Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт моды и бизнеса» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2022 по делу № А76-46068/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 29.06.2020, срок действия до 29.06.2025, паспорт, диплом);

автономной некоммерческой организации дополнительно профессионального образования «Международный институт моды и бизнеса» – ФИО3 (доверенность от 30.09.2020, срок действия до 30.09.2023, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт моды и бизнеса» (далее – ответчик, АНО ДПО «МИМБ») о взыскании убытков по договору аренды нежилого помещения № 2 от 01.12.2015, составляющих стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 403 789 руб. 15 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 4 л.д. 186).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2022 (резолютивная часть от 20.07.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда в части не согласилось АНО ДПО «МИМБ» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в части возмещения ущерба в отношении замены обоев, замены плитки крыльца, стоимости ущерба от затопления отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением или неправильным применение норм материального права, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Апеллянт указал, что судом первой инстанции был взыскан размер ущерба без учета естественного износа арендуемых помещений на основании соответствующего вывода эксперта, носящего правовой характер. Вопрос о нормативном обосновании взыскания ущерба без учета естественного износа судом был адресован эксперту, то есть на разрешение эксперта был поставлен вопрос правового характера, рассмотрение которого относится к компетенции суда. Апеллянт отметил, что из расчета эксперта следует, что большая часть расходов на возмещение ущерба состоит из замены обоев в помещении. При этом площадь отверстий от крепежных элементов исчисляется в миллиметрах и ничтожно мала по сравнению с площадью стен и рассчитанным объёмом затрат на устранение дефекта, включающим штукатурку всей поверхности стен. Апеллянт полагал, что взыскание суммы восстановительного ремонта без учета естественного износа повлечет неосновательное обогащение истца, которым не было доказано, что возвращенное имущество использовалось не по назначению в течение срока действия аренды, а также что ответчику было запрещено развешивать информационные материалы.

Апеллянт указал, что судом первой инстанции не было установлено наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и ущербом, причиненным помещению, так как без использования навесных предметов, прикрепляемых к стенам (грифельные доски, картины, плакаты, настенные часы, зеркала и т.п.), функционирование образовательного учреждения было невозможно, а отверстия в стенах, оставшиеся после удаления навесных предметов, принадлежащих арендатору, являются последствием нормального использования помещения для работы института. Отдельные потертости, незначительные повреждения обоев также являются следствием нормального износа, обусловленного использованием помещения для пребывания в нем учеников. На основании изложенного, апеллянт полагал, что вина арендатора в рассматриваемых взаимоотношениях отсутствует, а следы от крепежных элементов относятся к последствиям использования помещения по назначению.

Апеллянт также сослался на то, что требования истца о возмещении ущерба от повреждения плитки, которой отделано крыльцо, ведущее с улицы к входу в арендуемые помещения, подлежали отклонению, поскольку истцом не было доказано, что дефекты, которые имеются на ступенях, возникли в период пользования помещениями ответчиком, поскольку сведений о состояний ступеней на момент передачи помещения не представлено, предметом аренды крыльцо не являлось, в акт приема-передачи имущества в аренду данное имущество включено не было.

Апеллянт полагал, что судом первой инстанции не было установлено наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и ущербом, причиненным арендуемому помещению от затопления, которое произошло в результате разгерметизации внутриквартирного счетчика ГВС (негерметичность прокладок счетчика) в квартире № 4, хотя именно сотрудник ответчика сообщил о затоплении в аварийно-диспетчерскую службу ООО ЖЭУ «Сервис».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ИП ФИО1 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответственно доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу. Представитель АНО ДПО «МИМБ» устно заявила новый довод апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении дела судом первой инстанции к участию в качестве третьих лиц не были привлечены иные сособственники нежилого помещения № 13, общей площадью 194 кв.м, расположенного по адресу: <...>, которое было передано в арендное пользование АНО ДПО «МИМБ».

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендодатель) и АНО ДПО «МИМБ» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.12.2015 (далее – договор, т. 1 л.д. 7-8), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 13, общей площадью 194 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – помещение).

В силу п. 1.2 договора помещение арендатором используется для ведения образовательной деятельности.

Согласно п. 1.3 договора передаваемое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО1, ФИО5.

Согласно п. 1.4 договора арендодатель передает вышеуказанное помещение в аренду арендатору на основании своего права собственности, договора безвозмездного пользования нежилым помещением № 1 от 01.12.2015, договора безвозмездного пользования нежилым помещением № 2 от 01.12.2015.

На основании п. 2.1 договора арендодатель обязуется производить капитальный ремонт за свой счёт.

В п. 2.2.2 договора указано, что арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную н электрическую безопасность.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязан своевременно за счёт собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязуется не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

В силу п. 2.2.6 договора арендатор обязуется возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного нежилого помещения и его оборудования. Если арендатор за время пользования помещением привел его в непригодное для надлежащего его использования состояние, либо привел в непригодность оборудование (коммуникации), имеющееся в данном помещении, то арендодатель вправе взыскать помимо реального ущерба (стоимости ремонта данного помещения и его коммуникаций), ещё и штрафные санкции в размере двухмесячной арендной платы за ненадлежащее использование арендованных помещений.

В данном акте стороны указали, что помещение передано в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с договором.

В материалы дела ИП ФИО1 представлен поэтажный план арендуемого помещения, который включает в себя в том числе лестничную клетку для доступа к остальным помещениям (т. 1 л.д. 9, 9 оборот).

Ссылаясь на нарушение АНО ДПО «МИМБ» условий п.п. 2.2.2, 2.2.3 договора, положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на обязанность арендатора возместить убытки (расходы), связанные с приведением арендуемых помещений в первоначальное состояние для дальнейшего их использования как объектов аренды, ИП ФИО1 направил АНО ДПО «МИМБ» требование о приведении помещения в надлежащее состояние от 20.07.2020 с просьбой к моменту возврата помещения привести его в надлежащее состояние (т. 1 л.д. 13, 14-16).

Соглашением от 24.07.2020 стороны расторгли договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.12.2015 (т. 1 л.д. 11).

По акту возврата помещения от 24.07.2020 арендованное АНО ДПО «МИМБ» помещение было возвращено ИП ФИО1, при этом арендодателем в акте зафиксированы следующие недостатки, которые образовались в период действия договора аренды (т. 1 л.д. 12):

1) помещение № 17 – нет потолочной плитки, стены ободраны, откосы окна имеют дефекты;

2) помещение № 20 – грязные обои, дырки на стенах;

3) помещение № 25 – грязные стены, нет светильника, дырки на стенах от дюбель-гвоздей;

4) помещение № 27 – повреждены два светильника, еще одного светильника нет, нет накладок на двух розетках, грязные стены, дырки на стенах от дюбель-гвоздей;

5) помещение № 29 – нет светильника, разбит люк, отваливаются обои, дырки в стенах, грязные стены;

6) помещение № 28 (коридор) – отбита обналичка двери в помещение № 29; между помещением № 29 и помещением № 27 задир обоев, напротив большой задир залеплен скотчем;

7) помещение № 25 – дверь имеет скол изнутри помещения;

8) помещение № 24 – дверь в помещение № 25 имеет задир обналички;

9) помещение № 18 – двери в помещение № 19 (туалет) имеют задир обналички;

10) помещение № 30 – дыры на стенах, стены грязные, на стенах имеются металлические профили, нет потолочной плитки;

11) помещение № 32 – нет светильников потолочных 3 шт., дыры на стенах, грязные стены;

12) помещение № 31 – битая кафельная плитка на полу, нет потолочной плитки, стены грязные;

13) помещение № 33 – повреждена потолочная плитка, одна кафельная плитка имеет скол;

14) передан один ключ от замка, требуется замена замка.

Ссылаясь на причинение убытков в результате возвращения арендуемого помещения в неудовлетворительном состоянии, ИП ФИО1 направил АНО ДПО «МИМБ» досудебную претензию от 25.09.2020 с просьбой возместить убытки в размере 378 541 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения (т. 1 л.д. 18, 19).

Оставление АНО ДПО «МИМБ» указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора, по ходатайству истца (т. 1 л.д. 35), определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2021 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз» ФИО6.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1.Являются ли недостатки внутренней отделки помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 194 кв.м, следствием естественного износа, если да, то какие?

2.Какова стоимость проведения текущего ремонта в случае, если состояние помещения в соответствии с действующими нормативными документами требует его проведения, за вычетом стоимости недостатков, относящихся к следствию естественного износа?

3.Какова стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта нежилого помещения № 13, общей площадью 194 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на дату расторжения договора аренды (24.07.2020), при установлении факта отсутствия текущего и косметического ремонта за период действия договора аренды (с 01.12.2015 по 24.07.2020)?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 615/2021 от 14.01.2021 (т. 4 л.д. 5-185), согласно которому выявленные недостатки внутренней отделки помещения № 3, расположенного по адресу: <...>, являются следствием: естественного физического износа; эксплуатационного воздействия (навешивание макетов); затопления; неаккуратной эксплуатации.

Стоимость проведения текущего ремонта в помещении № 13, по адресу: <...>, исчисленная без учета стоимости недостатков, относящихся к естественному износу, исчисленная на дату расторжения договора (24.07.2020 г.), составляет:

- без учета износа, накопленного материалами - 399 739 руб. 48 коп., в том числе: стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного текущего ремонта помещения № 13 составляет 349 304 руб. 12 коп., стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, образовавшихся вследствие его затопления, исчисленная на дату расторжения договора (24.07.2020) составляет 50 435 руб. 36 коп.

- с учетом износа, накопленного материалами - 361 560 руб. 91 коп., в том числе: стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного текущего ремонта помещения № 13 составляет – 315 178 руб. 31 коп., стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, образовавшихся вследствие его затопления, исчисленная на дату расторжения договора (24.07.2020) составляет 46 382 руб. 60 коп.

Стоимость работ и материалов, необходимых для полного восстановительного ремонта нежилого помещения № 13, расположенного по адресу: <...>, исчисленная на дату расторжения договора аренды (24.07.2020), составляет:

- без учета износа, накопленного материалами - 403 789 руб. 15 коп., в том числе: стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта помещения №13 составляет 353 353 руб. 79 коп.; стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, образовавшихся вследствие его затопления, исчисленная на дату расторжения договора (24.07.2020), составляет 50 435 руб. 36 коп;

- с учетом износа, накопленного материалами - 365 597 руб. 20 коп., в том числе: стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта помещения № 13 составляет - 319 214 руб. 66 коп., стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, образовавшихся вследствие его затопления, исчисленная на дату расторжения договора (24.07.2020) составляет - 46 382 руб. 60 коп.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора по возврату имущества в надлежащем состоянии, а при наличии повреждений – обязанность возместить стоимость ущерба, нанесенного имуществу арендодателя. С учетом установленного в ходе судебного разбирательства обстоятельства того, что в период действия договора аренды нежилого помещения № 2 от 01.12.2015 АНО ДПО «МИМБ» ни разу проводило ни текущего, ни косметического ремонта, суд пришел к выводу, что ответчик обязан возместить истцу полную стоимость восстановительного ремонта арендуемого помещения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие причинения вреда другому лицу.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность следующих элементов: противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между первым и вторым обстоятельствами. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Юридически значимые обстоятельства, порядок доказывания, а также законодательные презумпции в отношении требований о взыскании убытков разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума № 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Совокупное толкование указанных правовых норм позволяет апелляционному суду прийти к выводу, что при надлежащем исполнении арендатором обязательства по своевременному произведению текущего ремонта презюмируется возвращение арендодателю из аренды имущества в том состоянии, в котором его получил арендатор, или как минимум в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что между ИП ФИО1 (арендодатель) и АНО ДПО «МИМБ» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.12.2015, по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 13, общей площадью 194 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – помещение).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 нежилое помещение № 13, общей площадью 194 кв.м, расположенное по адресу: <...>, было передано в аренду АНО ДПО «МИМБ». Причем в данном акте стороны указали, что помещение передано в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с договором (т. 1 л.д. 10).

Таким образом, ИП ФИО1 как арендодателем было исполнено надлежащим образом обязательство по передаче АНО ДПО «МИМБ» имущества в аренду.

Довод апелляционной жалобы АНО ДПО «МИМБ» о недоказанности истцом состояния, в котором были переданы помещения в аренду, о недоказанности того, что выявленные судебным экспертом недостатки отсутствовали при передаче помещений в аренду ответчику, отклонен судебной коллегией, поскольку, подписав без замечаний и возражений акт приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015, АНО ДПО «МИМБ» фактически подтвердило отсутствие каких-либо недостатков в принятом в аренду имуществе.

На основании пункта 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309, пункту 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 2.2.2 договора стороны установили, что арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную н электрическую безопасность.

Доказательства того, что указанные условия договора были исполнены арендатором надлежащим образом хотя бы один раз за четыре с половиной года арендного пользования помещениями, ответчиком в материалы дела представлены не были.

На основании пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В процессе возвращения помещений арендодателю были выявлены отдельные недостатки отделки помещений, между сторонами возник спор относительно того, относятся ли выявленные недостатки к естественному износу.

Понятие естественного (нормального) износа нормативно не закреплено, в силу чего его наличие подлежит определению в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.

На основании части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как уже было указано ранее, по ходатайству истца (т. 1 л.д. 35), определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2021 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз» ФИО6.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 615/2021 от 14.01.2021 (т. 4 л.д. 5-185).

В ходе экспертного исследования экспертом ФИО6 было установлено, что арендуемые нежилые помещения расположены на втором этаже 10-этажного панельного дома с расположением входной группы и лестничной клетки в кирпичном двухэтажном пристрое. Экспертом были выявлены дефекты и повреждения, характерные для затопления, констатировано отсутствие составленного акта о затоплении арендуемых помещений, а также отсутствие документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ за период действия договора аренда (с 01.12.2015 по 24.07.2020). Эксперт ФИО6 установила, что текущий и/или косметический/восстановительный ремонт за период действия договора аренды (с 01.12.2015 по 24.07.2020) не проводился, тогда как все выявленные дефекты устраняются при текущем ремонте помещения.

Согласно заключению эксперта выявленные недостатки внутренней отделки помещения, расположенного по адресу: <...>, являются следствием естественного физического износа; эксплуатационного воздействия (навешивание макетов); затопления; неаккуратной эксплуатации. Работы по устранению такого недостатка как «задиры и деформация обоев», как следствие естественного физического износа, необходимы и для устранения другого дефекта, возникшего вследствие особенностей эксплуатации, а именно - «отверстия от крепежных элементов», то есть для того, чтобы устранить дефекты обоев в виде отверстий от крепежа, а также устранить задиры, загрязнения, деформации обоев, необходимо выполнить один и тот же комплекс работ по всей поверхности стен помещения: сплошное выравнивание штукатурки внутри здания сухой растворной смесью типа «Бетонит» (ТЕРр61-1-9) и смену обоев (ТЕРр63-6-2).

С учетом изложенного экспертом ФИО6 были рассчитаны стоимость проведения текущего ремонта в помещении № 13, по адресу: <...>, исчисленная без учета стоимости недостатков, относящихся к естественному износу, исчисленная на дату расторжения договора (24.07.2020 г.), а также стоимость работ и материалов, необходимых для полного восстановительного ремонта нежилого помещения № 13, расположенного по адресу: <...>, исчисленная на дату расторжения договора аренды (24.07.2020).

Экспертное заключение носит утвердительный характер, основано на достаточно исследованном материале, выводы эксперта логичны, ясны и непротиворечивы. Доказательств некомпетентности выбранной судом первой инстанции экспертной организации (эксперта), нарушений законодательства экспертами и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно принял результаты проведенной по делу судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу. Оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции судебной коллегией не усмотрено.

На основании статей 15, 393, 1064 ГК РФ кредитор вправе требовать от должника полного возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 1 Постановления Пленума № 7, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере, то есть в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Поскольку по условиям договора было предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обязан своевременно за счёт собственных средств производить текущий и косметический ремонт, что предполагало минимальный процент естественного износа при возвращении имущества из аренды, однако ответчик указанные обязательства не исполнил, апелляционный суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации выявление экспертом среди причин недостатков естественного износа не могло послужить основанием для освобождения ответчика от обязанности по возмещению ущерба причиненного арендуемому имуществу в полном объеме, поскольку ответчик своим бездействием по договору фактически способствовал накоплению процента естественного износа помещений.

Апелляционный суд также принимает во внимание установленное экспертом обстоятельство того, что для того, чтобы устранить дефекты обоев в виде отверстий от крепежа (эксплуатационные дефекты), а также устранить задиры, загрязнения, деформации обоев (последствия естественного износа), необходимо выполнить один и тот же комплекс работ по всей поверхности стен помещения: сплошное выравнивание штукатурки внутри здания сухой растворной смесью типа «Бетонит» (ТЕРр61-1-9) и смену обоев (ТЕРр63-6-2).

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции нашел обоснованным и правильным вывод суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности по возмещению причиненного арендуемому помещению ущерба в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, касающиеся взыскания размера ущерба без учета естественного износа арендуемых помещений, признаны судебной коллегией неправомерными по вышеприведенным мотивам.

Ссылка апеллянта на то, что вопрос о нормативном обосновании взыскания ущерба без учета естественного износа судом был адресован эксперту, то есть на разрешение эксперта был поставлен вопрос правового характера, рассмотрение которого относится к компетенции суда, отклонена судом, поскольку непосредственно в рамках назначенной по делу судебной экспертизы судом первой инстанции вопросов правового характера перед экспертом не ставилось. Последующее выяснение судом первой инстанции деталей подготовленного экспертного заключения не привело к принятию неверного судебного акта.

Довод апеллянта о том, что создание отверстий в стенах арендуемых помещений является не эксплуатационным дефектом, а последствием естественного износа (последствием нормального использования помещения для работы института), так как без использования навесных предметов, прикрепляемых к стенам (грифельные доски, картины, плакаты, настенные часы, зеркала и т.п.), функционирование образовательного учреждения было невозможно, признан судебной коллегией необоснованным, поскольку, несмотря на указание целевого назначения арендуемых помещений – для ведения образовательной деятельности, из материалов дела, условий договора не следует, что сторонами были оговорены условия использования помещений, что арендатору было дано разрешение на создание отверстий в стенах арендуемых помещений. Ответчик не представил суду доказательств невозможности целевого использования арендуемых помещений без создания отверстий в стенах арендуемых помещений, тогда как сознательное изменение состояния помещений арендатором не может быть отнесено к последствию нормального использования помещения.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции признан несостоятельным довод апеллянта о недоказанности вины арендатора в рассматриваемых взаимоотношениях для целей взыскания убытков.

Доводы апеллянта о том, что большая часть расходов на возмещение ущерба состоит из замены обоев в помещении, тогда как площадь отверстий от крепежных элементов исчисляется в миллиметрах и ничтожно мала по сравнению с площадью стен и рассчитанным объёмом затрат на устранение дефекта, включающим штукатурку всей поверхности стен, признаны судом несостоятельным с учетом вышеприведенного вывода эксперта о том, что для того, чтобы устранить дефекты обоев в виде отверстий от крепежа (эксплуатационные дефекты), а также устранить задиры, загрязнения, деформации обоев (последствия естественного износа), необходимо выполнить один и тот же комплекс работ по всей поверхности стен помещения: сплошное выравнивание штукатурки внутри здания сухой растворной смесью типа «Бетонит» (ТЕРр61-1-9) и смену обоев (ТЕРр63-6-2). Таким образом, несмотря на то, что часть повреждений помещений может быть отнесена к категории естественного износа, последствия механического повреждения арендатором помещений потребуют того же объема работ по устранению выявленных недостатков.

Апелляционный суд не соглашается с доводом апеллянта о том, что требования истца о возмещении ущерба от повреждения плитки, которой отделано крыльцо, ведущее с улицы к входу в арендуемые помещения, подлежали отклонению, поскольку выявленное повреждение плитки не отнесено экспертом к числу случаев естественного износа.

Ссылка апеллянта на недоказанность истцом того, что дефекты, которые имеются на ступенях, возникли в период пользования помещениями ответчиком, несостоятельна, так как при подписании акта приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 ответчик не заявил возражений относительно состояния крыльца.

Довод апеллянта о том, что указанное крыльцо не относится к составу арендуемого имущества, является общим имуществом собственников здания в целом, также отклонен судом за необоснованностью и недоказанностью указанного факта. В материалы дела ИП ФИО1 был представлен поэтажный план арендуемого помещения, который включает в себя в том числе лестничную клетку для доступа к остальным помещениям, а присутствовавший в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АНО ДПО «МИМБ» подтвердил, что вход через отдельную входную группу со спорным крыльцом возможен только к арендуемым помещениям ответчика, что исключает вывод об общедомовом имуществе.

Судом апелляционной инстанции также был отклонен довод апеллянта о невозможности взыскания в составе убытков расходов на восстановление помещения после затопления арендуемого помещения, поскольку по смыслу условий п.п. 2.2.2, 2.2.3, 2.2.6 договора и статьи 622 ГК РФ ответчик был обязан возвратить истцу помещение в нормальном состоянии, то есть устранение последствий от затопления арендуемого помещения в период действия договора относится к сфере имущественной ответственности арендатора, а не арендодателя. Требование истца о приведении помещения в надлежащее состояние от 20.07.2020 ответчик не исполнил, проигнорировал, в силу чего несет обязанность по возмещению убытков в полном объеме.

Устно заявленный в судебном заседании довод апеллянта о том, что при рассмотрении дела судом первой инстанции к участию в качестве третьих лиц не были привлечены иные сособственники нежилого помещения № 13, общей площадью 194 кв.м, расположенного по адресу: <...>, которое было передано в арендное пользование АНО ДПО «МИМБ», отклонен судом апелляционной инстанции с учетом положений пункта 3 статьи 608 ГК РФ, условий п. 1.4 договора и того обстоятельства, что арендодателем (кредитором) по договору выступило только одно лицо – истец, перед которым АНО ДПО «МИМБ» и является обязанным по заявленному иску, который вытекает из исполнения сторонами условий данного договора. Сособственники указанного помещения не лишены возможности урегулирования между собой имущественных отношений, однако указанный вопрос находится за рамками настоящего судебного разбирательства.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2022 по делу № А76-46068/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт моды и бизнеса» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

Ю.С. Колясникова