности по договору аренды перешли в порядке правопреемства к ЗАО "РТ-Мобайл", в связи с реорганизацией ОАО "Ростелеком" в форме выделения мобильных активов в ЗАО "РТ-Мобайл".

16.06.2015 была завершена реорганизация ООО "Т2 Мобайл" в форме присоединения к нему ЗАО "РТ-Мобайл".

Факт использования помещения на условиях договора аренды ответчиком не оспаривается.

31.08.2016 арендатор направил в адрес арендодателя по электронной почте уведомление № PRR-TEC-1177 о расторжении договора аренды с 01.10.2016, указав, что оборудование связи, принадлежащее ООО "Т2 Мобайл", демонтировано в полном объеме 31.08.2016, оставшееся на объекте оборудование принадлежит ПАО "Ростелеком". Также арендатор просил направить соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи (т. 1 л.д. 57).

Соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи арендодателем в адрес арендатора направлены не были.

В ответ на вышеуказанное уведомление в письмах от 09.09.2016 исх. № 09/09 (т. 1 л.д. 96) и от 17.10.2016 исх. № 17/10 (т. 1 л.д. 23) арендодатель указал, что в результате проверки состояния объекта аренды в связи с уведомлением о расторжении договора (письмо от 31.08.2016 № PRR-TEC-1177) обнаружено неудовлетворительное состояние помещения (дыры в полах, повреждение отделки стен, отсутствует электроснабжение и т.п).

Арендатору предложено привести объект аренды в нормативное состояние пригодное для эксплуатации помещения.

31.01.2016 арендодатель направил в адрес арендатора претензию № 31/01 с требованием погашения задолженности за владение и пользование помещением (арендной платы) за октябрь 2016 года, ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года и январь 2016 года.

06.02.2017 арендатор направил арендодателю комплект документов, содержащий соглашение о расторжении договора аренды с 01.10.2016 и акт приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2016.

Полагая, что помещение фактически не было передано арендодателю, задолженность по арендной плате за период с октября 2016 года по март 2017 года арендатором не оплачена, истец обратился в суд с указанным иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 5.5 договора аренды предусмотрено право каждой из сторон досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом другую сторону, в срок не менее чем за 30 календарных дней.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, уведомление ответчика о расторжении договора аренды с 01.10.2016 направлено ответчиком и получено истцом 31.08.2016.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, приняв во внимание, что процедура расторжения договора соблюдена, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды расторгнут с 01.10.2016.

Арендные платежи внесены арендатором по сентябрь 2016 года включительно.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая предпринятые ответчиком меры к возврату арендованного имущества истцу и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих совершение истцом необходимых действий по приемке объекта аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об уклонении истца от приемки арендованного имущества, и суд апелляционной инстанции не находит оснований для иного вывода.

Как верно отмечено судом, наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации.

Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещение после расторжения договора, материалами дела не подтверждено.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также указать, что не требует специальных знаний установление обстоятельства, что истцом заявлено исковое требование, существенно выходящее за рамки обязательства арендатора, установленного абзацем первым статьи 622 ГК РФ. В частности, замена дверей, окон, обустройство новой стяжки и т.д. не могут быть отнесены к работам по восстановлению у арендованного помещения состояния нормального износа.

Арендодатель не вправе требовать арендной платы за период просрочки возврата имущества, так как сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел требование о приведении помещений в нормативное состояние, несостоятельны, противоречат материалам дела и не могут служить основанием к отмене судебного акта.

В решении суда содержится вывод об отказе в удовлетворении иска, то есть, всех заявленных требований.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы истца не находят подтверждения в материалах дела и подлежат отклонению апелляционным судом.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 31.08.2017 является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 31 августа 2017 года по делу № А50-7407/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Т.М. Жукова

М.А. Полякова