Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А07-12612/2015 по заявлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан о признании незаконным отказа в государственной регистрации.

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Еникеев А.Р. (доверенность от 09.11.2015 № 01-05-3651/13).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, выраженный в сообщении от 05.03.2015 № 04/301/034/2015-1018, 1020; об обязании Управления Росреестра устранить нарушения прав и законных интересов заявительницы Беляевой Надежды Михайловны, а именно: произвести государственную регистрацию права собственности Беляевой Н.М. на комнату 14,4 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 40,9 кв. м, этаж 3, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Якуба Коласа, д. 151, кв. 14, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в установленный законом срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование городской округ город Уфа Республики Башкортостан (далее также – муниципальное образование, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.09.2015 (резолютивная часть объявлена 27.08.2015) в удовлетворении требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы) просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Определением от 12.11.2015 (резолютивная часть определения объявлена 10.11.2015) арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Также указанным определением к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Беляева Надежда Михайловна.

Вынося указанное определение, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, является безусловным основанием к отмене принятого судебного акта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции затрагивает права и законные интересы не привлеченного к участию в деле лица – Беляевой Н.М.

Так, в обжалуемом решении арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о непредставлении именно Беляевой Н.М. в регистрирующий орган необходимых для государственной регистрации документов.

Более того, окончательный судебный акт по настоящему делу при любом результате напрямую затронет права и законные интересы Беляевой Н.М., так как в судебном акте либо будет констатирована невозможность государственной регистрации перехода права собственности на указанные ранее жилые помещения, в том числе, в отношении Беляевой Н.М., либо судебный акт будет являться основание такой регистрации.

Определением от 12.11.2015 настоящее дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на 08.12.2015.

На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Ермолаева Л.П. заменена на судью Суспицину Л.А.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились. До начала судебного заседания от заинтересованного лица поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления Росреестра. С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в заявлении по делу.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 № 136 утверждены Адресная программа Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2012-2017 годы и Адресная программа Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы (т. 1, л. д. 35-149).

Беляевой Н.М. принадлежит на праве собственности комната № 21 площадью 11,9 кв. м, расположенная по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.07.2015 № 90-8597943 (т. 1, л. д. 173).

В соответствии с Адресной программой Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 № 136 (в редакции, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 27.02.2015 № 53) указанный выше жилой дом включен в перечень домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу (т. 1, л. д. 36-90).

В связи с расселением по программе сноса ветхого и аварийного жилья 30.12.2014 между муниципальным образованием (сторона 1) и Беляевой Н.М. (сторона 2) заключен договор мены, согласно которому во исполнение Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», постановления Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 № 136 «Об Адресной программе Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» стороны производят мену жилых помещений (пункт 1 договора) (т. 1, л. д. 5).

Стороне 1 принадлежит на праве собственности квартира № 14 общей площадью 40,9 кв. м, находящаяся на третьем этаже жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, ул. Якуба Коласа, д. 151 (пункт 2.1 договора).

Стороне 2 принадлежит на праве собственности комната № 21 общей площадью 11,9 кв. м, находящаяся на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31,33-33а (пункт 2.2 договора).

На основании пункта 3 договора в результате заключения настоящего договора мены: сторона 1 приобретает право собственности на комнату № 21 общей площадью 11,9 кв. м, находящуюся на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а; сторона 2 приобретает 63/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № 14 общей площадью 40,9 кв. м, находящуюся на третьем этаже жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, ул. Якуба Коласа, д. 151. По соглашению сторон в соответствии с указанными долями стороне 2 передается в пользование комната площадью 14,4 кв. м в указанной квартире.

27 января 2015 года Беляева Н.М. и муниципальное бюджетное учреждение «Служба сноса и расселения» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты, расположенные по адресам: г. Уфа, ул. Якуба Колоса, д. 151, кв. 14; г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а, ком. 21.

05 февраля 2015 года уведомлением № 04/301/034/2015-1018, 1020 государственная регистрация приостановлена с указанием на необходимость предоставления согласия на мену от собственников остальных комнат, расположенных в квартире по адресу: Республике Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а.

05 марта 2015 года Управлением Росреестра было вынесено сообщение № 04/301/034/2015-1018, 1020 об отказе в государственной регистрации со ссылкой на отсутствие письменных согласий собственников остальных комнат, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а, вопреки требованиям части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 11).

Считая данный отказ необоснованным, заявитель обратился в суд с указанными выше требованиями. Администрация в заявлении по делу считает, что требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации в настоящем случае не применимы с учетом того, что договор мены был совершен заявителем и Беляевой Н.М. в рамках реализации программы по расселению граждан из аварийного жилья. При рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции заявитель дополнительно сослался на то, что комната № 33а в кв. 29-30-31, 33-33а, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, находится в собственности муниципального образования. Соответственно, при отчуждении Беляевой Н.М. комнаты № 21 в указанной квартире муниципальному же образованию требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации будут соблюдены, так как муниципальное образование, будучи сособственником в спорной коммунальной квартире, не является посторонним лицом и реализует преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащей Беляевой Н.М.

В отзыве по делу регистрирующий орган с доводами заявителя не согласился.

Беляева Н.М. в отзыве на заявление согласилась с правовой позицией, приведенной заявителем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы заявления, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 13 названного Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

Согласно пункту 2 статьи 16 названного Закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 названного Закона).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 567 названного Кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 551 названного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Существо преимущественного права покупки состоит в том, что собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное по сравнению с посторонними лицами право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи указанной комнаты с публичных торгов. Собственник продаваемой комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат в данной коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Если комната продается кому-либо из числа собственников комнат в данной коммунальной квартире, преимущественного права покупки у остальных собственников комнат не возникает.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой собственник комнаты в данной коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует отметить, что преимущественное право установлено в целях обеспечения прав собственников смежных помещений, для которых важное значение имеет то, кто приобретет соседнее помещение. Кроме того, указанное правило направлено на уменьшение числа комнат в коммунальной квартире, принадлежащих разным собственникам.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящем случае требование, установленное частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении Беляевой Н.М. как собственника комнаты № 21 в квартире кв. 29-30-31, 33-33а, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, не применимо.

Так, как отмечено выше, в тексте договора мены, заключенного Администрацией с Беляевой Н.М., имеется указание на то, что договор заключен во исполнение Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», постановления Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 № 136 «Об Адресной программе Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы».

В пункте 4.7 Адресной программы Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 № 136 (т. 1, л. д. 36-90), среди прочего указано, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено органом местного самоуправления другое жилое помещение взамен изымаемого.

В соответствии с Адресной программой Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы жилой дом по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18 включен в перечень домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу (т. 1, л. д. 57, пункт 71).

В части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В силу изложенного заключением указанного договора мены Беляева Н.М. преследовала не цель отчуждения принадлежащей ей комнаты в коммунальной квартире, а цель переселения из аварийного дома в иное пригодное для проживания жилье.

С другой стороны, в силу аварийности жилого дома по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, отсутствуют основания считать, что собственники иных (соседних) помещений в квартире № 29-30-31, 33-33а могут иметь и реализовать намерение в порядке преимущественного права приобрести отчуждаемую Беляевой Н.М. комнату № 21.

Таким образом, следует согласиться с доводом Администрации о том, что требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации в настоящем случае не применимы с учетом того, что договор мены был совершен заявителем и Беляевой Н.М. в рамках реализации программы по расселению граждан из аварийного жилья.

В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения на основании указанного ранее договора мены.

Иные основания для отказа в государственной регистрации в сообщении № 04/301/034/2015-1018, 1020 не названы.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять как обоснованный довод Администрации о том, что указанные нормы права являются в настоящем случае неприменимыми также и потому, что одна из комнат в квартире № 29-30-31, 33-33а находится в собственности муниципального образования, соответственно, при отчуждении Беляевой Н.М. комнаты № 21 в указанной квартире муниципальному же образованию требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации будут соблюдены.

Суд отмечает, что документы, подтверждающие данный довод, заявитель должен был представить на государственную регистрацию в Управление Росреестра для проведения правовой экспертизы, что Администрацией сделано не было.

На основании изложенного обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требования Администрации следует удовлетворить. Оспариваемый отказ в государственной регистрации, выраженный в сообщении от 05.03.2015 № 04/301/034/2015-1018, 1020, следует признать незаконным как не соответствующий статье 20 Закона о регистрации.

В качестве способа восстановления нарушенного права арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Управление Росреестра в двухнедельных срок с момента принятия настоящего постановления произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 63/100 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 40,9 кв. м, этаж 3, расположенную по адресу: г. Уфа, ул. Якуба Коласа, д. 151, кв. 14, и на жилую комнату № 21 площадью 11,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а, на основании договора мены от 30.12.2014, заключенного между муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан и Беляевой Н.М.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.09.2015 по делу № А07-12612/2015 отменить.

Требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить.

Признать незаконным как не соответствующий статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, выраженный в сообщении от 05.03.2015 № 04/301/034/2015-1018, 1020.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан в двухнедельных срок с момента принятия настоящего постановления произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 63/100 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 40,9 кв. м, этаж 3, расположенную по адресу: г. Уфа, ул. Якуба Коласа, д. 151, кв. 14, и на жилую комнату № 21 площадью 11,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 18, кв. 29-30-31, 33-33а, на основании договора мены от 30.12.2014, заключенного между муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан и Беляевой Надеждой Михайловной.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: Г.Н. Богдановская

Л.А. Суспицина