Гражданский кодекс часть 1

от заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент», ФИО1, доверенность от 08.10.2021, удостоверение адвоката; Мелехин Е.А., доверенность от 08.10.2021, диплом;

от заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, - ФИО2, доверенность от 24.12.2021, диплом;

от заинтересованного лица, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, - ФИО3, доверенность от 10.01.2022, удостоверение;

в судебном заседании в порядке, предусмотренном ст. 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 01.03.2022 до 09 час 45 мин, о чем стороны извещены под роспись в протоколе судебного заседания, за исключением представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, не явившегося в судебное заседание после удаления суда в совещательную комнату. Сведения о перерыве размещены в картотеке арбитражных дел.

После перерыва в судебное заседание 01.03.2022 явились представители заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент», - ФИО1, доверенность от 08.10.2021, удостоверение адвоката; Мелехин Е.А., доверенность от 08.10.2021, диплом,

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание после перерыва явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент»

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 03 декабря 2021 года

по делу № А50-25206/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

об оспаривании регистрационных действий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Девелопмент» (далее общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае Управление Росреестра по Пермскому краю (далее – Территориальное управление Росимущества) о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению в ЕГРН записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:110, о признании за обществом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:110, об обязании Управление Росреестра восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды; о признании незаконными действий Территориального управления Росимущества по отказу в заключении срочного договора аренды данного земельного участка, об обязании территориального управления Росимущества заключить с ООО «Девелопмент» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110 сроком на пять лет.

Решением суда от 03.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с принятым решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования – удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 610 ГК РФ. Как указывает общество, договор аренды сторонами не расторгался, регистрирующий орган не мог внести запись о прекращении аренды только по заявлению правообладателя, поскольку доказательств того, что договор аренды прекратился по каким-либо основаниям, регистрирующему органу не представлено. Общество полагает ошибочным вывод суда о пропуске заявителем срока, установленного ст. 198 АПК РФ, поскольку этот срок не может исчисляться с 30.06.2021. из письма от 30.06.2021 общество не могло узнать, в результате действий каких органов его право аренды нарушено. Действия Территориального управления Росимущества по обращению с заявлением о погашении записи об аренде в отсутствие к тому правовых оснований и последующий отказ в заключении договора на 5 лет должно быть расценено как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, цель которого ввести в заблуждение другую сторону договора (ст. 10 ГК РФ).

Представитель Территориального управления Росимущества устно пояснил, что с доводами жалобы не согласен, просил решение оставить без изменения.

Управление Росреестра представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность своих действий. Ссылаясь на ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), указывает, что по окончании срока действия договора запись об аренде могла быть погашена по заявлению правообладателя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании протокола торгов от 21.02.2019 по продаже имущества и имущественных прав Государственного предприятия Птицесовхоз «Жебреи» между государственным предприятием Птицесовхоз «Жебреи» и обществом заключен договор от 12.03.2019, в соответствии с которым обществу передано имущество и имущественные права в составе лота № 1, в том числе, право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110 (л.д. 39).

Продажа имущества и уступка имущественных прав осуществлена в рамках процедуры конкурсного производства, открытого в отношении Государственного предприятия Птицесовхоз «Жебреи» на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 18.04.2017 г. по делу № А50- 12255/2015.

Переход прав зарегистрирован Управлением Росреестра 12.04 2019.

С момента заключения договора передачи имущества и имущественных прав от 12.03.2019 право аренды земельного участка перешло к обществу в полном объёме в соответствии с договором от 28.04.2011 №02025.

30.06.2021 общество получило от Территориального управления Росимущества письмо №59-03/6599 об отсутствии в сведениях ЕГРН записи об ограничении права земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110 в виде аренды в пользу общества, запись прекращена в связи с истечением срока договора аренды от 28.04.2011 г. № 02025.

Письмом от 30.06.2021, поступило в Территориальное управление Росимущества 01.07.2021, общество просило предоставить без торгов сроком на 5 лет в порядке, предусмотренном подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:32:0000000:110, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства.

Письмом от 21.07.2021 № 59-03/7390 Территориальное управление Росимущества отказало обществу в заключении договора аренды на срок 5 лет без торгов на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, указав, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку общество не является арендатором участка.

Полагая действия Управления Росреестра по погашению записи об аренде земельного участка незаконными, общество обратилось в суд с настоящим заявлением. В обоснование требований указывая, что договорные отношения между сторонами не прекращались. Договор является продленным на неопределенный срок, ввиду чего любая из сторон вправе от него отказаться, предупредив другую сторону в установленный срок.

Такого отказа со стороны арендодателя общество не получало. Внесение сведений о прекращении аренды только по заявлению собственника, в отсутствие доказательств того, что арендные отношения прекращены, является, по мнению общества, незаконным. В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать Управление Росреестра восстановить запись об аренде земельного участка.

Также общество просило признать незаконными действия Территориального управления Росимущества по отказу в заключении с обществом договора аренды на срок 5 лет без торгов на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, обязав заинтересованное лицо заключить с обществом соответствующий договор.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общим правилам (ст. 65 АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (п.5 ст. 200 АПК РФ).

В соответствии с п. 2. ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 3 Закона о регистрации государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В соответствии со ст. 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку иного законом о регистрации не предусмотрено, суд признал, что в силу положений ст. 15 Закона о регистрации собственник земельного участка по истечении срока договора аренды вправе был подать соответствующее заявление о прекращении права аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 № 80-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Согласно п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, если после 1 марта 2015 арендатор продолжает пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, с учетом позиции Верховного Суда РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок при наличии двух условий: - если земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015; - если отсутствуют возражения арендодателя.

В связи с тем, что в совокупности данные условия в рамках настоящего судебного дела отсутствуют, следовательно, требования заявителя не могут быть удовлетворены. В частности, как уже сообщалось, запись об аренде спорного договора погашена Управлением Росрееста на основании заявления собственника земельного участка. Собственник выразил возражения относительно продления действия данного договора, подав в орган регистрации прав заявление о прекращении права аренды. В связи с чем, отсутствуют основания считать продленным на неопределенный срок действие договора аренды, заключенного между обществом и Территориальным управлением Росимущества.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами в силу следующего.

Вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 по делу № А50-12255/2015 по заявлению внешнего управляющего должника ФИО4 о признании недействительной сделкой отказа управления от договора аренды земельного участка от 28.04.2011 № 02025, оформленного письмами от 16.04.2015 № 01-08-2489, от 06.11.2015 № 08-16-7403-1, заявление конкурсного управляющего предприятия «Жебреи» ФИО4 удовлетворено. Суд признал недействительной сделкой отказ управления от договора аренды земельного участка от 28.04.2011 № 02025, оформленный письмами от 16.04.2015 № 01-08-2489, от 06.11.2015 № 08-16-7403-1 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В отсутствие доказательств иного, на момент заключения договора купли-продажи от 12.03.2019 и приобретения права аренды обществом, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, ограничение в виде аренды в пользу общества было зарегистрировано 12.04.2019.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В материалы дела доказательства отказа от договора с извещением другой стороны, не представлены. Как пояснили в суде представители арендодателя и арендатора, никем из них такой отказ не заявлялся.

Подача арендодателем (собственником участка) заявления о погашении записи об аренде не может расцениваться как отказ от договора, обращенный другой стороне договора.

Никто и сторон не смог пояснить суду, какой срок договора закончился, что позволило управлению Росреестра только по заявлению собственника погасить запись об аренде земельного участка.

Исходя из содержания статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с положениями частей 3, 4 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 1, 2 ч. 3 ст. 3 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что запись о прекращении аренды земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости 22.06.2021 на основании заявления Территориального управления Росимущества как собственника участка, указавшего на истечение срока договора.

Вместе с тем, как указано выше, никто из сторон договора в установленном ст. 610 ГК РФ порядке от договора, возобновленного на неопределенный срок, не отказывался. Доказательств иного в материалы дела не представлено, равно как не представлялось таких доказательств регистрирующему органу.

Истечение какого срока договора позволило регистрирующему органу только по заявлению правообладателя погасить запись о договоре аренды, возобновленном на неопределенный срок, представитель управления Росреестра пояснить не смог.

Ссылка регистрирующего органа на подп. 2 п. 3 ст. 15 Закона о регистрации, устанавливающий, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, как на основание внесения записи о прекращении права аренды только по заявлению собственника, не принимается апелляционный судом.

Из буквального толкования данного пункта следует, что при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется по заявлению собственника и лица, в пользу которого такие ограничения устанавливаются (прекращаются) или только лица.

Кроме того, из подп. 3 п. 3 ст. 15 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств прекращения договора аренды в установленном законом порядке, у регистрирующего органа не было оснований для погашения записи об аренде в отношении спорного участка только по заявлению собственника (арендодателя). Соответствующие действия Управления Росреестра являются незаконными и нарушают права общества как стороны сделки.

В качестве восстановления нарушенного права общества суд полагает необходимым обязать регистрирующий орган восстановить запись об аренде в отношении спорного участка.

Оснований для признания за обществом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:110 апелляционный суд не усматривает, поскольку это требование должно рассматриваться в исковом порядке и не может быть способом устранения нарушенных прав общества действиями заинтересованных лиц.

Поскольку у арендодателя – Территориального управления Росимущества, не было оснований для обращения с заявлением о погашении записи об аренде ввиду того, что договор в установленном законом порядке не расторгнут и ни одна из сторон в установленном законом порядке от него не отказалась, отказ в заключении договора с обществом только по тому основанию, что общество не является арендатором участка по причине погашения записи об аренде, является незаконным.

В качестве способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя апелляционный суд полагает необходимым возложить на Территориальное управление Росимущества обязанность рассмотреть вопрос о заключении с обществом договора аренды земельного участка в соответствии с подп. 31 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований для возложения обязанности заключить договор суд не усматривает, поскольку иные основания, совокупность которых необходима для предоставления участка в порядке подп. 31 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, управлением не проверялись, а суд не может подменять собой орган, к полномочиям которого относится проверка данных обстоятельств.

С выводом суда первой инстанции о том, что обращаясь в суд с заявлением о признании незаконными действий Территориального управления Росимущества, общество пропустило трехмесячный срок, установленный ст. 198 АПК РФ, апелляционный суд согласиться не может.

Из текста заявления общества следует, что им оспаривается отказ в заключении срочного договора аренды данного земельного участка. Соответствующий отказ был изложен в письме от 21.07.2021, полученном обществом 05.08.2021, следовательно, обратившись в суд 11.10.2021, общество трехмесячный срок не пропустило.

Исчисление судом данного срока с 30.06.2021 является ошибочным, поскольку в данном письме соответствующий отказ не содержится.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявленные обществом требования – частичному удовлетворению.

Судебные расходы по делу распределены судом в порядке ст. 110 АПК РФ. Понесенные обществом расходы за подачу заявления в сумме 6000 руб. (по 3000 руб. за каждое требование о признании незаконными действий Управления Росреестра и действий Территориального управления), за подачу апелляционной жалобы 3000 руб. и за подачу заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 3000 руб. относятся на Управление Росреестра и Территориальное управление Росимущества в равных частях, как на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

В части понесенных расходов по уплате государственной пошлины за требование о признании за обществом права аренды, эти расходы относятся на общество, поскольку в удовлетворении этой части требований отказано.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03.12.2021 по делу №А50-25206/2021 отменить.

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю по исключению из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым № 59:32:0000000:110, арендатор ООО «Девелопмент», договор аренды от 28.04.2011 № 02025.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю обязанность восстановить запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110, арендатор ООО «Девелопмент», договор аренды от 28.04.2011 № 02025.

Признать незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110, изложенный в письме от 21.07.2021 № 59-03/7390.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае рассмотреть вопрос о заключении с ООО «Девелопмент» договора аренды земельного участка в соответствии с подп. 31 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в пользу ООО «Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 (шесть тысяч) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению, по апелляционной жалобе и по заявлению о принятии обеспечительных мер.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в пользу ООО «Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 (шесть тысяч) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению, по апелляционной жалобе и по заявлению о принятии обеспечительных мер.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Е.И. Гуляева

Д.И. Крымджанова