Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2020 по делу № А07-12708/2019 .

В судебном заседании приняли участие:

от Прокуратуры Республики Башкортостан - Дроженко И.Н. (служебное удостоверение),

Барышникова Е.Ю. - представитель общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (доверенность от 15.04.2019), и индивидуального предпринимателя Резванова И.Р. (доверенность от 19.03.2020).

Прокурор Республики Башкортостан (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор», Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – ООО «Вектор», Администрация, ответчики) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды №158-17-57зем от 24.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245, заключенного между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и ООО «Вектор», о применении последствий недействительности сделки путем исключения из единого государственного реестра недвижимого имущества записи о регистрации от 30.11.2017 № 02:37:020501:245-02/115/2017-5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Резванов Ильфат Ривгатович (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2020 (резолютивная часть от 27.07.2020) в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что факт расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245 объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам недвижимости, допустимыми и относимыми доказательствами не подтвержден. Обратное обстоятельство подтверждено кадастровой экспертизой, выполненной кадастровым инженером отдела генеральных планов Управления капитального строительства ООО «Газпром нефтехим Салават», строительно-технической экспертизой, выполненной экспертом Процко В.А. в рамках уголовного дела, пояснениями разработчика проектной документации Трубникова А.Е. То обстоятельство, что экспертные заключения выполнены по результатам документарного исследования, не опровергает их достоверности, поскольку документы для исследования, представленные экспертам, были получены с соблюдением требований действующего законодательства в рамках сбора доказательств по уголовному делу, в силу чего подлежали оценке судом наряду с другими доказательствами. Принимая во внимание только результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции не дал оценки несоответствию технических характеристик фактически возведенного объекта недвижимости характеристикам, изложенным в технической документации, а также оценку объему завершенности работ по возведению фундамента, поскольку представленные доказательства свидетельствуют об отсутствии у объекта с кадастровым номером 02:37:020501:828, представляющего собой незаконченный фундамент из четырех монолитных блоков, признаков единой конструкции, которая в целом неразрывно связана с земельным участком, а степень готовности объекта в размере 4% не позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта. Тот факт, то объект был возведен в соответствии с выданным обществу «Вектор» разрешением на строительство, не свидетельствует о наличии у него признаков объекта недвижимости. Экспертное заключение, выполненное по результатам судебной экспертизы, подлежит критической оценке в силу несоответствующего нормативного и методологического обоснования исследования. Судом также не дана оценка доводам истца о несоразмерности площади предоставленного в аренду земельного участка площади размещенного на земельном участке объекта с кадастровым номером 02:37:020501:828.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений явившихся представителей и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Как следует из письменных материалов дела, ИП Резванов Ильфат Ривгатович (далее также – Ризванов И.Р.) обратился в Администрацию городского округа город Салават с заявлением от 18.04.2014 о предоставлении земельного участка для размещения торгово-развлекательного центра (т. 1 лд. 48)

В газете «Выбор» размещена информация о возможном предоставлении земельного участка, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г.Салават, жилой район «Южный» в районе пересечения ул. Ленинградской и продолжения ул. Островского, ориентировочной площадью 10 га.

Постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан 1562-п от 01.08.2014 ИП Резванову И.Р. утвержден акт выбора земельного участка от 26.06.2014.

Постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан №1876-п от 08.09.2014 ИП Резванову И.Р. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:37:020501:245 площадью 80363 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира по адресу Республика Башкортостан, г.Салават, жилой район «Южный» в районе пересечения ул. Ленинградской и продолжения ул. Островского, для строительства и последующего размещения торгово-развлекательного комплекса, в аренду сроком на три года.

На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан №1876-п от 08.09.2014 между Комитетом и ИП Резвановым оформлен договор №123-14-57зем от 29.09.2014, по условиям которого ИП Резванову И.Р. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:37:020501:245 площадью 80363 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира по адресу Республика Башкортостан, г. Салават, жилой район «Южный» в районе пересечения ул. Ленинградской и продолжения ул. Островского, для строительства и последующего размещения торгово-развлекательного комплекса, сроком с 08.09.2014 по 07.09.2017 (т. 1 л.д. 30).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 08.09.2014 (т. 1 л.д. 39).

По договору от 20.07.2015 ИП Резванов И.Р. уступил обществу «Вектор» права и обязанности по договору №123-14-57зем от 29.09.2014 (т. 1 л.д. 42).

Указанные сделки зарегистрированы регистрирующим органом, что следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 91).

Постановлением Администрации городского округа город Салават РБ №3200-п от 21.11.2016 постановление №1876-п от 08.09.2014 отменено (т. 1 л.д. 59).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2017 по делу №А07-29907/2016 удовлетворены требования ООО «Вектор» к Администрации городского округа г. Салавата Республики Башкортостан о признании незаконным отказа Администрации №02Г1867 от 21.12.2016 в выдаче разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса (I очередь строительства) на земельном участке с кадастровым № 02:37:020501:245. Суд возложил на Администрацию городского округа г. Салавата Республики Башкортостан обязанность выдать разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса (I очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от по делу №А07-1847/2017 суд отказал в удовлетворении требований Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о расторжении договора аренды №12314-57зем от 29.09.2014 и обязании общество «Вектор» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:37:020501:245.

При рассмотрении указанных дел суды исходили из того, что договор аренды №12314-57зем от 29.09.2014, равно как и договор от 20.07.2015 уступки прав и обязанностей по договору, заключенный между ИП Резвановым И.Р. и ООО «Вектор», никем не оспорены, не признаны недействительными, оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке либо в одностороннем порядке арендодателем судами не установлено, принятие в порядке муниципального нормоконтроля Постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан №3200-п от 21.11.2016, отменившего Постановление той же Администрации №1876-п от 08.09.2014 об утверждении акта выбора земельного участка, при отсутствии иных правовых оснований не является основанием для аннулирования договора аренды №12314-57зем от 29.09.2014 и последующей сделки перенайма.

16.06.2017 Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан обществу «Вектор» выдано разрешение № 02-5958-2017 на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245 объекта капитального строительства «Торгово-развлекательный комплекс. I очередь строительства. Жилой район «Южный» в районе пересечения ул. Ленинградской и продолжения ул. Островского г. Салават Республики Башкортостан» (т. 1 л.д. 77).

Обществом «Вектор» возведен объект незавершенного строительства – нежилое здание, которому присвоен кадастровый номер 02:37:020501:828, степень готовности 4%, в отношении которого 01.08.2017 за обществом «Вектор» зарегистрировано право собственности (номер записи о государственной регистрации права 02:37:020501:828-02/115/2017-1) (т. 1 л.д. 93).

ООО «Вектор», ссылаясь на расположение на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245 объекта с кадастровым номером 02:37:020501:828, обратилось в Администрацию городского округа город Салават Республики Башкортостан с заявлением от 02.08.2017 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245 в аренду без проведения торгов (т. 1 л.д. 83).

Соглашением № 170 от 24.11.2017, оформленным между Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан и ООО «Вектор», договор № 123-14-57зем от 29.09.2014 расторгнут.

24.11.2017 между Комитетом и ООО «Вектор» заключен договор аренды № 158-17-57зем земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245, находящегося по адресу: Республики Башкортостан, г. Салават, жилой район «Южный» в районе пересечения улиц Ленинградской и продолжения ул. Островского, общей площадью 80363 кв.м., сроком действия с 24.11.2017 по 23.11.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828 (т. 1 л.д. 132).

Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка №158-17-57зем от 24.11.2017 с кадастровым номером 02:37:020501:245 в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), без проведения торгов в силу отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам объекта недвижимости, Прокурор обратился в суд с заявленным иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что законность предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245 на основании договора аренды № 123-14-57зем от 29.09.2014 в порядке ранее установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места и размещения объекта, равно как и законность заключения договора аренды №158-17-57зем от 24.11.2017 истцом не оспорена. С учетом оценки результатов проведенной по делу судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по состоянию на 01.08.2017 объект с кадастровым номером 02:37:020501:828 имел признаки капитальности с учетом того, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению строительной конструкции, состоящей из 4-х конструктивных элементов фундамента, свидетельствует о возведении здания, прочно связанного с землей.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из материалов дела следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245, предоставленного обществу «Вектор» (с учетом договора от 20.07.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора) на основании договора аренды № 123-14-57зем от 29.09.2014, возведен объект, который согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) имеет характеристики: «нежилое здание, площадь 1436, 2, степень готовности – 4%», кадастровый номер 02:37:020501:828 (т. 1 л.д. 93), в отношении которого за обществом «Вектор» 01.08.2017 зарегистрировано право собственности.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с нормой статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, № 4777/08 от 17.01.2012, право собственности может быть зарегистрировано в публичном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

При этом само по себе наличие записи в ЕГРН о праве на такой объект не определяет его правовой статус. Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учетом правовых критерий, приведенных нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Как ранее установлено апелляционным судом, согласно сведениям публичного реестра, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828 имеет степень готовности 4%, то есть застройщиком произведен незначительный объем строительных работ.

В заключении эксперта Процко В.А., выполненном уголовного дела №11702800011000142 от 10.08.2018 (далее по тексту – заключение эксперта Процко В.А.), исходя из результатов натурного осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245 имеется четыре монолитных столбовых железобетонных фундамента ФМ-2, которые являются частью системы монолитных фундаментов под строительство торгово-развлекательного комплекса.

Таким образом, по состоянию на дату, сопоставимую с датой государственной регистрацией права на спорный объект (01.08.2017), установлено возведение застройщиком четырех железобетонных фундаментов.

Учитывая изложенные технические характеристики объекта, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего дела является определение степени готовности (завершенности работ) по возведению фундамента, исходя из сопоставления фактического состояния объекта и технических характеристик фундамента, отраженных в сведениях проектной документации.

В силу статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Гипар» Астахову Александру Васильевичу с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса: определить, являлся ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245 по адресу: г. Салават жилой район «Южный» в районе пересечения улиц Ленинградской и продолжения улицы островского, на момент постановки его на кадастровый учет и государственной регистрации по своим качественным характеристикам объектом недвижимого имущества, имелись ли у данного строения признаки капитальности по состоянию на 01.08.2017.

Исходя из поставленного судом вопроса, в заключении №Эк-381/2019 от 26.12.2019 эксперта Астахова А.В. (т. 8 л.д. 11; далее по тексту – заключение судебной экспертизы, заключение эксперта Астахова А.В.), сделаны выводы о том, что строение с кадастровым номером 02:37:020501:828, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245, имеет признаки капитальности по состоянию на 01.08.2017, так как характер работ по привязке фундамента к местности по изготовлению строительной конструкции, состоящей из четырех конструктивных элементов фундамента, свидетельствует о возведении здания, прочно связанного с землей (т. 8 л.д. 27).

Апелляционный суд отмечает некорректность поставленного судом первой инстанции на разрешение эксперта вопроса в части необходимости установления признаков капитальности объекта, поскольку термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/2013 от 24.09.2013).

Тем самым определение экспертом Астаховым А.В. признаков капитальности объекта не свидетельствует о наличии у объекта безусловных признаков объекта недвижимости по смыслу статьи 130 ГК РФ.

Между тем, некорректная постановка на разрешение экспертов вопроса о наличии у объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828 признаков капитальности, не препятствует оценке судом выводов эксперта, исходя из нормативной и методологической основы исследования, применительно к норме статьи 130 ГК РФ.

Как ранее отмечено апелляционным судом, исходя из нормы статьи 130 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении настоящего дела, с учетом фактических технических характеристик объекта (возведение конструктивных элементов фундамента) с кадастровым номером 02:37:020501:828, исследованию подлежат архитектурно-планировочные решения планируемого объекта в части обустройства его фундамента согласно сведениям проектной документации и технические характеристики фактически возведенных конструктивных элементов фундамента.

Между тем, ни их мотивировочной, ни из резолютивной части экспертного исследования эксперта Астахова А.В. не следует, что экспертом производилась оценка изложенных обстоятельств.

Так, экспертом указано, что при проведении исследования эксперту, среди прочего, были предоставлены проектные решения: пояснительная записка СФ-16-16-ПЗ Торгово-развлекательного комплекса 1 очередь строительства. Жилой район «Южный» в районе пересечения улиц Ленинградской и продолжения улицы Островского г. Салават Республики Башкортостан, имеющаяся в томе дела № 5 (т. 8 л.д 18), однако из мотивировочной части заключения не следует, что экспертом производилось исследование указанной проектной документации.

Из мотивировочной части заключения (т. 8 л.д. 22-23) следует применение экспертом исключительно визуально-инструментальной методологии исследования в соответствии с требованиями СП 13-102-2203 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», то есть проведение натурного осмотра и геометрических замеров.

Таким образом, экспертом не проводилось сопоставление технических решений фундамента, отраженных в проектной документации, и фактических технических решений возведенного объекта для определения степени завершенности/незавершенности фундамента, а проведенное экспертом визуально-инструментальное натурное исследование объекта не позволяет сопоставить фактические технические характеристики возведенных конструктивных элементов фундамента с объемом технических решений согласно проектной документации.

С учетом изложенного, проведенная по делу судебная экспертиза по существу не является доказательством тех обстоятельств, которые являются юридически значимыми при рассмотрении настоящего дела.

Наряду с этим, критической оценке также подлежат выводы эксперта Астахова А.В., основанные на визуально-инструментальном натурном исследовании объекта, о наличии у исследуемого объекта признаков неразрывной связи с землей и несоразмерности ущерба назначению объекта при его перемещении.

Так, как ранее указано судом, экспертом Астаховым А.В. установлено выполнение застройщиком работ по обустройству четырех конструктивных элементов фундамента.

Эксперт Астахов А.В. также указал, что указанный объем строительных работ свидетельствует о возведении здания, прочно связанного с землей. К такому выводу эксперт пришел, исходя из «характера работ по привязке фундамента к местности по изготовлению строительной конструкции».

Между тем, мотивировочная часть заключения судебной экспертизы не содержит ни фактологического, ни нормативного обоснования, позволяющего апелляционному суду оценить достоверность, последовательность и логическую взаимосвязанность указанных выводов эксперта.

Экспертом не раскрыты сделанные суждения о том, что о капитальности объекта свидетельствует «привязка фундамента к местности». Данные выводы также поддержаны ответчиком и ИП Резвановым И.Р. при изложении своей правовой позиции в суде апелляционной инстанции, однако соответствующего нормативного обоснования данного довода также не приведено.

Выполненная экспертом «информационная модель объекта незавершенного строительства» (т. 8 л.д. 23-24), принятая также судом первой инстанции в качестве ориентира для оценки капитальности исследуемого объекта, по существу лишена нормативного и технического содержания, позволяющего суду принять указанную модель как отвечающую требованиям статьи 130 ГК РФ и изложенным выше критериям недвижимости как правовой категории.

Так, в качестве системообразующего критерия такой модели экспертом без надлежащего нормативного обоснования приняты проведение застройщиком работ по оформлению документации на земельный участок и на строительство (получение разрешения на строительство, проектной документации, технических условий и пр.). Констатация факта проведения таких работ не свидетельствует об их правообразующем характере применительно к требованиям статьи 130 ГК РФ. Приготовления и затраты застройщика с учетом предоставления земельного участка для целей строительства с 2014 года, являются его предпринимательскими рисками и не легализируют возведенное в виде четырех фундаментных блоков сооружение в качестве объекта недвижимости в отсутствие правовых оснований.

Экспертом также констатирован факт выполнения, среди прочего, работ по устройству четырех угловых заглубленных монолитных железобетонных столбчатых фундаментов для наружных ж/бетонных колонн глубиной 2 100 мм, однако не приведен содержательный анализ технических характеристик указанных сооружений как конструктивных элементов фундамента, а также как конструктивных элементов всего здания торгово-развлекательного комплекса, системная взаимосвязь которых позволяла бы установить неразрывную связь объекта в землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба.

Последний из названных критериев недвижимости определен экспертом расчетным путем (т. 8 л.д.25) как соотношение общей стоимости строительства (59 812 125 руб.) и рассчитанной экспертом стоимости работ по демонтажу четырех монолитных столбчатых фундаментов (256 460 руб.).

Между тем норма статьи 130 ГК РФ определяет критерии недвижимого имущества в их взаимосвязи и совокупности: объект должен технически быть связанным с землей, и только в таком качестве его демонтаж повлечет причинение несоразмерного ущерба его назначению.

Последнее обстоятельство подлежит определению, исходя из самостоятельного хозяйственного назначения объекта, то есть возможности его использования в гражданском обороте как имеющего самостоятельную потребительскую ценность.

Таким образом, несоразмерность ущерба при демонтаже объекта недвижимости, определяется материальными, а не расчетными критериями, как ошибочно посчитал эксперт.

Между тем изложенных материальных критериев, определяющих объект недвижимости, из заключения судебной экспертизы не следует: экспертом не установлено назначение объекта в виде четырех столбовых угловых фундаментов, возможность использования объекта в таком качестве по самостоятельному хозяйственному назначению, не определены такие технические характеристики, которые позволяют утверждать о прочной связи объекта с землей, выводы о наличии такой связи не мотивированы конкретными фактами.

Более того, даже при оценке применённого экспертом расчетного подхода, вывод о несоразмерности ущерба объекту не следует, поскольку определенный экспертом размер расходов на демонтаж объекта (256 460 руб.) составляет 0, 4% от общей стоимости строительства, установленной тем же экспертом.

С учетом изложенных мотивов, заключение эксперта Астахова А.В. не могло быть положено судом первой инстанции в основу выводов о наличии у объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828 признаков и свойств объекта недвижимого имущества.

В нарушение части 1 статьи 168 и части 4 статьи 170 АПК РФ судом первой инстанции при принятии решения не дана содержательная оценка выводам эксперта на предмет соответствия проведенного исследования нормативному обоснованию, приведенному в статье 130 ГК РФ; вопреки выводам суда первой инстанции, пояснения эксперта в судебном заседании не устраняют сомнений в выводах эксперта, сделанных в письменном заключении,

Наряду с этим, судом первой инстанции нарушены правила оценки доказательств, предусмотренные положениями статьи 71 АПК РФ, поскольку не дана оценка во взаимосвязи и в совокупности иных представленных в материалы дела доказательств.

Судом в обобщенном виде дана оценка «заключениям специалистов» без изложения мотивов и оснований отклонения каждого из представленных истцом доказательств: заключения кадастрового инженера отдела генеральных планов Управления капитального строительства ООО «Газпром нефтехим Салават» Нечаевой И.А. (т. 1 л.д. 97), заключения главного специалиста-сметчика Администрации городского поселения г. Ишимбай Макшановой А.Н. (т. 1 л.д. 108), а также заключения эксперта Процко В.А. по уголовному делу №11702800011000142 (т. 1 л.д. 115).

Критическая оценка судом первой инстанции указанных «заключений специалистов» как недостоверных и недопустимых доказательств в силу того, что исследование проведено без натурного осмотра объекта, коллегией отклоняется с учетом изложенной выше критической оценки заключения судебной экспертизы, поскольку исходя из юридически значимых обстоятельств по делу, направленных на установление степени завершенности фундамента, именно проведение документарной экспертизы (путем сопоставления технических решений по проектной документации и фактически выполненных технических решений) позволяет определить степень завершенности фундамента для определения наличия минимально допустимых признаков объекта недвижимого имущества.

По тем же основаниям, учитывая, что специалистами проводились документарные исследования, вывод суда о том, что исследования проводились специалистами без вызова ответчика, нормативно не мотивированы и неправомерны. Судом также не приведено нормативного обоснования, исходя из положений Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, необходимости вызова ответчика для производства экспертизы в рамках уголовного дела №11702800011000142, оформленного заключением эксперта Процко В.А. (т. 1 л.д. 115).

Кроме того, проведение документальной экспертизы само по себе не опровергает ее достоверность, и в силу части 4 и части 5 статьи 71 АПК РФ не отменяет обязанности суда дать оценку доказательствам в их взаимосвязи и совокупности.

Между тем согласно заключению эксперта Процко В.А. (т. 1 л.д. 118), по результатам натурного осмотра установлено, что объект незавершенного строительства состоит из четырех монолитных железобетонных столбовых фундаментов ФМ-2, устроенных по углам строящегося торгово-развлекательного комплекса. Чертеж фундамента ФМ-2 представлен на листе № 8 проекта СФ-16-16-КР, согласно которому элементы фундамента скреплены между собой при помощи металлической арматуры и монолитного бетона. Расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245 четыре фундаментных блока являются частью системы столбовых монолитных фундаментов под строительство торгово-развлекательного комплекса, при строительстве данных столбовых фундаментов фундаментные блоки не применялись.

Помимо проведения натурного осмотра, при проведении экспертизы экспертом Процко В.А. исследовалось содержание проектной документации №СФ-16-16-16 первой очереди строительства Торгово-развлекательного комплекса в жилом районе «Южный» в районе пересечения улиц Ленинградской и продолжения улицы Островского г. Салават Республики Башкортостан в 10 томах, технический план объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828, техническое заключение о степени готовности объекта.

Таким образом, эксперт Процко В.А., исходя из сведений проектной документации (Чертеж фундамента ФМ-2 на листе № 8 проекта СФ-16-16-КР), установил необходимость скрепления угловых фундаментных блоков ФМ-2 металлической арматурой и монолитным бетоном, а также указал, что на то, что фактически возведенные угловые фундамента ФМ-2 являются частью системы столбовых монолитных фундаментов.

Таких обстоятельств применительно к фактически возведенному на земельном участке с кадастровым номером 02:37:020501:245 объекту из материалов дела не следует, в том числе не установлено экспертом Астаховым А.В. при проведении судебной экспертизы, поскольку эксперт также установил обустройство только четырех угловых заглубленных монолитных железобетонных столбчатых фундаментов и при отсутствии их монолитной связи.

Выводы эксперта Процко В.А. подтверждаются первичной технической документацией - Чертежом фундамента проекта СФ-16-16-КР «Конструктивные и объемно-планировочные решения» в составе проекта СФ16-16-ПС Торгово-развлекательного комплекса 1 очередь строительства. Жилой район «Южный» в районе пересечения улиц Ленинградской и продолжения улицы Островского г. Салават Республики Башкортостан (т. 5 л.д. 24, 69), который подлежит оценке судом по правилам статей 10 и 71 АПК РФ.

Из указанного Чертежа фундамента (т. 5 л.д. 69) усматривается обустройство 28 фундаментных столбовых опор, кроме фактически возведенных фундаментов ФМ-2, также опоры ФМ-1, ФМ-3, ФМ-4, ФМ-5, связанных между собой как продольными, так и поперечными связующими элементами.

При этом, вопреки утверждениям представителя общества «Вектор» и ИП Резванова И.Р., ни из схемы обустройства фундамента, ни из иных разделов проектной документации либо пояснительной записки не усматривается, что возведенные четыре фундаментных блока ФМ-2 являются основными и завершающими конструктивными элементами фундамента, не требующими завершения ни монолитными связующими элементами, ни иными запроектированными фундаментными блоками - ФМ-1, ФМ-3, ФМ-4, ФМ-5.

Ссылки представителя ответчика и третьего лица в обоснование указанного обстоятельства на выводы эксперта Процко В.А. при ответе на первый вопрос (т. 1 л.д. 118) – «…учитывая данные представленной проектной документации, …, объект незавершённого строительства состоит из 4-ех монолитных железобетонных столбовых фундаментов ФМ-2…», апелляционным судом отклоняются, поскольку из общей оценки содержания заключения эксперта Процко В.А. явствуют его выводы о том, что возведенные фундаментные блоки являются частью системы фундамента и требуют дополнительного монолитного крепления. Более того, данное обстоятельство, как ранее изложено судом, следует из непосредственной оценки раздела СФ-16-16-КР «Конструктивные и объемно-планировочные решения» проектной документации.

Доводы ответчика и третьего лица, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о наличии сомнений в достоверности заключений кадастрового инженера отдела генеральных планов Управления капитального строительства ООО «Газпром нефтехим Салават» Нечаевой И.А. и главного специалиста сметчика Администрации городского поселения Ишимбай Макшановой А.Н. (т. 1 л.д. 97, 108) в связи с возбуждением уголовного дела, апелляционным судом отклоняются, поскольку оценка изложенным доказательствам при вынесении настоящего апелляционного постановления судом не дана; выводы об отсутствии у объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:37:020501:828 признаков объекта недвижимости сделаны на основании иных вышеизложенных доказательств, достаточных для принятия судебного акта по существу спора.

Таким образом, доказательств того, что работы по возведению фундамента торгово-развлекательного комплекса завершены в полном объеме и доказательств размещения на земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам, нормативно установленным статьей 130 ГК РФ, в материалах дела не имеется, в силу чего оснований для предоставления обществу «Вектор» земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245 по договору №158-17-57зем от 24.11.2017 в аренду без проведения торгов не имелось, в силу чего сделка противоречит пункту 5 статьи 39. 6 ЗК РФ и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В данном случае, поскольку прокурор в соответствии со статьей 52 АПК РФ не уполномочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, апелляционный суд считает допустимыми применить последствия недействительности договора аренды № 158-17-57зем от 24.11.2017 в виде прекращения права аренды общества «Вектор» на земельный участок с кадастровым номером 02:37:020501:245, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (Постановления Президиума ВАС РФ № 12668/12 от 19.03.2013, № 14182/12 от 12.03.2013).

В силу изложенного, суд применяет последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимого имущества записи о регистрации права аренды общества «Вектор» на земельный участок с кадастровым номером 02:37:020501:245 от 30.11.2017 № 02:37:020501:245-02/115/2017-5.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу освобождения от оплаты государственной пошлины Администрации как органа местного самоуправления относятся в размере 50% на общество «Вектор», составляя в общей сумме 4500 рублей (3 000 рублей по иску и 1500 рублей по апелляционной жалобе).

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2020 по делу № А07-12708/2019 отменить.

Исковые требования Прокурора Республики Башкортостан удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды №158-17-57зем от 24.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 02:37:020501:245, заключенного между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор».

Применить последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимого имущества записи о регистрации от 30.11.2017 № 02:37:020501:245-02/115/2017-5.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вектор» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в сумме 4500 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: И.А.Аникин

И.Ю.Соколова