Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу № А76-2152/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска – ФИО1 (доверенность от 07.10.2014 № ОДП 54/6624);

общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» – ФИО2 (доверенность от 01.02.2014).

Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дело и К» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 № 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 02.04.2014) в удовлетворении иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы) просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 решение арбитражного суда первой инстанции отменено, с Общества в пользу Администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.10.2014 апелляционная жалоба Администрации назначена к рассмотрению.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Так, Администрация в апелляционной жалобе отмечает, что свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 12.02.2010 подтверждается наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на два нежилых здания, расположенных в границах арендованного земельного участка. Поскольку цель договора аренды – для строительства складского комплекса достигнута, договор аренды именно для целей строительства складского комплекса прекратил свое действие и продолжился для эксплуатации (использования) складского комплекса независимо от внесения соответствующих изменений в договор. Данные обстоятельства подтверждают изменение вида использования земельного участка. Кроме того, изменился и вид экономической деятельности ответчика, при этом согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) основным видом деятельности ответчика является оптовая торговля алкогольными напитками. В связи с указанным на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон Челябинской области № 257-ЗО), решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109), от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 № 108) для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 применению подлежат ставка арендной платы (Сап) в значении «2», коэффициент «К1» в значении «2,6» в период до 01.07.2012, а с 01.07.2012 в значении «2,73».

Указывая на то, что расчёт арендной платы за спорный период получен представителем ответчика 18.06.2012, арбитражный суд первой инстанции не учёл фактические обстоятельства, установленные в рамках ранее рассмотренного дела № А76-9854/2012. Решением от 29.11.2012 по названному делу установлено, что 14.03.2012 в адрес Общества направлено сопроводительное письмо № 01-35/1295 «О направлении расчета арендатору». Новый расчёт получен ответчиком 04.04.2012, то есть до момента прекращения обязательств по договору аренды.

В дополнительных письменных пояснениях, представленных в арбитражный суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела, Администрация в обоснование своей правовой позиции сослалась также на норму пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО.

При новом рассмотрении апелляционной жалобы Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора судебных актов по делу № А76-9854/2012. Также ответчик отметил, что Администрация не инициировала заключение сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида целевого использования земельного участка, соответственно, не вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы. Кроме того, указал, что неверным является довод Администрации о том, что цель использования ответчиком земельного участка – для строительства складского комплекса достигнута, так как строительство III очереди продолжалось, в том числе в спорный период, что подтверждается актом проверки от 08.02.2012, постановлением Администрации от 21.06.2010 № 6343-П «О продлении действия разрешения на строительство до 31.01.2013». Также постановлением Администрации от 23.11.2012 № 15018-П разрешение на строительство III очереди выдано до 20.12.2013.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.11.2014 судебное разбирательство было отложено на 11.12.2014.

В судебном заседании 11.12.2014 был объявлен перерыв до 18.12.2014.

В судебных заседаниях представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что в настоящем случае подлежит применению пункт 3.2 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, в том числе, в случае изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка). Также считает, что изменение показателей ставки арендной платы «Сап» и коэффициента «К1» произошло одновременно в связи с достижением цели договора аренды – для строительства складского комплекса.

Представитель Общества против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Также подтвердил факт получения 04.04.2012 от Администрации измененного расчета арендной платы. Однако считает, что основания для изменения Администрацией размера арендной платы в одностороннем порядке отсутствовали, так как цель договора аренды - для строительства складского комплекса в спорный период достигнута не была. Кроме того, в договор аренды не были внесены изменения об изменении вида целевого использования земельного участка. Считает, что в настоящем случае пункт 3.2 договора аренды применению не подлежит, а действует пункт 6.1 данного договора о том, что все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4). Категория земель: «земли населенных пунктов». Первоначально утверждённый органом местного самоуправления вид разрешённого использования земельного участка «для строительства складского комплекса», впоследствии, после введения в эксплуатацию объектов капитального строительства был установлен следующий вид разрешённого использования: «нежилое здание – склад № 1, нежилое здание – склад № 2». Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> в Ленинском районе (кадастровая выписка от 23.06.2012, т. 1, л. д. 29-34).

На основании постановления от 31.01.2008 № 592-П (т. 1, л. д. 38) Администрация (арендодатель) по договору аренды от 05.05.2008 № 4835 передала земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 Обществу (арендатор) в аренду на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса (пункты 1.1, 2.1 договора; т. 1, л. д. 14-18).

Сторонами согласованы, в том числе, следующие условия договора.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями (кроме условий по пункту 3.2).

Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.06.2008, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 28).

Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора до 31.01.2013 (т. 1, л. <...>). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л. д. 50).

21 июня 2010 года постановлением Администрации № 6343-П «О продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2009 № РС-0283-2009» продлен срок действия разрешения на строительство от 19.12.2009 № РС-0283-2009 II очереди складского комплекса до 31.01.2013 (т.1, л. д. 119).

12 февраля 2010 года в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 № 5 внесены регистрационные записи о праве собственности Общества на два вновь возведенных нежилых здания (склад № 1, общей площадью 1250,7 кв. м, литер А; склад № 2 общей площадью 1246,3 кв. м, литер Б), расположенных по адресу: <...>, корпус № 1, строения № № 2 и 1, соответственно (т. 1, л. <...>, 54).

В 2012 году Общество ежемесячно вносило арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3222 руб. 29 коп.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены платежные поручения от 16.01.2012 № 41, от 15.02.2012 № 196, от 16.03.2012 №353, от 16.04.2012 № 532, от 15.05.2012 № 689, от 15.06.2012 № 839, от 16.07.2012 № 970, от 15.08.2012 № 1106, от 30.10.2012 № 1431 (т. 1, л.д. 92-100).

08 февраля 2012 года муниципальным инспектором по использованию и охране земель Администрации составлен акт № 36 обследования переданного Обществу земельного участка площадью 15 878,83 кв. м (т. 1, л. д. 117). Из акта следует, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами. На остальной части земельного участка ведётся строительство склада.

12 апреля 2012 года Администрацией вынесено постановление № 5104-П об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012 № 74-00187 (т. 1, л. д. 42). Данным правовым актом по заявлению и в интересах Общества утверждёно разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания «АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь», расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.

18 июля 2012 года представителю Общества вручен новый расчёт размера арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.07.2012 (т. 1, л. <...>). Расчёт произведён арендодателем по формуле: «Апл = S * Кад.ст. * Сап/100 * К1 * К2 * К3», где «Апл» – арендная плата (за один год), «S» – площадь арендуемого земельного участка, «Кад.ст.» – кадастровая стоимость земельного участка, «Сап» – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), «К1» – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, «К2» – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, «К3» – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истец применил при расчёте следующие показатели и значения: площадь участка – 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка – 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы – 0,3 % в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2 % в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент «К1» – «1» в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, «2,6» в период с 01.02.2010 по 30.06.2012, «2,73» в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент «К2» – «1»; коэффициент «К3» – «1».

Судебными актами по делу А76-9854/2012 установлено и ответчиком не оспаривается, что новый расчет арендной платы получен Обществом еще ранее – 04.04.2012.

В соответствии с кадастровой выпиской от 23.06.2012 № 7400/101/12-169471 о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0124001:24 разрешенное использование земельного участка – нежилое здание – склад № 1, нежилое здание – склад № 2. Кадастровая стоимость земельного участка – 17 409 549 руб. 21 коп. (т. 1, л. д. 29-34).

20 июля 2012 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 05.05.2008 № 4835 (т. 1, л. д. 19).

18 сентября 2012 года на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 № 5799 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности Общества на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (т. 1, л. <...>).

23 ноября 2012 года постановлением Администрации № 15018-П «Об утверждении разрешения на строительство от 20.11.2012 № РС74-0381» утверждено разрешение на строительство складского комплекса, III очереди, склад № 1 (т.1, л. д. 121).

В октябре 2013 года Администрация направила в адрес Общества письменную претензию от 17.10.2013 № ОДП54/6127, в которой потребовала погашение задолженности по договору аренды от 05.05.2008 № 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней (т. 1, л. д. 10-13).

Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.

Полагая, что на стороне Общества имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В период рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции Общество доплатило за аренду земельного участка за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в общей сумме 95 249 руб. 58 коп. платежным поручением от 31.03.2014 № 96 (т. 1, л. <...>).

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с пунктом 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд учел факт уплаты Обществом в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 05.05.2008 № 4835.

Факт заключенности и действительности указанного договора сторонами не оспаривается.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из обстоятельств дела следует, что настоящий спор связан с применением показателей Сап - ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) и К1 – коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, в спорный период.

Администрацией представлен подробный расчёт размера исковых требований за период аренды с 01.04.2012 по 31.07.2012 (т. 1, л. <...>). Расчет произведен истцом на основании положений Закона Челябинской области № 257-ЗО, а также решений Магнитогорского городского Собрания депутатов № № 109 и 108.

Из расчёта следует, что Администрацией применены следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549 руб. 21 коп. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П, т. 1, л. д. 85-87); ставка арендной платы («Сап»): 2 % (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок – подпункт «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора («К1»): с 01.04.2012 по 30.06.2012 – «2,6» (установлен для вида деятельности «оптовая торговля» решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 – «2,73» (установлен для вида деятельности «оптовая торговля» решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 № 108); значения коэффициентов «К2» и «К3» не измены на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют «1».

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что за спорный период арендатор внёс арендную плату не в полном объёме, так как не учёл изменения (увеличения) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента «К1». При этом Администрация ссылается на наличие в границах земельного участка трёх объектов капитального строительства, введённых в эксплуатацию и фактически используемых ответчиком в своей хозяйственной деятельности.

Из правовой позиции ответчика, приведенной при рассмотрении апелляционной жалобы Администрации в арбитражном суде апелляционной инстанции, следует, что Общество необходимость применения значения кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 409 549 руб. 21 коп. не отрицает, что подтверждается пояснениями представителя ответчика и представленным контррасчетом размера арендной платы за спорный период (т. 2, л. д. 114).

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика доплаты за аренду земельного участка, арбитражный суд первой инстанции не учёл следующего.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, ставка арендной платы установлена в размере 2 %.

Согласно решениям Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109, от 26.06.2012 № 108 коэффициент «К1» относительно вида деятельности «оптовая торговля» в спорный период составлял «2,6» (с июля 2012 года – «2,73»).

Материалами дела подтверждается (т. 1, л. <...>) и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в границах арендуемого земельного участка расположено три введённых в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объекта капитального строительства (два склада с января 2010 года и «АБК складского комплекса с гаражами» с апреля 2012 года).

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для применения при расчёте размера арендной платы за спорный период изменённых (увеличенных) показателей ставки арендной платы «Сап» и коэффициента «К1».

Так, с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства). В силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения). При этом Законом Челябинской области № 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109 и от 26.06.2012 № 108 в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчёта размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объёмы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй – растёт в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления Обществом на земельном участке в спорный период хозяйственной деятельности по эксплуатации возведённых нежилых зданий по их функциональному назначению, в материалы дела ответчик не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод ответчика о том, что применение измененных показателей Сап и К1 неправомерно, так как Обществом в спорный период продолжалось строительство на земельном участке.

Так, из материалов дела следует, что II очередь строительства была завершена, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012.

Разрешение на осуществление III очереди строительства получено ответчиком лишь 23.11.2012, то есть уже после приобретения земельного участка в собственность.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что разрешенное использование земельного участка было изменено с указанием цели использования, связанной с размещением нежилых зданий – складов № № 1 и 2, что подтверждается кадастровой выпиской от 23.06.2012 № 7400/101/12-169471 (т. 1, л. д. 29-34).

Из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что земельный участок приобретен Обществом в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

В силу изложенного (определения разрешенного использования земельного участка именно для размещения нежилых зданий – складов № № 1 и 2 и, соответственно, выкупа ответчиком земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что измененные показатели Сап и К1 не могут быть применены ко всей площади земельного участка.

Также Администрация верно сослалась на норму пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО, согласно которой в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, арендная плата определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением соответствующего значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов деятельности, пропорционально площади помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности. В случае, если невозможно определить площадь помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

Кроме того, как отмечено ранее, в пункте 3.2 договора аренды закреплено условие о том, что Администрация вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок её определения, либо вида деятельности арендатора.

Освобождение арендатора от обязанности вносить плату за аренду земельного участка по установленным нормативными правовыми актами ставкам в условиях фактического изменения вида использования земли, находящейся в публичной собственности, нарушает установленный публичный правопорядок, поскольку ставит одного из арендаторов государственных (муниципальных) земель в неравное с иными субъектами правовое и материальное положение.

Не предоставление арендодателем арендатору нового расчёта размера арендной платы в срок до 01.04.2012, то есть до начала спорного периода, не свидетельствует о том, что Общество было вправе не исполнять обязательства по внесению платы за землю в соответствующем размере. При этом следует отметить, что указанные основания применения измененных показателей Сап и К1 связаны с деятельностью самого ответчика (по возведению и использованию по назначению объектов недвижимости на земельном участке), соответственно, об указанных обстоятельствах ответчику было известно с момента их возникновения.

Более того, новый расчёт размера арендной платы получен представителем Общества 04.04.2012, то есть в начале спорного периода аренды.

Таким образом, исходя из фактического изменения вида использования земельного участка для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 подлежит применению ставка «Сап» в значении 2 %, коэффициент «К1» в значении «2,6» в срок до 01.07.2012 и в значении «2,73» за июль 2012 года.

При применении поименованных выше значений ставки «Сап», коэффициента «К1» и указанной ранее кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы за апрель, май и июнь 2012 года составит 75 441 руб. 38 коп. в месяц, за июль 2012 года – 79 213 руб. 45 коп. (т. 1, л. <...>). Всего размер задолженности Общества за спорный период составляет 305 537 руб. 59 коп.

Из материалов дела следует, что Общество внесло плату за спорный период аренды в размере 108 138 руб. 74 коп., из них 12 889 руб. 16 коп. в 2012 году (т. 1, л. д. 95-98), 95 249 руб. 58 коп. в 2014 году (т. 1, л. <...>).

Следовательно, размер основного долга ответчика в пользу истца за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 составил 197 398 руб. 85 коп.

Поскольку доказательств погашения основного долга в указанной сумме ответчик не представил, требования истца подлежат удовлетворению частично в указанной сумме. Обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований Администрации с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 5886 руб. 20 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу № А76-2152/2014 отменить.

Исковые требования Администрации города Магнитогорска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» в пользу Администрации города Магнитогорска 197 398 руб. 85 коп. основного долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5886 руб. 20 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи И.Ю. Соколова

Л.А. Суспицина