Гражданский кодекс часть 1

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобуистцов, индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2021 года

по делу № А60-23088/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «НПО Механик» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НПО Механик» (далее – ООО «НПО Механик», ответчик) о взыскании в пользу ИП ФИО3 долга по арендной плате в сумме 573 081 руб. 71 коп., компенсации за коммунальные услуги в сумме 11 225 руб. 17 коп., в пользу ИП ФИО1 долга по арендной плате в сумме 573 081 руб. 71 коп., компенсации за коммунальные услуги в сумме 11 225 руб. 17 коп.

Решением суда от 16.11.2021 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу ИП ФИО1 взыскан долг в сумме 48019 руб. 76 коп., с ответчика в пользу ИП ФИО3 взыскан долг в сумме 48019 руб. 76 коп.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истцы обжаловали решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт – иск удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявители ссылаются на то, что договор аренды действовал до 02.10.2020, в связи с тем, что ответчик использовал помещения для хранения своего имущества, поскольку ответчик 01.10.2020 не явился для возврата арендуемого имущества, истцы в одностороннем порядке с участием третьих лиц приняли арендуемое имущество, что подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2020.

Полагают, что отказ ответчика от исполнения договора аренды нельзя считать напрямую связанным с невозможностью использования имущества по изначально согласованному назначению, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А60-37099/2020, имеющем преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что 14.02.2020, то есть до введения ограничительных мер на территории Челябинской области, арендатором в адрес арендодателей направлено уведомление об отказе от исполнения договора на основании его п.п 4.4., 5.4.7 с 18.06.2020, то судом первой инстанции при удовлетворении ходатайства ответчика о снижении арендной платы, в нарушение ч. 2 ст. 69 АПК РФ, преодолён вступивший в законную силу судебный акт, обязательный для сторон и суда.

Истцы указали, что ответчиком в период введенных ограничений осуществлялась деятельность в качестве интернет-магазина бытовой техники и электроники, указанная деятельность к пострадавшим отраслям экономики не относится; невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, ответчиком не доказана, опровергается постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А60-37099/2020. Пояснили, что предложенное истцами дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы с июня 2020 года по декабрь 2020 года на 50 %, предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей с июня по октябрь 2020 года подписано не было; предложение истцов действовало до 01 июля 2020, в ином случае отсутствуют права на изменение арендной ставки (письмо от 25.06.2020). Считают, что суд первой инстанции не привел мотивов, не сослался на обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, которые позволили бы ему сделать вывод о необоснованном уклонении истцов, как арендодателей, от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В судебном заседании истец, ИП ФИО1, представитель истцов поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик на апелляционную жалобу представил письменный отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В части удовлетворения требований решение суда не оспаривается, ввиду чего законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

От лиц, участвующих в деле, возражений в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ не поступило.

Как следует из материалов дела, 25.02.2014 истцами (арендодатели) и ООО «Утес» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает недвижимое имущество - нежилые помещения 2-го этажа, номера на поэтажном плане NN 2-7, общей площадью 641,3 кв. м, входящие в состав здания, расположенного по адресу: <...>.

Помещение предоставляется для осуществления розничной торговой деятельности арендатора, а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью (п. 1.7. договора).

Также договором предусмотрено размещение рекламных объектов арендатора в соответствии с условиями, указанными в п. 5.1.12. договора, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору в счет арендной платы в течение всего срока аренды техническую возможность размещения без дополнительной оплаты (в счет арендной платы по настоящему договору) следующих средств наружной рекламы и информации (рекламные объекты): «Корпорация Центр, бытовая электроника» - объемные световые буквы. «Корпорация Центр» - крышная конструкция. Вывеска располагается на основном фасаде ТЦ «City», левее от центрального входа. Фасад выходит на ул. Прямицына. Габариты вывески 12x3,2 м, высота от земли примерно 14 м; баннерная сетка на металлокаркасе, подсветка светодиодными прожекторами, баннер располагается на фасаде ТЦ «City», фасад выходит на ул. Карла Маркса. Габариты вывески 13x7, высота от земли примерно 7 м; режим работы на основном входе в ТЦ «City» либо место на общем режиме работы ТЦ "City", а также не менее 5 навигационных мест внутри торгового центра.

Помещение передано в аренду, с учетом п. 1.3. дополнительного соглашения от 01.02.2019 к договору аренды, на срок с 19.03.2014 по 31.03.2024.

15.09.2016 арендодателями (истцами), арендатором ООО «Утес» и ООО «НПО Механик» (ответчик) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 25.02.2014, в соответствии с которым произведена замена стороны арендатора по договору на ответчика с 01.11.2016.

Согласно п. 3.2., 3.6. договора арендная плата устанавливается в размере 288585 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН, уплачивается арендатором авансом, до 1-го числа каждого оплачиваемого месяца, на основании выставляемых арендодателем счетов.

Помимо арендной платы арендатор возмещает арендодателю расходы на обслуживание помещений следующими коммунальными услугами: электро-, тепло-, водоснабжение и водоотведение. Указанные расходы возмещаются арендатором на основании показаний приборов учета, установленных в помещении (теплоснабжение - пропорционально площади помещения к площади здания), по тарифам энергоснабжающих организаций.

14.02.2020 арендатором в адрес арендодателей направлено уведомление об отказе от исполнения договора на основании его п.п. 4.4., 5.4.7 с 18.06.2020 (последний срок действия договора - 17.06.2020), с предложением явиться 17.06.2020 для принятия помещений и подписания акта приема-передачи.

Письмом от 12.05.2020 N 15-20 ответчик обратился к истцу с предложением предоставить ему скидку по арендной плате в размере 90% от действующего размера арендной платы до окончания срока действия договора, а также отсрочку по уплате аренды до октября месяца 2020 года.

В ответ на предложение арендатора арендодатель сообщил, что в 2020 году увеличение размера арендной платы производиться не будет, сообщил о снижении размера арендной платы на 50%, начиная с июня 2020 года, и о предоставлении отсрочки ее уплаты до октября 2020 года.

01.06.2020 ответчик направил истцам проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего уменьшение арендной платы на 90%, предоставление отсрочки на 50% арендной платы, начиная с 01 апреля 2020 года.

25.06.2020 истцы направили ответчику проект дополнительного соглашения истец о снижении размера арендной платы с июня 2020 года по декабрь 2020 года на 50%, предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей с июня по октябрь 2020 года.

Условия соглашений к договору аренды сторонами не согласованы, соглашения не заключены.

17.06.2020 ответчиком в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи помещений, согласно которому помещение ответчиком освобождено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.12.2020 по делу № А60-37099/2020, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021, с ответчика в пользу истцов взыскана задолженность по арендной плате за период с апреля по май 2020 года.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истцы обратились в суд с иском о взыскании задолженности за пользование недвижимым имуществом по договору аренды от 25.02.2014 за период с июня 2020 года по сентябрь 2020 года в размере по 573081 руб. 71 коп. в пользу каждого истца, компенсации за коммунальные услуги в сумме 11225 руб. 17 коп. в пользу каждого истца.

Удовлетворяя требования частично, суд первой инстанции исходил из нарушения ответчиком обязательств по уплате долга и коммунальных услуг по договору аренды помещений за 17 дней июня 2020 года, учитывая, что 17.06.2020 ответчиком в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи помещений, а истцы от принятия помещений уклонились, суд признал, что помещение ответчиком освобождено 17.06.2020. Суд, руководствуясь положениями Закона № 98-ФЗ, исходил из наличия оснований для снижения размера арендной платы в два раза.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей истцов, явившихся в судебное заседание, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды арендодателю, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции принял во внимание, что акт возврата помещений арендодателю был подписан 17.06.2020 в одностороннем порядке арендатором и с участием лиц, не заинтересованных в подписании акта, арендодатель уклонился от принятия помещений и подписания акта приема-передачи нежилых помещений, имущество фактически возвращено арендодателю 17.06.2020, в этот день имущество осмотрено, подписан акт приема-передачи, ключи от помещения высланы на почтовый адрес одного из собственников.

При этом суд признал, что с 17.06.2020 ответчик помещение не использовал, что подтверждается сведениями охранного предприятия (стр.5 журнала снятия-постановки объекта на охрану, предпоследняя запись и информационное письмо ООО ЧОП «Стратегия» от 22.10.2020), 17.06.2020 в 12:33 ответчик приступил к передаче помещений (дата подтверждается временем снятия объекта с охраны, стр.5 журнала снятия-постановки на охрану, предпоследняя запись), истец для участия в приемке своего представителя не направил, торговая деятельность ответчика (реализация товаров прекращена) с мая 2020 года, что следует из ответа оператора фискальных данных.

Суд учитывал, что освобождение помещения и его передача истцу 17.06.2020 подтверждаются пояснениями члена комиссии по сдаче (возврату) помещений арендодателю (письмо б/н от 08.09.2021 члена комиссии), актом опечатывания помещений от 17.06.2020, в котором комиссия установила, что акт опечатывания и акт приема-передачи помещений оформлен арендатором в одностороннем порядке ввиду того, что арендодатель явку своего надлежащим образом уполномоченного представителя не обеспечил, актом приема-передачи ключей от 17.06.2020, который не подписан со стороны арендодателя, поскольку ключи и помещение арендодатель отказался принимать, и документами, свидетельствующие о направление ключей арендодателю бандеролью, фотоматериалами к акту возврата помещения от 17.06.2020, обзорные снимки помещения подтверждают, что помещение полностью свободно, показаниями приборов учёта, которые представлены истцами и из которых следует, что в июне 2020 помещение не использовалось, потребление коммунальных ресурсов отсутствовало, сообщением ООО ЧОП «Стратегия» о том, что договор охраны расторгнут с 17.06.2020 (письмо от 03.08.2021 № 12).

Показания приборов учёта и сведения от охранной организации косвенно подтверждают, что помещение было освобождено ответчиком в дату, указанную ответчиком, так как потребление коммунальных услуг значительно снизилось к моменту сдачи помещения 17.06.2020.

Ссылки истцов на распечатку снятия помещения с охраны, как подтверждение снятия помещения с охраны ответчиком после 17.06.2020 - 13.07.2020, судом рассмотрены и отклонены, поскольку она не подтверждает нахождение ответчика в помещении за весь спорный период и конкретно 13.07.2020. Из распечатки о снятии помещения с охраны невозможно установить, кто из сторон снимал с сигнализации помещение 13.07.2020. Из представленного документа «Отчёт о времени охраны, объект 204» не следует, какая из сторон имела доступ в помещение 13.07.2020.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности позволила суду первой инстанции сделать вывод об освобождении ответчиком нежилых помещений и уклонении арендодателя от приемки помещений 17.06.2021.

Апелляционный суд соглашается с такой оценкой представленных в дело доказательств, и не усматривает оснований для их переоценки. При этом доводы истцов о том, что фактически помещение ответчиком не освобождено, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку из акта (л.д. 170-178) и пояснений следует, что по сути у арендодателей имеются претензии к состоянию арендованного имущества на момент его возвращения (не убран мусор, оставлены личные вещи и т.д.). Однако данное обстоятельство не свидетельствует о сохранении у арендатора обязанности по уплате арендной платы с учетом того, что фактически арендованное имущество не используется и не может использоваться ввиду передачи ключей арендодателям.

Уменьшая размер арендной платы на 50% за 17 дней июня 2020 года, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции установил, что в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона N 98-ФЗ, применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Учитывая положения вышеуказанного Закона, недостижение сторонами условий о размере снижения арендной платы, готовностью истцов снизить арендную плату на 50% с июня 2020, и фактическим неосуществление ответчиком торговой деятельности в помещениях в июне (17 дней), в том числе и по причине имевшихся ограничений, суд первой инстанции взыскал долг за период с 01.06.2020 по 17.06.2020 в размере 50 % от установленной договором арендной платы.

Выводы суда первой инстанции являются правильными.

Как следует из материалов дела и установлено судом, основным видом деятельность ООО «НПО Механик» в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, является торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.5).

Данный вид деятельности включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

При таких обстоятельствах, вопреки доводу заявителей апелляционной жалобы, судом установлено, что арендатор в данном случае вправе был претендовать на уменьшение размера арендной платы по пунктам 3 и 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, в связи с чем в рассматриваемом случае размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы в спорный период мог быть уменьшен в два раза.

С учётом предложения истцов об уменьшении размера арендной платы с 01.06.2020 на 50%, неиспользования в июне 2020 года ответчиком помещения по назначению (торговая деятельность ответчика (реализация товаров) прекращена в мае 2020 года), наличие в июне 2020 года действия ограничительных мер, суд удовлетворил иск о взыскании с ответчика арендной платы за 17 дней июня 2020 года в размере 50% арендной платы (288585 руб. / 2), что составило за 17 дней сумму 36794 руб. 59 коп. в пользу каждого из истцов.

Ответчик в этой части признал исковые требования истцов, частичное признание иска принято судом (ст. 41, 49 АПК РФ).

По расчету истцов расходы по электроэнергии, теплоснабжению и водоснабжению в общей сумме составили сумму 22 450 руб.

Расчет проверен и признан верным.

Доводы истцов о том, что договор аренды действовал до 02.10.2020, были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Им дана надлежащая правовая оценка, оснований для иной оценки суд апелляционной инстанции не усматривает.

Суд первой инстанции исходил из того, что у истцов есть претензии к ответчику относительно состояния освобожденного после аренды помещения, которые носят самостоятельные требования истцов к ответчику.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности обжалуемого решения, заявителями жалобы не приведено.

Оснований, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения решения суда в обжалуемой части не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2021 года по делу № А60-23088/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

О.Г. Дружинина

О.В. Лесковец