Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее - общество «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА ПОЛИС» (далее - общество «МЕГА ПОЛИС») об обращении взыскания путем реализации с торгов на принадлежащее ответчику заложенное по договору ипотеки от 22.04.2008 № 54-З имущество:

- незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 1440 кв. м, лит. А, степень готовности объекта 8%, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, на пересечении ул. З. Космодемьянской и ул. Коммунальная, условный номер 02-04-17/058/2008-054, установив начальную продажную цену в размере 870 000 руб.;

- право аренды земельного участка площадью 10987 кв.м. (сроком с 03.11.2006 по 01.09.2008), разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного комплекса, назначение объекта: земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:56:01 01 04:0213, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, пересечение ул. З. Космодемьянской и ул. Коммунальная, установив начальную продажную цену в размере 3670000 руб.

Определениями Арбитражного суда Пермского края от 11.10.2011 и от

27.12.2011в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной
ответственностью «Меридиан-П», (далее - общество «Меридиан -П»),
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и
имущественных отношений Республики Башкортостан по городу
Стерлитамаку.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 27.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, общество «Сбербанк России» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от

27.06.2012отменить. В апелляционной жалобе банк указывает, что положения
статей 5, 62,62.1, 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости»
не исключают возможности передачи в ипотеку права аренды земельного
участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
независимо от целей, для которых предоставлен участок. Кроме того, по
мнению истца в силу закона незавершенный строительством объект,
расположенный на таком земельном участке, также обременен ипотекой в
пользу банка (ст. 65 указанного закона). Собственником земельного участка
дано согласие на заключение договора ипотеки. Ипотека не прекращена,
поскольку договор аренды земельного участка продлен на неопределенный
срок.

Истец в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основания, изложенным в отзыве. В отзыве ответчик указывает, что в соответствии с п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается, поэтому спорный договор ипотеки является ничтожной сделкой. Ответчик считает, что срок действия договора ипотеки истек 01.09.2008, а обращение взыскания по недействующей сделке не допускается. Регистрация обременения объекта незавершенного строительством в пользу истца была произведена лишь, спустя три года с момента истечения действия договора ипотеки - 25.07.2011. Кроме того, по мнению ответчика, учитывая срок возврата кредита по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 №12/2-НКЛ-ИС -22.04.2009, срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права истек 22.04.2012, истец обратился в суд с уточненным иском 22.05.2012, то есть с пропуском срока исковой давности. Ответчик считает не состоятельным довод истца о том, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства обременен ипотекой в силу положений ст. 69.1 Федерального закона «об ипотеке (залоге) недвижимости», так как статья 69.1 вышеуказанного закона введена в действие лишь 17.07.2009, то есть после подписания договора ипотеки. Кроме того на момент государственной регистрации ипотеки объекта незавершенного строительством 25.01.2011 данная статья действовала в иной редакции и предполагала ипотеку здания или сооружения, находящегося в собственности заемщика, а не третьего лица.

Общество «Меридиан - П», Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст. 156 Гражданского кодекса Российской Федерации

(далее - ГК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном

статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 29.09.2006 № 773-06-59зем (в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2008 №1) аренды земельного участка площадью 10 987 кв.м. с кадастровым номером 02:56:01 01 04:0213, расположенного по адресу: г. Стерлитамак на пересечении улиц Космодемьянской и Коммунальной, под строительство торгово-развлекательного центра, на срок с 01.09.2006 по 01.09.2009.

Договор аренды земельного участка от 29.09.2006 № 773-06-59зем зарегистрирован 03.11.2006, дополнительное соглашение от 04.09.2008 №1 к

договору - 07.10.2008.

На земельном участке распложен объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 1 440 кв.м., степенью готовности 8 %.

22.08.2008 право собственности на указанный объект зарегистрировано

за ООО «МЕГА ПОЛИС».

Между обществом «Сбербанк России» (кредитор) и обществом «Меридиан-П» (ранее общество с ограниченной ответственностью «Машинный двор», заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 № 12/3-НКЛ-ИС (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2008 №1 к договору) с лимитом в сумме 88 000 000 руб. на срок по 21.04.2013, под 15% годовых, для финансирования проекта по строительству дилерского автоцентра General Motors в г. Стерлитамаке в рамках инвестиционной программы строительства автоцентров в Уральском регионе (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 2.14. договора заемщик за проведение операций по ссудному счету уплачивает кредитору плату в размере 0,5% годовых от суммы фактической задолженности по кредиту.

В силу п. 3.2. договора при несвоевременном возврате кредита или уплате процентов или иных плат заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере удвоенной ставки рефинансирования ЦБ РФ, исчисляемой на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения такой задолженности.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между обществом «Сбербанк России» (залогодержатель) и обществом «МЕГА ПОЛИС» (залогодатель) заключен договор ипотеки от 24.10.2008 №240-3.

В соответствии с условиями договора ипотеки от 24.10.2008 №240-3 общество «МЕГА ПОЛИС» (залогодатель) передало обществу «Сбербанк России» в залог право аренды земельного участка, площадью 10987 кв.м. с кадастровым номером 02:56:01 01 04:0213, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, пересечение ул. З. Космодемьянской и ул. Коммунальная, с разрешенным использованием - для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Залоговая стоимость земельного участка (с учетом дисконта 30%) определена в сумме 40 724 677 руб.

В соответствии с п.8.2. договора срок действия договора ипотеки установлен до 01.09.2009.

Договор ипотеки прошел государственную регистрацию 22.05.2008.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.04.2010 по делу № А50-27830/2009 общество «Меридиан - П» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 12.03.2010 по тому же делу в третью очередь реестра требований кредиторов общества «Меридиан - П» включено требование банка в сумме 323 567 517 руб. 97 коп. основного долга, 35 800 105 руб. 97 коп. неустойки, в том числе по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 № 12/3-НКЛ-ИС в сумме 49 285 024 руб. 51 коп. основного долга, 2 033 387 руб. 02 коп. процентов за пользование кредитом, 67 845 руб. 84 коп. платы за проведение операций по ссудному счету, 6 420 193 руб. 40 коп. неустойки.

25.07.2011 произведена государственная регистрация залога в пользу истца в отношении расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.02.2012.

Наличие неисполненного заемщиком обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 № 12/3-НКЛ-ИС послужило основанием для обращения банка в арбитражный суд с настоящим иском. При этом заявленная начальная продажная стоимость заложенного права аренды земельного участка указана истцом в размере рыночной стоимости права аренды данного земельного участка 3 670 000 руб., определенной по состоянию на 10.03.2010 закрытым акционерным обществом «Пермский центр оценки» (отчет об оценке от 22.03.2010 № 120/2010); начальная продажная цена незавершенного строительства - в размере его рыночной стоимости в сумме 870 000 руб. (отчет об оценке от 22.03.2010 № 120/2010).

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленным законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 той же статьи).

Согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон -арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

На основании п. 5 ст. 5 Федерального «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В подтверждение согласования передачи права аренды спорного земельного участка в залог банком представлена справка Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Стерлитамаку от 22.04.2008 № 414 о возможности передачи права аренды земельного участка в залог на срок действия договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 5 того же Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона

Пунктом 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Законом об ипотеке не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1. - земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Как указано выше, в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки, как в отношении такого земельного участка, так и в отношении права его аренды.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор ипотеки не соответствует положениям ст. 5, п. 1 ст. 62.1, п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Залог в отношении указанного земельного участка не возник, поскольку договор ипотеки является недействительным, и не влечет правовых последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), поэтому оснований для возникновения ипотеки в отношении расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства не имеется.

Учитывая изложенное, требование об обращении взыскания на спорное имущество является необоснованным, в связи с чем в иске судом отказано правомерно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклонены, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в связи с с уточнением иска 22.05.2012, подлежит отклонению.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Принимая во внимание срок возврата кредита, предусмотренный договором об открытии невозобновляемой кредитной линии, установив, что банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество 04.10.2011, то есть в пределах срока исковой давности, последующее уточнение иска не свидетельствует о том, что истец обратился с новым, самостоятельным требованием по отношению к заявленному иску. Суд рассматривает заявленное требование, как избрание истцом единого способа защиты права, в связи с чем не усматривает оснований для вывода о пропуске срока исковой давности.

Учитывая вышеуказанные основания отказа в иске, иные доводы ответчика не имеют правового значения.

Оснований для отмены решения суда не имеется, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 27 июня 2012 года по делу № А50-20299/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

ПредседательствующийЮ.А. Голубцова

С. Зеленина

Л.А. Усцов