Гражданский кодекс часть 1

от истца индивидуального предпринимателя Лучниковой Натальи Геннадьевны (ОГРНИП 305663204000019 , ИНН 663202682532) - не явились, извещены надлежащим образом

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад" (ОГРН <***> , ИНН <***>) – ФИО2 – представитель по доверенности от 01.09.2014г.

от третьего лица Серовского отделения Свердловского отделения №7003 открытого акционерного общества «Сбербанк России» - не явились, извещены надлежащим образом

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика ООО "ГАСТРОНОМ ЗАПАД"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 февраля 2015 года

по делу № А60-47892/2014,

принятое (вынесенное) судьей И.В.Пшеничниковой

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> , ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад" (ОГРН <***> , ИНН <***>)

третье лицо: Серовское отделение Свердловского отделения №7003 открытого акционерного общества «Сбербанк России»

о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 132 344 рублей 90 копеек,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад"

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании 36 339,32руб.

установил:

Истец ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику ООО «Гастроном Запад» о взыскании основного долга в размере 118 800 руб. по договору субаренды №27 от 30.04.2013г., пени в размере 6190руб.80коп., расходов в размере 7354руб.10коп. по ремонту помещений, находившихся в аренде у ответчика.

Определением от 23.12.2014г. судом принят к рассмотрению в рамках настоящего дела встречный иск ООО «Гастроном Запад» предъявленный к ИП ФИО1 о взыскании расходов в размере 36 339,32 руб. 32 коп., понесенные Обществом по выполнению обязанности предпринимателя – арендодателя по оплате энергоснабжения помещений, находившихся в аренде у ответчика.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2015г. исковые требования удовлетворены полностью. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Гастроном Запад» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в сумме 132 344 рублей 90 копеек, в том числе: долг в размере 118 800 рублей 00 копеек, пени в сумме 6 190 рублей 80 копеек, ущерб в сумме 7 354 рубля 10 копеек. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Гастроном Запад» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 4 970 рублей 35 копеек, в возмещение судебных расходов 3 000 рублей 00 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Ответчик по первоначальному иску ООО «Гастроном Запад», не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что договор субаренды является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано существенное условие – размер арендной платы; сторонами не достигнуто соглашение по условию о порядке изменения арендной платы в течение срока действия договора, поскольку протокол разногласий не подписан; договор субаренды не прошел государственную регистрацию; стороны договаривались о размере арендной платы 60 000руб. в месяц, в то время, как истец необоснованно заявил иск о взыскании арендной платы из расчета 72 600руб., размер ущерба не доказан, поскольку указанные в акте возврата имущества недостатки не являются доказательствами ущерба; встречный иск подлежит удовлетворению, поскольку обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией была возложена на арендодателя. Учитывая, что арендодатель своевременно не уплачивала платежи, арендатор обязан был нести расходы самостоятельно.

Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между сторонами спора заключен договор субаренды № 27 от 30.04.2013, где истец – арендодатель, ответчик – арендатор, предметом аренды являются нежилые помещения, общей площадью 206,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

Названные помещения получены ответчиком, в установленном законом и договором порядке, что подтверждается актом приема – передачи от 30.04.2013.

На дату подачи настоящего иска в суд, договор субаренды № 27 является расторгнутым.

Полагая, что арендатор не в полной мере исполнил свои обязательства по своевременному перечислению арендной платы из расчета 72 600руб. в месяц, вернул помещение с недостатками, то предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга в сумме 118 000руб. за период с июля 2013года по февраль 2014года, договорной неустойки за период с 21.07.2013г. по 26.02.2014г., причиненного ущерба в связи с не проведением текущего ремонта помещений, расходов на оплату услуг представителя.

Арендатор обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с арендодателя расходов по электроэнергии.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из подтверждения материалами дела фактов несвоевременной уплаты арендной платы и наличия ущерба. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор пользовался арендованными помещениями, то есть являлся потребителем коммунальных услуг, в том числе электроэнергии.

Заявитель жалобы с данными выводами суда не согласен. В обоснование жалобы указывает на незаключенность договора субаренды, в связи с несогласованием сторонами его существенного условия – размера арендной платы, отсутствии факта государственной регистрации, не подтверждении материалами дела наличия ущерба, отсутствии у арендодателя права на увеличение размера арендной платы через 2 месяца после его подписания, поскольку протокол разногласий арендатором не подписан.

Суд апелляционной инстанции, исследовав данные доводы заявителя жалобы, пришел к следующим выводам.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В то же время, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Данные положения согласуются и с общими положениями об аренде.

В силу п. 1 ст. 614 § 1 "Общие положения об аренде" ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Эти положения применяются при условии, что правилами ГК РФ об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

С учетом позиции Президиума ВАС РФ (Информационное письмо от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") к договору аренды помещения применяются правила указанного параграфа, поскольку помещение является объектом недвижимости хотя и отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным (ст.ст.650-655 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды помещения.

Порядок заключения договора предусмотрен в главе 28 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу положений статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон (пункт 2).

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункт 3).

Из материалов дела следует, что арендатором ООО «Гастроном Запад»

в июле 2013года в адрес арендодателя ИП ФИО1 был направлен проект договора субаренды нежилого помещения № 27 от 30.04.2013г., с указанием в пункте 4.1 договора размера арендной платы – 60 000руб. в месяц.

18.07.2013г. арендодатель направил в адрес арендатора подписанный проект договора субаренды с протоколом разногласий, в котором указывает иной размер арендной платы – 66 000руб. ежемесячно.

Таким образом, в силу положений статьи 443 ГК РФ - ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, а является новой офертой.

Из анализа материалов дела, а также расчета начисленной и уплаченной суммы арендной платы за спорный период, следует, что арендатор уплачивал арендную плату в размере 66 000руб. ежемесячно.

Учитывая, что арендатором, получившим оферту, выполнены действия по уплате арендной платы в размере, предложенной арендодателем, то следует признать, что стороны согласовали существенное условие договора субаренды в части размера арендной платы – 66 000руб. в месяц.

Довод истца о том, что уведомлением от 24.05.2013г. размер арендной платы был увеличен до 72 600руб., подлежит отклонению, поскольку указанное уведомление было направлено арендатору до момента заключения и согласования сторонами всех существенных условий договора.

Довод заявителя жалобы о том, что договор субаренды является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном порядке, отклоняется.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору (по акту от 30.04.2013г.) и использовалось им. Соответственно, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что из расчета размера арендной платы 66 000руб. в месяц, за спорный период с июля 2013г. по февраль 2014года арендатору следовало уплатить 528 000руб., фактически уплачено - 462 000руб., в связи с чем подтверждается факт неуплаты арендной платы за февраль 2014года в сумме 66 000руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 4.3 договора - арендная плата оплачивается ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

В силу раздела 6 договора - за несвоевременную уплату арендных платежей подлежит начислению неустойка в размере 0,1% в день.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнялись ( за август 2013года – нарушен срок уплаты на 1 день, за сентябрь 2013г.- 3 дня, за октябрь 2013г.- 2 дня, за февраль 2014г.-6 дней), руководствуясь названными нормами права и разделом 6 договора субаренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, с ответчика следует взыскать пени в размере 751руб.80коп.

Кроме того, по настоящему делу истцом заявлено требование о взыскании ущерба в размере 7354 руб. 10 коп., составляющие расходы истца по ремонту помещений.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.2.9 договора субаренды № 27 арендатор обязан при необходимости, своими силами и за свой счет производить текущий ремонт помещений.

Как следует из материалов дела, акт приема-передачи от 28.02.2014 содержит перечень недостатков помещений. Названный документ подписан сторонами без замечаний.

Суд первой инстанции взыскал ущерб в полном объеме, между тем не учел, что размер ущерба в полном объеме не доказан.

Так, из акта приема-передачи следует, что сторонами при возврате помещений были выявлены следующие недостатки: в складском помещении отсутствует раковина с постаментом, смесители, двери сняты с петель, на входе разобран канализационный короб, имеют место не согласованные перепланировки помещения.

Между тем, из представленных в материалы дела товарных чеков следует, что истцом приобретена плитка, экран для ванны, клей для керамической плитки, а также иные, не поименованные в товарных чеках товары, на общую сумму 5 354,10руб., которые не подлежат взысканию с ответчика, так как не имеют отношения к выявленным недостаткам.

С ответчика подлежат взысканию расходы по приобретению смесителя в размере 2002руб., поскольку указанный недостаток поименован в акте от 28.02.2014г.

Таким образом, решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 февраля 2015 года по делу № А60-47892/2014 следует изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад" (ОГРН <***> , ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) денежные средства в сумме 68 753 (Шестьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят три) руб. 80 коп., в том числе 66 000 (Шестьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. – долг за февраль 2014 года, 751 (семьсот пятьдесят один) руб. 80 – пени за период с 21.07.13 по 26.02.14, 2 002 (Две тысячи два) руб. 00 коп. – ущерб.

Выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления являются правильными. Поскольку ответчик на праве аренды владел вышеуказанными помещениями, то и являлся потребителем коммунальных услуг, в том числе, и энергоснабжения. В связи с изложенным, исходя из положений статьи 544 ГК РФ, с учетом наличия долга по арендной плате, ответчик правомерно оплатил фактически принятое количество электроэнергии.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 3 000 рублей.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 №121 «Обзор практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а доказывание чрезмерности расходов на оплату услуг представителя возложено на сторону, с которой эти расходы подлежат взысканию.

В обоснование размера расходов на оплату услуг представителя истец представил квитанцию к приходному кассовому ордеру № 244; общая сумма платежей составила 3 000 рублей.

Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 6 информационного письма от 05.12.2007 №121, для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт, значение имеет единственное обстоятельство – реальность понесенных расходов, независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты.

В обоснование факта несения и размера судебных расходов по оплате услуг представителя, истцом в материалы дела представлены:

- договор № 244/юр от 26.06.2014, заключенный между истцом – клиент и ОО «Юридическое товарищество «Судебная защита» – исполнитель;

- квитанцию к приходному кассовому ордеру № 244 от 26.06.2014 на сумму 3000 руб.

Ответчиком не оспорен размер заявленных ко взысканию судебных расходов и их расчет; отсутствуют доказательства о том, что стоимость услуг – 3000 рублей – является чрезмерной.

Однако учитывая удовлетворение исковых требований в части, с ответчика подлежит взысканию с пользу истца расходы по возмещению услуг представителя пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 1 441руб.50коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2388,25руб. по первой инстанции, 1441,50руб. – по апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, ч.1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 февраля 2015 года по делу № А60-47892/2014 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

В удовлетворении встречного искового требования отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в возмещение судебных расходов по первой инстанции по оплате госпошлины 2 388 (Двести тысячи триста восемьдесят восемь) 25 коп., по оплате юридических услуг 1 441 (Одну тысячу четыреста сорок один) руб. 50 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад" (ОГРН <***>, ИНН <***>) госпошлину в сумме 1 441 (Одна тысяча четыреста сорок один) руб. 50 коп. по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.М.Савельева

Судьи

Е.В.Васильева

В.Г.Голубцов