Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 ноября 2017 года

по делу № А60-34238/2017,

принятое судьей Филипповой Н.Г.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к акционерному обществу "Екатеринбургская теплосетевая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальному унитарному предприятию "Екатеринбургэнерго" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к акционерному обществу "Екатеринбургская теплосетевая компания" (далее - АО «ЕТК») о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение №2 от 29.08.2016 к договору аренды №2-1095 от 31.05.2012 земельного участка площадью 212 кв.м., имеющего кадастровый номер 66:41:0204016:18, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, для использования под здание центрального теплового пункта военного городка №20 общей площадью 149 кв.м., на условиях, изложенных в дополнительном соглашении от 29.08.2016 №2. Также просит суд указать в решении, что данное решение является основанием для государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.08.2016 №2 к договору аренды земельного участка №2-1095 от 31.05.2012.

Определением от 03.08.2017 суд на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек МУП «Екатеринбургэнерго» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, а именно: просит урегулировать разногласия, возникшие между администрацией, АО «ЕТК» и МУП «Екатеринбургэнерго» при заключении договора аренды земельного участка №2-1095 от 31.05.2012 в форме дополнительного соглашения №2 от 29.08.2016, изложив пункты 2, 3 договора в редакции дополнительного соглашения №2 от 29.08.2016 в следующей редакции: «2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по Договору прекращаются с 01.07.2016. Права и обязанности АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» по Договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы возникают по соглашению сторон с 01.07.2016». Ходатайство удовлетворено судом на основании ст.49 АПК РФ.

Определением от 28.09.2017 суд на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек МУП «Екатеринбургэнерго» в качестве соответчика по делу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2017 пункты 2 и 3 дополнительного соглашения от 29.08.2016 № 2 к договору аренды земельного участка № 2-1095 от 31.05.2012 изложены в редакции АО «Екатеринбургская теплосетевая компания».

Не согласившись, администрация обратилась в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе администрация указывает на то, что 24.08.2016 в Администрацию города Екатеринбурга поступило совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды №2-1095 от 31.05.2012, согласно которому при оформлении дополнительного соглашения к договору стороны просили учесть, что за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к правообладателю от Арендатора (бывшего собственника (правообладателя) объекта) принять дату акта приема передачи - 01.07.2016, следовательно, фактически пользование земельного участка со стороны ответчика - АО «ЕТК» началось именно с 01.07.2016. АО «ЕТК» приобрело право пользования спорным земельным участком с 01.07.2016 и обязанность по оплате арендной платы у него возникла с этого момента.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу АО «ЕТК» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» находится земельный участок площадью 212 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0204016:18, расположенный по адресу: <...> (регистрационная запись от 12.08.2011 № 66-66-01/408/2011-650).

Указанный земельный участок предоставлен на основании договора аренды №2-1095 от 31.05.2012 МУП «Екатеринбургэнерго».

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0204016:18 расположено здание центрального теплопункта военного городка №20 общей площадью 149 кв.м.

01.07.2016 между МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» заключен договор купли-продажи здания теплопункта.

Согласно акту приема-передачи объектов недвижимого имущества от 01.07.2016 МУП «Екатеринбургэнерго» передает, а АО «ЕТК» принимает недвижимое имущество в соответствии с обозначенным перечнем. По результатам передачи стороны не имеют взаимных претензий к состоянию передаваемого имущества. Акт приема-передачи подписан и заверен печатями.

24.08.2016 в администрацию поступило совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды №2-1095 от 31.05.2012.

При этом в заявлении было выражено совместное волеизъявление сторон о том, что при оформлении дополнительного соглашения за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должна быть принята дата акта приема-передачи недвижимого имущества, расположенного на участке, а именно 01.07.2016. Указанное заявление подписано представителями ответчиков и заверено печатями.

На основании данного заявления администрацией подготовлен проект дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 к договору аренды земельного участка от 31.05.2012 № 2-1095, в соответствии с п. 2, 3 которого права и обязанности по договору у МУП «Екатеринбургэнерго» прекращаются и возникают у АО «ЕТК» с 01.07.2016. Расчет арендной платы для МУП «Екатеринбургэнерго» подготовлен администрацией до 30.06.2016 включительно.

Проект дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 получен представителем АО «ЕТК» 20.09.2016. Ответчику было предложено подписать со своей стороны дополнительное соглашение №2 и подписанный экземпляр в течение 30-ти дней представить в администрацию.

Дополнительное соглашение № 2 подписано со стороны АО «ЕТК» с протоколом разногласий, в соответствии с которым АО «ЕТК» считает, что права и обязанности по договору возникли с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке (с 18.07.2016).

Протокол разногласий со стороны МУП «Екатеринбургэнерго» не поступал. Дополнительное соглашение было подписано Администрацией города Екатеринбурга и МУП «Екатеринбургэнерго» без учета протокола разногласия, предоставленного АО «ЕТК.

При этом письмом от 13.04.2017 №664 МУП «Екатеринбургэнерго» сообщило о том, что выступает против изменения условий договора в части изменения даты перемены лица на стороне арендатора.

Изменение даты прекращения и возникновения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка повлияет на размер арендной платы для обоих арендаторов, что является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку стороны не смогли достигнуть соглашения при заключении дополнительного соглашения, администрация обратилась в суд с исковым заявлением.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 446 ГК РФ споры при заключении договоров подлежат урегулированию в судебном порядке и могут быть переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

Ответчик пояснил, что не согласен с датой перемены лица на стороне арендатора, в связи с чем подписывать дополнительное соглашение № 2 в такой редакции не намерен.

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора аренды, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям (Определение ВС РФ от 13.04.2017 г. № 305-ЭС16-16501).

Как указано выше, 24.08.2016 в администрацию поступило совместное заявление от МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды № 2-1095 от 31.05.2012, за дату перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка стороны просили принять дату Акта приема передачи - 01.07.2016, что является датой с которой АО «ЕТК» осуществляет фактическое пользование земельным, что не оспаривается сторонами (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения (постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 по делу № А41 -12178/08).

Таким образом, совместное заявление от 24.08.2016 МУП «Екатеринбургэнерго» и АО «ЕТК» суд расценивает как оферту, направленную в адрес администрации. Указанным заявлением выражалось намерение лиц, заключить дополнительное соглашение на предложенных сторонами условиях. Администрацией же акцепт был выражен в форме направления проекта дополнительного соглашения с учетом волеизъявления сторон.

С одной стороны, прежний собственник, МУП «Екатеринбургэнерго», юридически числится правообладателем недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, при этом, одновременно, после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации прав, фактически АО «ЕТК» является законным владельцем этого имущества, в связи с тем, что объекты недвижимости, расположенные на участке, переданы последнему по акту приема-передачи 01.07.2016 (абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится к обстоятельствам его фактического исполнения арендодателем.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Приняв объекты недвижимости 01.07.2016, АО «ЕТК» стало фактическим пользователем земельного участка, то есть у него возникла обязанность по встречному исполнению - оплате землепользования, и с учетом поданного арендатором и новым арендатором заявления о необходимости за дату перехода прав и обязанностей арендатора принять 01.07.2016, а также того, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующее обычной коммерческой честности (правило эстоппель), а именно поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что дополнительное соглашение должно быть заключено на условиях администрации.

Поскольку дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка между администрацией и МУП «Екатеринбургэнерго» подписано в предложенной истцом редакции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения к нему требований, а соответственно и отнесение на него расходов по уплате государственной пошлины.

Таким образом, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение отмене на основании ч.1 ст.270 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 ноября 2017 года по делу № А60-34238/2017 изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 31.05.2012 №2-1095 в форме дополнительного соглашения №2 от 29.08.2016, изложив пункт 2, 3 дополнительного соглашения к договору в следующей редакции:

«2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по Договору прекращаются с 01.07.2016.

3. Права и обязанности АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» по Договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы возникают по соглашению сторон с 01.07.2016».

Взыскать с акционерного общества «Екатеринбургская теплосетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджет 9000 (девять тысяч) руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Т.В. Макаров

В.В. Семенов