Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 мая 2015 года

по делу № А60-11693/2015

принятому судьей Коликовым В.В.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора, обязании освободить помещение

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 17-ТМВ от 08.08.2012, обязании освободить нежилые помещения общей площадью 709,8 кв.м., находящиеся в здании по адресу: <...>, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Истец считает, что им доказано наличие правовых оснований для расторжения договора аренды № 17-ТМВ от 08.08.2012 в связи с существенным нарушением арендатором условий договора и причинением имуществу арендодателя значительного ущерба. Указывает, что арендуемое имущество было передано арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для эксплуатации, претензий и замечаний относительно переданного имущества у арендатора не возникло. Ссылается на то, что арендатор не исполнил п. 2.2.1 договора аренды и не обеспечил сохранность и надлежащую эксплуатацию помещения истца, а именно, ответчик в мае 2013 года повредил кровельный материал крыши во время работ по крепежу электрического кабеля, в результате чего в местах крепления кабеля стала протекать крыша. Указывает на то, что арендатор признал, что повреждения кровельного материала возникли в результате ненадлежащего и неоднократного крепежа его работниками кабеля, что привело к тому, что на крыше произошел разрыв, порезы и расхождения кровельного материала. При этом неоднократные требования и обращения истца по устранению повреждений кровельного материала ответчиком игнорировались на протяжении двух лет и только в результате инициирования истцом судебного разбирательства о расторжении договора аренды ответчик произвел ремонт поврежденной крыши.

Ответчик в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает, что не проведение арендатором капитального ремонта кровли не является основанием для расторжения договора аренды, так как арендатор по договору обязан осуществлять текущий ремонт и техническое обслуживание помещения в здании. Соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не доказал, что повреждения арендатором кровельного покрытия в результате монтажа кабеля превышают обычную степень нормального износа имущества и носят существенный характер.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы жалобы и отзыва соответственно.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 17-ТМВ от 08.08.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) за плату помещение общей площадью 709,8 кв.м., номера помещений: 30-34 в здании, расположенном по адресу: <...>.

Право собственности истца на здание магазина, в состав которого входит объект аренды, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЕ 446828 от 25.07.2012

Договор аренды заключен на семь лет, зарегистрирован в установленном законом порядке 24.09.2012.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 18.08.2012 (л.д. 157, т. 1).

Истец весной 2013 года в ходе осмотра арендуемых ответчиком помещений заметил протечки кровли, поэтому в претензии от 04.04.2013, врученной ответчику, потребовал произвести работы по ремонту кровли, поврежденной работниками ответчика при монтаже электрического кабеля (л.д. 158, т. 1).

14.05.2013 ответчик от истца получил повторную претензию, в которой истец требовал от ответчика произвести ремонт кровли (л.д. 159, т. 1).

Ответчик на обращения истца направил письмо от июня 2013 года, в котором указал, что ответчик произвел осмотр крыши в целях установления факта протечки, в результате осмотра установил наличие существенной протечки влаги с потолка и вдоль стен, протечка имеет место в периоды выпадения осадков и таяния снега на крыше помещения. Указал, что при подготовке магазина к открытию и в целях установки электрической вывески «Монетка» над входом по поверхности крыши был проложен электрический кабель, при этом крепеж кабеля был осуществлен ненадлежащим образом. Использование ненадлежащих инструментов и способов крепления повлекло совершение неоднократных действий по крепежу уже в новых местах, что, в свою очередь, неблагоприятно отразилось на целостности кровельного материала крыши. Сообщил, что протечка происходит в тех частях помещения, которые расположены непосредственно под той частью крыши, поверхность которой занята рулонным материалом, а также непосредственно в местах крепления электрического кабеля. По результатам осмотра установил, что повреждения кровельного покрытия (разрывы, порывы, порезы, расхождения и другие механические повреждения) носят выборочный характер и вызваны работами по проводке и крепежу наружного электрического кабеля. Сообщил, что выявленные повреждения кровельного покрытия требуют незамедлительной частичной замены покрытия или установки заплат в рамках проведения текущего ремонта. В этом письме также сообщил, что ответчиком принято решение о демонтаже электрического кабеля с поверхности крыши и осуществление его проводки (перенос) непосредственно под крышу или внутри помещения, а также решение о незамедлительном устранении допущенных повреждений в рамках текущего ремонта кровли (л.д. 128-129, т. 1).

05.08.2014 истец в претензии, полученной ответчиком в этот же день, проинформировал ответчика о том, что ремонтные работы по устранению повреждений в крыше не проведены, крыша продолжает протекать, а с этим продолжает ухудшаться состояние внутренних помещений, истец потребовал от ответчика устранить повреждения и сообщить о сроках проведения ремонтных работ (л.д. 160, т. 1).

01.10.2014 произведен осмотр арендуемых ответчиком помещений с участием представителей от арендодателя, арендатора и при участии оценщика, по результатам которого составлен акт № 10 от 01.10.2014, в котором были описаны причиненные имуществу истца повреждения в результате протечки кровли (л.д. 163-165, т. 1).

Согласно отчету оценщика, рыночная стоимость права требования выплаты компенсации по возмещению затрат на работы и материалы, необходимые для устранения последствий затопления нежилых помещений, расположенных в здании магазина и восстановление кровли по адресу <...> по состоянию на 01.10.2014 с учетом физического износа составляет 1 635 749 руб. (т. 2).

05.11.2014 истец в адрес ответчика направил претензию, в которой просил ответчика возместить истцу ущерб в размере 1 637 749 руб., так как ответчик до сих пор не произвел кровельные работы и не устранил повреждения кровельного материала.

Данная претензия получена представителем ответчика 13.11.2014, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 52, т 1).

30.12.2014 истец повторно направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на то, что претензия от 05.11.2014 осталась без исполнения, ущерб не возмещен истцу, также ответчик не произвел оплату арендной платы за декабрь 2012 года и январь 2013 года. Истец в претензии со ссылкой на п. 5.2 договора аренды указал, что арендатором нарушены пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 договора аренды, в связи с чем, просит освободить помещения в срок до 01.04.2015 в связи с расторжением договора с 01.04.2015.

В связи с неисполнением претензии от 30.12.2014 истец 11.02.2015 направил в адрес ответчика претензию с аналогичными требованиями, которая получена представителем ответчика, что подтверждается входящей записью о принятии.

В письме от 20.02.2015 арендатор в ответе на претензию от 30.12.2014 сообщил, что ремонт кровли является капитальным ремонтом, обязанность по проведению которого лежит на арендодателе (л.д. 56, т. 1).

Истец, ссылаясь на данные обстоятельства, и на то, что ответчик пользуется арендуемым имуществом с существенным нарушением условий договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды и освобождении имущества.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

Согласно п. 5.2 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях существенного нарушения его условий арендатором.

В силу п. 2.2.1 договора арендатор обязан обеспечивать надлежащую эксплуатацию помещения в соответствии с действующими нормативами и стандартами.

В соответствии с п. 2.2.2 договора арендатор обязан осуществлять самостоятельно или путем привлечения третьих лиц текущий ремонт и техническое обслуживание помещения в здании.

Пунктом 2.2.6 договора на арендатора возложена обязанность устранять за свой счет самостоятельно или путем привлечения третьих лиц повреждения помещения или повреждения в сетях электро-, тепло-, водоснабжения и иных, обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения системах, возникших по вине арендатора в период действия договора.

В настоящем деле истец в подтверждение требований о досрочном расторжении договора аренды ссылается на пользование ответчиком имуществом истца с существенным нарушением условий договора аренды, а именно пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6.

В обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды истец ссылается на повреждение ответчиком кровельного покрытия, которое при передаче в аренду находилось в исправном состоянии, на отсутствие со стороны ответчика длительное время мер и действий по устранению повреждений кровельного покрытия и последствий после протечек, на уклонение и впоследствии отказ ответчика по устранению повреждений в кровельном покрытии, возникших по вине арендатора.

Оценив представленные сторонами доказательства и доводы сторон в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции оснований для расторжения договора не нашел, так как пришел к выводу о том, что согласие арендатора на проведение неотделимых улучшений объекта аренды в части проведения кровельных работ является правом, а не обязанностью арендатора. При этом суд первой инстанции сделал вывод о том, что повреждение кровли здания по причине ненадлежащего монтажа арендатором электрического кабеля, что привело к протечке воды, не носит существенный характер, так как истец не доказал, что повреждение кровли не превышает обычную степень нормального износа имущества в результате использования и не подтверждает обстоятельств причинения имуществу истца значительного ущерба. Также суд первой инстанции указал, что проведение работ по ремонту кровли не относятся к обязанностям арендатора исходя из предмета аренды, поскольку объектом арены является помещение в здании, а не само здание или его конструктивные элементы. Указал, что кровля здания относится к конструктивным элементам здания, а не помещения, соответственно, бремя содержания имущества лежит на собственнике в силу ст. 210 ГК РФ. Суд первой инстанции отметил, что повреждение арендатором имущества, не являющегося объектом аренды, влечет право собственника требовать возмещения причиненных убытков. Помимо указанных выводов, суд первой инстанции указал, что нарушение иных условий договора, как основание к расторжению договора, указанных истцом в письменном дополнении к исковому заявлению, а именно, ненадлежащее обеспечение соблюдения пожарных и санитарно-эпидемиологических правил и норм, не рассматриваются исходя из несоблюдения истцом в указанной части досудебного порядка расторжения договора.

Между тем арбитражный апелляционный суд считает необходимым указать следующее.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды является нежилые помещения под №№30-34 общей площадью 709,8 кв.м., расположенные в здании, находящегося по адресу <...>.

Из акта приема-передачи объекта аренды от 18.08.2012 следует, что в пользование арендатору переданы помещения и крыша, при этом у арендатора не возникло претензий или замечаний к состоянию передаваемых объектов. При использовании объекта аренды таковых замечаний у арендатора также не возникло.

Из акта осмотра, составленного 08.10.2014 при участии, в том числе представителя арендатора, следует, что в результате протечек в нежилые помещения, вызванных повреждениями кровельного покрытия, в помещении №30 имеются недостатки: потолочные плитки подвесного потолка потеряли структуру и частично обрушились, наблюдаются желтые пятна, разводы, на стенах наблюдается отслоение шпатлевки, штукатурного слоя, вздутие, отслоение окрасочного слоя, наблюдается коррозия металла, в результате постоянного намокания; в насосном помещении наблюдается следующие недостатки: в результате намокания гипсокартон деформировался и после высыхания не восстановился, наблюдается вздутие, отслоение окрасочного слоя; в кассе на стенах наблюдается вздутие, отслоение окрасочного слоя; кровельный материал вздулся, наблюдаются неровности, подтекания, выбоины, разрывы рулонного материала, не выполнено примыкание к парапетам, листы профнастила металлического деформированы в результате механического воздействия (л.д. 163-165, т. 1).

При этом в письме от июня 2013 года ответчиком подтверждается, что повреждение кровельного материала произошло в результате совершенных в мае 2013 года действий работников ответчика, которые устанавливали на крыше здания электрическую вывеску «Монетка» и прокладывали электрический кабель, при этом крепеж кабеля был осуществлен ненадлежащим образом.

Как указал ответчик в письме, использование ненадлежащих инструментов и способов крепления повлекло совершение неоднократных действий по крепежу уже в новых местах, что, в свою очередь, неблагоприятно отразилось на целостности кровельного материала крыши.

Протечка происходит в тех частях помещения, которые расположены непосредственно под той частью крыши, поверхность которой занята рулонным материалом, а также непосредственно в местах крепления электрического кабеля. Повреждения кровельного покрытия (разрывы, порывы, порезы, расхождения и другие механические повреждения) носят выборочный характер и вызваны работами по проводке и крепежу наружного электрического кабеля. Кроме того, ответчиком в этом письме признается, что повреждения в крыше требуют незамедлительного устранения путем частичной замены покрытия или установки заплата в рамках проведения текущего ремонта (л.д. 128-129, т. 1).

Таким образом, повреждения имущества истца, выразившиеся в порче кровельного материала и в ухудшении состоянии внутренних помещений, не являются обычным износом имущества истца, на что указал суд первой инстанции, поскольку характер повреждений свидетельствует о том, что повреждения возникли не в связи с естественным использованием ответчиком помещений, а в результате неисполнения арендатором условий договора в части обеспечения нормальной эксплуатации здания и незамедлительного устранения повреждений кровельного материала (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6).

Кроме того, не подтверждается материалами дела и вывод суда о том, что отсутствуют основания причинения имуществу истца значительного ущерба, поскольку значительность причинения имуществу истца ущерба выразилось в том, что было повреждено не только кровельное покрытие, но и было ухудшено состояние внутренних помещений истца, находящихся в аренде у ответчика, на что не рассчитывал истец при заключении договора аренды.

Выводы суда о том, что работы по ремонту кровли не относятся к обязанностям арендатора исходя из предмета аренды, поскольку объектом арены является помещение в здании, а не само здание или его конструктивные элементы, не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку в данном случае повреждение кровельного покрытия и, как следствие, ухудшение состояния помещений в результате протекания крыши произошло по вине ответчика, а по условиям п. 2.2.6 договора аренды именно на арендаторе лежит обязанность устранять за свой счет самостоятельно или путем привлечения третьих лиц повреждения, возникшие по вине арендатора в период действия договора.

При этом действия арендатора невозможно признать добросовестными, поскольку арендатор не обеспечил надлежащую эксплуатацию арендуемых помещений, по своей вине допустил повреждения в крыше, знал и указывал в письмах истцу о том, что повреждения крыши требуют незамедлительного устранения, однако на протяжения двух лет не предпринимал никаких действий для их устранения, тем самым значительно ухудшив состояние помещений, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле фотографии.

Выводы суда о том, что ремонт кровли является капитальным ремонтом, обязанность по проведению которого возложена на арендодателя, не соответствуют конкретным обстоятельствам дела, так как работы по устранению разрывов, порезов, механических повреждений кровельного материала, которые причинены действиями ответчика, устраняются в рамках текущего ремонта, что и сам признавал ответчик в письме от июня 2013 года.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что у арендодателя имелись законные основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

При этом истец в претензиях требовал ответчика в связи с нарушением последним пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 договора освободить помещения в связи с расторжением договора с 01.04.2015, однако требования истца до 01.04.2015 ответчиком не были исполнены.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и освобождении помещений являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Обжалуемое решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 6000 руб. (чек-ордер от 13.03.2015 (л.д. 67, т. 1), при подаче жалобы - 3000 руб. (чек-ордер от 08.06.2015).

С учетом того, что решение суда отменено, иск и жалоба удовлетворены, расходы по госпошлины по иску и по жалобе подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 9000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 мая 2015 года по делу № А60-11693/2015 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 17-ТМВ от 08.08.2012, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Элемент-Трейд».

Обязать ООО «Элемент-Трейд» освободить нежилые помещения общей площадью 709,8 кв.м., находящиеся в здании по адресу: <...> после вступления судебного акта в законную силу.

Взыскать с ООО «Элемент-Трейд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 9000 (девять тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В.Борзенкова

Судьи

Е.В.Васильева

Г.Н.Гулякова