Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

временного управляющего Семенова С.В.

на определение Арбитражного суда Свердловской области

о включении требования кредитора ОАО «Альфа-Банк» в реестр требований кредиторов должника

от 05 октября 2009 года,

вынесенное судьёй ФИО4

в рамках дела №А60-18311/2009

по заявлению ООО «КБ «Кольцо Урала»

о признании ООО «Профи Строй» несостоятельным (банкротом),

установил:

ОАО «Альфа-Банк» (далее – кредитор) обратилось Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Профи Строй» (далее – должник) 170 419 530 руб. 06 коп. – обязательств, обеспеченных залогом имущества должника (задолженность по основному долгу и процентам за пользование кредитами по кредитному договору и соглашению о кредитовании), а также 1 490 996 руб. 85 коп. – неустойки, начисленной по состоянию на 17.06.2009.

В порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кредитор уточнил требования в связи с арифметической ошибкой просил включить в реестр требований кредиторов 172 786 653 руб. 88 коп. – основного долга, 1 490 996 руб. 85 коп. – неустойки, начисленной по состоянию на 17.06.2009.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05 октября 2009 года требования кредитора включены в размере 174 277 650 руб. 73 коп., в том числе 160 000 000 руб. – долг, 12 786 653 руб. 88 коп. – проценты за пользование кредитом, 1 490 996 руб. 85 коп. – неустойка, в реестр требований кредиторов должникав состав третьей очереди как обеспеченное залогом.

Не согласившись, временный управляющий просит определение суда первой инстанции изменить, в части обеспечения залогом, указав, что требования кредиторов являются обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

В апелляционной жалобе временный управляющий полагает, что заявленные требования не обеспечены залогом, поскольку земельные участки, находящиеся под заложенными здания не индивидуализированы в установленном законом порядке в качестве объекта права, что противоречит п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ, ст.5,9 ФЗ «Об ипотеке», договоры ипотеки являются незаключёнными. Также указывает, что обращение взыскания на недвижимое имущество будет затруднено, в связи с тем, что земельные участки, относящиеся к зданиям, не размежеваны, то есть, не индивидуализированы.

Кредитор против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указывает, что правовые основания для утверждения о незаключённости договоров ипотеки отсутствуют, что предметом заявленных требований является включение требований в реестр кредиторов обеспеченных залогом имущества, а не обращение взыскания на заложенное имущество, просит определение отставить без изменения.

Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, то законность и обоснованность определения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2009 принято к производству заявление ООО «К «Кольцо Урала» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Профи Строй».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2

Сообщение о введении в отношении должника наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» 11.07.2009.

07.08.2009 ОАО «Альфа-Банк» обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 172 786 653 руб. 88 коп. – обязательства, обеспеченные залогом имущества должника (задолженность по основному долгу и процентам за пользование кредитами по кредитному договору и соглашению о кредитовании), а также 1 490 996 руб. 85 коп. – неустойки.

ОАО «Альфа-Банк» (кредитор) и ООО «Профи Строй» (заемщик) 22.12.2008 заключили договор о предоставлении кредита в российских рублях №609 на сумму 60 000 000 руб. сроком до 22.06.2009 с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 20% годовых (т.7 л.д.58-65).

ОАО «Альфа-Банк» (кредитор) и ЗАО «Уральская промышленная Компания» (заемщик) 05.09.2007 заключили соглашение о кредитовании в российских рублях №466 (далее – соглашение о кредитовании). Размер денежных средств, переданных по соглашению о кредитовании определен в дополнительных соглашениях к нему (т.7 л.д.79-85).

Так, по дополнительному соглашению №19 от 08.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 (т.7 л.д.93-98) предоставлен кредит в размере 8 500 000 руб. сроком до 31.07.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 08.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,67% годовых, с 13.02.2009 – 20% годовых (т.7 л.д.86).

В соответствии с дополнительным соглашением №20 от 08.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 предоставлен кредит в размере 3 960 000 руб. сроком до 30.06.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 09.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,67% годовых, с 13.02.2009 по 30.06.2009 (включительно) – 20% годовых (т.7 л.д.87).

Согласно дополнительному соглашению №21 от 14.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 предоставлен кредит в размере 18 700 000 руб. сроком до 30.06.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 14.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,67% годовых, с 13.02.2009 по 30.06.2009 (включительно)– 20% годовых (т.7 л.д.88).

Согласно дополнительному соглашению №22 от 15.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 предоставлен кредит в размере 5 600 000 руб. сроком до 30.06.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 15.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,73% годовых, с 13.02.2009 по 30.06.2009 (включительно)– 20% годовых (т.7 л.д.89).

Согласно дополнительному соглашению №23 от 16.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 предоставлен кредит в размере 18 550 000 руб. сроком до 30.06.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 16.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,73% годовых, с 13.02.2009 по 30.06.2009 (включительно)– 20% годовых (т.7 л.д.90).

Согласно дополнительному соглашению №24 от 17.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 предоставлен кредит в размере 3 900 000 руб. сроком до 30.06.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 17.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,73% годовых, с 13.02.2009 по 30.06.2009 (включительно)– 20% годовых (т.7 л.д.91).

Согласно дополнительному соглашению №25 от 21.07.2008 с учетом дополнительного соглашения №27 от 13.02.2009 предоставлен кредит в размере 40 790 000 руб. сроком до 31.07.2009, с уплатой процентов за пользование кредитом с 21.07.2008 по 12.02.2009 (включительно) по ставке 13,73% годовых, с 13.02.2009 по 31.07.2009 (включительно)– 20% годовых (т.7 л.д.92).

В обеспечение соглашения о кредитовании ОАО «Альфа-Банк» (кредитор) и ООО «Профи Строй» (поручитель) заключили договор поручительства № 466-П-3 от 14.07.2008 (т.7 л.д.99-104).

В обеспечение обязательств по кредитному договору и соглашению о кредитовании ОАО «Альфа-Банк» (залогодержатель) и ООО «Профи Строй» (залогодатель) заключили договоры об ипотеке №466-З-2 от 15.11.2008 (т.7 л.д.117-124), №609-З-1 от 22.12.2008 (т.7 л.д.66-74).

Истец, полагая, что стороны не согласовали существенные условия договора ипотеки о предмете, обратился в суд с настоящей апелляционной жалобой, в которой указывает на незаключенность договоров ипотеки.

В п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Гражданский кодекс Российской Федерации, а вслед за ним и Закон об ипотеке применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Первое из этих правил, сформулированное в п.3 ст.340 ГК РФ и в абз.2 ст. 69 Закона об ипотеке, предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно второму правилу, изложенному в п.4 ст.340 ГК РФ и в п.1 ст.64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При этом, п.3 ст.340 ГК РФ носит императивный характер и как указано в ч. 2 п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

Положение п. 4 ст. 340 ГК РФ, напротив, является диспозитивным.

Таким образом, являясь одновременно собственником и недвижимого имущества, и земельного участка, на котором оно находится, залогодатель на основании закона вправе либо заложить оба объекта вместе, либо заложить земельный участок, не закладывая при этом находящееся на нем здание.

В п.1.3 договора об ипотеке №609-З-1 от 22.12.2008 указан предмет ипотеки, а именно:

- объект незавершенный строительством. Литер 2А. Назначение: нежилое. Степень готовности 34%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Верхняя Пышма, <...>, кадастровый (или условный) номер: 66:29/01:02:06:01:22 (далее -«Здание 1»). Здание 1 принадлежит Залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности Залогодателя на Здание 1 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации серии 66 АГ № 255426, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 16.06.2008 г. (Повторное, взамен свидетельства № 159630 серия 66 АВ от 06.03.2006 г.). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2006 г. сделана запись о государственной регистрации права собственности Залогодателя на Здание 1 Ш 66-66-29/002/2006-063. Основанием для государственной регистрации права собственности Залогодателя на Здание! является Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 12.01.2006

Согласно выписке Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 29/061/2008-206 от 03 декабря 2008 года, выданной Верхнепышминским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, на передаваемое в залог Здание 1 зарегистрированы ограничения (обременения): Ипотека. Дата регистрации 25.11.2008 г., JNs регистрации 66-66-29/059/2008-071. Срок действия с 25.11.2008 г. по 31.07.2009 г. В пользу: Открытое Акционерное Общество «Альфа-Банк».

- Объект незавершенный строительством, литер 1А, назначение: нежилое, степень готовности - 65%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Верхняя Пышма, <...>, кадастровый (или условный) номер: 66:29/01:02:06:01:19 (далее - «ФИО5»). Здание 2 принадлежит Залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности Залогодателя на Здание 2 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации серии 66 АГ Ш 255179, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 09.06.2008 г. (Повторное, взамен свидетельства № 159633 серия 66 АВ от 06.03.2006 г.). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2006 г. сделана запись о государственной регистрации права собственности Залогодателя на Здание 2 №66-66-29/002/2006-057. Основанием для государственной регистрации права собственности Залогодателя на Здание 2 является Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 12.01.2006.

Согласно выписке Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №29/054/2008-430 от 13 ноября 2008 года, выданной Верхнепышминским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, ограничений (обременении) права, правопритязаний, заявленных в судебном порядке прав требования на передаваемое в залог Здание 2 не зарегистрировано.

- Земельный участок, на котором находятся Здание 1 и Здание 2. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под строительный комплекс. Площадь: 46262 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Верхняя Пышма, <...>, кадастровый (или условный) номер: 66:36:15 01 020:0005 (далее - Земельный участок), Кадастровый паспорт (выписка из государственного кадастра недвижимости) которого, №36-2/08-10307, выданный 28 ноября 2008 года Территориальным отделом №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области, приводится в Приложении №1 к настоящему Договору. Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности Залогодателя на Земельный участок удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права серия 66 АГ №255181 от 09.06.2008, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (Повторное, взамен свидетельства №011347 серия 66 АГ от 11.10.2007). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.03.2007 сделана запись о регистрации права собственности Залогодателя на Земельный участок №66-66-29/003/2007-414. Основанием для государственной регистрации права собственности на Земельный участок является Договор №425-П/06 купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от 24.11.2006.

Ипотека Здания 1 и Земельного участка является последующей.

Согласно Кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) № 36-2/08-10307 от 28 ноября 2008 года, выданному Территориальным отделом №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области, имеются обременения земельного участка: учетный номер части 2, площадь (м2) 5533, характеристика Охранная зона инженерных сетей; учетный номер части - , площадь (м2) весь, характеристика Ипотека земли.

Согласно выписке Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №29/061/2008-396 от 10 декабря 2008 года, выданной Верхнепышминским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, на передаваемый в залог Земельный участок зарегистрированы ограничения (обременения): Ипотека. Дата регистрации: 11.10.2007 г., Ш регистрации 66-66-29/038/2007-010. Срок действия с 11.10.2007 по 28.04.2009 В пользу: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество); Ипотека. Дата регистрации 25.11.2008, № регистрации 66-66-29/059/2008-071. Срок действия с 25.11.2008 по 31.07.2009 в пользу: Открытое Акционерное Общество «Альфа-Банк».

Предоставлено письменное согласие Акционерного коммерческого Сберегательного банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) на последующий залог Земельного участка в пользу ОАО «АЛЬФА-БАНК» от 27 ноября 2008 за №02/530.

В п.1.3 договора об ипотеке №466-З-2 от 15.11.2008 указан предмет ипотеки, а именно:

- Объект незавершенный строительством. Литер 2А. Назначение: нежилое. Степень готовности 34%, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Верхняя Пышма, <...>, кадастровый (или условный) номер: 66:29/01:02:06:01:22 (далее - Здание).

Здание принадлежит Залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности Залогодателя на Здание удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 66 АГ 255426, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 16.06.2008 (Повторное, взамен свидетельства №159630 серия АВ от 06.03.2006). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2006 сделана запись о государственной регистрации права собственности Залогодателя на Здание №66-66-29/002/2006-063. Основанием для государственной регистрации права собственности Залогодателя на Здание является Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 12.01.2006

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №29/054/2008-173 от 24 октября 2008 года, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, ограничений (обременении) права, правопритязаний, прав требований на передаваемое в залог Здание не зарегистрировано.

- Земельный участок, на котором находится Здание, общей площадью 46262 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительный комплекс, расположенный по адресу Российская Федерация, Свердловская область, г.Верхняя Пышма, <...>, кадастровый (или условный) номер: 66:36:15 01 020:0005 (далее — Земельный участок), кадастровый план которого приводится в Приложении №1 к настоящему Договору. Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности Залогодателя на Земельный участок удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 66 АГ 255181, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 09.06.2008. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2008 сделана запись о регистрации права собственности Залогодателя на Земельный участок №66-66-29/003/2007-414. Основанием для государственной регистрации права собственности на Земельный участок является Договор №425-П/06 купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от 24.11.2006

Ипотека Земельного участка является последующей.

Согласно Кадастровому плану земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) №36-2/05-2234 от 06 июля 2005, выданному Верхнепышминским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Свердловской области, имеется обременение земельного участка: учетный кадастровый номер части 002, площадь и ед. изм. 5533 кв.м., характеристика части: Обременение: Охранная зона инженерных сетей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №054/2008-174 от 24 октября 2008 года, выданной Управлением Федеральной регистрационной по Свердловской области, на передаваемый в залог Земельный участок зарегистрированы изменения: ипотека, дата регистрации 11.10.2007, №регистрации 66-66-29/038/2007-010. Срок действия с 11.10.2007 по 28.04.2009. В пользу: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Предоставлено письменное согласие Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) на последующий залог Земельного участка в пользу ОАО «АЛЬФА-БАНК» от 01 ноября 2008 года за №02/455.

При этом как следует из Приложений №1 к договорам №466-З-2 от 15.11.2008, №609-З-1 от 22.12.2008 (т7 л.д.75-78, 175-178) в залог передан весь земельный участок общей площадью 46262 кв. м, расположенный по адресу Российская Федерация, Свердловская область, г.Верхняя Пышма, <...>, кадастровый (или условный) номер: 66:36:15 01 020:0005.

Таким образом, являясь одновременно собственником и недвижимого имущества, и земельного участка, на котором оно находится, залогодатель на основании закона имел право заложить оба объекта, что и было им сделано.

Следовательно, предмет договоров об ипотеке №466-З-2 от 15.11.2008, №609-З-1 от 22.12.2008 суд апелляционной инстанции считает согласованным, а договоры №466-З-2 от 15.11.2008, №609-З-1 от 22.12.2008 заключенными.

Поскольку договоры об ипотеки являются заключенными, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление кредитора и включил сумму задолженности в состав третьей очереди в реестр требований кредиторов должника как обеспеченную залогом.

С учетом изложенного, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договоры об ипотеки являются незаключенными, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что обращение взыскания на недвижимое имущество будет затруднено, в связи с тем, что земельные участки, относящиеся к зданиям, не размежеваны, то есть, не индивидуализированы, не может быть принят судом во внимание, поскольку вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество не входит в предмет доказывания по делу, так как кредитор обратился в суд с заявлением о включении требования в реестр.

В соответствии с п.15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №. 91 от 25 мая 2005 года «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в пп12 п.1 ст.333.21 НК РФ, государственная пошлина не уплачивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 05 октября 2009 года делу №А60-18311/2009, в обжалуемой части, оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т. М. Жукова

Судьи

Т. С. Нилогова

А. Н. Булкина