Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фолиант» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2018 по делу № А76-17894/2018 (судья Федотенков С.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Фолиант» - ФИО1 (доверенность от 08.10.2018), ФИО2 (доверенность от 08.10.2018).

Акционерное общество «Военторг – Центр» (далее – АО «Военторг – Центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фолиант» (далее – ООО «Фолиант», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 986-р от 13.06.2007 в размере 415 880 руб. 00 коп., задолженности за коммунальные услуги в размере 4 938 руб. 99 коп., неосновательного обогащения в размере 1 359 750 руб. 00 коп., расторжении договора аренды от 13.06.2007 № 986-р (с учетом уточнения исковых требований, л.д.86).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2018 (резолютивная часть от 21.11.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось общество «Фолиант» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Считает, что судом первой инстанции необоснованно установлен факт использования ответчиком помещений №№1, 3, 10, 11, 12, 18, 19, 20, 10, 22, 23 в нежилом помещении № 2, 3 с кадастровым номером 74:33:01290004:1580. Представленные истцом сведения технической инвентаризации помещений № 2, 3 не позволяют установить наличие на поэтажном плане помещений 10, 11, 12, а помещение № 2 и № 3 имеют помещения с номерами 1 и 3, но с различной площадью, что не позволяет достоверно установить, какие помещения, находились в пользовании ответчика. Судом не дана оценка умышленным действиям истца по сокрытию реальной информации о том, какие помещения использовал ответчик, а также по уклонению от оформления договора аренды на фактически используемые помещения. Факт использования помещений в составе помещений с кадастровым номером 74:33:01290004:1580 ответчиком судом не установлен, соответствующий кадастровый номер помещения не указан в договоре аренды между истцом и ответчиком. Период использования ответчиком помещений также не установлен, акт обследования технического состояния помещения от 22.04.2018 соответствующих сведений не содержит, подписан от имени общества «Фолиант» неуполномоченным лицом, поскольку доверенность на представителя не содержит дату её выдачи, в силу чего является ничтожной. Выводы суда о том, что ответчиком не оспорен факт использования помещений, не мотивированы.

При взыскании с ответчика стоимости коммунальных услуг судом не учтено взыскание в рамках дела №А76-25653/2018 с ответчика в пользу МП трест «Водоканал» задолженности по договору о предоставлении услуг по холодному водоснабжению и водоотведению за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, а также наличие спора по идентичным требованиям по делу №А76-24674/2018. Таким образом, взыскание коммунальных платежей приведет к двойному взысканию. Истцом расчет коммунальных услуг не доказан, а судом принят расчет задолженности по коммунальным услугам, произведенный исходя из площади помещений 510,7 кв.м, при том, что в аренду ответчику переданы помещения площадью 135,2 кв.м.

Ссылается также на то, что судом в резолютивной части решения не указана дата расторжения договора аренды, что делает решение неисполнимым судебным актом.

К дате судебного заседания общество отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения представителей ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом «Военторг – Центр» (арендодатель) и обществом «Фолиант» (арендатор) заключен договор № 986-р от 13.06.2007, в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.11.2009 (л.д. 31об.), согласно п.1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - помещение, расположенное по адресу: <...>, цокольный этаж, помещения №2,4,5,6,7,8,9,13-17, согласно технического паспорта, выданного ОГУП «ОблЦТИ» по состоянию на 22.12.2008 (л.д. 30).

Согласно п. 1.3 договора срок действия договора установлен с 01.06.2007 до 31.05.2014.

Согласно условиям дополнительного соглашения № 3 от 01.11.2009 к договору аренды № 986-р от 13.06.2007 стороны изменили предмет договора: согласно пункту 1.1. новой редакции договора ответчиком в аренду приняты помещения №№2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13-17 согласно техническому паспорта от 22.12.2008 (л.д. 31оборот).

В соответствии с рыночной величиной арендной платы, указанной оценщиком (приложение №3 к договору), стоимость аренды 1 кв.м помещений, указанных в п.1.1 договора, составляет 350 руб. (п. 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.11.2009).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой до десятого числа расчетного месяца (п.5.2 дополнительного соглашения).

Нежилое помещение передано в пользование арендатора по акту приема-передачи от 01.06.2017 (л.д. 31).

Согласно акту обследования технического состояния имущества от 22.04.2018, подписанного со стороны ответчика представителем ФИО3, установлено, что общество «Фолиант» самовольно занимает помещения №№ 1-23 в нежилом помещении 2,3 с целью размещения кафе «Мастер и Маргарита». Общая площадь данных помещений составляет 227,2 кв.м (л.д.39).

Кроме того, истцом, как собственником помещений оплачены коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию помещений, которые ответчиком не компенсированы (л.д.32-36).

04.05.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия №223 с требованием о погашении задолженности по арендным и коммунальным платежам в размере 131 960 руб., а также оплаты неосновательного обогащения за пользование частью помещений в размере 1 165 500 руб. (л.д. 68-71).

Оставленная обществом «Фолиант» без удовлетворения претензия от 04.05.2018 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы и возмещению истцу эксплуатационных расходов, а также по возмещению неосновательного обогащения за фактическое пользование помещениями, занимаемыми ответчиком без договора. По тем же основаниям суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора, в силу чего принял решение о расторжении договора.

Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в дело доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 986-р от 13.06.2007, на основании которого арендатору передано в аренду недвижимое имущество - помещение, расположенное по адресу: <...>, цокольный этаж, помещения №2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13-17 (л.д. 30, с учетом условий дополнительного соглашения № 3 от 01.11.2009, л.д. 31 оборот).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок оплаты арендной платы согласован сторонами в пунктах 5.1., 5.2. договора аренды.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.11.2009 размер арендной платы 350 руб. за 1 кв.м. (п. 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.11.2009).

Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее не позднее 10 числа за текущий месяц (п. 3.3 договора).

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктами 4.4, 4.6, 4.12.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возмещать эксплуатационные расходы в случае расторжения договоров с эксплуатационными организациями.

Выставленные ресурсоснабжающими организациями счета, оплачены истцом (л.д.32-36).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.

Поскольку надлежащим образом обязательства по оплате арендной платы и эксплуатационных расходов ответчиком не исполнены, суд первой инстанции обоснованно возложил на него обязанность по их оплате в заявленном истцом размере.

Доводы апеллянта о недоказанности факта использования помещений по договору аренды опровергаются актом приема-передачи помещений от 01.06.2007, составленному во исполнение договора аренды от 13.06.2007 (л.д. 30, 31), согласно которому ответчику во владение и использование переданы помещения № 1-10 общей площадью 229, 5 кв.м., а также дополнительным соглашением № 3 от 01.11.2009 к договору аренды № 986-р от 13.06.2007, которым стороны изменили предмет договора: согласно пункту 1.1. новой редакции договора ответчиком в аренду приняты помещения №№2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13-17 согласно техническому паспорта от 22.12.2008 (л.д. 31оборот).

Отсутствие указания в договоре кадастрового номера помещения не свидетельствует о несогласованности существенных условий в части объекта аренды при фактическом поступлении помещений во владение ответчика.

Ссылка ответчика то, что коммунальные услуги были взысканы с ответчика непосредственного ресурсоснабжающей организацией в рамках дела №А76-25653/2018, отклоняются, поскольку вопреки доводам апелляционной жалобы, изложенное не свидетельствует о двойном взыскании стоимости коммунальных услуг, поскольку в рамках указанных судебных дел с ответчика взыскивалась задолженность по оказанию услуг холодного водоснабжения и водоотведения, тогда как при рассмотрении настоящего дела истцом на ответчика отнесены расходы за теплоснабжение и электроснабжение (л.д. 10, 11, 29).

Судебный акт по делу №А76-24674/2018, на что также ссылается ответчик в жалобе, на момент рассмотрения апелляционным судом настоящего дела не принят, в силу чего исходя из положений статьи 16 АПК РФ и части 2 статьи 69 АПК РФ не может быть принят во внимание.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку факт нарушения обязательства по оплате арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтвержден, суд первой инстанции обоснованно расторг договор аренды № 986-р от 13.06.2007 в судебном порядке.

Доводы апелляционной жалобы о неисполнимости судебного акта ввиду отсутствия даты расторжения договора аренды отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Судом первой инстанции факт использования ответчиком помещений истца установлен на основании акта обследования технического состояния имущества от 22.04.2018, из которого следует, что общество «Фолиант» самовольно занимает помещения №№ 1-23 в нежилом помещении 2 и 3 с целью размещения кафе «Мастер и Маргарита». Общая площадь данных помещений составляет 227,2 кв.м., в том числе, как следует из иска, 135,2 кв.м. – переданных в рамках договора аренды и 92,5 кв.м. – используемых без договора (л.д. 39).

Указанный акт подписан со стороны ответчика представителем ФИО3, действующим на основании доверенности, которая представлена в материалы дела (л.д. 60).

Критическая оценка апеллянтом указанной доверенности как не содержащей даты её выдачи, апелляционным судом отклоняется.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (абзац 2 пункта 1 статьи 185 ГК РФ).

Изложенные нормы в их взаимосвязи с нормой абзаца 1 пункта 1 той же статьи позволяют прийти к выводу о том, что условие о дате выдачи доверенности установлено для целей определения срока её действия.

Между тем выданная на имя ФИО3 доверенность содержит указание на срок её действия «с 01.04.2018 по 31.12.2018», что позволяет сделать вывод о составлении доверенности не ранее 01.04.2018, в силу чего оснований для вывода о ничтожности выданной доверенности у суда не имеется.

Кроме того, анализируемая доверенность подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ для определения достоверности сведений, изложенных в акте обследования технического состояния имущества от 22.04.2018, и подтверждения факта наличия трудовых либо гражданско-правовых отношений между ответчиком и гр.ФИО3

Представителями ответчика в судебном заседании апелляционного суда также не отрицалось, что ФИО3 в момент составления акта обследования являлся работником ответчика.

При изложенных обстоятельствах оснований для критической оценки акта обследования технического состояния имущества от 22.04.2018 по мотиву отсутствия у ФИО3 полномочий на его подписание у апелляционного суда не имеется.

Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на несоответствие номеров помещений, указанных в акте как находящихся в пользовании ответчика, сведениям технического паспорта от 22.12.2008, отклоняются, поскольку не опровергают факта бездоговорного использования ответчиком помещений общей площадью 92,5 кв.м., независимо от их юридической или технической индивидуализации.

Ответчиком не представлено доказательств использования иных помещений и помещений иной площади, при том, что как ранее установлено судом, факт проведения обследования 22.04.2018 был известен ответчику в силу присутствия при составлении акта работника ответчика.

Наряду с этим, следует отметить, что акт обследования от 22.04.2018 не является единственным доказательством исследуемого обстоятельства.

Так, согласно акту приема-передачи от 01.06.2007, составленному во исполнение договора аренды от 13.06.2007 (л.д. 30, 31) ответчику во владение и использование переданы помещения № 1-10 общей площадью 229, 5 кв.м., что сопоставимо с общей площадью помещений, используемых ответчиком согласно акту обследования от 22.04.2018 (227,5 кв.м.).

Дополнительным соглашением № 3 от 01.11.2009 к договору аренды № 986-р от 13.06.2007 стороны изменили предмет договора: согласно пункту 1.1. новой редакции договора ответчиком в аренду приняты помещения №№2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13-17 согласно техническому паспорта от 22.12.2008 (л.д. 31оборот).

Между тем доказательств возврата помещений, первоначально переданных в пользование ответчика, в порядке статьи 655 ГК РФ, не представлено.

Изложенные доказательства, оцененные судом по правилам статьи 71 АПК РФ, позволяют апелляционному суду прийти к убеждению о том, что факт бездоговорного использования ответчиком помещений в размере 92, 5 кв.м. (помимо использования помещений, переданных ответчику по договору аренды) подтвержден совокупностью доказательств.

По тем же основаниям следует считать доказанным период использования указанных помещений, который согласно расчету истца (л.д. 9), определен им с июня 2015 по май 2018 года.

Размер платы за бездоговорное использование помещений определен истцом на основании условий пункта 5.1. дополнительного соглашения № 3 от 01.11.2009 в размере 350 руб. за 1 кв.м., что не противоречит пункту 2 статьи 1105 ГК РФ.

Поскольку стоимость бездоговорного пользования ответчиком не оплачена, исковые требования о её взыскании с ответчика также удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2018 по делу № А76-17894/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фолиант» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: М.И. Карпачева

А.А.Румянцев