СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 2 /2022-ГК

г. Пермь

30 мая 2022 года                                                                Дело № А50-14337/2021­­

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Крымджановой Д.И.,

судейДружининой О.Г.,  Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.,

при участии:

от заявителя акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования»: ФИО1, предъявлен паспорт, доверенность от 08.04.2022;

от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю: ФИО2, предъявлен паспорт, доверенность от 24.12.2021;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещённых надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 03 марта 2022 года

по делу № А50-14337/2021

по заявлению акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: муниципальное образование «город Кизел» в лице Администрации городского округа «город Кизел» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Государственное казенное учреждение Пермского края "Управление по реализации жилищных программ Пермского края" (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (в лице законного представителя ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, 3арипова Разия, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО39 Елен Викторовн, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48 в лице законного представителя,

о признании решений незаконными,

установил:

акционерное общество «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» (далее - заявитель, АО «ПАИЖК») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – регистрирующий орган, Управление Росреестра по Пермскому краю, Управление):

- об отказе в государственной регистрации прав (прекращению ипотеки) в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 59:06:0103117:37, по заявлению от 8 декабря 2020 № КУВД-001/2020-27946544, изложенном в уведомлении от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-27946544/2;

- об отказе в государственной регистрации прав (прекращению ипотеки) в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 59:06:0103117:43, по заявлению от 9 декабря 2020 № КУВД-001/2020-28036494, изложенном в уведомлении от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-28036494/2;

- об отказе в государственной регистрации прав (прекращению ипотеки) в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 59:06:0103117:44, по заявлению от 9 декабря 2020 № КУВД-001/2020-28033977, изложенном в уведомлении от 15.03.2021 № КУВД-001/2020-28033977/2,

- об обязании погасить регистрационные записи об ипотеке: 59-59-04/030/2009-375, зарегистрированной в отношении земельного участка с кадастровым № 59:06:0103117:37; 59-59-22/046/2013-630, зарегистрированной в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым № 59:06:0103117:43; 59-59-22/046/2013-631, зарегистрированной в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым № 59:06:0103117:44.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 03 марта 2022 года (резолютивная часть от 11.01.2022) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель  АО «ПАИЖК» обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что договор на передачу функций заказчика-застройщика не содержит условия о наличии права у участников долевого строительства требовать исполнения данного договора и, следовательно, указанный договор не является договором в пользу третьего лица, следовательно, по мнению заявителя,  договоры участия в долевом строительстве, заключенные между ООО «БиС Монтаж» и гражданами-участниками долевого строительства (в т.ч. по которым обязательства были уступлены в пользу Городского округа «Город Кизел») в связи с указанными обстоятельствами не только де-факто, но и де-юре прекращены и, соответственно, прекращено обязательство, являюще­еся основным по отношению к ипотеке, в отношении объектов незавершенного строительства и права аренды земельных участков.

Заявитель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что в соответствии с п. 1.4 договора на пере­дачу функций заказчика-застройщика АО «ПАИЖК» приняло на себя обязательства за счет соб­ственных средств закончить строительство жилых домов, сдать их в эксплуатацию и передать жи­лые помещения участникам долевого строительства, ссылаясь на то, что поскольку обязательства ООО «Б и С Монтаж» перед участниками долевого строительства прекращены в 2015 году, после завершения процедуры конкурсного производства и внесения в ЕГРЮЛ записи об исключении, прекращены в силу закона, то и обязательства, обеспечивающие исполнение основного обязательства (ипотека), также прекращаются, указанная позиция сформирована на основании Решения Кизеловского городского суда Пермского края по делу № 2-233/2014, вступившего в законную силу 15.12.2014.

Заявитель также отметил, что согласно выводам суда по делу № 2-233/2014, АО «ПАИЖК» обязательства ООО «Б и С Монтаж» в неизменном виде на себя не взяло, условий о переходе прав и обязанностей, возникших у ООО «Б и С Монтаж» до заключения дого­вора, договор на передачу функций заказчика застройщика не содержит, также в данном решении указано на то, что АО «ПАИЖК» взяло обяза­тельства по договору на передачу функций заказчика-застройщика исключительно перед ООО «Б и С Монтаж», кроме того, по мнению суда, указанный договор не определяет объем обязательств ответчика перед третьими лицами, что могло быть оформлено списком в качестве приложения к до­говору.

Заявитель также указал, что при сохранении записи об ипотеке АО «ПАИЖК» не имеет возможности отказаться от права аренды и вынуждено нести расходы по арендным платежам, при этом условием прекращения права аренды является необходимость приведения земельного участка в первоначальное состояние, то есть сноса двух объектов незавершенного строительства, на которые также распространяются записи об ипотеке; на текущий момент АО «ПАИЖК» также несет расходы по охране указанных объектов, что формирует дополнительные расходы АО «ПАИЖК».

Полагает, что при решении вопроса о погашении записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства при отсутствии прямого нормативного регулирования следует руководство­ваться положениями части 1 статьи 352 ГК РФ.

Управление Росреестра по Пермскому краю в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что требования заявителя по настоящему делу фактически направлены на погашение регистрационных записей об ипотеке, в связи с чем заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, ссылаясь на положения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечает, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании, состоявшемся 23.05.2022, представитель заявителя доводы жалобы поддержал, представитель Управления возразил против ее удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, АО «ПАИЖК» с использованием средств подачи заявления через личный кабинет на сайте «Госуслуги» обратилось в Управление с заявлениями о погашении следующих регистрационных записей об ипотеке:59-59-04/030/2009-375, зарегистрированной в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:06:0103117:37, находящегося в муниципальной собственности и принадлежащего заявителю на праве аренды (заявление № КУВД-001/2020-27946544);59-59-22/046/2013-630, зарегистрированной в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:06:0103117:43, находящегося истцу на праве собственности (заявление № КУВД-001/2020-28036494);59-59-22/046/2013-631, зарегистрированной в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:06:0103117:44, находящегося у истца на праве собственности (заявление № КУВД-001/2020-28033977).

14.12.2020 Управлением Росреестра по Пермскому краю в лице своих территориальных подразделений были приняты решения о приостановлении осуществления государственной регистрации прекращения ипотеки.

Рассмотрев обращения, уведомлениями № КУВД-001/2020-27946544/2 от 11.03.2021, № КУВД-001/2020-28036494/2 от 11.03.2021, № КУВД-001/2020-28033977/2 от 15.03.2021  Управлением Росреестра по Пермскому краю отказано в осуществлении государственной регистрации прекращения ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:06:0103117:37 (т. 1 л.д. 35), в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:06:0103117:43 (т. 1 л.д. 37), в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:06:0103117:44 (т. 1 л.д. 40).

В качестве основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по прекращению ипотеки указано на то, что причины приостановления не устранены, заявителем не представлены необходимые для прекращения ипотеки документы, поскольку согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Полагая, что действия регистрирующего органа по отказу в регистрации (прекращении обременения) противоречат закону и нарушают права заявителя, АО «ПАИЖК» обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что отказы Управления Росреестра по Пермскому краю, изложенные в уведомлениях от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-27946544/2; от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-28036494/2; от 15.03.2021 № КУВД-001/2020-28033977/2, соответствуют требованиям законодательства.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется в связи со следующим.

На основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ), иными федеральными законами и издаваемыми в соответствии с ними другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации одним из этапов осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для осуществления государственной регистрации прав предусмотрены ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации.

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела, в частности, из сведений ЕГРН следует, что установлена связь незавершенных строительством объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:06:0103117:43, 59:06:0103117:44 с земельными участками с кадастровыми номерами 59:06:0103117:37 и 59:06:0103117:22 по адресу: <...>.Информация о вводе объектов в эксплуатацию отсутствует.

При этом в отношении объекта недвижимого имущества: земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства жилых домов, кадастровый номер 59:01:0103117:37, уточненная площадь 5190 кв.м, адрес: край Пермский,
<...>, поставлен на государственный кадастровый учет 05.12.2008, содержатся следующие сведения о зарегистрированных правах.

09.04.2009 на основании договора аренды земельного участка от 20.01.2009 № 1-09/юл, дата регистрации 09.04.2009, № 59-59-04/006/2009-530, внесены записи о регистрации договора и права аренды в пользу ООО "БиС Монтаж". Записи прекращены 18.10.2012.

30.12.2009 на основании договора участия в долевом строительстве объекта "Комплекс жилых домов по ул. Учебная и ул. Пролетарская микрорайона № 6 г. Кизел Пермского края" от 04.12.2009, дата регистрации 30.12.2009, № 59-59-04/030/2009-375, внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства. Запись актуальна.

18.12.2012 на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 17.09.2012, дата регистрации 18.10.2012, № 59-59-04/027/2012-271, договора аренды земельного участка от 20.01.2009 № 1-09/юл, дата регистрации 09.04.2009, №59-59-04/006/2009-530 внесена запись об аренде в пользу АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Запись актуальна.

С 30.12.2009 по 25.09.2020 в ЕГРН вносились записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений, соглашений об уступке требований (переводе долга) по договору.

Основанием для возникновения права аренды явилось заключение 17.09.2012 между АО «ПАИЖК» и ООО «БиС Монтаж» договора уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, которым ООО «БиС Монтаж» передало права аренды на 3 земельных участка с кадастровыми номерами 59:01:0103117:37, 59:01:0103117:0022, 59:01:0103117:38, а также передало разрешения на строительство жилых домов на указанных земельных участках.

О наличии обременений новый арендатор уведомлен в п. 4 договора.

В связи с заключением указанного договора между АО «ПАИЖК» и ООО «БиС Монтаж» подписан договор 17.09.2012 на передачу функций заказчика-застройщика, которым были переданы права на осуществление функции заказчика-застройщика строительства 4-хэтажных 16-тиквартирых жилых домов в г. Кизеле Пермского края в количестве 10 штук по адресам: ул. Пролетарская, <...>; ул. Учебная, д.11, д.13, д.15; ул. Энгельса, д.67, д.69, д.69/1, д.71; пер. Водный, д.8. Данный договор явился основанием для возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства АО «ПАИЖК», которое по указанному договору приняло на себя обязательство за счет собственных средств закончить строительство указанных домов, сдать их в эксплуатацию и передать жилые помещения участникам долевого строительства (п. 1.4 договора – т. 1 л.д. 44).

В отношении объекта недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:0103117:43, площадь застройки 227,6 кв.м, степень готовности объекта в процентах - 30, адрес: <...>, объект поставлен на государственный кадастровый учет 04.10.2013, содержатся следующие сведения о зарегистрированных правах.

08.11.2013 на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 17.09.2012, дата регистрации 18.10.2012, № 59-59-04/027/2012-271, разрешения на строительство от 31.10.2012 № RU59513101-13-13, договора аренды земельного участка от 15.04.2008 № 12-08/юл, дата регистрации 09.04.2009, № 59-59-04/006/2009-529 внесены записи о регистрации права собственности АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Записи актуальны.

08.11.2013 на основании первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве от 25.03.2010 № 59-59-04/010/2010-466 внесена запись № 59-59-22/046/2013-630 об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Запись актуальна.

В отношении объекта недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:0103117:44, площадь застройки 227,6 кв.м, степень готовности объекта в процентах - 70, адрес: <...>, объект был поставлен на государственный кадастровый учет 04.10.2013, содержатся следующие сведения о зарегистрированных правах.

08.11.2013 на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 17.09.2012, дата регистрации 18.10.2012, № 59-59-04/027/2012-271, разрешения на строительство от 31.10.2012 № RU59513101-13-13, договора аренды земельного участка от 15.04.2008 № 12-08/юл, дата регистрации 09.04.2009, № 59-59-04/006/2009-529 внесена запись о регистрации права собственности АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Запись актуальна.

08.11.2013 на основании первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве от 25.03.2010 № 59-59-04/010/2010-466 внесена запись № 59-59-22/046/2013-631 об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Запись актуальна.

При этом 28.04.2012 в отношении ООО «БиС Монтаж» (ИНН <***>) Арбитражным судом Пермского края возбуждено дело
№ А50-8255/2012 о самобанкротстве.

23.05.2012 Арбитражным судом Пермского края заявление о самобанкротстве признано обоснованным и в отношении ООО «БиС Монтаж» введена процедура наблюдения. 18.12.2012 ООО «БиС Монтаж» признано Арбитражным судом Пермского края несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. 19.03.2015 по итогам рассмотрения отчета конкурсного управляющего ООО «БиС Монтаж» арбитражным судом принято решение о завершении дела о банкротстве должника.

21.04.2015 «БиС Монтаж» прекратило свою деятельностью в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Пермского края от 19.03.2015 о завершении конкурсного производства по делу № А50-8255/2012, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись № 2155958296701.

Обращаясь с заявлением в суд, ОАО «ПАИЖК» указало, отказ в прекращении записей об ипотеке нарушает права заявителя по свободному владению, пользованию и распоряжению имуществом, не соответствует закону. В апелляционной жалобе заявитель продолжает настаивать на обоснованности своих требований.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы о том, что договоры участия в долевом строительстве являются прекращенными и, соответственно, прекращено обязательство, являюще­еся основным по отношению к ипотеке, в отношении объектов незавершенного строительства и права аренды земельных участков, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Материалами дела подтверждено, что в п. 1.3 договора на передачу функций заказчика-застройщика от 17.09.2012, заключенного ООО «Б и С Монтаж» и ОАО «ПАИЖК» предусмотрено, что ОАО «ПАИЖК» вместе с передачей прав аренды на земельные участки передаются права на осуществление функций заказчика-застройщика строительства 4-х этажных 16-ти квартирных жилых домов в г. Кизеле Пермского края в количестве 10 штук по перечисленным адресам (в том числе спорные объекты незавершенного строительства).

На основании  п. 1.4 указанного договора ОАО «ПАИЖК» приняло на себя обязательства за счет собственных средств закончить строительство жилых домов, сдать их в эксплуатацию и передать жилые помещения участникам долевого строительства.

Кроме того, как обоснованно указывало Управление, незавершенные строительством объекты поставлены на кадастровый учет самим заявителем, спорные записи об ипотеке внесены после принятия на себя прав застройщика.

Документы, подтверждающие наличие оснований для прекращения ипотеки в регистрирующий орган не представлены.

В рассматриваемом случае, вопреки доводам жалобы, оснований у регистрирующего органа для прекращения ипотеки без судебного акта об этом (в котором бы рассматривались соответствующие требования) не имеется, поскольку с учетом возникновения ипотеки по специальным основаниям  Федерального закона  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для ее погашения регистрирующим органом должны быть соблюдены требования  п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке, либо предоставлены документы, предусмотренные специальными нормами Федерального закона «О банкротстве» - § 7 «Банкротство застройщика».

В данном случае такие документы, достаточные и необходимые для прекращения ипотеки, не представлены в регистрирующий орган, следовательно, оспариваемые решения (уведомления от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-27946544/2; от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-28036494/2; от 15.03.2021 № КУВД-001/2020-28033977/2) об отказе в осуществлении регистрационных действий по прекращению ипотеки, приняты регистрирующим органом в соответствии с требованиями закона.

При этом права заявителя, как верно указано Управлением Росреестра по Пермскому краю, могут быть защищены в судебном порядке, путем подачи искового заявления об оспаривании зарегистрированного обременения, с привлечением в качестве ответчиков лиц, в пользу которых установлено обременение.  

Вопреки доводам заявителя, незаконности в действиях регистрирующего органа не усматривается, поскольку в его полномочия не входит разрешение вопросов возникновения, прекращения прав и ограничения (обременение) в спорных ситуациях. Государственная регистрация прекращения ипотеки производится при предоставлении на регистрацию четко определенного перечня документов, при возникновении сомнений в наличии оснований для регистрации и неустранении указанных сомнений, государственный регистратор отказывает в регистрации. В данном случае предусмотренные законом основания для отказа в регистрации имелись.

Рассмотрев доводы заявителя о том, что судом первой инстанции не приняты во внимание выводы, содержащиеся в решении Кизеловского городского суда Пермского края по делу № 2-233/2014, вступившем в законную силу, суд апелляционной инстанции отмечает, что предметом иска в рассмотренном деле не являлось прекращение ипотеки, при этом, вопреки доводам заявителя, выводы суда общей юрисдикции, сделанные при рассмотрении указанного дела, однозначно и бесспорно не свидетельствуют о прекращении ипотеки.

При названных обстоятельствах выводы суда первой инстанции о законности действий регистрирующего органа надлежит признать правильными.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 марта 2022 года по делу № А50-14337/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.