Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2019 по делу № А76-19374/2018.

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее - истец, Управление) 19.06.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» (далее - ответчик, ООО «РМЗ-Строй») в котором просило:

-признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130 площадью 5017,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, отсутствующим;

-погасить запись о государственной регистрации права № 74:30:0301036:130-74/001/2017-1 от 19.06.2017 за обществом с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130 площадью 5017,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>;

-обязать общество с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» в течение 30 рабочих дней со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 74:30:0000000:12122, общей площадью 5 090 кв. м, расположенный на землях населенного пункта по адресу: <...>, путем демонтажа имеющихся на земельном участке объектов: железных ворот, бетонного забора, откачки воды из котлована и последующей его засыпки, и передать земельный участок с кадастровым номером 74:30:0000000:12122 по акту приема-передачи управлению по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа (с учетом уточнений от 11.06.2019 и 05.09.2019, принятых судом первой инстанции в порядке стать 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2019 (резолютивная часть от 05.09.2019) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что обществу было выдано предупреждение Прокуратуры города Копейска о недопустимости нарушения градостроительного законодательства №39-46-2017, согласно которому ООО «РМЗ-Строй» обязан произвести вынос инженерных сетей и коммуникаций. Вместе с тем, при проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка информация о наличии на нем каких-либо инженерных сооружений, предназначенных для сбора сточных вод, до участников аукциона, а также до его победителя доведена не была. Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок не содержит указания на то, что на земельном участке расположены инженерные сети. Кроме того, в протоколе №2 от 06.08.2014 о результатах аукциона прямо указано на отсутствие ограничений использования земельного участка. Таким образом, по мнению апеллянта, земельный участок предоставлен в аренду с нарушением действующего законодательства, в состоянии не пригодном для осуществления строительства и при сокрытии информации о наличии на нем инженерных сетей, предназначенных для сброса сточных вод и иных обременений, в связи с чем осуществить строительство в установленные договором аренды и разрешением на строительство, сроки не представилось возможным. Полагает, что, заявляя настоящие требования, Управление злоупотребляет правом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.08. 2014 на основании протокола № 2 от 06.08.2014 между Управлением (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 63-14 (далее - договор аренды, т. 1, л.д. 10-11), согласно пункту 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:30:0000000:12122, расположенный по адресу: <...> для строительства многоквартирного жилого дома в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 090 кв. м.

Договор аренды заключен сроком действия с 06.08.2014 по 06.08.2017 (пункт 2.1 договора аренды).

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 12).

20 апреля 2015 года арендатору выдано разрешение на строительство № ru 743040002005001-28/2015 сроком действия до 20.06.2017 (т. 1, л.д. 37).

Дополнительным соглашением от 10.05.2016 в пункты 8.5 - 8.7 договора аренды внесены изменения (т. 1, л.д. 17).

06 июня 2016 года при согласовании Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа между ФИО1 (арендатор) и ООО «РМЗ-Строй» (новый арендатор) заключен договор об уступке прав и обязанностей (далее - договор уступки, т. 1, л.д. 18-19), согласно пункту 1.1 которого арендатор уступает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 63-14 от 18.08.2014 в отношении земельного участка, общей площадью: 5 090 кв. м, с кадастровым номером 74:30:0000000:12122, находящегося по адресу: <...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.

Земельный участок был передан новому арендатору по акту приема-передачи от 06.06.2016 (т. 1, л.д. 20).

Срок договора аренды № 63-14 истек 06.08.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ООО «РМЗ-Строй» с 19.06.2017 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130, площадью 5 017,3 кв. м (т. 1, л.д. 26-29).

В связи с отсутствием договорных отношений с ответчиком и наличии на спорном земельном участке зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что наличие записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0000000:12122 и фактически отсутствующийо на нем, нарушают права истца на распоряжение указанным земельным участком.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) следует, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Для признания зарегистрированного права отсутствующим наряду с прочими обстоятельствами истец должен доказать, что отсутствуют правовые основания для сохранения спорного зарегистрированного права ответчика.

Как следует из искового заявления, истец в качестве обоснования заявленных требований указывал, что договор аренды в настоящий момент не является действующим в связи с чем ответчик, в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130 фактически отсутствует на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0000000:12122, а наличие информации в ЕГРН и записи в ЕГРП не позволяет истцу в дальнейшем эксплуатировать земельный участок.

Ответчик в свою очередь указывал, что неоднократно обращался к истцу с просьбами о продлении разрешения на строительство и продлении срока аренды, при этом ссылаясь на наличие права, на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеется технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 16.06.2017 кадастровым инженером ФИО2, из которого следует, что объект незавершенного строительства является многоквартирным жилым домом, общей площадью 5 017,33 кв. м, доля построенной части конструктивного элемента составляет: фундамент - 100%, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 3% (т. 2, л.д. 22-67).

Между тем в материалах дела также имеются акты обследования использования земельного участка с кадастровым номером 74:30:0000000:12122 составленные истцом 17.08.2017, 28.03.2018, 08.05.2019, 11.06.2019, 07.08.2019, из которых не усматривалось наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, а именно завершенного фундамента.

Судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля был допрошен ФИО2, который на вопросы суда пояснил, что при подготовке технического плана фактически не присутствовал на земельном участке, технический план подготавливал основываясь на пояснениях и фотографиях сделанных иными работниками, осмотр объекта осуществлялся в зимнее время года.

Из акта осмотра от 07.08.2019 следует, что границы земельного участка по всему периметру обозначены забором из бетонных плит. На земельном участке расположен объект - металлические ворота, а также вырыт котлован. Объекты капитального строительства отсутствуют. Земельный участок порос травянистой и древесно-кустарниковой растительностью (т. 3, л.д. 29-30).

Сведений о том, что по состоянию на дату судебного разбирательства ответчик утратил право собственности на спорный объект, в материалах дела также отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Судом первой инстанции верно указано, что поскольку иск заявлен о признании права собственности отсутствующим, то вопрос установления у возведенного объекта признаков недвижимого имущества является главным для рассмотрения такой категории исков по существу.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 5 пункта 38 Постановление № 25).

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судом обоснованно отмечено, что проведение в отношении спорного объекта кадастрового учета не свидетельствует о наличии у этого объекта статуса недвижимой вещи. Органы кадастрового учета не осуществляют проверку соответствия объекта требованиям недвижимой вещи, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а лишь фиксируют факт наличия объекта, имеющего связь с земельным участком, в связи с чем наличие кадастрового паспорта само по себе не означает, что такой объект является недвижимым имуществом.

Проведение государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект также не является бесспорным доказательством отнесения его к недвижимому имуществу.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

Судебная коллегия усматривает, что из содержания технического плана (т.2 л.д.22-72), представленного в материалы дела, следует, что объектом незавершенного строительства является многоквартирный жилой дом, общей площадью 5 017,33 кв. м, доля построенной части конструктивного элемента составляет: фундамент - 100%, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 3%.

Между тем информация, содержащаяся в техническом плане фактически не соответствует действительности, так как согласно актам осмотра на земельном участке фактически отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, а кадастровый инженер, составлявший технический план, допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля в ходе судебного заседания пояснил, что при подготовке технического плана фактически не присутствовал на земельном участке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130 площадью 5017,3 кв. м.

В данном случае наличие записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0301036:130 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0000000:12122 и фактически отсутствующего на нем, нарушают права истца на распоряжение указанным земельным участком.

В свою очередь это обстоятельство является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении соответствующего права, а также для снятия объекта с кадастрового учета, поскольку в ЕГРН содержится информация об объекте незавершенного строительства, фактически отсутствующего в натуре.

Согласно пункту 6.3. договора № 63-14, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Поскольку срок действия договора аренды истек, договор аренды земельного участка № 63-14 сторонами не пролонгирован, ответчик, как арендатор обязан возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку правовые основания для занятия ответчиком земельного участка, ранее находившегося у него в аренде, отпали, ответчик не вправе владеть и пользоваться земельным участком.

Доказательств того, что ответчик возвратил земельный участок истцу, в материалах дела не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении требований истца об освобождении земельного участка путем демонтажа имеющихся на земельном участке объектов и передаче его по акту приема-передачи Управлению.

Доводы апеллянта о том, что истец злоупотребляет правом, уклоняясь от приемки земельного участка, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, отраженная в обжалуемом судебном акте, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Ссылка апеллянта на то, что в протоколе №2 от 06.08.2014 о результатах аукциона необоснованно указано на отсутствие ограничений использования земельного участка, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку общество не обращалось к Управлению с требованием о признании аукциона недействительным в порядке предусмотренным законодательством.

Довод общества о том, что земельный участок предоставлен в аренду с нарушением действующего законодательства, в состоянии не пригодном для осуществления строительства, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что Управлением нарушен установленный действующим земельным законодательством порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах.

Кроме того, апелляционный суд обращает внимание на то, что доводы апеллянта о наличии оснований для расторжения договора аренды или признания его недействительным не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела о признании отсуствующим права собственности ответчика на незавершенный строительством объект, отсутствующий по факту на спорном земельном участке и об освобождении земельного участка от ограждения.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у Управления полномочий на обращение с указанным иском и выборе истцом надлежащего способа защиты, поскольку данный способ защиты в рассматриваемом случае ведет к восстановлению нарушенных прав Управления на распоряжение указанным участком.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, влекущих отмену судебного акта, и подлежат отклонению апелляционным судом.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству на заявителя апелляционной жалобы была возложена обязанность представить в суд апелляционной инстанции уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Поскольку указанное требование заявителем выполнено не было и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, обществом в судебное заседание не представлен, с названного лица подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2019 по делу № А76-19374/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РМЗ-Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова

О.Б. Тимохин