СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 53 /2017-ГК

г. Пермь

24 января 2018 года                                                               Дело №А60-33882/2017­­

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Семенова В.В., Скромовой Ю.В,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии:

от истца, от ответчиков представители не явились,

 (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 октября 2017 года

по делу №А60-33882/2017,

принятое судьей С.Ю.Григорьевой,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к акционерному обществу "Екатеринбургская теплосетевая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальному унитарному предприятию «Екатеринбургэнерго» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка,

установил:

  Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» (далее - АО «ЕТК») о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение №3 от 29.08.2016  к договору аренды №2-552  от 14.02.2005 земельного участка площадью 362 кв.м., имеющего кадастровый номер 66:41:0204036:38, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, для использования под здание теплопункта площадью 188,5 кв.м., на условиях, изложенных в дополнительном соглашении от 29.08.2016 №3. Также просит суд указать в решении, что данное решение является основанием для государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.08.2016 №3 к договору аренды земельного участка №2-552  от 14.02.2005.

Определением от 21.08.2017 суд на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек МУП «Екатеринбургэнерго» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, а именно: просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Екатеринбурга, АО «ЕТК» и МУП «Екатеринбургэнерго» при заключении договора аренды земельного участка №2-552 от 14.02.2005 в форме дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016, изложив пункт 2 договора в редакции дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016 в следующей редакции: «2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по Договору прекращаются с 01.07.2016. Права и обязанности АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» по Договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы возникают по соглашению сторон с 01.07.2016». Ходатайство удовлетворено судом на основании ст.49 АПК РФ.

Определением от 25.09.2017 суд на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек МУП «Екатеринбургэнерго» в качестве соответчика по делу.

Решением Арбитражного суда Свердловской областиот 31 октября 2017 года исковые требования удовлетворены. Изложен пункт 2 дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016 договора аренды земельного участка №2-552  от 14.02.2005 в редакции АО «Екатеринбургская теплосетевая компания».

Не согласившись, Администрация города Екатеринбурга обратилась в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе Администрация города Екатеринбурга указывает на то, что 24.08.2016 в Администрацию города Екатеринбурга поступило совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды №2-552 от 14.02.2005, согласно которому, при оформлении дополнительного соглашения к договору стороны просили учесть, что за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к правообладателю от Арендатора (бывшего собственника (правообладателя) объекта) принять дату Акта приема передачи - 01.07.2017, следовательно, фактически пользование земельного участка со стороны ответчика - АО «ЕТК» началось именно с 01.07.2016АО «ЕТК» приобрело право пользования спорным земельным участком с 01.07.2016 и обязанность по оплате арендной платы у него возникла с этого момента.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу АО «ЕТК»  просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» находится земельный участок площадью 362 кв.м., имеющий кадастровый номер 66:41:0204036:38, расположенный по адресу: <...>, (регистрационная запись от 25.01.2008 № 66-66-01/742/2007-430).

Указанный земельный участок был предоставлен на основании договора аренды №2-552 от 14.02.2005 МУП «Екатеринбургэнерго».

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0204036:38 расположено здание теплопункта.

 01.07.2016 между МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» был заключен договор купли-продажи здания теплопункта.

01.07.2016 согласно акту приема-передачи объектов недвижимого имущества от 01.07.2016 МУП «Екатеринбургэнерго» передает, а АО «ЕТК» принимает недвижимое имущества в соответствии с обозначенным перечнем. По результатам передачи стороны не имеют взаимных претензий к состоянию передаваемого имущества. Акт приема-передачи подписан и заверен печатями.

24.08.2016 в Администрацию города Екатеринбурга поступило совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды №2-552 от 14.02.2005.

При этом в заявлении было выражено совместное волеизъявление сторон о том, что при оформлении дополнительного соглашения за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должна быть принята дата акта приема-передачи недвижимого имущества, расположенного на участке, а именно 01.07.2016. Указанное заявление подписано представителями ответчиков и заверено печатями.

На основании данного заявления Администрацией города Екатеринбурга подготовлен проект дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016 к Договору аренды земельного участка №2-552 от 14.02.2005.

В соответствии с п. 2 проекта дополнительного соглашения №3 права и обязанности по Договору у МУП «Екатеринбургэнерго» прекращаются и возникают у АО «ЕТК» с 01.07.2016.

Проект дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016 получен представителем АО «ЕТК» 20.09.2016. Ответчику было предложено подписать со своей стороны дополнительное соглашение №3 и подписанный экземпляр в течение 30-ти дней представить в Администрацию города Екатеринбурга.

Дополнительное соглашение №3 было подписано со стороны АО «ЕТК» с протоколом разногласий, в соответствии с которым АО «ЕТК» считает, что права и обязанности по договору возникли с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке (с 25.07.2016).

Протокол разногласий со стороны МУП «Екатеринбургэнерго» не поступал, какого-либо повторного совместного заявления от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» также не поступало. Более того, дополнительное соглашение было подписано Администрацией города

Екатеринбурга и МУП «Екатеринбургэнерго» без учета протокола разногласия, предоставленного АО «ЕТК.

При этом письмом от 13.04.2017 №664 МУП «Екатеринбургэнерго» сообщило о том, что выступает против изменения условий договора в части изменения даты перемены лица на стороне арендатора.

Изменение даты прекращения и возникновения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка повлияет на размер арендной платы для обоих арендаторов, что является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку стороны не смогли достигнуть консенсуса при заключении дополнительного соглашения, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 446 ГК РФ споры при заключении договоров подлежат урегулированию в судебном порядке и могут быть переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

Ответчик пояснил, что не согласен с датой перемены лица на стороне арендатора, в связи с чем подписывать дополнительное соглашение №3 в такой редакции не намерен.

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора аренды, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям (Определение ВС РФ от 13.04.2017 г. № 305-ЭС16-16501).

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Как следует указано выше, 24.08.2016 в Администрацию города Екатеринбурга поступило совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды              №2-552 от 14.02.2005.

Согласно тексту заявления, при оформлении дополнительного соглашения к договору стороны просили учесть, что за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к правообладателю от Арендатора (бывшего собственника (правообладателя) объекта) принять дату Акта приема передачи - 01.07.2017.

Двусторонний акт приема-передачи от 01.07.2016 между МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» подписан и заверен печатями. По результатам передачи стороны не имеют взаимных претензий к состоянию передаваемого имущества (стр. 3 акта приема-передачи).

Следовательно, фактически пользование земельного участка со стороны ответчика - АО «ЕТК» началось именно с 01.07.2016, что не оспаривается сторонами (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения (постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 по делу № А41 -12178/08).

Таким образом, совместное заявление от 24.08.2016 МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» суд расценивает как оферту, направленную в адрес Администрации. Указанным заявлением выражалось намерение лиц, заключить дополнительное соглашение на предложенных сторонами условиях. Администрацией же акцепт был выражен в форме направления проекта дополнительного соглашения с учетом волеизъявления сторон.

С одной стороны, прежний собственник, МУП «Екатеринбургэнерго», юридически числится владельцем недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, при этом, одновременно, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации прав, фактически АО «ЕТК» является законным владельцем этого имущества, в связи с тем, что объекты недвижимости, расположенные на участке, переданы последнему по акту приема-передачи 01.07.2016 (абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, приняв объекты недвижимости в счет оплаты акций по договору купли-продажи от 01.07.2016, АО «ЕТК» стало фактическим пользователем земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает обоснованной и подлежащей удовлетворению редакцию дополнительного соглашения, в соответствии с которой права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по Договору прекращаются с 01.07.2016. Права и обязанности АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» по Договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы возникают по соглашению сторон с 01.07.2016.

Поскольку дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка между МУП «Екатеринбургэнерго» и Администрацией подписано в предложенной истцом редакции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения к нему требований.

Довод АО «ЕТК» о том, что в силу прямого указания закона, АО «ЕТК» приобрело право пользования спорным земельным участком с момента перехода к нему права собственности на объект недвижимого имущества, на котором этот объект расположен, и обязанность по оплате арендной платы у него возникла с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 25.07.2016, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

        В материалах дела имеется совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» направленное в Администрацию города Екатеринбурга о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды №2-552 от 14.02.2005. При этом в заявлении было выражено совместное волеизъявление сторон о том, что при оформлении дополнительного соглашения за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должна быть принята дата акта приема-передачи недвижимого имущества, расположенного на участке, а именно 01.07.2016. Указанное заявление подписано представителями ответчиков и заверено печатями. На основании данного заявления Администрацией города Екатеринбурга подготовлен проект дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016 к Договору аренды земельного участка №2-552 от 14.02.2005.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации действует принцип estoppel - утрата лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Таким образом, АО «ЕТК», будучи профессиональным участником гражданского оборота, при соблюдении стандарта поведения разумного и осмотрительного коммерсанта имел возможность установить несоответствие условий заявления требованиям законодательства, и, поскольку из заявления прямо следует, что ответчик взял на себя соответствующие обязательства, вытекающие из него, то, учитывая повышенный стандарт поведения субъектов предпринимательской деятельности в гражданских правоотношениях, стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении ими хозяйственной деятельности (статья 10 ГК РФ), суд апелляционной инстанции счел, что, АО «ЕТК» утратило возможность ссылаться на недопустимость установления возникновения прав и обязанностей по Договору, в том числе обязанности по уплате арендной платы с 01.07.2016.

Таким образом, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение отмене на основании ч.1 ст.270 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 октября 2017 года по делу №А60-33882/2017 отменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 14.02.2005 №2-552 в форме дополнительного соглашения №3 от 29.08.2016, изложив пункт 2 дополнительного соглашения к договору в следующей редакции:

«2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по Договору прекращаются с 01.07.2016.

Права и обязанности АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» по Договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы возникают по соглашению сторон с 01.07.2016».

Взыскать с акционерного общества «Екатеринбургская теплосетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в сумме 9000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.