Гражданский кодекс часть 1

от истца – общества с ограниченной ответственностью «Айк Моторз» (ОГРН <***>, ИНН <***>): ФИО1 по доверенности от 30.07.2015, ФИО2 генеральный директор, решение учредителя от 01.12.2011

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Промполимер» (ОГРН <***>, ИНН <***>): ФИО3 по доверенности от 20.01.2015

от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «ДиСтэйт»: ФИО4 генеральный директор, протокол от 20.06.2015

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца общества с ограниченной ответственностью «Айк Моторз» и ответчика общества с ограниченной ответственностью «Промполимер»

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26 мая 2015 года

по делу № А71-14952/2014

принятое судьей Яцинюк Н.Г.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Айк Моторз»

к обществу с ограниченной ответственностью «Промполимер»

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ДиСтэйт»

о взыскании 1 555 108 руб. 98 коп., об обязании вернуть недвижимое имущество

установил,

Общество с ограниченной ответственностью «Айк Моторз» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промполимер» о взыскании 1 232 431,18 руб. - долга, 322 677,80 руб. – неустойки, а также об обязании возвратить недвижимое имущество – нежилые помещения (офисные и складские) общей площадью 732,1 кв.м, номера на поэтажном плане с 5 по 24 на первом этаже; номера с 28 по 35 на втором этаже, расположенные в здании по адресу: <...>, переданные по договору аренды № 01/Б -13 от 01.07.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26 мая 2015 года по делу № А71-14952/2014 исковые требования ООО «Айк Моторз» удовлетворены. С ООО «Промполимер» взыскано 1 555 108 руб. 98 коп., из которых 1 232 431 руб. 18 коп. долг и 322 677 руб. 80 коп. неустойка. В удовлетворении исковых требований об обязании возвратить недвижимое имущество – нежилые помещения (офисные и складские) общей площадью 732,1 кв.м, номера на поэтажном плане с 5 по 24 на первом этаже; номера с 28 по 35 на втором этаже, расположенные в здании по адресу: <...>, переданные по договору аренды № 01/Б -13 от 01.07.2013 отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец и ответчик обжаловали его в апелляционном порядке.

Истец в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о возврате арендованных помещений. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, после прекращения договора аренды ответчик должен был возвратить спорное имущество по акту приема-передачи. Указанная обязанность в нарушение п. 3.5 договора аренды и ст. 622 Гражданского кодекса РФ договора ответчиком не исполнена. Считает, что переход права собственности на арендуемые помещения от истца к третьему лицу не влияет на обязанности ответчика по возврату помещений. Ошибочным является вывод суда первой инстанции о том, что возврат арендованного имущества лицу, не являющемуся его собственником, не повлияет на права и обязанности истца и ответчика по спорному договору и не повлечет правовых последствий, поскольку право собственности принадлежат третьему лицу – ООО «ДиСтрэйт». Истец указывает, что не возврат помещений делает невозможным их передачу третьему лицу – новому собственнику.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. ООО «Промполимер» указывает на то, что на момент сдачи спорного имущества в аренду (01.07.2013) истец не являлся его законным владельцем, поскольку право собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрировано 27.03.2014. По мнению ответчика, именно с указанной даты истец мог распоряжаться спорным имуществом. Взыскание судом первой инстанции арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации права собственности истца, является неправомерным. Истец при рассмотрении дела ссылался на то, что приобрел здание на основании договора купли-продажи земельного участка №18:26:041327:62 от 29.12.2011, однако спорное здание располагалось на другом земельном участке №18:26:041327:49, при отчуждении которого право собственности на здание истцу не передавалось. Исходя из технического паспорта на здание, указанное в договоре аренды, нежилые помещения располагались в снесенной ответчиком части здания. Таким образом, при условии фактического отсутствия объекта аренды, правовые основания для взыскания арендной платы отсутствуют. Кроме того, ответчик полагает, что размер неустойки, взысканный судом первой инстанции, явно завышен.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

ООО «Айк Моторз» направило отзыв, в котором просит апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части – без изменения. Считает, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате и неустойку. В судебном заседании представители поддержали позицию, изложенную в отзыве.

ООО «ДиСтэйт» направило отзыв на апелляционные жалобы, в котором поддерживает позицию истца, указывает на то, что ООО «Айк Моторз» является фактическим владельцем спорных помещений и имеет право требования от ответчика их возврата. При этом указывает, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание, что фактическая передача недвижимости по договору купли-продажи от 29.09.2014, между истцом и третьим лицом не состоялась. Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал обстоятельства, изложенные в отзыве, просит апелляционную жалобу истца удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика – отказать.

Истец заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросу – осуществлялись ли работы по демонтажу и строительству здания с кадастровым номером 18:26:041327:322, и когда они проводились. Кроме того, истцом заявлены ходатайства о приобщении в материалы дела дополнительных доказательств – письма ответчика № 03 от 12.03.2014г., подтверждающего факт пользования помещением; заключения судебной комплексной строительно-технической и организационно-правовой экспертизы № 36/14-СО-12, а также ходатайство третьего лица о приобщении дополнительного доказательства – технического плана здания, подтверждающих факт существования здания на 2-х земельных участках.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных ходатайств.

Судом апелляционной инстанции указанные ходатайства рассмотрены и в их удовлетворении отказано, поскольку обстоятельства, которые могут быть подтверждены экспертным заключением, а также дополнительными доказательствами, не подлежат установлению в деле, предметом которого является взыскание арендной платы и неустойки, с учетом того, что ответчиком факт пользования арендуемыми помещениями за спорный период не оспаривается, а также подтверждается совокупностью иных доказательств по делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом – ООО «Айк Моторз» (арендодатель) и ответчиком – ООО «Промполимер» (арендатор) 01.07.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества № 01/Б-13 (т. 1, л.д. 27-33).

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории «Производственного складского терминала арендодателя по адресу: <...>; нежилые помещения (офисные и складские площади) общей площадью 732,1 кв.м., номера на поэтажном плане с 5 по 24 на первом этаже, номера на поэтажном плане с 28 по 35 на втором этаже, расположенные в здании инвентарный номер 94:401:002:000213230, кадастровый номер: 18:26:041327:212 (согласно техническому паспорту от 21.09.2011, составленному Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике), указанные на плане помещений в Приложении № 1 к договору (п. 1.1 договора).

Факт передачи имущества, являющегося предметом договора аренды, подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.10.2013 (т.1, л.д. 34).

В соответствии с п. 5.1 договора стоимость аренды недвижимого имущества, переданного в пользование арендатору, составляет договорную цену в размере 135 400 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. Арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду или с даты полного или частичного использования вышеуказанного недвижимого имущества арендатором.

Согласно п. 5.3 договора арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 10-го числа фактического текущего месяца аренды.

Пунктом 5.9 договора предусмотрено, что в случае просрочки платежа арендатор уплачивает пени в размере 0,15% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Срок действия договора установлен до 30.06.2014 (п. 9.4 договора).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу №А71-1038/2014, установлено, что договор прекращен в результате взаимной воли сторон - в январе 2014года.

Учитывая, что возникшая задолженность по арендной плате за период с 01.10.2013 по 24.04.2014 и с 19.06.2014 по 29.08.2014 в сумме 1 232 431 руб. 18 коп., ответчиком не погашена, имущество арендодателю не возвращено, истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив факт пользования ответчиком имуществом в отсутствие арендных платежей, пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы. Поскольку нарушение ответчиком условий договора в части своевременной оплаты арендной платы подтверждено материалами дела, суд первой инстанции также удовлетворил требования о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Установив, что на день рассмотрения настоящего дела, истец не является собственником здания, в котором находятся нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды № 01/Б-13 от 01.07.2013, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для предъявления требований по возврату имущества у истца отсутствуют, и отказал в удовлетворении иска в указанной части.

Ответчик, не согласившись с решением суда в части удовлетворения исковых требований, обратился с апелляционной жалобой. В обоснование доводов жалобы указывает, что истец не является лицом, уполномоченным на получение арендной платы, поскольку задолженность взыскивается за период, когда он не был собственником помещений.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную плату, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 1 232 431 руб. 18 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу №А71-1038/2014 установлено, что действие договора аренды недвижимого имущества № 01/Б-13 от 01.07.2013 прекращено в результате взаимной воли сторон в январе 2014 года. Указанное решение в силу ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества № 01/Б-13 от 01.07.2013 г. прекращен сторонами в январе 2014 г.

Судом установлено, что истец приобрел право собственности на здание, в котором располагались переданные в аренду нежилые помещения, 24.03.2014 г., что подтверждается свидетельством о праве собственности (т. 2, л.д.78), а так же повторно 19.06.2014 г., что подтверждается свидетельством о праве собственности (т. 2, л.д. 25).

Учитывая, что право арендодателя потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества и соответствующая обязанность арендатора уплатить такую плату предусмотрены ст. 622 ГК РФ, а прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, которое может быть прекращено только надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66), независимо от того, использовал ли арендатор данное имущество до момента передачи арендодателю, суд первой инстанции законно и обоснованно взыскал с ответчика арендную плату.

Довод ответчика о том, что арендная плата не подлежит взысканию в пользу истца за период, предшествовавший государственной регистрации за истцом права собственности 27.03.2014г., был исследован судом первой инстанции и обоснованно отклонен со ссылкой на пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Из данного пункта следует, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. При этом доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Довод ответчика о необходимости применения положений статьи 333 ГК РФ в части снижения размера неустойки, правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса).

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При подписании договора, ответчик против установления ответственности в виде начисления неустойки за просрочку платежей по арендной плате (п. 5.9 договора), не возражал.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки лишь в том случае, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки, кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

В силу п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).

Ответчиком при заявлении ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ не представлено доказательств того, что предъявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что ст. 333 ГК РФ к заявленным требованиям по взысканию неустойки применению не подлежит.

Доводы ответчика о том, что указанные в договоре аренды нежилые помещения располагались в снесенной части здания, то есть фактически отсутствует объект аренды, подлежит отклонению, поскольку как установлено судом, факт пользования арендатором спорными арендуемыми помещениями ответчиком не оспаривается. Доводы ответчика фактически сводятся к тому, что истец не является лицом, уполномоченным на получение арендной платы, поскольку в спорный период не являлся собственником помещений. Между тем, как указывалось ранее, в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

При указанных обстоятельствах решение суда в указанной части отмене, а апелляционная жалоба ответчика удовлетворению – не подлежат.

В удовлетворении требований истца об обязании возвратить недвижимое имущество – нежилые помещения, судом первой инстанции отказано, поскольку истец в настоящее время не является собственником здания, в котором находятся нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды № 01/Б-13 от 01.07.2013, в связи с чем у него отсутствуют основания для предъявления требований по возврату имущества.

Истец в апелляционной жалобе оспаривает данные выводы суда со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ, пункта 3.5 договора, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить объект аренды по акту приема-передачи. При этом не возврат арендованных помещений истцу влечет невозможность их передачу истцом новому собственнику, чем нарушаются права истца.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4, статьей 198 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, по договору купли – продажи от 24.09.2014 г. истец продал третьему лицу - ООО «ДиСтэйт» здание, в котором находились нежилые помещения, переданные в аренду ответчику. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, 19.11.2014 г. ООО «ДиСтэйт» получило свидетельство о праве собственности на указанное здание (т. 4, л.д. 34-39, т. 3, л.д. 105).

Учитывая изложенное, исследовав и оценив в их совокупности имеющиеся в деле доказательства, установив, что на день рассмотрения настоящего дела, истец не является собственником здания, в котором находятся нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды № 01/Б-13 от 01.07.2013, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что основания для предъявления требований по возврату имущества у истца отсутствуют.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что возврат арендуемого имущества лицу, не являющемуся его собственником, не повлияет на права и обязанности истца и ответчика по спорному договору аренды и не повлечет правовых последствий, на которые указывает истец в части восстановления его прав и защиты интересов, поскольку право собственности на здание, в том числе и на нежилые помещения, которые ранее находились в аренде, принадлежит третьему лицу ООО «ДиСтэйт».

Таким образом суд первой инстанции пришел к верному выводу, что права и законные интересы истца в связи с продажей им спорного объекта недвижимости не подлежат защите в части возврата ему объекта недвижимости, поскольку оно не является заинтересованным лицом по смыслу статьи 4 АПК РФ.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26 мая 2015 года по делу № А71-14952/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской

Республики.

Председательствующий

Н.М. Савельева

Судьи

И.В. Борзенкова

Е.В. Васильева