Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш дом» (далее – заявитель, ООО УК «Наш дом», общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области (далее – ГЖИ по Оренбургской области, инспекция) о признании незаконным предписания от 04.12.2017 № ПР- 3800 в части указания «с 01.08.2017 прекратить начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц; произвести перерасчет и вернуть денежные средства собственникам помещений в многоквартирном доме № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука по оплате дополнительной услуги (влажная уборка подъездов), начисленные в размере 100 руб. с квартиры в месяц в период с 01.04.2015 по 01.08.2017».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Городской Совет депутатов муниципального образования город Бузулук Оренбургской области.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2018 (резолютивная часть решения объявлена 25.06.2018) требования заявителя удовлетворены, предписание инспекции в обжалованной части признано недействительным, на инспекцию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

Не согласившись с решением суда, ГЖИ по Оренбургской области обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе инспекция

ссылается на законность оспоренного предписания. Обращает внимание на следующие обстоятельства: проверкой установлено, что заявитель при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом не выполняет лицензионные требования, не соблюдает нормативные требования в том числе ввиду начисления собственникам помещений дополнительной платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц, в связи с чем обществу выдано оспоренное предписание; после выдачи предписания обществом произведен перерасчет паты и прекращено начисление указанных платежей, то есть предписание в оспоренной части фактически исполнено; услуги по санитарному содержанию многоквартирного дома должны быть включены в плату за содержание жилого помещения, утвержденную собственниками, исходя из минимального перечня услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества; собственникам помещений в многоквартирном доме предоставляется право определить размер платы, а не устанавливать новые правила и исключать услуги из числа обязательных услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания жилого помещения.

Представители сторон и третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. От третьего лица в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя. Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон и третьего лица, по имеющимся документам.

В представленном в материалы дела отзыве заявитель против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалованный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ООО УК «Наш дом» зарегистрировано в качестве юридического лица 25.11.2008 за основным государственным регистрационным номером 1085658037167, основным видом его деятельности является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Общество имеет лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от 12.07.2016 № 00106.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 35 по ул. Дорожная в г. Бузулуке Оренбургской области, оформленным протоколом от 04.02.2015 № 1, собственниками помещений указанного дома выбран способ управления управляющей организацией – ООО УК «Наш дом».

В целях проверки ранее выданного обществу предписания от 22.08.2017 № ПР-2335 (со сроком исполнения – до 20.11.2017), на основании распоряжения

заместителя начальника инспекции от 15.11.2017 № 3800 в период с 01.12.2017 по 04.12.2017 должностным лицом инспекции проведена внеплановая документарная проверка заявителя, результаты которой отражены в акте от 04.12.2017 № А-3800. Актом проверки зафиксирован факт неисполнения предписания от 22.08.2017 № ПР-2335 в том числе в связи с нарушением обществом порядка взимания платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме ввиду начисления дополнительной платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц.

По итогам этой проверки ГЖИ по Оренбургской области в адрес ООО УК «Наш дом» выдано предписание от 04.12.2017 № 3800, которым предписано в срок до 05.03.2018 устранить в том числе указанное нарушение, а именно: с 01.08.2017 прекратить начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц; произвести перерасчет и вернуть денежные средства собственникам помещений в многоквартирном доме № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука по оплате дополнительной услуги (влажная уборка подъездов), начисленные в размере 100 руб. с квартиры в месяц в период с 01.04.2015 по 01.08.2017.

Не согласившись с этим предписанием в указанной части, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из вывода о несоответствии оспоренного ненормативного акта закону.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии (часть 1.3 статьи 161, часть 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В силу пункта 8.5 статьи 13 ЖК РФ к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относится осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

Порядок, в силу которой лицензионный контроль осуществляется должностными лицами органа государственного жилищного надзора.

Частями 6 и 7 статьи 19 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» установлено, что в отношении лицензиата лицензирующим органом проводятся документарные проверки, плановые проверки и в соответствии с частью 10 настоящей статьи внеплановые выездные проверки. Предметом указанных проверок лицензиата являются содержащиеся в документах лицензиата сведения о его деятельности, состоянии используемых при осуществлении лицензируемого вида деятельности помещений, зданий, сооружений, технических средств, оборудования, иных объектов, соответствие работников лицензиата лицензионным требованиям, выполняемые работы, оказываемые услуги, принимаемые лицензиатом меры по соблюдению лицензионных требований, исполнению предписаний об устранении выявленных нарушений лицензионных требований.

Подпунктом «а» пункта 9 Положения о государственной жилищной инспекции по Оренбургской области, утвержденного указом Губернатора Оренбургской области от 15.02.2010 № 25-ук инспекция наделена полномочиями по осуществлению лицензионного контроля на территории Оренбургской области, а в силу пункта 10 этого же Положения инспекция вправе выдавать предписания об устранении выявленного нарушения лицензионных требований.

Таким образом, оспоренное предписание об устранении выявленных нарушений лицензионных требований выдано инспекцией в пределах предоставленных ей полномочий.

Как указано выше, ООО «Наш дом» осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома № 36 по ул. Дорожной в г. Бузулуке Оренбургской области на основании решения общего собрания собственников этого многоквартирного дома, оформленного протоколом от 04.02.2015 № 1.

Из содержания акта проверки и предписания инспекции следует, что основанием для выдачи предписания в оспоренной обществом части послужил вывод инспекции о нарушении обществом лицензионных требований при осуществлении деятельности по управлению этим многоквартирным домом ввиду нарушения порядка взимания платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме – начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц. При этом, инспекция указывает на рушение обществом положений статей 156, 158 ЖК РФ, подпункта «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение о лицензировании), пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2016 № 491 (далее – Правила № 491) и пункта 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

Подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании к лицензионным

требованиям, проверку соблюдения которых осуществляет инспекция, отнесено соблюдение правил, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Подпунктом «б» пункта 3 этого Положения к лицензионным требованиям также отнесено исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 этого Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 этого Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 этого Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии частью 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном

доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

Пунктом 31 Правил № 491 установлено, что при определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч.1.2 ст.161 ЖК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания» утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, который применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу этого Постановления.

Вопрос о соответствии указанным нормативным требованиям действий ООО «Наш дом» по начислению платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц собственникам помещений многоквартирного дома № 35 по ул. Дорожная в г. Бузулуке, являлся предметом судебной оценки при рассмотрении дела № А47-12332/2017, возбужденного по заявлению общества к ГЖИ по Оренбургской области об оспаривании предписания от 22.08.2017 № ПР-2335 (по результатам проверки исполнения которого инспекцией вынесено предписание, являющееся предметом оценки по настоящему делу).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу № А07-12332/2017 установлена законность действий общества в указанной части.

В частности судом отмечено следующее.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно нормам действующего жилищного законодательства (статьи 161, 162 ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом – это соглашение между собственниками помещений в МКД (заказчики) и управляющей организацией (исполнитель), в силу которого исполнитель обязуется обеспечить содержание общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг заказчикам, а заказчики - оплатить соответствующие работы (услуги) исполнителя. Обеспечение содержания общего имущества, равно как и организация предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД, предполагает осуществление управляющей организацией комплекса работ и услуг, в том числе организационного и информационного характера, перечень которых определяется на основании нормативных актов и по соглашению сторон договора управления МКД и обусловлен рядом объективных и субъективных факторов.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

В связи с этим особенностью договора управления является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного многоквартирного дома (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и т.д.), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества многоквартирного дома, наличия непосредственных договорных связей собственников помещений в МКД с ресурсоснабжающими организациями, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в МКД и прилегающей к нему территории и т.д.

Достижение цели договора управления – поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии, в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления условия о его цене.

Статьей 156 ЖК РФ и пунктом 31 Правил № 491 установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2005 № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме не ограничивается предельными индексами. Это связано с тем, что решения об установлении такой платы принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества

собственников жилья или кооператива.

Такая плата не является регулируемой. Исключение составляют случаи, указанные в пунктах 34 и 36 Правил № 491.

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

При этом наличие утвержденного минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, не лишает стороны договора управления многоквартирным домом права предусмотреть иной перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, определить работы (услуги), выполняемые за отдельную плату, условия их оказания и выполнения, а также установить размер платы за такие работы (услуги). Однако перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений, не может быть меньше минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением № 290.

Согласно названным Правилам, периодичность оказания и выполнения услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяется и отражается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом и с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации (а не законодательством субъекта Российской Федерации). По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 2 и 5 Правил).

В соответствии с пунктом 3.2.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном законом порядке. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем, сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже, чем через пять дней, а стен – не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.

В рассматриваемом случае, на собрании собственников помещений принято решение об установлении дополнительной услуги (установлена более частая периодичность оказания услуг) – влажная уборка подъездов, с периодичностью уборки: 1 раз в неделю мытье полов, 1 раз в год влажная уборка панелей, 2 раза в год мытье окон, и установлен размер платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц (протокол общего собрания собственников помещений от 04.02.2015 № 1). Решение общего собрания собственников помещений от 04.02.2015 об утверждении суммы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц, являющейся дополнительной услугой, в судебном порядке не оспорено.

При этом отсутствие в перечне услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренном в приложении к протоколу № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу № 35 по ул.Дорожная от 04.02.2015, услуги по влажной уборке помещений не исключает обязанности управляющей компании выполнять данную услугу, с той периодичностью, которая установлена в Правилах, в качестве составляющей части содержания общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, вывод инспекции о том, что оплата управляющей компании за указанную услугу должна осуществляться в составе платы за содержание и текущий ремонт жилья нельзя признать правомерным, так как данный вывод основан на ошибочном толковании норм материального права и противоречит доказательствам, представленным в материалы дела.

Кроме того, возложение на управляющую компанию обязанности изменить ранее заключенный договор является понуждением к заключению договора на иных условиях, что противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, исключение обществом в одностороннем порядке согласованного условия договора, касающегося платы за дополнительную услугу – влажную уборку помещений, будет являться нарушением статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающей одностороннего изменения условий договора.

В этой связи суд пришел к выводу о незаконности предписания ГЖИ по Оренбургской области от 22.08.2017 № ПР-2335 в части указания на необходимость прекращения начисления дополнительной платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц и произведения соответствующего перерасчета платы.

Поскольку указанный судебный акт вступил в законную силу и принят по спору между теми же лицами, установленные им обстоятельства не требуют дополнительного доказывания при рассмотрении настоящего дела (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных указанным судебным актом обстоятельств следует признать необоснованной позицию инспекции о неправомерности начисления обществом по рассматриваемому многоквартирному дому дополнительной платы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц, а потому содержащееся в предписании от 04.12.2017 № ПР-

3800 требование о прекращении начисления такой платы, осуществлении перерасчет платы и возврата платы начисленной в период с 01.04.2015 по 01.08.2017, является незаконным. Приведенные в апелляционной жалобе возражения в указанной части противоречат выводам, изложенным в преюдициальном судебном акте, а потому не могут быть приняты судом во внимание.

В этой связи суд первой инстанции пришел к верному выводу о несоответствии предписания инспекции в оспоренной части закону.

Поскольку предписанием в этой части необоснованно ограничено право заявителя на получение платы за осуществление влажной уборки подъездов многоквартирного дома, суд полагает подтвержденным нарушение указанной частью предписания прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя является правильным.

Предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2018 по делу № А47-2423/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.А. Арямов

Судьи: Н.Г. Плаксина

М.Б. Малышев