Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело №А47-3196/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «МЕДЛАЙН» к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга об урегулировании разногласий по цене договора купли-продажи.

Общество с ограниченной ответственностью «МЕДЛАЙН» (далее – общество «МЕДЛАЙН», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>: нежилого помещения № 14, расположенного на первом этаже, площадь 47,8 кв.м, нежилого помещения № 13, расположенного на первом этаже, площадь 11,3 кв.м, между Комитетом и обществом «МЕДЛАЙН», путем изложения договора по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 860 000 (восемьсот шестьдесят тысяч) рублей:

- цена приобретения помещения № 14 составляет 680 000 (шестьсот восемьдесят тысяч) рублей,

- цена приобретения помещения № 13 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей.»;

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 860 000 (восемьсот шестьдесят тысяч) рублей производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,67 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.».

Пункт 2.6. «График погашения суммы основного долга, по уплате которого предоставлена рассрочка, и начисленных процентов согласовывается сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора.». (с учетом уточнения заявленного иска, т. 3 л.д. 54).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2016 (резолютивная часть от 19.10.2016) исковые требования удовлетворены, спорные условия договора приняты в редакции истца.

С апелляционной жалобой в апелляционный суд обратился Комитет по управлению имуществом города Оренбурга.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 и от 30.01.2017 судебное разбирательство было отложено для представления сторонами дополнительных пояснений и доказательств.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), для рассмотрения дел в суде первой инстанции в силу принятия судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ) по нижеследующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор по цене имущества, в отношении которого ответчиком принято решение о приватизации в порядке, предусмотренном Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Стоимость выкупаемого имущества определена Комитетом на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 15-147-н, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1 (т. 3 л.д. 1).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 3 статьи 4 и частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, в случае приватизации имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, проведение рыночной оценки муниципального имущества является обязательным, и договор купли-продажи подлежит заключению по цене, определенной независимым оценщиком, пока не опровергнута достоверность определенной им величины рыночной стоимости.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Таким образом, для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок путём оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Закона об оценочной деятельности, а оценщик, чей отчет является предметом оценки на предмет достоверности, подлежит привлечению к участию в деле.

Указанный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2419/11 от 27.09.2011.

Однако в данном случае вопрос о привлечении к участию в деле индивидуального предпринимателя ФИО1, выполнившего отчет об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, судом первой инстанции не разрешен.

В силу ст. 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Непривлечение к участию в деле лица, о чьих правах и обязанностях суд принимает судебный акт, силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта и рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.

Определением от 27.02.2017 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 20.03.2017.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон и третьего лица.

Отзывы на исковое заявление в апелляционный суд не представлены.

Из письменных материалов дела судом апелляционной инстанции установлены следующие фактические обстоятельства.

Муниципальному образованию «Город Оренбург Оренбургской области» на праве собственности принадлежат нежилое помещение № 13 площадью 11,3 кв.м и нежилое помещение № 14 площадью 47,8 кв.м, расположенные по адресу: <...> (свидетельства о государственной регистрации права серии 56АА 946540 от 30.10.2009 и серии 56АА 946539 от 30.10.2009 (т. 1 л.д. 54, 97)).

Указанные нежилые помещения переданы в аренду обществу «МЕДЛАЙН» на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 4-853з-11974 от 18.12.2014 (т. 2 л.д. 104-109) на срок с 24.05.2014 по 31.05.2019.

16.09.2015 истец обратился в Комитет с заявлением исх. № 34 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 14).

Письмом от 28.10.2015 № 1-28/5056 Комитет уведомил общество «МЕДЛАЙН» о проведении индивидуальным предпринимателем ФИО1 независимой рыночной оценки выкупаемого арендуемого имущества, результаты которой отражены в отчете № 15/147-н от 21.10.2015 (далее – отчет № 15/147-н от 21.10.2015), и том, что стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 02.09.2015 составляет 1 377 966 руб. (без учета НДС) (т. 2 л.д. 5).

Письмом от 25.02.2016 № 1-28/783 Комитет направил обществу для подписания проект договора купли-продажи названных нежилых помещений, согласно п. 2.1. которого цена приобретения имущества определена в размере 1 377 966 руб., за нежилое помещение № 13 – 263 559 руб., за нежилое помещение № 14 – 1 114 407 руб. (т. 2 л.д. 6, т. 1 л.д. 126-128).

Пунктом 2.5. проекта договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 377 966 рублей производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,67 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

В силу п. 2.6. проекта договора график погашения суммы основного долга, по уплате которого предоставлена рассрочка, и начисленных процентов согласовывается сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Не согласившись с предложенными условиями, общество направило Комитету протокол разногласий от 16.03.2016 к проекту договора купли-продажи арендованного нежилого помещения (т. 1 л.д. 129-130), в котором предложило заключить договор по цене приобретения имущества в размере 650550 руб. без учета НДС (501 900 руб. за помещение № 14 и 118 650 руб. за помещение № 13).

Пункт 2.6. договора купли-продажи общество предложило изложить в следующей редакции: «Погашение суммы основного долга, по уплате которого предоставлена рассрочка, осуществляется Покупателем ежемесячно, равными долями, в течении срока указанного в п. 2.3. настоящего договора, начиная с месяца следующего за месяцем государственной регистрации настоящего договора до числа месяца следующего календарному числу месяца в которое была произведена государственная регистрация настоящего договора, если в месяце платежа отсутствует советующее календарное число, то платеж должен быть совершен до последнего дня месяца. Если последний день платежа выпадает на праздничный (нерабочий) или выходной день, то платеж должен быть совершен не позднее следующего рабочего дня. Одновременно с погашением основного долга ежемесячно уплачиваются проценты на сумму остатка задолженности по основному долгу по ставке указанной в пункте 2.5. настоящего договора.».

В обоснование предложенной выкупной стоимости истцом представлены отчеты № 403/15 и № 403/1/15 от 14.03.2016, выполненные ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (т. 1 л.д. 18-60, 61-105), согласно которым рыночная стоимость объектов определена по состоянию на 10.03.2016.

Комитет письмом от 22.03.2016 исх. № 1-28/1169 уведомил истца об отклонении протокола согласования разногласий к проекту договора купли-продажи арендованного имущества, указав, что руководствовался рыночной стоимостью, определенной в отчете о стоимости независимого оценщика, не оспоренной заявителем, и что орган власти не вправе изменять эту цену (т. 1 л.д. 16-17).

Полагая, что предложенные Комитетом в проекте договора купли-продажи нежилых помещений условия о цене не соответствуют рыночной стоимости объектов купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорных разногласий.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции по ходатайству истца определением от 28.07.2016 (т. 2 л.д. 31-32) назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено независимому оценщику ФИО2. Эксперту поставлен вопрос – какова рыночная стоимость объектов недвижимого имущества: нежилое помещение № 14 площадью 47,8 кв.м и № 13 площадью 11,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 16.09.2015?

Согласно результатам судебной экспертизы, отраженным в экспертном заключении № 039/16 от 06.10.2016, рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 16.09.2015 составила 860 000 рублей, в том числе помещения № 14 – 680 000 рублей, помещения № 13 – 180 000 рублей (т. 2 л.д. 54-121).

Исследовав письменные доказательства и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>: нежилого помещения № 14 площадью 47,8 кв.м, нежилого и помещения № 13 площадью 11,3 кв.м, проект которого был направлен Комитетом истцу (т. 1 л.д. 126) между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор по цене выкупаемого в порядке Федерального закона № 159-ФЗ муниципального имущества.

Обстоятельство наличия у общества преимущественного права на приватизацию муниципального имущества истцом и ответчиком не оспаривается, администрацией города Оренбурга по обращению общества (т. 1 л.д. 14) принято постановление от 19.02.2016 № 377-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>», и направлен в адрес истца проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 126).

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 3 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Из материалов настоящего дела следует, что орган местного самоуправления принял решение о приватизации арендуемых обществом помещений по цене 1 377 966 руб. (за нежилое помещение № 13 – 263 559 руб., за нежилое помещение № 14 – 1 114 407 руб.), определенной на основании отчета об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1 (т. 3 л.д. 1).

Согласно п. 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При назначении по делу судом первой инстанции судебной экспертизы на разрешение эксперта не был поставлен вопрос о достоверности отчета об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1, и достоверности величины рыночной стоимости помещений (т. 2 л.д. 32), что не соответствует указанным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Информационном письме № 92, требованиям ст. 13 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328 (далее по тексту - ФСО № 5).

Между тем согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

С учетом изложенного, принимая во внимание существо заявленных исковых требований, а также требования ст. 12, 13 Закона об оценочной деятельности, исковые требования общества «МЕДЛАЙН» фактически направлены на оспаривание недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной согласно отчету об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1.

При таких обстоятельствах, при рассмотрении настоящего спора юридически значимым обстоятельством является оценка отчета об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1, на предмет его достоверности и достоверности определенной в отчете рыночной стоимости приватизируемых помещений.

При этом то обстоятельство, что данный вопрос не был разрешен в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, не может являться безусловным основанием для отказа в иске, исходя из того, что по смыслу п. 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», а также ч. 5 ст. 71 АПК РФ, судебная экспертиза является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу, поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, считает необходимым дать оценку отчету об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1 в соответствии с требования ФСО № 5.

При этом апелляционный суд не принимает во внимание представленное истцом заключение № 002-1/17 специалиста ФИО2 (т. 3 л.д. 125), поскольку специалистом при оценке отчета № 15-147-н от 21.10.2015 применены недействующие Федеральные стандарты оценки - федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, что не позволяет признать заключение специалиста в качестве достоверного доказательства (ст. 71 АПК РФ).

При анализе отчета об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1, следует применять федеральные стандарты оценки, действовавшие на момент проведения оценки, которая, как следует из содержания отчета, проводилась оценщиком в период с 10.10.2015 по 21.10.2015.

Согласно п. 7 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Из содержания п. 11 ФСО № 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.

Согласно п. 12-14 ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Таким образом, одним из принципов сравнительного подхода при проведении оценки является принцип достоверности и достаточности информации об объектах-аналогах.

Согласно п. 23 ФСО № 1 проведение оценки включает, среди прочего следующие этапы: сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Из положений п. 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее – ФСО № 3) следует, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Таким образом, отчет об оценке должен отвечать требованиям проверяемости, достаточности и достоверности.

При использовании сравнительного подхода оценщиком ФИО3 осуществлен подбор объектов-аналогов с различным уровнем отделки, что потребовало применения корректировочных коэффициентов.

Определяя размер корректировочного коэффициента на отделку (стр. 52 отчета об оценке, т. 3 л.д. 27), оценщик исходит из того, что такой коэффициент для помещений с улучшенной отделкой составляет 6000 – 8000 рублей за кв.м. Однако, указывая, что объект оценки, а также аналог № 4 требуют ремонта, а иные аналоги имеют улучшенную оценку, оценщик приводит корректировку в размере 4000 рублей, не мотивируя выбор такого поправочного коэффициента в пределах ранее обоснованного оценщиком диапазона.

Доказательств обоснованности примененной оценщиком корректировки в материалы дела не представлено, равно как и не приведено обоснования схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

В силу п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должно быть указано описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Из отчета об оценке, выполненного ИП ФИО3 (стр. 68 отчета, т. 3 л.д. 35), следует, что оценщиком при проведении оценки использовались сведения кадастровых паспортов помещений от 07.10.2009, тогда как при описании объектов оценки на стр. 13-14 отчета (т. 3 л.д. 7-8) оценщиком использованы планы помещения, составленные Бюро технической инвентаризации, тогда как соответствующих документов оценщиком к отчету не приложено, что не позволяет проверить достоверность сведений, использованных оценщиком при определении характеристик объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Анализируемый отчет об оценке содержит противоречивые сведения о местонахождении объекта оценки – Ленинский район г. Оренбурга на стр. 10 отчета и Дзержинский район на стр. 11 отчета, которые, как следует из пояснений самого оценщика на стр. 10 отчета, находятся географически в различных частях города – восточном-южном и северном соответственно. Указанное обстоятельство не позволяет проверить достоверность указанных оценщиком на стр. 11 отчета характеристик объекта оценки в части транспортной доступности, развитости инфраструктуры и пр.

На стр. 43 и 50 отчета оценщиком произведены расчеты весовых коэффициентов, однако в отчете отсутствуют пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов, полученных оценщиком.

В рамках доходного подхода оценщиком определена общая стоимость двух оцениваемых помещений в размере 1 528 843 руб. без указания стоимости каждого из помещений (стр. 63 отчета), тогда как впоследствии оценщик указывает стоимость, определенную доходным подходом, для каждого из помещений (стр. 66 отчета), при этом какого-либо обоснования порядка определения стоимости каждого из помещений не приводится.

Согласно п. 17 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

В данном случае оцениваемые помещения являются встроенными помещениями на первом этаже административного здания, тогда как при оценке его наиболее эффективного использования анализ фактического использования других частей помещения оценщиком не проводился.

Указанное свидетельствует о том, что отчет об оценке № 15-147-н от 21.10.2015, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует требованиями законодательства о оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и поскольку приведенные несоответствия касаются методологии оценки, исследования объектов-аналогов и достаточности и достоверности приведенной информации, следует признать, что указанные несоответствия могли привести к определению недостоверной рыночной стоимости оцениваемых помещений, в силу чего определенная в отчете рыночная стоимость помещений по правилам ст. 12 Закона об оценочной деятельности не может быть признана в качестве рекомендуемой для совершения сделки купли-продажи муниципального имущества.

Судом первой инстанции по ходатайству истца проведена судебная экспертиза, по результатам которой определена рыночная стоимость помещений № 13 и № 14, расположенных на первом этаже административного здания по адресу: <...>: помещения № 14 – в размере 680 000 рублей, помещения № 13 – в размере 180 000 рублей (т. 2 л.д. 54-121).

Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены, доказательств установления иной рыночной стоимости нежилых помещений не представлено, рыночная стоимость определена экспертом на дату обращения общества с заявлением в орган местного самоуправления о реализации преимущественного права на приватизацию помещений (т. 1 л.д. 14).

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектами налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Таким образом, по названным сделкам, заключенным после указанной даты, основания для включения НДС в состав цены имущества, подлежащей уплате продавцу покупателем, отсутствуют.

Также НДС является федеральным налогом, в связи с чем он не подлежит зачислению в бюджет муниципального образования.

Следовательно, получение в настоящем случае продавцом в составе стоимости имущества НДС, который не подлежит уплате продавцом в федеральный бюджет, недопустимо.

Из определенной экспертом ФИО2 рыночной стоимости оцениваемых объектов не следует наличие либо отсутствие в составе определенной стоимости налога на добавленную стоимость.

При этом убеждение эксперта в том, что данный вопрос не относится к компетенции оценщика, поскольку определение рыночной стоимости с налогом либо без налога определяется конкретным режимом налогообложения, противоречит вышеизложенным нормам права, а также норме ст. 12 Закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО № 1 и п. 4 ФСО № 2, в силу которых итоговая величина стоимости объекта оценки используется при определении сторонами цены для совершения сделки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает возможным руководствоваться правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3139/12 от 18.09.2012, а также нормой ст. п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, по смыслу которых при недоказанности обратного определенная оценщиком рыночная стоимость муниципального имущества включает в себя налог на добавленную стоимость, в силу чего в рассматриваемой ситуации определенная экспертом рыночная стоимость помещений подлежит уменьшению на сумму налога на добавленную стоимость.

С учетом изложенных мотивов, условия пунктов 2.1. и 2.5. договора купли-продажи муниципального имущества подлежат согласованию в редакции истца с соблюдением требований налогового законодательства.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2016 по делу № А47-3196/2016 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «МЕДЛАЙН» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>: нежилого помещения № 14 и нежилого помещения № 13.

Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 728 813 рублей 56 копеек:

- цена приобретения помещения № 14 составляет 576 271 рубля 19 копеек;

- цена приобретения помещения № 13 составляет 152 542 рубля 37 копеек».

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 728 813 рублей 56 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,67 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медлайн» судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 6000 рублей и по экспертизе в сумме 10 000 рублей, всего 16 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: М.И.Карпачева

О.Н.Пирская