Гражданский кодекс часть 1

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба», и ответчика, муниципального образования «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 апреля 2022 года

по делу № А60-61249/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному образованию «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи,

по встречному иску муниципального образования «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании платы за пользование нежилым помещением, процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании освободить помещение,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к муниципальному образованию «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (далее – управление, ответчик) о проведении государственной регистрации перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 66:56:0000000:23995, расположенного по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 09.04.2020 № 380, акта приема-передачи от 09.04.2020.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области.

В соответствии со ст. 132 АПК РФ управление обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО «АДС» о взыскании платы за пользование нежилым помещением общей площадью 379,9 кв.м, расположенным по адресу: <...>, в сумме 989 253 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 36 945 руб. 06 коп., обязании общество освободить указанное нежилое помещение, передав управлению ключи от него.

Решением суда от 25.04.2022 первоначальные исковые требования общества удовлетворены. Принято решение осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к обществу на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 379,9 кв.м с кадастровым номером 66:56:0000000:23995, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного между Управлением и ООО «АДС» по цене 3 357 000 руб., установленной решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2021 по делу № А60-36837/2019. Встречные исковые требования Управления удовлетворены частично, с общества в пользу управления взыскана плата за пользование нежилым помещением в размере 774 653 руб. 54 коп. за период с марта 2020 года по 01.06.2021, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35 033 руб. за период с 23.03.2020 по 30.09.2021, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. Суд произвел зачет первоначальных и встречных исковых требований, в результате которого с общества в пользу управления взыскано 803 686 руб. 54 коп.

Истец и ответчик обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

Истец в апелляционной жалобе просит решение суда в отношении первоначального иск в части основания осуществления государственной регистрации изменить, указав договор купли-продажи от 09.04.2020 № 380, в части удовлетворения встречного иска отменить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что договор купли-продажи № 380 заключен сторонами 09.04.2020 и подписан акт приема-передачи.

Истец считает, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи нежилое помещение уже находилось во владении истца (покупателя), то обязанность по внесению арендной платы после заключения договора купли-продажи у него отсутствует.

Полагает, что в случае, если управление считало, что основания для перечисления денежных средств на их расчетный счет по договору купли- продажи отсутствуют, оно обязано было вернуть эти денежные средства обществу в разумный срок, однако денежные средства необоснованно удерживались управлением.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначального иска общества отказать, встречный иск управления удовлетворить в полном объеме.

Ответчик указал, что поскольку решение суда по делу А60-36837/2019 не является судебным актом, принятым в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления решения в силу, договор по цене, установленной этим решением, сторонами так и не был заключен.

Заявитель жалобы считает ошибочными выводы суда о том, что датой заключения договора купли-продажи необходимо считать 02.06.2021 - с момента вступления решения суда по делу № А60-36837/2019, так как данное решение не содержит существенных условий договора купли-продажи, а содержит лишь решение об урегулировании спора о цене договора и обязании ответчика заключить с истцом данный договор ни о каких существенных условиях договора купли-продажи и указаниях о заключении договора на данных условиях данное решение суда не содержит. Управление ссылается на то, что ответчик после вступления решения суда по делу № А60-36837/2019 02.06.2021 направил истцу 09.06.2021 проект договора, который истец не подписал в течение тридцати календарных дней в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), и таким образом утратил преимущественное право на приобретении нежилого помещения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, с доводами жалобы ответчика не согласился.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, с доводами жалобы истца не согласился.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания апелляционного суда, явку своих представителей не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 13.12.2006 № 700 в отношении нежилого помещения площадью 379,9 кв. м в административном здании по адресу: <...>.

Общество 12.02.2019 обратилось к управлению с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Управление 23.04.2019 направило в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, в пункте 2.1 которого определена цена спорного объекта – 4 590 000 руб.

Общество для определения рыночной стоимости объекта недвижимости обратилось к оценщику, согласно отчету от 29.04.2019 № 29/04/2019-ЗНК которого рыночная стоимость объекта оценки на 12.02.2019 составляет 4 050 000 руб. в том числе НДС.

Общество направило в адрес управления протокол разногласий, в котором выкупная стоимость объекта определена в размере 4 050 000 руб.

Поскольку протокол разногласий был отклонен, общество, ссылаясь на положения статей 445, 446 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд с иском (дело № А60-36837/2019).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2019 по делу № А60-36837/2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020, на муниципальное образование «Город Нижний Тагил» в лице управления возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м по цене 3 357 000 руб.

Постановлением Администрации города Нижний Тагил от 03.04.2020 № 661-ПА внесены изменения в постановление № 709-ПА «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>» в части цены продажи нежилого помещения, которая определена в соответствии с ценой, указанной в решении Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2019.

Управлением и обществом подписан договор купли-продажи муниципального имущества от 09.04.2020 № 380 вместе с условиями залога объекта (приложение № 2) и графиком платежей (приложение № 3), а также акт приема-передачи приватизированного имущества от 09.04.2020.

По кассационной жалобе управления постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.06.2020 решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2021 по делу № А60-36837/2019 на муниципальное образование «Город Нижний Тагил» в лице Управления возложена обязанность заключить с обществом «АДС» договор купли-продажи указанных нежилых помещений общей площадью 379,9 кв. м по цене 3 357 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 решение суда от 25.02.2021 оставлено без изменения.

20.10.2021 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении спорного помещения, приложив договор купли-продажи муниципального имущества от 09.04.2020 № 380.

Уведомлением от 27.10.2021 № КУВД-001/2021-43965891/1 государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что в орган регистрации не представлено заявление МО «город Нижний Тагил» (продавца) о регистрации перехода права собственности, к заявлению о государственной регистрации права собственности не приложено решение суда о регистрации перехода права собственности.

Общество, ссылаясь на уклонение управления от государственной регистрации перехода права собственности, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Ответчик заявил встречные исковые требования о взыскании платы за пользование нежилым помещением общей площадью 379,9 кв.м, расположенным по адресу: <...>, в сумме 989 253 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 36 945 руб. 06 коп., обязании общество освободить указанное нежилое помещение, передав Управлению ключи от него, в связи с тем, что договор аренды от 13.12.2006 № 700 расторгнут по соглашению сторон от 22.03.2020, однако освобождение спорного объекта недвижимости обществом не произведено. Управление указало на то, что им в адрес общества «АДС» 09.06.2021 направлен проект договора купли-продажи с ценой, определенной решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2021, однако поскольку данный договор обществом не подписан, оно в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ утратило преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества. При этом, поскольку решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2019 по делу № А60-36837/2019 отменено вышестоящим судом, основания, в соответствии с которыми обществу ранее направлялся договор купли-продажи от 09.04.2020 № 380, утратили юридическую силу.

Суд первой инстанции требования общества удовлетворил в полном объеме, требования управления – частично.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с положениями статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

По смыслу положений Закона № 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Пунктами 3, 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Установив наличие у общества права на выкуп помещений в порядке ст. 159-ФЗ, подписание сторонами договора купли-продажи по цене, подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом по делу № А60-36837/2019, исполнение данного договора сторонами и уклонение одной из сторон (продавца) от подачи заявления на регистрацию перехода права собственности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования.

Доводы управления об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ввиду неподписания обществом направленного в его адрес проекта договора в июне 2021 года (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ), были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Им дана надлежащая правовая оценка, оснований для иной оценки суд апелляционной инстанции не усматривает.

Как верно указал суд, разногласия у сторон договора возникли только по цене отчуждаемого имущества, данные разногласия судом урегулированы, цена определена. Разногласий у сторон по иным условиям не было. Сторонами подписан договор купли-продажи от 09.04.2020, который сторонами исполнялся, имущество продавцом передано, оплата покупателем вносилась в соответствии с условиями договора.

В дальнейшем судебные акты отменены по причине нерассмотрения судом вопроса о соответствии отчета от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО3, федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, вопрос о его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, не смотря на то, что указанный факт входил в предмет доказывания по настоящему делу. При новом рассмотрения данные недостатки были устранены, при этом цена выкупаемого имущества определена в том же размере, по которой сторонами подписан договор.

Таким образом, не имеется оснований полагать, что договор от 09.04.2020 является незаключенным, и после отмены судебных актов по делу №А60-36837/2019 данный договор не мог порождать правовые последствия для сторон.

С учетом изложенного основанием для возникновения у общества права собственности является договор от 09.04.2020, по цене, подтвержденной, в том числе решением суда по делу № А60-36837/2019.

В отношении встречного иска суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Управлением заявлено требование о взыскании с общества арендной платы за пользование нежилым помещением за период с марта 2020 года по сентябрь 2021 года в сумме 989 253 руб. 50 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 36 945 руб. 06 коп.

Из пояснений сторон усматривается, что с момента подписания договора купли-продажи от 09.04.2020 № 380 и расторжения договора аренды, обществом перестала вноситься арендная плата и стали производиться выкупные платежи.

С учетом того, что сторонами заключен и исполнен договор купли-продажи, оснований для взыскания с общества арендной платы за период, когда оно владело имуществом на основании договора купли-продажи, не имеется.

Согласно положениям абзацев 3-5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований управления о взыскании с общества платы за пользование нежилым помещением за заявленный период и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, а также об обязании общество освободить указанное нежилое помещение, передав Управлению ключи от него, не имеется. Вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи является заключенным только 02.06.2021, признается апелляционным судом ошибочным в силу изложенного выше.

При таких условиях, иск управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил удовлетворению не подлежит.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований Управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку жалоба общества удовлетворена, понесенные им судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалоб подлежат взысканию в его пользу с управления (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2022 года по делу № А60-61249/2021 отменить в части удовлетворения требований Управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил.

В удовлетворении требований Управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2022 года по делу № А60-61249/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил – без удовлетворения.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Е.И. Гуляева

Э.А. Ушакова