Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03 мая 2023 года

по делу № А71-16834/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска (далее – ответчик, Управление) об урегулировании возникших между предпринимателем и Управлением разногласий при заключении договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 23.09.2022 № 7349, путем изложения пунктов 2.1, 4.2 в редакции покупателя, а именно:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 1 490 234 руб. 79 коп. (один миллион четыреста девяносто тысяч двести тридцать четыре руб. 79 коп). Выкупная стоимость определена на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 г. № 435 «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», при их продаже без проведения торгов»;

- пункт 4.2 исключить из текста договора.

Решением суда от 03.05.2023 исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 7349 от 23.09.2022 изложен в следующей редакции «Цена земельного участка составляет 5 960 939 руб. 16 коп. (пять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч девятьсот тридцать девять руб. 16 коп.). Выкупная стоимость определена на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 № 435 «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», при их продаже без проведения торгов».

Пункт 4.2. исключен из текста договора купли-продажи земельного участка № 7349 от 23.09.2022.

В удовлетворении остальной части иска отказано. С Управления в пользу предпринимателя взыскано 6000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Истец с решением суда не согласен, обжалует его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе просит решение отменить в части принятия пункта 2.1. договора в редакции ответчика, принять в этой части новый судебный акт с изложением спорного пункта в редакции истца.

В обосновании своей правовой позиции об ошибочности вывода суда о том, что истец обратился за предоставлением земельного участка в собственность после реализации права на его приобретение в аренду без проведения торгов, в связи с чем истец не может требовать определения цены выкупа в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, указывает, что суд неправильно истолковал нормы Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», при их продаже без торгов, утвержденного постановлением Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 № 435 (далее – Положение).

Считает, что суть спора сводится к толкованию пункта 3 Положения, в связи с чем, ссылаясь на буквальное толкование п. 3 и смысл его в целом, полагает, что лица, которые изначально приобрели право аренды земельных участков по результатам аукциона, возвели на нём объект, а затем как собственник объекта заключили договор аренды участка, занятого объектом недвижимости, при намерении выкупить земельный участок имеют право приобрести его по цене 25% от кадастровой стоимости земельного участка. По мнению истца, такое регулирование справедливо.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Считает, что поскольку истец использует земельный участок на основании договора аренды, заключенного без проведения торгов, он имеет право выкупить земельный участок только по цене, равной кадастровой стоимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить в части утверждения пункта 2.1. в редакции Управления, принять в этой части новый судебный акт с утверждением пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2022 № 7349 в редакции истца.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направил своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

С учетом положений статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12, а также отсутствия соответствующих возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.01.2020 между Администрацией города Ижевска в лице начальника Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор №6796 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) (далее – договор аренды №6796) (л.д. 9-11).

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды № 6796 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», с кадастровым номером 18:26:010059:802, общей площадью 2091 кв.м, в том числе 2 кв.м в охранной зоне электрического кабеля, 3 кв.м в охранной зоне ЛЭП 1110 кВ Ижевск-Машзавод, 53 кв.м в охранной зоне линии связи, весь в III поясе зоны санитарной охраны источников водоснабжения, весь в зоне ограничения застройки передающего оборудования радиопередающей станции РПС г. Ижевск филиала РТРС «Удмуртский РРТПЦ», часть земельного участка в санитарно-защитной зоне трансформаторных подстанций ПС 110/6 кВ «Подборенка» и ПС 110/6 кВ «Парковая», с адресом (адресным ориентиром): Удмуртская Республика, г. Ижевск, Октябрьский район, в 45 м на юго-запад от здания №1 по Якшур-Бодьинскому тракту (далее – земельный участок).

На основании пункта 1.5. договора аренды №6796 цель использования земельного участка: строительство объекта недвижимости.

Разрешенное использование земельного участка: магазины (код 4.4) – отдельно стоящие объекты торговли общей площадью от 150 кв.м до 1000 кв.м (пункт 1.4. договора аренды № 6796).

Договор аренды № 6796 заключен на основании протокола о результатах аукциона №88 от 20.12.2019 (л.д. 12 оборот – 13).

Актом приема-передачи от 09.01.2020 земельный участок передан арендатору (л.д. 14).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2020 (л.д. 14 оборот).

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию 07.04.2021 в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 18:26:010059:802, общей площадью 2091 кв.м, между Администрацией города Ижевска в лице начальника Управления имущественных отношений и земельных ресурсов администрации г. Ижевска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 6933 аренды земельного участка (л.д. 16-19).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2021 (л.д. 19).

В соответствии с пунктом 1 договора аренды от 07.04.2021 №6933 на основании заявления ФИО1 от 19.03.2021, зарегистрированного в Управлении имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска 19.03.2021 за № 03-09/0025-К, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.03.2021 № КУВИ-002/2021-26330498, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.03.2021, договора аренды земли №6796 от 09.01.2020, в соответствии с Земельным кодексом РФ, стороны прекратили обязательства по договору аренды земли №6796 от 09.01.2020 с 19.03.2021.

Согласно пункту 1.3. договора аренды на земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности – магазин непродовольственных товаров, назначение «нежилое», площадью 468 кв. м, кадастровый номер 18:26:010059:913.

В соответствии с пунктом 1.5. договора аренды № 6933 цель предоставления земельного участка: для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости.

Письмом исх. №1 от 12.09.2022 ФИО1 (далее – истец) обратился к Управлению с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (л.д. 24).

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 23.09.2022 №7349 (далее – договор купли-продажи №7349) (л.д. 25-25 оборот).

Договор купли-продажи №7349 подписан ФИО1 с протоколом разногласий, который письмом исх. №2 от 11.10.2022 направлен ответчику (л.д. 26-27).

Как следует из текста протокола разногласий и письма №2 от 11.10.2022 истец не согласен с ценой выкупа земельного участка и с внесением в договор купли-продажи №7349 условия о праве на односторонний внесудебный отказ продавца от исполнения договора в случае не оплаты покупателем стоимости земельного участка.

Не согласившись с предложенной истцом редакцией договора, письмом от 24.10.2022 № 01-21/11277 Управление направило в адрес истца протокол урегулирования разногласий, которым предложенные истцом корректировки договора отклонены (л.д. 28-29).

Поскольку между сторонами возникли разногласия по условиям договора, предприниматель обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Управление указывало, что спорный земельный участок после возведения на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:010059:913 и регистрации права собственности на него за истцом, был предоставлен истцу на праве аренды для эксплуатации указанного объекта недвижимости. Таким образом, истцом реализовано одно из двух правомочий, предоставленных действующим законодательством – выкуп в собственность по сниженной ставке, либо пользование на правах аренды без проведения торгов. Выбор истца в пользу второго варианта лишает его права на последующий выкуп земельного участка по льготной ставке, поскольку на момент обращения истца за выкупом земельного участка, предприниматель использовал его в соответствии с договором аренды, заключенным без проведения торгов. В части п. 4.2 договора управление указало, что право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено действующим законодательством и не нарушает прав истца, ответчик просил отказать в иске в полном объеме и утвердить условия договора купли-продажи №7349 в первоначальной редакции (отзыв л.д. 32-34).

Суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в дело доказательства, исходил из того, что обращение истца за предоставлением земельного участка в собственность осуществлено после реализации права на его приобретение в аренду без проведения торгов, ввиду чего пришел к выводу о правомерности установления в договоре купли-продажи №7349 цены спорного участка в размере кадастровой стоимости, в связи с чем урегулировал пункт 2.1. договора купли-продажи №7349 в редакции ответчика.

В части п. 4.2 суд признал его подлежащим исключению, поскольку действующим законодательством предусмотрен судебный порядок расторжения договора при нарушении его другой стороной, соглашения поданному вопросу сторонами не достигнуто.

В части исключения из условий договора п. 4.2 решение суда никем из сторон не оспаривается.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Разрешая разногласия сторон, суд исходит из того, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Пунктом 6 статьи 39.14 ЗК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется земельный участок, выбирает заявитель.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Постановлением Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 N 435 утверждено «Положение о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", при их продаже без проведения торгов» (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 2 Положения при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", выкупная цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Положения.

Согласно пункту 3 Положения при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", и предоставленных физическим или юридическим лицам в аренду по результатам аукциона, выкупная цена таких земельных участков рассчитывается в процентах от их кадастровой стоимости по формуле:

ВЦ = КС x %, где:

ВЦ - выкупная цена земельного участка;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

% - процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Размеры процентов от кадастровой стоимости земельных участков составляют:

1) 5 процентов - для физических лиц при продаже им земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами;

2) 25 процентов - для физических или юридических лиц в остальных случаях.

Как следует из пояснительной записки к проекту постановления Администрации г. Ижевска «Об утверждении Положения» (л.д. 70-71) принятие данного акта обусловлено необходимостью применения дифференцированного подхода к определению выкупной стоимости земельных участков, разграничив физических и юридических лиц, которые приобрели первоначальное право аренды на земельный участок по результатам торгов, поскольку существовавшее до принятия Положения правовое регулирование ставило в неравные условия лиц, приобретших право аренды земельных участков по результатам торгов и оплативших денежные средства за приобретение земельного участка в собственность в значительно большей сумме, чем лица, права аренды которых возникло без проведения торгов.

Из буквального и системного толкования пункта 3 Положения, с учетом пояснительной записки к нему, определяющим критерием применения льготной цены при выкупе земельного участка для собственника расположенного на нем объекта недвижимости является установление факта приобретения лицом первоначального права аренды на земельный участок по результатам торгов.

Как следует из материалов дела первоначальное право аренды по договору аренды от 09.01.2020 № 6796 приобретено истцом по результатам аукциона (л.д. 12 оборот – 13). Указанное сторонами не оспаривается.

Цель договора аренды - строительство объекта недвижимости, за время его действия достигнута, на земельном участке построено и введено в эксплуатацию нежилое здание с кадастровым номером 18:26:010059:913, оформленно в собственность истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 22-22 оборот).

Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ устанавливает исключительность права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом.

В силу диспозитивности пункта 6 статьи 39.14 ЗК РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов по выбору заявителя.

При этом, исходя из отсутствия в земельном законодательстве запретов или ограничений, устанавливающих только разовое предоставление земельного участка по данному основанию (статья 39.20 ЗК РФ), заключенный истцом новый договор аренды от 07.04.2021 без проведения торгов ввиду реализации им диспозитивного права выбора, не препятствует последующему предоставлению ему в собственность без проведения торгов земельного участка под его объектом недвижимости в силу исключительности права на его приобретение.

Таким образом, исходя из установленного факта приобретения истцом первоначального права аренды на земельный участок по результатам торгов и неутраченной возможности приобрести земельный участок в собственность за плату на льготных условиях, является ошибочной позиция Управления о том, что выбор истца в пользу второго варианта (аренда без торгов) лишает его права на последующий выкуп земельного участка по льготной цене.

В этой связи установление в договоре купли-продажи от 23.09.2022 № 7349 цены спорного участка в размере кадастровой стоимости является неправомерным, поскольку стоимость земельного участка должна определяться в размере 25% от его кадастровой стоимости.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.12.2022 кадастровая стоимость земельного участка на момент подачи заявления на выкуп составляла 5 960 939 руб. 16 коп. (л.д. 36). Таким образом, выкупная стоимость земельного участка должна составлять 1 490 234 руб. 79 коп.

Учитывая вышеизложенные нормы права и фактические обстоятельства, апелляционный суд при урегулировании разногласий договора купли-продажи от 23.09.2022 № 7349 в отношении пункта 2.1. применяет редакцию истца.

При таких обстоятельствах, решение в данной части подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03 мая 2023 года по делу № А71-16834/2022 изменить.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 7349 от 23 сентября 2022 года в следующей редакции «Цена земельного участка составляет 1 490 234 (один миллион четыреста девяносто тысяч двести тридцать четыре) руб. 79 коп. Выкупная стоимость определена на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 № 435 «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», при их продаже без проведения торгов».

Пункт 4.2. исключить из текста договора купли-продажи земельного участка № 7349 от 23 сентября 2022 года.

Взыскать с Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 9 000 (девять тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Е.И. Гуляева

В.В. Семенов