Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Машдеталь» ФИО2 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2021 по делу № А60-1229/2021

по иску обществу с ограниченной ответственностью «Елизавет-Логистик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Машдеталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФИО2,

о государственной регистрации перехода права собственности

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Елизавет-Логистик» (истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Машдеталь» (ответчик) об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на здание склада общей площадью 862 кв.м, назначение – нежилое, с кадастровым номером 66:41:0505019:145, находящееся по адресу: <...> (литер И), расположенное на земельном участке площадью 1417 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505019:018.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (определение от 21.01.2021), временный управляющий ответчика ФИО2 (определение от 02.03.2021, л.д.75-77).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2021 иск о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на объект недвижимого имущества: Здание склада, отдельно-стоящее строение, общей площадью 862кв.м, назначение – нежилое, кадастровый номер 66:41:0505019:145, расположенное по адресу: <...> (литера И), на земельном участке площадью 1417 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505019:018 удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью «Машдеталь» ФИО2 обжаловала его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе внешним управляющим изложено ходатайство о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Ходатайство обосновано отсутствием у ФИО2, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, сведений об обжалуемом судебном акте, по причинам, не зависящим от нее.

Внешний управляющий указывает, что не была уведомлена о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, осуществляет деятельность по адресу: <...>, указанный адрес указан в открытом источнике - сведениях Единого федерального реестра сведений о банкротстве, на всей официальной документации, исходящей от управляющего, однако суд первой инстанции третье лицо о рассмотрении дела с ее участием по месту осуществления деятельности не известил.

Внешний управляющий в жалобе указывает, что сделка с недвижимым имуществом, на заключении и исполнении которой основаны исковые требования, является недействительной, совершена в преддверии принятия судом заявления о признании ответчика несостоятельным (банкротом) и введения процедур банкротства, а также не исполнялась истцом в части оплаты.

Заявитель жалобы полагает, что подписание руководителем ООО «Машдеталь» акта зачета платежей от 01.10.2019, акта взаиморасчетов по договору аренды имущества с правом выкупа от 30.11.2019 в процедуре наблюдения осуществлено с нарушением запрета, установленного ст.64 Закона о банкротстве. Кроме того указывает, что выкупная стоимость имущества указанная в договоре, существенно ниже рыночной стоимости имущества, согласно отчету об оценке №348 от 24.06.2020 рыночная стоимость объекта определена как 10 400 000 руб.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021 апелляционная жалоба принята к производству суда, судебное разбирательство назначено на 01.09.2021, вопрос о разрешении ходатайства о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы вынесен на рассмотрение суда в судебном заседании.

От истца в суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, решение полагает законным и обоснованным, просит в удовлетворении ходатайства в восстановлении срока подачи жалобы отказать, оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Внешний управляющий ФИО2 направила в суд дополнение к апелляционной жалобе, в котором изложено ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Свердловской области по итогам рассмотрения в рамках дела о банкротстве № А60-65696/2018 обособленного спора по заявлению внешнего управляющего о признании недействительной сделкой договора аренды с правом выкупа от 01.07.2018 № 01/07.

Протокольным определением от 01.09.2021 ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Определением от 06.09.2021 (резолютивная часть от 01.09.2021) производство по апелляционной жалобе приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Свердловской области по итогам рассмотрения в рамках дела № А60-65696/2018 обособленного спора по заявлению внешнего управляющего ФИО2 о признании недействительной сделкой договора аренды с правом выкупа от 01.07.2018 № 01/07.

02.06.2022 в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило письменное ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Машдеталь» ФИО2 о возобновлении производства по делу.

Определением от 06.06.202 назначено судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции для решения вопроса о возобновления производства по делу и проведения в этом же заседании судебного разбирательства на 12.07.2022.

От конкурсного управляющего в апелляционный суд поступило дополнение к апелляционной жалобе. В дополнении указано на то, что с учетом вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2022 по делу А60-65696/2018 о признании договора аренды имущества с правом выкупа №01/07 от 01.07.2018 и акта взаиморасчетов по договору аренды от 30.11.2019, заключенных между ООО «Машдеталь» и ООО «Елизавет –Логистик», недействительными сделками, имеются основания для отмены решения суда по настоящему делу.

До начала судебного разбирательства от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное подачей кассационной жалобы на судебные акты по делу А60-65696/2018.

Определением от 11.07.2022 произведена замена судьи Поляковой М.А. на судью Ушакову Э.А. (ст.18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представители конкурсного управляющего и истца в судебном заседании не возражали против возобновления производства по делу,

Поскольку обстоятельства, повлекшие приостановление производства по делу, отпали, производство по делу возобновлено протокольным определением от 12.07.2022 (ст.ст. 145-147 АПК РФ).

Представитель конкурсного управляющего доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда без изменения. Также поддержал ходатайство об отложении судебного разбирательства.

По смыслу статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 данной статьи, является правом, но не обязанностью арбитражного суда.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено в связи с отсутствием предусмотренных ст. 158 АПК РФ оснований для его удовлетворения. Подача истцом кассационной жалобы на судебные акты по делу А60-65696/2018 не является безусловным основанием для отложения судебного разбирательства.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных исковых требований истец сослался на следующие обстоятельства.

01.07.2018 ООО «Елизавет-Логистик» (далее – истец, арендатор) и ООО «Машдеталь» (далее – ответчик, арендодатель) заключили договор аренды имущества с правом выкупа №01/07.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель передает арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Объектом аренды с правом выкупа является здание склада, целое, отдельно-стоящее строение, общей площадью 862кв.м, назначение – нежилое, имеющее кадастровый номер 66:41:0505019:145, находящееся по адресу: РФ, <...>(литер И), и расположенное на земельном участке площадью 1417 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505019:018 (п.1.2 договора).

В соответствии с п.1.3 договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены имущества.

На основании п. 3.1. договора срок аренды имущества устанавливается на срок действия настоящего договора. Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев с 01.07.2018 – 30.06.2019.

В п.7.1 договора определено, что передача имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи имущества, подписываемому сторонами.

01.07.2018 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи имущества к договору аренды с правом выкупа.

В п.2 акта указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены имущества.

В соответствии с п.4.3 договора выкупная цена имущества, указанного в п.1.2 договора, составляет 3 300 000 рублей. Арендные платежи осуществляются арендатором – ежеквартально, равными частями, в согласованный с арендодателем срок (п.4.4 договора).

В подтверждение оплаты истец ссылается на следующие доказательства: платежные поручения об осуществлении ООО «Елизавет-Логистик» платежей иным лицам по указанию ООО «Машдеталь», платежные поручения ООО «Машдеталь» по оплате договора аренды имущества с правом выкупа №01/07, акт зачета платежей от 01.10.2019;

30.11.2019 истцом и ответчиком подписан акт взаиморасчетов по договору аренды имущества с правом выкупа №01/07 от 01.07.2018. В соответствии с п.1 акта взаиморасчетов стороны подтверждают, что покупателем в полном объеме произведен расчет по договору аренды имущества с правом выкупа № 01/07 от 01.07.2018. в п.2 акта указано, что денежные средства в размере 3300000 рублей получены продавцом в полном объеме, стороны не имеют друг к друг взаимных претензий, связанных с исполнением договора (п.3 акта).

При обращении в суд с иском истец указал, что им полностью произведена оплата выкупной стоимости имущества, финансовых претензий между сторонами не имеется, имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности.

Ссылаясь на то, что несмотря на тот факт, что обязательства со стороны истца выполнены в полном объёме (полностью оплачены выкупные платежи), вышеуказанное имущество передано по акту приема-передачи в законное владение истца, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в отношении ответчика введена процедура банкротства - внешнее управление, что препятствует реализации административной процедуры регистрации перехода права собственности, истец, ООО Елизавет –Логистик» обратился в арбитражный суд настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности требований и их обоснованности.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 указанного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Пунктами 3, 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 указанного Кодекса в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу частей 1, 2 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Из материалов настоящего дела следует, что 01.07.2018 истцом ООО «Елизавет-Логистик» и ответчиком ООО «Машдеталь» заключен договор аренды имущества с правом выкупа №01/07.

16.11.2018 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №31 по Свердловской области о признании общества с ограниченной ответственностью «Машдеталь» несостоятельным (банкротом), которое определением от 11.12.2018, после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без движения, принято к производству суда, возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 заявление уполномоченного органа признано обоснованным, в отношении должника ООО «Машдеталь» введена процедура наблюдения,

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2019 по делу № А60-65696/2018 в отношении ответчика ООО «Машдеталь» введена процедура банкротства – внешнее управление сроком на 12 месяцев.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2021 по делу № А60-65696/2018 ООО «Машдеталь» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производства. ФИО2, ранее утвержденная внешним управляющим, утверждена конкурсным управляющим.

В рамках указанного дела о банкротстве судом рассмотрен обособленный спор. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2022 (резолютивная часть от 02.03.2022) признаны недействительными договор аренды имущества с правом выкупа №01/07 от 01.07.2018 и акт взаиморасчетов по договору аренды от 30.11.2019, заключенные между ООО «Машдеталь» и ООО «Елизавет-Логистик»; применены последствия их недействительности в виде восстановления требования ООО «Елизавет-Логистик» к ООО «Машдеталь» в размере 1 637 007,48 рубля. Признан недействительным акт зачета взаимных требований от 01.10.2019, совершенный между ООО «Машдеталь» и ООО «Елизавет-Логистик»; применены последствия его недействительности в виде восстановления требования ООО «Машдеталь» к ООО «Елизавет-Логистик» на сумму 119 874,60 рубля договору аренды имущества с правом выкупа от 01.07.2018, восстановления требования ООО «Елизавет-Логистик» к ООО «Машдеталь» на сумму 119 874,60 рубля по акту №01 от 01.10.2019 за услуги по изготовлению деталей токарно-фрезерной обработки. Производство по требованию о признании недействительными платежей прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 определение от 14.03.2022 оставлено без изменения.

Судами по указанному делу установлено, что договор аренды совершен 01.07.2018, то есть в пределах периода подозрительности, определенного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве; на момент совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед независимыми кредиторами, имелись признаки неплатежеспособности; стороны договора от 01.07.2018 аренды недвижимого имущества с последующим выкупом не согласовали все существенные условия данного договора, арендная плата не уплачивалась, сделка совершена в отсутствие согласия временного управляющего, то есть с нарушением пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве, по состоянию на дату введения в отношении должника наблюдения (28.06.2019) арендатором не были выполнены условия оспариваемого договора аренды в части полной оплаты выкупной цены. Разрешая указанный спор, суды указали на то, что передача имущества должника на основании акта от 30.11.2019 привела к тому, что обществу «Елизавет-Логистик» было оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения его требований, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с Законом о банкротстве.

Учитывая, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ), а договор аренды с правом выкупа, подписанный истцом и ответчиком признан судом недействительной сделкой, применены последствия ее недействительности, оснований считать ответчика необоснованно уклонившимся от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не имеется.

Обжалуемое решение принято судом первой инстанции без учета приведенных обстоятельств дела, ввиду чего подлежит отмене как принятое с несоответствием приведенным в решении выводов обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ).

В удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца (ст.110 АПК РФ). Так как при обращении в суд с апелляционной жалобой ее заявителю предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, пошлина взыскивается с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 апреля 2021 года по делу № А60-1229/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елизавет-Логистик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

В.В. Семенов

Э.А. Ушакова