Гражданский кодекс часть 1

от заявителя жалобы – кредитора Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытого акционерного общества): Темушкин О.О., доверенность от 02.09.2014 №2403-01/992, паспорт;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытого акционерного общества)

на определение Арбитражного суда Пермского края

от 20 января 2015 года

об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге у Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытого акционерного общества), и установлении начальной цены продажи имущества,

принятое судьей Поляковой М.А.

в рамках дела № А50-4847/2013

о признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя Зырянова Игоря Юрьевича (ОГРНИП 30459063450034, ИНН 590600655793),

установил:

В рамках дела о банкротстве индивидуального предпринимателя Зырянова Игоря Юрьевича (далее – должник, ИП Зырянов) конкурсный управляющий имуществом должника Сорокин А.В.обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного в Акционерном банке "ГПБ-Ипотека" (открытом акционерном обществе)(далее – Банк, залоговый кредитор)имущества должника в представленной им редакции.

При рассмотрении обособленного спора Банк сам порядок продажи и результаты оценки не оспаривал, но настаивал на установлении начальной продажной цены имущества в размере 80% рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.01.2015 суд утвердил представленное Положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества должника (далее – Положение) и установил начальную цену продажи имущества в общей сумме 13 674 688 руб. 00 коп.

Начальная цена продажи предмета залога установлена судом в размере 100% от рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика.

Банк, не согласившись с принятым судебным актом в части установления начальной продажной цены, обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что к рассматриваемым правоотношениям не применима норма п.9 ст.77.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), поскольку подлежащее продаже заложенное имущество должника не является и никогда не являлось наемным домом. По мнению апеллянта, определение начальной стоимости реализации заложенного имущества равной 80% от стоимости, определенной в отчете об оценке, не нарушает права кредиторов, должника и конкурсного управляющего, а напротив будет способствовать привлечению наибольшего круга заинтересованных покупателей, что, в свою очередь, благоприятно повлияет на получение наибольшей выручки от реализации заложенного имущества.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего Сорокина А.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу залогового кредитора без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Банка доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на изменении обжалуемого определения в части установленного размера начальной продажной цены залогового имущества настаивал.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

В силу ст.ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность определения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 19.08.2013 ИП Зырянов признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сорокин А.В.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2014 по настоящему делу требования Банка по денежным обязательствам в сумме 6 013 810 руб. 46 коп. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в качестве требований, обеспеченных залогом имущества ИП Зырянова, поименованного в закладной.

Наличие у должника на праве собственности трехэтажного жилого дома с надворными постройками, общей площадью 479,9 кв.м и земельного участка, общей площадью 1 200 кв.м, расположенных по адресу: г.Пермь, ул. Завьялова, д.43, подтверждено свидетельствами о регистрации права собственности на объект недвижимости и земельный участок, выпиской из Единого государственного реестра прав, кадастровыми паспортами (л.д.66-75 т.3). Обязательства должника перед Банком по договору целевого займа от 13.10.2008 обеспечены залогом указанного имущества, в подтверждение прав залога в отношении имущества должника были представлены договор купли-продажи от 13.10.2008, закладная (л.д.16-28 т.1).

Согласно отчету об оценке №120-П/2014, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Пермь», рыночная стоимость указанного выше трехэтажного жилого дома составила 11 523 088 руб., земельного участка – 2 151 600 руб., итого 13 674 688 руб.

В связи с возникшими разногласиями конкурсный управляющий Сорокин А.В. в порядке ст.138 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения и установлением начальной продажной стоимости имущества должника, обеспечивающего требования залогового кредитора (л.д.54-61 т.3).

В ходе рассмотрения вопроса в части утверждения начальной цены продажи, залоговый кредитор просил суд установить начальную продажную цену в размере 80% от рыночной цены, определенной согласно отчету оценщика (приложение к т.3). При этом разногласия относительно рыночной цены, которую следует принять за основу, между залоговым кредитором и конкурсным управляющим отсутствовали.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь требованиями ст.138 Закона о банкротстве, суд первой инстанции установил начальную цену продажи заложенного имущества в размере 13 674 688руб. 00 коп., подтвержденную отчетом независимого оценщика, т.е. в размере 100% от рыночной стоимости, определенной оценщиком. При этом суд руководствовался п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке.

Проанализировав нормы материального права, исследовав материалы дела в порядке ст.71 АПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого определения в связи со следующим.

Согласно положениям п.4 ст.138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 ст.110 и п.3 ст.111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление Пленума ВАС РФ №58) на основании абзаца 2 п.2 ст.131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии с положением подп.4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве (п.9 постановления Пленума ВАС РФ №58).

В силу закрепленного в ст.ст.1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа реализации и защиты предоставленных гражданских прав по усмотрению управомоченных лиц, а также презумпции законности произведенной независимым оценщиком оценки заинтересованные лица (кредитор-залогодержатель и арбитражный управляющий) вправе при определении порядка продажи предмета залога просить суд установить начальную цену продажи на уровне как 80%, так и 100% от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

Вместе с тем, решение суда об отступлении от установленного законом правила об установлении начальной продажной цены в размере 80% должно быть мотивировано, целесообразность такого решения должна усматриваться из конкретных обстоятельств дела, иметь определенную направленность на защиту интересов должника и его кредиторов.

В рассматриваемой ситуации залоговый кредитор, просил суд установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной цены, определенной оценщиком.

Однако суд на основании п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке пришел к выводу о том, что в отношении заложенного имущества следует установить начальную продажную цену предмета залога в размере равной его рыночной стоимости.

В ст.54 Закона об ипотеке содержится общее правило том, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп.4 п.2 ст.54). При этом указано, что особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке.

Действительно, в п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке содержится исключение из общего правила, однако данное исключение подлежит применению только в отношении наемного дома, при обращении на него взыскания.

В рассматриваемой ситуации имущество должника, являющееся предметом залога, наемным домом не является, поскольку представляет собой обычный жилой дом, обращение взыскания на который осуществляется по правилам ст.ст.54 и 78 Закона об ипотеке.

Признаки наемного дома, особенности нахождения в гражданском обороте регламентированы в разделе III.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, трехэтажный жилой дом должника либо помещения в нем предоставляются либо предоставлялись ранее иным гражданам на условиях договора найма жилых помещений и, тем более, на условиях договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, судом ошибочно применена норма п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке.

Что касается необходимости обеспечения баланса интересов всех участников дела о банкротстве, в том числе непривилегированных кредиторов, возможности получения максимальной выручки от реализации залогового имущества, то суд апелляционной инстанции не усматривается, а судом первой инстанции не указано, почему баланс интересов должника, его залогового кредитора и непривилегированных кредиторов может быть обеспечен только за счет установления начальной продажной цены имущества в размере 100% от его рыночной, определенной независимым оценщиком.

Установление максимальной начальной продажной цены имущества должника само по себе не может обеспечить получение максимальной выручки, поскольку установление завышенной цены не способствует привлечению потенциальных покупателей, кроме того, увеличивает срок проведения торгов и срок процедуры конкурсного производства, что также влияет на увеличение текущих расходов должника. Сведения о том, что в настоящее время на рынке индивидуального жилищного строительства (определен оценщиком как неразвитый и несформированный) имеется стабильный покупательский спрос на индивидуальные жилые дома, благодаря чему начальная цена продажи в размере 100% от рыночной цены, определенной оценщиком, не будет являться сдерживающим фактором для появления интересантов в целях участия в торгах, в материалах дела отсутствуют.

Учитывая вышеприведенные нормы и разъяснения, а также отсутствие защищаемого интереса установлением начальной продажной цены в размере 100% от рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости установления начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге, в размере 80% рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, т.е. в сумме 10 939 750 руб. 04 коп. (округленно10 939 750 руб.)

В случае выявления высокого покупательского спора на предметы залога, по результатам торгов будет выявлена действительная рыночная стоимость заложенного имущества. Таким образом, установление начальной продажной цены на уровне 80% от рыночной, определенной на основании отчета оценщика, само по себе не повлияет на возможность получения максимальной выручки от реализации предметов залога.

Установление же завышенной начальной цены продажи приведет к установлению высокого размера задатка, что, с учетом последствий финансового кризиса, может привести к уменьшению круга потенциальных покупателей, необходимости проведения повторных торгов, увеличению текущих расходов должника.

Таким образом, с учетом изложенного, определение суда первой инстанции от 20.01.2015 подлежит изменению в связи с нарушением судом норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (п.3 и п.4 ч.1, п.1 ч.2 ст.270 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 20 января 2015 года по делу №А50-4847/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества индивидуального предпринимателя Зырянова И.Ю., заложенного в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (открытого акционерного общества), установив начальную цену продажи имущества:

лот №1 - трехэтажный жилой дом с балконом, общей площадью 479,9 кв.м, с крыльцом и надворными постройками, адрес: Пермский край, г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Завьялова, д.43, кадастровый номер 59:01:4011326:34; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь 1200 кв.м, адрес: Пермский край, г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Завьялова, д.43, кадастровый номер 59:01:4011326:14, в размере 10 939 750 руб.».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий Т.С. Нилогова

Судьи С.И. Мармазова

В.И. Мартемьянов