Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 06 мая 2022 года

по делу № А60-54571/2021

по первоначальному иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении дополнительного соглашения к договору и перерасчете суммы арендной платы,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец, ДУМИ) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов» (далее – ответчик, Организация «За социальную поддержку инвалидов», РОО «СПИ») задолженности по арендной плате в размере 73 740 руб. 94 коп.; пени в размере 8 920 руб. 01 коп., а также 647 руб. 94 коп. почтовых расходов, расторжении договора аренды от 31.12.2004 №40281286; выселении Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов» из помещения площадью 32, 8 кв.м (1 этаж помещения №32-33), расположенного по адресу: <...>.(с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ)).

Определением дела № А60-54571/2021 и № А60-2488/2022 объединены в одно производство.

Организация «За социальную поддержку инвалидов» заявила встречное исковое заявление, просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования о расторжении дополнительного оглашения от 16.04.2021, устанавливающего размер арендной платы, и перерасчете размере ежемесячной арендной платы удовлетворить.

Решением суда первой инстанции от 06.05.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены. С Организации «За социальную поддержку инвалидов» в пользу ДУМИ взыскан долг по договору аренды от 31.12.2004 № 40281286 за период с 01.01.2021 по 31.01.2022 в размере 73 740 руб. 94 коп.; пени в размере 8 920 руб. 01 коп., а также 647 руб. 94 коп. почтовых расходов. Расторгнут договор аренды от 31.12.2004 № 40281286 с выселением ответчика из помещения площадью 32, 8 кв.м (1 этаж помещения №32-33), расположенного по адресу: <...>. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Решение суда от 06.05.2022 обжаловано Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов» в апелляционном порядке, ответчик просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречных исковых требований. В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о том, что деятельность организации с 2004 года не менялась, статус помещений в который находится офис ответчика, также не менялся. Полагает, что суд не дал оценку доводам ответчика, о том, что в помещениях, занимаемых РОО «СПИ» не находятся какие-либо объекты, кроме офисных. Отмечает, что арендуемые помещения частично выполняют реабилитационные функции наравне с остальными целевыми направлениями.

ДУМИ в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в силу части 3 статьи 158 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и Региональной общественной, организацией «За социальную поддержку инвалидов» заключен договор аренды муниципального нежилого фонда от 31.12.2004 № 40281286 (далее - договор) на использование нежилого помещения площадью 32,8 кв. м. (1 этаж - помещения № 32-33), расположенного по адресу: <...>.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 31.12.2004.

В соответствии с уведомлением о пролонгации договора аренды
от 14.12.2005 № 02.18.3-14-11985 договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором.

Размер арендной платы, порядок ее внесения установлены в п. 4.1-4.3 договора, при этом арендная, плата перечисляется арендатором не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

Дополнительным соглашением от 16.04.2021 стороны внесли изменение в пункт 1.1 договора аренды в строке «…для использования под…» согласовали читать: «спортивный, физкультурно-реабилитационный центр».

Как указывает истец, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность в размере 73 740 руб. 94 коп.

Пунктом 7.2.2 договора также предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчику была направлена претензия от 19.10.2021 № 02.09-29/002/5560 с требованием об оплате задолженности по арендной плате за период с 01.06.2021 по 31.10.2021, пени, предложением о расторжении договора. Указанные требования ответчиком исполнены не были.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование встречного иска РОО «СПИ» указала, что с момента заключения договора аренды № 40281286 от 31.12.2004 по май 2021 год, обязательства ответчика по исполнению п. 4.1 - 4.4 (размер арендной платы, порядок ее внесения) исполнялись в полном объеме на протяжении более 16 лет.

В апреле 2021 года ДУМИ осуществил проверку использования помещения, в ходе которой было установлено, что помещение используется как физкультурно-реабилитационный центр для занятий людей, в том числе инвалидов.

16.04.2021 истец настоял на подписании дополнительного соглашения, согласно которому вносились изменения в п. 1.1. договора аренды «для использования под» вместо «Конторское» назначение изменилось на «спортивный, физкультурно –реабилитационный центр».

С момента подписания данного дополнительного соглашения арендная плата увеличилась в 2 раза с 4 127,49 руб. до 8 254,97 руб.

Как указал истец по встречному иску РОО «СПИ» не ведет коммерческой деятельности. С 2004 года деятельность организации не менялась, какие- либо физкультурные услуги РОО «СПИ» не оказывал и не оказывает. Полагает, что увеличение арендной платы в одностороннем порядке со стороны Арендодателя необоснованно. Какие-либо решения уполномоченных органов местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы в соответствии с п. 4.2 Договора в материалы дела не представлены.

Согласно условиям договора аренды расчет арендной платы производится в соответствии с формулой расчета арендной платы, соответственно Арендодатель не имел права в одностороннем порядке менять ее размер.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец по встречному иску просил расторгнуть дополнительное соглашение от 16.04.2021 и осуществить перерасчет размера ежемесячной арендной платы.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, доказанности требований материалами дела. Отказывая в удовлетворении встречного иска суд, исходил из недоказанности позиции ответчика о понуждении к заключению дополнительного соглашения от 16.04.2021.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами при подписании договора аренды от 31.12.2004 № 40281286 согласно которым размер арендной платы, порядок ее внесения установлены в п. 4.1-4.3 договора, при этом арендная, плата перечисляется арендатором не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы по договору производится в соответствии с Положением «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда», утвержденным Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 72/48, а также Постановлением Главы Екатеринбурга от 20.03.2008 № 1007 «Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы», Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 02.05.2012 № 1769 «Об утверждения базовой ставки арендной платы», Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 27.03.2014 № 808 «Об утверждении базовой ставки арендной платы».

Согласно п. 9 Постановления Главы Екатеринбурга от 20.03.2008 № 1007 «Об утверждении Корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» при расчете арендной платы для общественных объединений, использующих объект в качестве офиса, применяется коэффициент, равный 0,5.

Судом установлено, что в расчете арендной платы на 2020 год применялся поправочный коэффициент «социальная значимость 0,5».

Целевое назначение помещения по договору аренды от 31.12.2004 – «конторское».

Между тем по результатам проверок использования помещения, проведенных 25.01.2021 и 16.04.2021 (проверки проводились в присутствии председателя Региональной общественной организацией «За социальную поддержку инвалидов», о чем имеется отметка в актах обследования), выявлено, что помещение используется для спортивных, физкультурно-реабилитационных целей, соответственно, оснований для применения поправочного коэффициента 0,5 не имелось.

В связи с этим 16.04.2021 сторонами подписано дополнительное соглашение, которым внесены изменения в п. 1.1 договора в части целевого назначения помещения - спортивный, физкультурно-реабилитационный центр.

На основании данного соглашения изменен поправочный коэффициент в расчете арендной платы - на 1. При этом базовая ставка арендной платы не менялась.

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.01.2022 составляет 73 740 руб. 94 коп.

Доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2021 по 31.01.2022, отсутствия задолженности либо наличия задолженности в иной сумме ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.01.2020 по 05.04.2022 в размере 8 920 руб. 01 коп.,

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения
от 22.01.2021) предусмотрено, что в случае нарушения срока оплаты
арендатор выплачивает пени в размере двукратной ставки рефинансирования, существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга за каждый день просрочки.

Расчет пени ответчиком не оспорен, контрасчет не представлен.

Установив, что ответчик является лицом, обязанным вносить плату за пользование имуществом на условиях, установленных договором аренды от 31.12.2004 № 40281286 и Дополнительным соглашением от 16.04.2021 и отсутствуют доказательства своевременного исполнения ответчиком указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требований истца, взыскав с ответчика основной долг и неустойку в заявленном истцом размере.

При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что увеличение арендной платы произведено в одностороннем порядке, признав, что позиция ответчика о принуждении к заключению дополнительного соглашения от 16.04.2021 не подтверждается материалами дела и отказал в удовлетворении встречного иска ввиду отсутствия оснований для расторжения дополнительного соглашения от 16.04.2021.

Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды от 31.12.2004 №40281286 и выселении Региональной общественной организации «За социальную поддержку инвалидов» из помещения площадью 32.8 кв.м (1 этаж помещения № 32-33), расположенного по адресу: <...>.

Требование о расторжении договора аренды 31.12.2004 №40281286 заявлено истцом в связи с нарушениями условий договора в части своевременности оплаты арендуемого помещения.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу подпункта 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7.2.2 договора от 31.12.2004 №40281286 по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором.

Поскольку факт систематического (более двух раз подряд) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока подтвержден материалами дела, требования о погашении задолженности, а также расторжении договора аренды, изложенные в претензии от 19.10.2021 № 02.09-29/002/5560 ответчиком не исполнены, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 31.12.2004 №40281286 и выселении ответчика из помещения площадью 32.8 кв.м (1 этаж помещения №32-33), расположенного по адресу: <...>.

Доводы апеллянта о том, что деятельность организации с 2004 года не менялась, статус помещений в который находится офис ответчика, также не менялся, не влекут отмену судебного акта, расчет задолженности произведён по условиям договора и условиям Дополнительного соглашения к нему.

Доводы ответчика, что в помещениях не находятся ни производственные объекты, ни складские, ни какие -либо еще, кроме офисных опровергаются представленными в материалы дела актами от 25.01.2021, и от 16.04.2021 с приложенными к ним фотоматериалами на которых зафиксировано обустройство арендуемых помещений для спортивных, физкультурных целей, размещении в них спортивного инвентаря; данные акты подписаны представителем ответчика без замечаний и возражений.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства и материалах дела и оснований для признания их неправильными не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 06.05.2022 является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ответчика согласно статье 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 мая 2022 года по делу № А60-54571/2021оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Е.И. Гуляева

Д.И. Крымджанова