Гражданский кодекс часть 1

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2017 по заявлению ФИО4 (далее - ФИО4, заявитель по делу о банкротстве) возбуждено дело о банкротстве индивидуального предпринимателя ФИО11 (далее - ФИО11, должник).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2018 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина,

финансовым управляющим утвержден Прокопов Денис Борисович (далее - финансовый управляющий Прокопов Д.Б.).

Финансовый управляющий ФИО12 обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2015 и 20.10.2015, заключенные ФИО11 и обществом с ограниченной ответственностью «ПК-Центр» (далее – ООО «ПК- Центр»), а также применить последствия недействительности сделки в виде:

- обязания ООО «ПК-Центр» передать в пользу ФИО11 в результате исполнения недействительной сделки земельные участки, находящиеся по адресу: <...>, жилая застройка Терема: участок 74:19:1201002:466 площадью 21646 кв.м.; участок 74:19:1201002:465 площадью 1556 кв.м.; участок 74:19:1201002:464 площадью 935 кв.м.; участок 74:19:1201002:463 участок 1217 кв.м.; участок 74:19:1201002:462 площадью 1000 кв.м.; участок 74:19:1201002:461 площадью 828 кв.м.; участок 74:19:1201002:460 площадью 1818 кв.м.;

- обязания ООО «ПК-Центр» передать ФИО11 в результате исполнения недействительной сделки нежилые здания, находящиеся по адресу: <...>, жилая застройка Терема: нежилое здание площадью 1 270,1 кв.м., кадастровый номер 74:19:1201002:316; нежилое здание площадью 794,7 кв.м., кадастровый номер 74:19:1201002:345 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 30.05.2018 к участию в обособленном споре в качестве ответчика привлечено публичное акционерное общество Акционерный коммерческий банк «Челиндбанк» (далее – ПАО АКБ «Челиндбанк», Банк, ответчик).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2018 (резолютивная часть от 12.09.2018) признаны недействительными сделками заключенные между ФИО11 как продавцом и ООО «ПК-Центр» как покупателем договоры купли-продажи объектов недвижимости от 25.09.2015, от 25.09.2015 и от 20.10.2015 в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: п. Садовый Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А, жилая застройка Терема: земельного участка общей площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:205; нежилого здания общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316; нежилого здания общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345.

Применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО «ПК- Центр» возвратить ФИО11 с сохранением ипотеки в пользу АКБ «Челиндбанк» (ПАО) по договору ипотеки (залога недвижимого имущества) № О- 7111724634/13 от 09.10.2017 следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: п. Садовый Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д, 1А, жилая застройка Терема: земельные участки: площадью 21 646 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:466, площадью 1556 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:465, площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:464, площадью 1217 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:463, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:462, площадью 828 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:461, площадью 1818 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:460; нежилое здание общей площадью 1 270,1 кв.м. с

кадастровым номером 74:19:1201002:316; нежилое здание общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345.

В отдельное производство выделено рассмотрение вопроса о применении последствий недействительности сделок в части возмещения ответчиком имущественных потерь должника, связанных с возвратом имущества, обремененного залогом. Производство по выделенной части обособленного спора приостановлено до истечения срока на предъявление залогодержателем требования в рамках дела о банкротстве.

С определением суда от 18.10.2018 не согласились ООО «ПК-Центр», ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1, АКБ «Челиндбанк» (ПАО) и обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами.

В апелляционной жалобе ООО «ПК-Центр» просило судебный акт отменить, указав, что вывод суда о безвозмездности совершенной сделки противоречит имеющимся в деле доказательствам. В материалы дела представлены доказательства оплаты по оспариваемым сделкам: тексты оспариваемых договоров (без учета дополнительных соглашений), в соответствии с которыми сумма, указанная в соответствующих договорах, была оплачена; распечатки карточки счета бухгалтерского учета ООО «ПК-Центр» 71.01 за 2015; соглашения об уплате аванса с рукописной отметкой ФИО11 о получении денежных средств, расписки ФИО11 о получении денежных средств. Указанные документы не были оспорены никем из участников процесса; сторонами не заявлялось об их фальсификации; никаких иных, порочащих данные документы доказательств, в материалы дела не представлено. Отраженные в карточке счета сведения о возврате подотчетных денежных средств и приобретении на полученные денежные средства товарно-материальные ценности касаются незначительных сумм. При этом данные об иных, выданных в подотчет ФИО13 денежных средствах, при их суммировании полностью подтверждают доводы ответчика о наличии у него передаваемых ФИО11 денежных средств. Наличие в карточке счета сведений об отчете за полученные авансы не может опровергать данных о передаче денежных средств ФИО11, поскольку документы о такой передаче отражались в авансовых отчетах. Выводы суда о том, что авансовые отчеты не были представлены в материалы дела, не соответствует действительности, что может быть установлено из аудиопротоколов судебного заседания. Документы в оригиналах были переданы суду, непосредственно перед вынесением судебного акта суд их вернул. Также не обоснованы выводы суда о не представлении должником сведений о расходовании полученных денежных средств. Суд не выяснял соответствие цен оспариваемых сделок рыночной цене. Суд необоснованно отклонил ходатайство должника о назначении судебной экспертизы. Суд уклонился от оценки того обстоятельства, что цена приобретения земельного участка (без учета вложений в него со стороны ответчика), была значительно ниже цены сделки. Судом необоснованно не принято во внимание увеличение цены отчуждаемых объектов в соответствии с дополнительными соглашениями к каждому из оспариваемых договоров. В материалы дела были представлены подлинники дополнительных соглашений. Соглашение об увеличении цены носило негласный характер, что подразумевало его непредставление в регистрирующий орган. Заключение договора купли-продажи нежилого здания площадью 1 270,1 кв.м. носило мнимый характер. Фактически нежилое здание было построено за счет ООО «ПК-Центр», введено им в

эксплуатацию, оплата по договору купли-продажи Асадуллиным Д.А. не производилась. В период перехода права собственности к должнику, общество продолжало сдавать помещение в аренду и получать арендную плату. В обоснование указанного довода были представлены договоры аренды, кассовые отчеты и чеки о поступлении денежных средств от арендаторов здания ответчику (в период, когда его формальным собственником выступал Асадуллин Д.А.). Суд нарушил принципы имущественного права ответчика, права добросовестного залогодержателя, ухудшив условия обеспечения разрывом единого титула, что приведет к снижению стоимости имущества при его дальнейшей реализации. На момент отчуждения объекты уже были обременены залогом по обязательствам ООО «ПК-Центр», если бы оспоренные сделки не состоялись, имущество было бы включено в конкурсную массу с аналогичным обременением, что исключает возможность применения дополнительных кондикционных последствий недействительности сделки.

В апелляционной жалобе ФИО11 просил судебный акт отменить, указывает на то, что земельный участок общей площадью 29 000 кв.м. кадастровый номер: 74:19:1201002:205 до 28.04.2012 являлся собственностью Федерального фонда содействия развития жилищного строительства и был приобретен должником на торгах через ФИО14, интересы которого по доверенности представляла ФИО13, на основании ряда договоров купли-продажи по цене 3 300 000 руб. ФИО14 и ФИО13 действовали в качестве агентов в интересах ФИО11 при заключении договора купли-продажи с Федеральным фондом содействия развития жилищного строительства. ФИО14 получил свое вознаграждение путем передачи части земельного участка. Стоимость земельного участка сформировалась в ходе проведения открытого аукциона (протокол об определении победителя от 26.04.2012). ФИО11 предпринял действия по освоению земельного участка своими силами, не получив результата, обратился к ФИО13 с предложением вступить в совместный проект по строительству рынка. ФИО11 не отрицает факт длительного знакомства с ФИО13, которая будучи руководителем ООО «ПК-Центр», получила одобрение кредитной организации на открытие кредитной линии на строительство рынка, общество профинансировало благоустройство земельного участка. В целях строительства рынка между ООО «ПК-Центр» (заказчик) и ООО «СтройЭверест» (подрядчик) был заключен договор подряда № ПД-2/2013 от 29.04.2013 с дополнительным соглашением № 1 от 29.04.2013 по благоустройству части территории строительного рынка «Новоградский» площадью 122 701 га. Стоимость работ и материалов по частичному благоустройству земельного участка площадью 12 270,1 кв.м. (общая площадь 29 000 кв.м.) составила 8 270 790 руб. 05.02.2014 между ООО «ПК-Центр» (заказчик) и ООО «СтройЭверест» (подрядчик) был заключен договор подряда № ПД-3/2013 по благоустройству части территории строительного рынка «Новоградский» площадью 16,7299 га. Стоимость работ и материалов по частичному благоустройству земельного участка площадью 16,7299 га (общая площадь 29 000 кв.м.) составила 11 331 322,57 руб. (8 397 293 руб. стоимость работ ООО «СтройЭверест», 2 934 029,57 руб. - затраты самого ООО «ПК-Центр»). Впоследствии ООО «ПК-Центр» заключило кредитные договоры с ПАО Банк ВТБ, затем ПАО Банк «ФК «Открытие», затем с АКБ «Челиндбанк» (ПАО), предоставив поручительство группы принадлежащей ей организаций и залог. ФИО11 в качестве вклада в строительство рынка внес земельный участок путем передачи его в аренду ООО «ПК-Центр» для проектирования и строительства рынка, а также в залог

кредитным организациям в обеспечение обязательств общества по кредитным договорам. В качестве прибыли от вносимого вклада Асадуллин Д.А. в соответствии с договоренностью получил в собственность нежилое здание площадью 794,7 кв.м., являющееся частью действующего рынка, способное приносить прибыль, возведенное за счет кредитов обществом «ПК-Центр». Асадуллиным Д.А. была выдана Заостровских Н.Г. доверенность для регистрации залога, оформления договоров с ресурсоснабжающими организациями (собственником земельного участка оставался Асадуллин Д.А.). Стороны не имели письменных договоренностей (инвестиционного договора). В отсутствие участия ООО «ПК-Центр» в общем проекте, у должника не возник бы в собственности объект недвижимого имущества, который приобрел доходность только в результате достижения общей цели по строительству и открытию рынка «Новоградский», а стоимость актива в виде земельного участка не стала бы выше цены ее приобретения. Кадастровая стоимость не является показателем рыночной стоимости, ее определение произведено после благоустройства земельного участка за счет ООО «ПК-Центр». Вывод суда о недоказанности ООО «ПК-Центр» строительства нежилого здания общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345 за его счет, со ссылкой на оформление разрешения объекта на ввод в эксплуатацию на должника, является необоснованным. Стороны изначально оформили документы - основания возникновения права собственности в соответствии с достигнутыми договоренностями о распределении прибыли, причитающейся за переданный вклад. Ответчик представил в материалы дела кредитные договоры, акты ввода объектов в эксплуатацию, из которых следует, что общая сумма кредитов ООО «ПК-Центр» составила 49 000 000 руб., стоимость объектов, построенных ответчиком и введенных в эксплуатацию в 2014 году составила 48 269 167 руб. Признанная судом первой инстанции фактическая аффилированность сторон, влекущая применение повышенного стандарта доказывания, либо перенесения бремени опровержения аргументов оппонента, привела к утрате права на состязательный и объективный процесс. Не принимая дополнительные соглашения, изменившие стоимость спорного имущества, суд первой инстанции не учел, что указанные документы обязывают ООО «ПК-Центр» произвести оплату в сумме 10 000 000 руб. в срок до 31.12.2019. Должник в плане реструктуризации учел в качестве источника удовлетворения требований кредиторов право требования к ответчику по договорам от 25.09.2015 и от 20.10.2015 с дополнительными соглашениями. В подтверждение факта оплаты 15 000 000 руб. ответчиком представлены чеки, подтверждающие снятие наличных денежных средств с расчетного счета, чеки, подтверждающие внесение наличных средств в кассу общества, приходные и расходные кассовые ордера, авансовые отчеты с первичными документами, включая расписки Асадуллина Д.А., карточки счета. Вывод суда о непредставлении ответчиком авансовых отчетов и первичных документов, оригиналов дополнительных соглашений, противоречит обстоятельствам дела. Вывод об отсутствии доказательств несения расходов противоречит обстоятельствам дела в связи с наличием банковских выписок и сведений об отсутствии просроченных обязательств. Доказательств возникновения признаков недостаточности имущества вследствие исполнения спорных сделок не представлено. На момент совершения оспариваемой сделки обязательства перед кредиторами либо еще не возникли, либо продолжали исполняться в соответствии с условиями договоров и предъявлены должнику по правилам статьи 213.11 Закона о банкротстве. Должник на протяжении трех лет после совершения оспариваемых сделок платил по

кредитам, получал кредиты. Финансовым управляющим не доказано, что следствием совершения сделок является наступившая неспособность платить по долгам. Должник не усматривает восстановления прав кредиторов от признания сделки недействительной.

В апелляционной жалобе ООО «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1 просили обжалуемый судебный акт отменить, в обоснование доводов апелляционной жалобы заявители указали, что замену права требования к ООО «ПК- Центр» по обязательству на 25 000 000 руб. (при условии неоплаты 15 000 000 руб.) на регрессное право требования исполнившего залогодателя, хотя бы и обеспеченное залогом, не является мерой, направленной на восстановление имущественных интересов кредиторов. Регрессное право ФИО11 к ООО «ПК-Центр», обеспеченное залогом, не подлежит удовлетворению путем обращения взыскания на заложенное имущество до полного удовлетворения требований основного кредитора (Банка). По условиям договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 09.10.2017, срок возврата кредита установлен до 01.10.2022. ФИО15 не вправе до 01.10.2022 получать удовлетворение требований к ООО «ПК-Центр» путем обращения взыскания на его имущество. Размер требования ФИО11 к ООО «ПК-Центр» неизвестен и будет определен по мере реализации спорных объектов. В условиях ограниченной во времени продажи спорных объектов в процедуре банкротства выручка от реализации будет менее 10 000 000 руб. В результате возврата объектов, кредиторы получат право требование к ООО «ПК-Центр» в меньшем размере, чем обладают на текущий момент. Установленная судом первой инстанции аффилированность сторон сделки не направлена на получение каких-либо преимуществ в деле о банкротстве. Признание сделки недействительной влечет утрату источника для удовлетворения требований кредиторов и открытие процедуры реализации имущества гражданина. Без содействия должника у кредиторов, за исключением ФИО13, чье право требование обеспечено залогом имущества, и Банка, нет перспективы удовлетворения требований (в конкурсной массе кроме обремененного залогом имущества, имеется лишь дебиторская задолженность, которую суд признал неликвидной).

В апелляционной жалобе Банк просил обжалуемый судебный акт отменить в части применения последствий недействительности сделок. В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи от 25.09.2015 должен быть возвращен в конкурсную массу земельный участок, площадью: 29 000 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:19:1201002:205, но поскольку он был разделен на 7 земельных участков, с присвоением им кадастровых номеров, то возвратить его в конкурсную массу в натуре не представляется возможным, поэтому в случае признания договора купли-продажи от 25.09.2015 недействительным суду необходимо было разрешить вопрос о возмещении ООО «ПК-Центр» действительной стоимости земельного участка 29 000 кв.м. продавцу. ООО «ПК-Центр» подтверждало в судебном заседании о наличии у него задолженности по договору купли-продажи от 25.09.2015, поскольку дополнительными соглашениями была установлена рассрочка оплаты земельного участка, и он готов произвести оплату по всем спорным договорам купли-продажи в соответствии с условиями дополнительных соглашений. Судом при применении последствий недействительности сделок нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, что нарушает права Банка как добросовестного залогодержателя. Заключая оспариваемые договоры

купли-продажи, его стороны следовали указанному принципу единства, чтобы земельный участок и недвижимое имущество находилось у одного лица, которому выданы разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию - ООО «ПК- Центр». Передача прав на вновь образованные земельные участки Асадуллину Д.А. нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, но и ограничивает права ответчика в использовании принадлежащего ему имущества в целях строительства на нем другого объекта в соответствии с выданным на то разрешением, а также может повлечь возложение дополнительных обязанностей при возможном отчуждении земельного участка. Предмет залога представляет собой единый имущественный комплекс с благоустроенной территорией (строительный рынок «Новоградский»), целью которого является извлечение прибыли путем сдачи в аренду складских помещений, а из-за несовпадения собственника земельных участков и собственника нежилых зданий и объектов незавершенного строительства, существенно снижается стоимость и ликвидность предмета залога. Возврат обремененного залогом недвижимого имущества в конкурсную массу должника не восстанавливает права его кредиторов, поскольку на Асадуллина Д.А., как на нового залогодателя, возлагаются дополнительные обязательства по исполнению кредитного договора ООО «ПК- Центр» перед Банком, при обращении взыскания на спорный предмет залога и частичного покрытия за счет его реализации долга перед Банком, к должнику перейдут акцессорные обязательства, должник не сможет потребовать от поручителя исполнения обязательств должнику. В случае реализации объектов, 90% от стоимости подлежит выплате залогодержателю - Банку, оставшиеся 10% пойдут на погашение текущих требований. При продаже земельных участков, на которых находятся нежилые здания и незавершенные строительством объекты ООО «ПК-Центр», преимущественное право на покупку таких земельных участков будет у ООО «ПК- Центр».

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 апелляционные жалобы приняты к производству суда, судебное заседание назначено на 20.12.2018.

Протокольным определением суда от 20.12.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 27.12.2018.

Протокольным определением суда от 27.12.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 11.01.2019.

Должник заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В целях установления действительной стоимости имущества, а также установления факта причинения вреда кредиторам оспариваемыми сделками, правильного применения последствий их недействительности, с учетом того, что аналогичное ходатайство заявлялось в суде первой инстанции и в его удовлетворении было отказано, суд апелляционной инстанции определением суда от 17.01.2019 (резолютивная часть от 11.01.2019) ходатайство должника удовлетворил.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Садовый, жилая застройка Терема, ул. Новоградская, д.1 А, по состоянию на 20.10.2015 и по состоянию на 11.01.2019;

Производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Тотал Прогрессив Консалтинг» ФИО10, производство апелляционным жалобам приостановлено до 01.03.2018, срок проведения экспертизы определен до 25.02.2019 и до получения заключения эксперта.

ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» 03.02.2019 направило в суд апелляционной инстанции ходатайство о предоставлении дополнительных материалов и продлении сроков проведения экспертизы на время предоставления материалов.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Ершовой С.Д. на судью Бабкину С.А.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 назначено судебное заседание на 26.02.2019 для рассмотрения заявленных ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» ходатайств.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 (резолютивная часть от 26.02.2019) ходатайство судебного эксперта о предоставлении дополнительных доказательств удовлетворено, срок проведения экспертизы и приостановления производства по апелляционным жалобам продлен до 15.04.2019.

К указанному сроку экспертом заключение по результатам экспертизы представлено не было.

От ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» 16.04.2019 поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы на срок 14 дней в связи с поступившим большим объемом дополнительных документов, в котором экспертная организация просила дать разъяснения в отношении объекта оценки земельного участка с КН74:19:1201002:205, который преобразован и на дату оценки 11.01.2019 уже отсутствует, устанавливать ли эксперту стоимость в предположении существования такого участка, либо не устанавливать ее вообще, поскольку объекта права не имеется, либо определять стоимость участков, выделенных из данного земельного участка.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 18.04.2019 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрения заявленного ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» ходатайства о продлении срока экспертизы, судебное заседание назначено на 14.05.2019, также суд указал, что заявление экспертной организации о разъяснении судебного акта будет разрешен отдельным судебным актом в порядке статьи 179 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Матвеевой С.В. на судью Забутырину Л.В.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2019 (резолютивная часть от 23.04.2019) должник признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО6 (далее – финансовый управляющий ФИО6).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Забутыриной Л.В. на судью Матвееву С.В.

- разрешить провести техническое обследование зданий (неразрушающими методами), геодезическую съемку для чего обязать стороны по делу обеспечить доступ в исследуемые нежилые здания. Собственника нежилого помещения-склада обязать предоставить лестницу либо подмости на высоту всего помещения склада;

- предоставить документы либо справочно, информацию по характеристикам фундаментов исследуемых нежилых зданий – по свайному полю: отчеты по изысканиям, исполнительную документацию, документы по сдаче свайного поля заказчику, схему свайного поля для каждого из зданий (длину сваи, марки металла на сваи, класс арматуры и толщину ростверка, марку бетона ростверка). Информацию: марку профнастила стен и перекрытия, кровли. Если по зданиям, либо по одному из зданий был выполнен ленточный фундамент предоставить документы подтверждающие глубину фундамента, марку использованного бетона;

- обязать предоставить к осмотру исследуемые здания 24.05.2019 в 10 час. 30 мин.;

- продлить срок производства экспертизы на 3 недели с момента технического обследования объектов и земельного участка.

Ходатайство с учетом дополнения рассмотрено судом без возобновления производства по делу в соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019 (резолютивная часть от 14.05.2019) ходатайство ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» удовлетворено частично. Судом разрешено провести техническое обследование зданий (неразрушающими методами), геодезическую съемку. Суд

обязал ООО «ПК-Центр» и Асадуллина Д.А. обеспечить доступ в исследуемые помещения, предоставив необходимые средства для обследования помещения по всей высоте склада, обязав также ООО «ПК-Центр» и Асадуллина Д.А. обеспечить эксперту возможность осмотра исследуемых зданий 24.05.2019. В удовлетворении ходатайства в части предоставления дополнительных документов отказать. Сроки проведения экспертизы и приостановления производства по апелляционной жалобе продлены до 11.06.2019.

С учетом истечения срока проведения судебной экспертизы и непредставления заключения эксперта, для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу определением суда от 13.06.2019 назначено судебное заседание на 16.07.2019.

По первому вопросу об определении рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 794, 7 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Садовый, жилая застройка Терема, ул. Новоградская, д. 1а, по состоянию на 20.10.2015 и по состоянию на 11.01.2019, эксперт указал, что рыночная стоимость:

- по состоянию на 20.10.2015 составляет:

- 6 466 146 руб. с учетом НДС 20% и без учета стоимости земельного участка под зданием;

- 6 898 775 руб. с учетом НДС 20% с учетом стоимости земельного участка под зданием по пятну застройки в размере 432 630 руб.

Эксперт указывает две стоимости с учетом пятна застройки и без него, поскольку оспариваемый договор эксперту не представлен. Рыночная стоимость земельного участка по третьему вопросу суда указана за всю площадь 29 000 кв.м. без вычета стоимости земельного участка под зданиями.

- по состоянию на 11.01.2019 составляет:

- 4 787 317 руб. с учетом НДС 20% и без учета стоимости земельного участка под зданием;

- 5 782 943 руб. с учетом НДС 20% с учетом стоимости земельного участка под зданием по пятну застройки в размере 995 627 руб.

По второму вопросу об определении рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 270,1 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Садовый, жилая застройка Терема, ул. Новоградская, д. 1а, по состоянию на 20.10.2015 и по состоянию на 11.01.2019, эксперт указал, что рыночная стоимость:

- по состоянию на 25.09.2015 составляет:

- 7 287 633 руб. с учетом НДС и без учета стоимости земельного участка под зданием;

- 7 997 413 руб. с учетом НДС 20% с учетом стоимости земельного участка под зданием по пятну застройки в размере 709 779 руб.;

- по состоянию на 11.01.2019 составляет:

- 5 515 134 руб. с учетом НДС 20% и без учета стоимости земельного участка под зданием;

- 7 148 574 руб. с учетом НДС 20% и с учетом стоимости земельного участка под зданием 1 633 440 руб.

По третьему вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 29 000 кв.м., кадастровый (или условный) № 74:19:1201002:205, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Садовый, жилая застройка Терема, ул. Новоградская, д. 1а, по состоянию на 20.10.2015 и по состоянию на 11.01.2019 (с учетом имеющихся обременений и ограничений), эксперт указал:

- по состоянию на 25.09.2015 рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом-методом сравнения продаж, составляет с учетом округления характерного для данного сегмента рынка 15 689 000 руб.;

- по состоянию на 11.01.2019 на дату оценки рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом-методом сравнения продаж, составляет 36 105 000 руб.

Установление рыночной стоимости земельного участка на дату 11.01.2019 произведено экспертом по формулировке вопроса суда и дополнительному разъяснению суда. В соответствии с нормативными документами, после утверждения проекта планировки территории под изъятие, все сделки с изымаемым имуществом не подлежат компенсации, в связи с чем датой оценки для получения компенсации является дата, предшествующая дате утверждения проекта планировки. Рыночная стоимость земельного участка рассчитана без вычета пятен застройки зданий расположенных на них.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сотниковой О.В. на судью Румянцева А.А.

Протокольным определением суда от 16.07.2019 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства представитель ООО «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1 заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы у иного эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 29 000 кв.м. кадастровый (условный) № 74:19:1201002:205, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Садовый, жилая застройка Терема, ул. Новоградская, д. 1а, по состоянию на 11.01.2019 (м учетом обременений и ограничений).

В обоснование указанного ходатайства представитель заявителей указал, что под сомнение ставятся объекты, взятые экспертом в качестве объектов-аналогов. При обосновании выбора объектов-аналогов эксперт указал, что метод сравнительного анализа продаж основан на информации о произведенных сделках купли-продажи. Поскольку в Российской Федерации на сегодняшний день не существует открытой базы данных о совершенных сделках купли-продажи недвижимости, в расчетах использовалась информация о предложениях и введена корректировка на разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая представляет собой корректировку на интерес риэлтора и корректировку на уторговывание. В рамках данного отчета скидка на торг применялась на дату оценки согласно данным «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков» в размере – 14,7%.

Между тем, в силу закона о банкротстве, информация о заключенных по результатам проведения торгов договорах и цене реализации подлежит опубликованию в федеральных источниках, является избыточной, точной и отражает

условия совершения сделок, максимально приближенные на случай включения спорного объекта в конкурсную массу должника.

Скидка на торг 14,7%, учитывая, что при проведении повторных торгов начальная цена понижается автоматически на 10%, что не повышает спрос, недостаточно обоснована к условиям продажи спорного имущества.

С учетом данных обстоятельств, кредиторы полагают аналоги неточными, либо корректировка на торг должна быть больше и определяться по другим критериям.

В качестве обременения экспертом учтен залог, но не предстоящее изъятие земельного участка в муниципальную собственность.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 судебное разбирательство в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 10.09.2019, в целях утверждения мирового соглашения.

В судебном заседании 10.09.2019 в удовлетворении ходатайства об утверждении мирового соглашения отказано с учетом позиции кредитора, при этом суд посчитал необоснованной отсрочку оплаты до 31.12.2019.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.219 судебное разбирательство отложено на 23.09.2019 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для вызова эксперта с целью пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании представитель ООО «ПК-Центр» заявил ходатайство об утверждении мирового соглашения, приложив к нему копию банковской гарантии № Г-7111948792/13 от 20.09.2019, оригинал мирового соглашения от 20.09.2019, копии постановлений СПИ об окончании ИП от 12.09.2019, 13.09.2019, 13.09.2019, справку № 146075 и 146076 по состоянию на 18.09.2019, инкассовые поручения № 801 от 19.06.2019, № 906 от 19.06.2019.

Представитель ФИО4 возражал против утверждения мирового соглашения, представив дополнительное мнение, которое приобщено судом к материалам дела.

Представители Банка, должника, финансовый управляющий ФИО6, ООО «ПК-Центр», ООО «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1 не возражали против утверждения мирового соглашения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на состоявшемся 05.08.2019 собрании кредиторов должника большинством голосов (57,80%), при голосовании «против» 42,07%, принято решение о заключении мирового соглашения.

По условиям мирового соглашения ООО «ПК-Центр» принимает обязанность возместить в конкурсную массу должника стоимость спорных объектов в разнице между ценой, установленной в дополнительных соглашениях от 25.09.2015 и 20.10.2015 к договорам купли-продажи от той же даты, и рыночной стоимостью, установленной ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» по результатам проведения судебной экспертизы в сумме 4 442 779 руб. (29 442 779 – 25 000 000), ООО «ПК- Центр» признает существующую обязанность по оплате спорных объектов в размере 10 000 000 руб. в срок до 31.12.2019, вытекающую из дополнительных соглашений от 25.09.2015 и от 20.10.2015 к договорам купли-продажи от той же даты. ООО «ПК- Центр» принимает обязательство уплатить в срок до 31.10.2019 в конкурсную массу должника 14 442 779 руб.

Пунктом 1 статьи 150 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) установлено, что на

любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве должник, его конкурсные кредиторы и уполномоченные органы вправе заключить мировое соглашение.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства об утверждении мирового соглашения исходил из того, что отсутствует решение собрания кредиторов по уточненному мировому соглашению, безусловные доказательства наличия у ответчика финансовой возможности выполнить условия мирового соглашения не представлены при наличии возражений кредиторов, обладающих количеством голосов в размере 42,07%.

В судебном заседании принял участие судебный эксперт, который был предупрежден об уголовной ответственности, о чем отобрана подписка и дал ответы на поставленные участвующими в судебном заседании представителями вопросы.

В судебном заседании представитель ООО «ПК-Центр» заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, в обоснование указанного ходатайства указав, что из пояснений эксперта следует, что цена земельного участка общей площадью 29 000 кв.м. по состоянию на 11.01.2019 определена исходя из предложения о том, что такой участок существовал бы на указанную дату. Однако, такой участок отсутствует, на его месте путем раздела образованы иные участки; произведена их застройка и обременение залогом. В предмет доказывания по настоящему делу входит реальное причинение вреда оспариваемой сделкой, а также возможность восстановления прав кредиторов путем ее признания недействительной.

Представитель ООО «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1 поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайства заявителей о проведении повторной и дополнительной экспертизы, суд не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная и дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты, возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Назначение повторной и дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, и является его правом, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Доводы о том, что объекты, взятые экспертом в качестве объектов-аналогов нельзя признать надлежащими, судом не принимаются.

Экспертом указано, что проведя обзор вторичного рынка земельных участков категория земель: земли населенных пунктов, расположенных в городе Челябинске и Челябинской области, а также анализируя фактические данные о ценах предложений аналогичных объектов на основании достаточно достоверной информации интернет сайтов, определен диапазон предложений к продаже земельных участков в размере от 471 руб./м2 до 951 руб./м2 в зависимости от разрешенного использования, вида права, местоположения, площади и т.п. То есть, анализ цен отражает имеющиеся предложения на рынке земельных участков, но необходимо учитывать ценообразующие факторы, на основании которых формируется окончательная стоимость.

Вопрос о расширении территории для исследования разрешается исключительно экспертом, как специалистом, который обладает специальными знаниями и навыками в области оценочной деятельности и проведение оценки исследуемых объектов на аналогичных территориях ставится на его усмотрение и внутреннее убеждение с точки зрения целесообразности и достоверности такого анализа.

Суд не усматривает нарушений требований Федерального стандарта оценки № 7 (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611), иного лицами, участвующими в деле не доказано.

Доказательств свидетельствующих о ненадлежащем характере заключения эксперта, составленного по результатам судебной экспертизы, не представлено, данное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, не содержит противоречий и неясностей, сомнений в обоснованности данного заключения не возникает.

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов, изложенных в заключении судебного эксперта от 03.06.2019 № 010-2019-02 об определении рыночной стоимости объектов экспертизы (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не имеется, что свидетельствует об отсутствии для назначения по делу повторной экспертизы на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив вопросы, представленные в ходатайстве о проведении дополнительной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для ее назначения, исходя из пояснений эксперта, озвученных в судебном заседании, о том, что факт предполагаемого изъятия земельного участка не влияет на рыночную стоимость имущества и формулировки первоначально поставленных вопросов.

Довод о том, что оценка по состоянию на 11.01.2019 должна была быть проведена с учетом банкротства должника и наличия залога, подлежит отклонению. Так, при постановке вопросов эксперту, третий вопрос содержал указание на необходимость учета обременений и ограничений. Необходимость учитывать то обстоятельство, что должник находится в банкротстве, по мнению суда отсутствует, так как исходя из интересов кредиторов, реализацию имущества целесообразно осуществлять по рыночной цене, что позволит получить за него максимально возможную цену. Следует учитывать, что реальная цена продажи будет определена на торгах и не может быть установлена экспертом, так как такой вывод будет носить вероятностный характер.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель ООО «ПК-Центр» доводы своей апелляционной жалобы и апелляционных жалоб ООО «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1, должника, Банка поддержал.

Представитель ООО «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1 доводы своей апелляционной жалобы поддержал, с доводами апелляционных жалоб заявителей согласился.

Представители должника и Банка доводы своих апелляционных жалоб поддержали, согласились с доводами жалоб ООО «СтройЭверест», Усольцева А.Ю., Новичковой Н.В., ООО «ПК-Центр».

Представитель ФИО4 с доводами апелляционных жалоб не согласился.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в июле 2012 года ФИО13 по договору купли-продажи от 20.07.2012 купила земельный участок общей площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:205, расположенный по адресу: Сосновского района Челябинской области, в 230 метрах от ориентира в пос. Терема, по цене 3 206 240 руб. (л.д. 79-80 т. 10).

В сентябре этого же года ФИО13 передала указанный земельный участок в собственность должника ФИО11 по договору купли-продажи от 04.09.2012 по той же цене (л.д. 84 т. 10).

По договору от 13.05.2013 (л.д. 22-27 т. 7) должник передал земельный участок общей площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:205 ответчику в аренду с правом застройки не неопределенный срок с размером арендной платы 30 000 рублей в месяц с условием увеличения арендной платы на 30 000 руб. за каждый построенный объект по мере окончания строительства. Возводимые объекты недвижимости, согласно договору в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2014, поступают в собственность арендатора.

Сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 13.05.2013 в материалах дела отсутствуют. Между тем, копия данного договора представлена в материалы регистрационного дела в отношении нежилого здания общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316.

ООО «ПК-Центр» 17.06.2014 получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного нежилого здания общей площадью 1 270,1 кв.м., которому впоследствии присвоен кадастровый номер 74:19:1201002:316 и адрес: п. Садовый Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А, жилая застройка Терема (л.д. 29 т. 7).

В июле 2014 года ООО «ПК-Центр» обратилось за государственной регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (регистрация произведена 04.08.2014), а уже 07.08.2014 продало нежилое здание общей площадью 1 270,1 кв.м. должнику ФИО11 по цене 408 730 руб. 88 коп. (л.д. 7-12 т. 7).

Одновременно с этим, несмотря на нахождение земельного участка в аренде, сам должник 29.12.2014 получил разрешение на ввод в эксплуатацию построенного нежилого здания общей площадью 794,7 кв.м., которому впоследствии присвоен кадастровый номер 74:19:1201002:345 и адрес: п. Садовый Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А, жилая застройка Терема (л.д. 86-87 т. 10).

За государственной регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества должник обратился в феврале 2015 года (л.д. 96-106 т. 10).

Впоследствии между ФИО11 (продавцом) и ООО «ПК-Центр» (покупателем) были заключены договоры в отношении объектов недвижимого

имущества, расположенных по адресу: п. Садовый Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А, жилая застройка Терема:

Во всех договорах содержится оговорка о том, что стоимость является окончательной и изменению не подлежит, а также о том, что расчет произведен до подписания договора.

Государственная регистрация перехода к покупателю права собственности в отношении спорного имущества по оспариваемым сделкам, как это следует из содержания отметок регистрирующего органа, произведена 11.11.2015.

Копии материалов регистрационных дел истребованы судом первой инстанции из регистрирующего органа (в части оспариваемых сделок: договор от 25.09.2015 в отношении земельного участка – л.д. 95-110 т. 9, договор от 20.10.2015 – л.д. 127-133 т. 10, договор от 25.09.2015 в отношении нежилого здания – л.д. 75-93 т. 11).

По состоянию на 08.02.2017 на земельном участке общей площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:205 были расположены два спорных объекта недвижимости (нежилое здание общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316 и нежилое здание общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345), а также принадлежавшие ответчику (л.д. 120-144 т. 12) объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами: 74:19:1201002:329, 74:19:1201002:330, 74:19:1201002:425, 74:19:1201002:345, 74:19:1201002:318, 74:19:1201002:317, 74:19:1201002:323.

После заключения оспариваемого договора купли-продажи от 25.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:19:1201002:205 был разделен на земельные участки: площадью 21 646 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:466, площадью 1 556 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:465, площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:464, площадью 1 217 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:463, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:462, площадью 828 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:461, площадью 1 818 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:460.

Из содержания выписок из ЕГРН (л.д.80-109 т. 1), договора ипотеки от 09.10.2017 (л.д. л.д. 120-144 т. 12), следует, что: на земельном участке площадью 21 646 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:466 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А) в настоящий момент помимо спорного объектов (нежилого здания общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316 и нежилого здания общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345) также расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:19:1201002:446, 74:19:1201002:435, 74:19:1201002:433, 74:19:1201002:431, 74:19:1201002:436, 74:19:1201002:323, 74:19:1201002:434;

- на земельном участке площадью 1217 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:463 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1Б) расположен ранее существовавший объект - нежилое здание с кадастровым номером 74:19:1201002:318;

- на земельном участке площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:462 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1В) расположен ранее существовавший объект - нежилое здание с кадастровым номером 74:19:1201002:330;

- на земельном участке площадью 828 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:461 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1Г) расположен ранее существовавший объект - нежилое здание с кадастровым номером 74:19:1201002:329;

- на земельном участке площадью 1818 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:460 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1Д) расположены объекты с кадастровыми номерами 74:19:1201002:432 и 74:19:1201002:445;

- на земельном участке площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:464 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1Е) расположен ранее существовавший объект - нежилое здание с кадастровым номером 74:19:1201002:317;

- на земельном участке площадью 1556 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:465 (новый адрес по реестру: поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1Ж) расположен объект с кадастровым номером 74:19:1201002:445.

По договору ипотеки от 08.11.2013 должник, от имени которого по доверенности от 01.08.2012 действовала ФИО13, передал в ипотеку ОАО КБ «Петрокоммерц» спорный земельный участок в обеспечение обязательств ООО «ПК-Центр» по кредитному договору от 12.09.2013 на сумму 10 000 000 руб. (л.д. 80- 90 т. 7).

По договору ипотеки от 25.12.2013 должник передал в ипотеку ОАО КБ «Петрокоммерц» спорный земельный участок в обеспечение обязательств ООО «ПК- Центр» по кредитному договору от 25.12.2013 на сумму 5 000 000 руб. (л.д. 105-115 т. 7).

По договору ипотеки от 06.03.2014 должник, от имени которого по доверенности от 01.08.2012 действовала ФИО13, передал в ипотеку ОАО КБ «Петрокоммерц» спорный земельный участок в обеспечение обязательств ООО «ПК-Центр» по кредитному договору от 06.03.2014 на сумму 8 000 000 руб. (л.д. 127- 137 т. 7).

По договору ипотеки от 28.08.2014 должник передал в ипотеку ОАО КБ «Петрокоммерц» спорный земельный участок и спорное нежилое здание общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316 в обеспечение обязательств ООО «ПК-Центр» по кредитному договору от 28.08.2014 на сумму 7 500 000 руб. (л.д. 142-153 т. 7).

По договору ипотеки от 10.09.2014 должник передал в ипотеку ОАО КБ «Петрокоммерц» спорный земельный участок и спорное нежилое здание общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316 в обеспечение обязательств ООО «ПК-Центр» по кредитному договору от 04.06.2014 на сумму 11 500 000 руб. (л.д. 138-147 т. 8).

Обременения по договорам ипотеки в пользу ПАО Банка «ФК «Открытие» (правопреемника ОАО КБ «Петрокоммерц») сняты в октябре 2017 года в связи с исполнением кредитных обязательств за счет кредитных средств, полученных ответчиком от общества АКБ «Челиндбанк» по договору об открытии возобновляемой кредитной линии от 09.10.2017 (л.д. 51-74 т. 10, л.д. 6-32 т. 11).

По договору ипотеки (залога недвижимого имущества) № О- 7111724634/13 от 09.10.2017, ООО «ПК-Центр» передало обществу АКБ «Челиндбанк» в обеспечение собственных обязательств по договору об открытии возобновляемой кредитной линии от 09.10.2017 в залог:

- земельные участки: площадью 21 646 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:466, площадью 1556 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:465, площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:464, площадью 1217 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:463, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:462, площадью 828 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:461, площадью 1818 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:460;

- спорные нежилые здания общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316 и общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345;

- иные расположенные на указанных земельных участках нежилые здания (л.д. 120-144 т. 12) с кадастровыми номерами 74:19:1201002:317, 74:19:1201002:318, 74:19:1201002:323, 74:19:1201002:329, 74:19:1201002:330, 74:19:1201002:345, 74:19:1201002:425, а также незавершенные строительством объекты с кадастровыми номерами 74:19:1201002:431, 74:19:1201002:432, 74:19:1201002:433, 74:19:1201002:434, 74:19:1201002:435, 74:19:1201002:436.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, по состоянию на дату рассмотрения дела, актуальными адресами спорных нежилых зданий являются адреса:

- нежилого здания общей площадью 1 270,1 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:316 - поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А/1

- нежилого здания общей площадью 794,7 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:345 - поселок Терема Сосновского района Челябинской области, ул. Новоградская, д. 1А/3 (л.д. 104-109 т. 1).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве ФИО11, определением этого суда от 12.02.2018 (резолютивная часть от 02.02.2018) по указанному делу в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

Финансовый управляющий, полагая, что договоры купли-продажи от 25.09.2015, от 25.09.2015 и от 20.10.2015 являются сделками, совершенными заинтересованными лицами, по заниженной цене, в отсутствие доказательств оплаты, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, обратился с заявлением о признании названных договоров недействительными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление финансового управляющего о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, исходил из того, что оспариваемые сделки фактически повлекли причинение вреда имущественным правам кредиторов, чьи обязательства существовали к моменту совершения оспариваемых сделок; ответчику было известно о цели причинения вреда кредиторам в силу фактической аффилированности к

должнику и в силу участия в совместных с должником действиях по приданию оспариваемым сделкам видимости соответствия обычным условиям делового оборота.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 213.32 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов.

Учитывая, что ФИО11 зарегистрирован Администрацией Тракторозаводского района г. Челябинска 15.03.2000 в качестве индивидуального предпринимателя, сделки могут быть оспорены на основании статей 61.2, 61.3 Закона о банкротстве (пункт 13 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Пункт 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка), если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Оспариваемые сделки совершены в пределах трехлетнего срока до даты принятия к производству суда заявления о признании должника банкротом.

На момент совершения сделок у должника имелся кредитор – ФИО4 с суммой требований 13 715 000 руб. основного долга, а также проценты (решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 14.06.2017), по заявлению которой в отношении должника возбуждено производство по делу о банкротстве. Согласно указанному судебному акту, займы были выданы по распискам от 19.04.2013 и от 03.06.2013. Кроме того, имелась задолженность по земельному и транспортному налогу за 2012, 2013 годы на сумму 628 586,50 руб.

Таким образом, довод ФИО11 об отсутствии кредиторов на момент совершения оспариваемых сделок опровергается фактическими обстоятельствами дела.

Судом первой инстанции установлено, что цена по оспариваемым сделкам существенно занижена по сравнению с кадастровой стоимости (34 353 193 руб. – л.д. 24 т. 1), а также с залоговой и рыночной, согласованной при передаче имущества в залог (л.д. 80 т. 7, л.д. 144 т. 7, л.д. 138-147 т. 8).

Данное обстоятельство подтверждается также экспертным заключением от 03.06.2019 № 010-2019-02, согласно которому, по состоянию на 25.09.2015 рыночная стоимость земельного участка составляет с учетом округления 15 689 000 руб.; нежилого здания площадью 794,7 кв.м – 6 466 146 руб. без учета стоимости

земельного участка под зданием и 6 898 775 руб. с учетом стоимости земельного участка под зданием по пятну застройки в размере 432 630 руб.; рыночная стоимость нежилого здания площадью 1 270,1 кв.м – 7 287 633 руб. без учета стоимости земельного участка под зданием и 7 997 412 руб. – с учетом стоимости земельного участка под зданием по пятну застройки в размере 1 633 440 руб., против 3 210 000 руб., 260 000 руб. и 410 000 руб. соответственно, что подтверждает вывод суда первой инстанции.

Должник представил в материалы дела копии дополнительных соглашений:

- от 25.09.2015 к договору купли-продажи от 25.09.2015 в отношении нежилого здания, содержащее измененное условие о цене (в новой редакции 8 000 000 руб.) и рассрочке платежа до 31.12.2019 (л.д. 128 т. 1);

- от 25.09.2015 к договору купли-продажи от 25.09.2015 в отношении земельного участка, содержащее измененное условие о цене (в новой редакции 10 000 000 руб.) и рассрочке платежа до 31.12.2019 (л.д. 130 т. 1);

- от 25.09.2015 к договору купли-продажи от 20.10.2015 в отношении нежилого здания, содержащее измененное условие о цене (в новой редакции 7 000 000 руб.) и рассрочке платежа до 31.12.2019 (л.д. 129 т. 1).

Подлинники соглашений были представлены в суде апелляционной инстанции на обозрение.

Вместе с тем, указанные соглашения для государственной регистрации представлены не были, согласно пояснениям ответчика, составлены в единственном экземпляре по требованию залогодержателя, однако, указанное обстоятельство не подтверждено документально. Кроме того, наличие указанных соглашений само по себе не свидетельствует о действительном намерении сторон их исполнять.

Ответчик и должник не пояснили правовую и экономическую целесообразность заключения договоров купли-продажи по меньшей цене, а также нарушения требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, налогового законодательства. Такие действия свидетельствуют о недобросовестности участников гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции полагает обоснованным вывод суда о наличии оснований для критической оценки указанных соглашений и о том, что стороны создают видимость добросовестности при заключении оспариваемых сделок.

Кроме того, у финансового управляющего и суда, по мнению суда апелляционной инстанции, возникли обоснованные сомнения относительно оплаты по оспариваемым договорам на условиях дополнительных соглашений в связи со следующим.

В материалы дела ответчиком представлены доказательства оплаты по оспариваемым сделкам на условиях дополнительных соглашений: соглашение об уплате аванса с рукописной отметкой ФИО11 о получении денежных средств в сумме 950 000 руб., расписки ФИО11 от 25.09.2015 на сумму 900 000 руб., от 20.10.2015 на сумму 650 000 руб., от 20.11.2015 на сумму 900 000 руб., от 20.12.2015 на сумму 530 000 руб., от 30.12.2015 на сумму 300 000 руб., от 19.01.2016 на сумму 290 000 руб., от 29.01.2016 на сумму 150 000 руб., от 20.02.2016 на сумму 560 000 руб., от 17.03.2016 на сумму 800 000 руб., от 20.05.2016 на сумму 690 000 руб., от 20.06.2016 на сумму 300 000 руб., от 20.07.2016 на сумму 290 000 руб., от 20.08.2016 на сумму 500 000 руб., от 05.09.2016 на сумму 450 000 руб., от 27.09.2016 на сумму 1 000 000 руб., от 07.10.2016 на сумму 250 000 руб., от 20.10.2016

на сумму 300 000 руб., от 18.11.2016 на сумму 500 000 руб., от 20.12.2016 на сумму 400 000 руб., от 20.01.2017 на сумму 500 000 руб., от 20.02.2017 на сумму 500 000 руб., от 20.03.2017 на сумму 500 000 руб., от 25.04.2017 на сумму 840 000 руб., от 20.06.2017 на сумму 900 000 руб., от 17.07.2017 на сумму 800 000 руб., от 22.09.2017 на сумму 250 000 руб. (л.д. 120-154 т. 4).

В суд апелляционной инстанции ответчиком представлена касса в обоснование довода о фактической оплате должнику денежных средств по оспариваемым договорам.

Согласно положениям пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, должник и ответчик являются аффилированными лицами и подтверждается фактическими обстоятельствами, установленными судом первой инстанции.

Согласно представленным в материалы дела карточкам счета 71.01 ООО «Позитив Плюс» и ООО «ПК-ЦЕНТР», авансовым отчетам, имеются сведения о выдаче денежных средств в подотчет ФИО13, передаче их ФИО11

Вместе с тем, из авансовых отчетов усматривается, что отчеты, например, в 2016 году предоставлялись ФИО13 1 раз в месяц, тогда как согласно абзацу 2 статьи 6.3 Указаний Центрального Банка Российской Федерации от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства», подотчетное лицо обязано в срок, не превышающий трех рабочих дней после дня истечения срока, на который выданы наличные деньги под отчет, или со дня выхода на работу, предъявить главному бухгалтеру или бухгалтеру (при их отсутствии - руководителю) авансовый отчет с прилагаемыми подтверждающими документами.

Кроме того, из приложений к отчетам видно, что, в частности, к авансовому отчету от 25.10.2016 прикладываются оправдательные документы, датированные 14.05.2016, 15.09.2016; к авансовому отчету от 31.08.2016 приложены оправдательные документы от 07.07.2016, 09.06.2016, 29.06.2016. Кроме того, к авансовому отчету за 30.11.2018 на 900 000 руб. приложена расписка ФИО11 на сумму 900 000 руб., датированная 20.11.2015; 29.01.2016 и 20.02.2016 должнику были переданы денежные средства на сумму 150 000 руб. и 560 000 руб., однако к ближайшему авансовому отчету от 24.02.2016, при наличии в подотчете у ФИО13 1 082 251 руб., данные расписки не приложены, представлен отчет от 25.02.2016, где указанные суммы уже отражены.

Доказательств предъявления кассовых книг в независимые органы, в том числе, для проведения проверки, в материалах дела не имеется.

Кроме того, во всех расписках имеется одна и та же опечатка в дате рождения должника (год рождения 2974), которая повторяется на протяжении полутора лет.

Оценив представленные в суд первой и апелляционной инстанции документы, учитывая изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что к указанным доказательствам оплаты следует отнестись критически, учитывая, что стороны могли изготовить договорную и бухгалтерскую документацию с целью создания внешне безупречных доказательств исполнения по существу фиктивной сделки с целью последующего сохранения спорного имущества у заинтересованного по отношению к должнику лица.

Судом первой инстанции также обоснованно указано на то, что должник не представил сведения о расходовании полученных денежных средств. Сведения (л.д. 127 т. 14) об исполнении обязательств по кредитам, займам и прочим обязательствам в 2015 году на сумму 5 743 394 руб., в 2016 году на сумму 5 051 255 руб. и в 2017 году на сумму 5 012 656 руб. не подтверждены достаточными доказательствами. Кроме того, не обоснована экономическая целесообразность, в частности, в получении денежных средств в 2015 году по оспариваемым договорам, кредитным договорам с АО «Челиндбанк» и ПАО «СКБ-Банк» договору займа с ФИО16 и передача крупной суммы (более 16 млн. руб.) в займ ФИО17 при наличии кредиторской задолженности перед ООО «СтройЭверест», ФИО4

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оплата за спорное имущество должнику ответчиком фактически не производилась. Бесспорных доказательств оплаты, с учетом требований к исследованию доказательств при рассмотрении обособленных споров в деле о банкротстве, суду не представлено.

Следует также учитывать, что должник, являясь индивидуальным предпринимателем, и ответчик не оформили документально совместную деятельность. Вместе с тем, вложение должника в совместный проект составляло не менее стоимости земельного участка, при этом результатом совокупности последующих действий и сделок явилась полная утрата должником контроля над данным активом.

Движение денежных средств, все взаимоотношения сторон при наличии аффилированности, перед судом не раскрыты.

Таким образом, сделки совершены безвозмездно, в пользу заинтересованного лица, что свидетельствует о причинении вреда кредиторам.

Действия сторон сделок нельзя признать добросовестными, что безусловно свидетельствует о заключении договоров при злоупотреблении сторонами правом.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания сделок недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции при решении вопроса о применении последствий недействительности сделок принят во внимание принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

Учитывая, что на момент совершения оспариваемых сделок имело место несовпадение собственника земельного участка (должника) и собственника ряда возведенных к этому времени на земельном участке объектов (ответчика), в том числе с кадастровыми номерами 74:19:1201002:317, 74:19:1201002:318, 74:19:1201002:323, 74:19:1201002:329, 74:19:1201002:330, 74:19:1201002:345, тот факт, что применение последствий недейственности сделки должно поставить стороны в то же положение, в котором они существовали до совершения сделки, а также принцип недопустимости извлечения участниками гражданского оборота выгоды из своего недобросовестного или противоправного поведения, суд первой инстанции правомерно применил последствия недействительности сделок в виде возврата должнику отчужденного по оспариваемым сделкам имущества, в том числе земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка общей площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:1201002:205, в связи с чем соответствующий довод Банка подлежит отклонению.

В отсутствие доказательств недобросовестности ПАО «АКБ «Челиндбанк» при принятии обеспечения в виде залога спорного имущества и осведомленности залогодержателя о наличии оснований для оспаривания сделок, на основании которых возникли права собственности залогодателя, суд первой инстанции правомерно произвел возврат имущества в конкурсную массу в сохранением существующего обременения в пользу добросовестного залогодержателя.

При этом судом обоснованно указано на то, что имущественные интересы должника и ответчика как собственников земельных участков и расположенных на них объектов могут быть урегулированы в установленном гражданским законодательством порядке с учетом законных интересов добросовестного залогодержателя и конкурсных кредиторов. Возврат земельных участков не лишает ответчика права пользования земельными участками, необходимыми для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Доводы должника и ответчика о том, что строительство спорного нежилого здания с кадастровым номером 74:19:1201002:345 осуществлялось за счет ответчика, суд первой инстанции обоснованно отклонил со ссылкой на то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2014 содержит сведения о правообладателе ФИО11 (л.д. 86-87 т. 10). Кроме того, договор подряда на строительство центра «Новоградский» от 06.10.2014 № ПД-19 заключен ИП ФИО11

Довод должника о наличии у него иного имущества, позволяющего погасить требования кредиторов, обоснованно отклонен судом первой инстанции с учетом сведений, представленных финансовым управляющим (л.д. 127-151 т. 14 ).

Довод о том, что объект недвижимого имущества площадью 1 270,1 кв.м стоился силами и за счет ответчика, не может быть принят во внимание с учетом того, что у должника имелось право собственности на объект на момент заключения договора купли-продажи, однако указанному доводу ему может быть дана оценка при разрешении иного спора.

Доводам должника, ответчика и кредиторов о том, что признание сделок недействительными и возврат имущества, обремененного залогом, не повлечет удовлетворение требований кредиторов, была дана правильная оценка судом первой инстанции.

Судом верно указано на то, что соглашения к договорам купли-продажи, как сделки, влекущие возникновение залога на стороне продавца, зарегистрированы не были, факт заключения данных соглашений одновременно с основными договорами не доказан. Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, в случае сохранения залога добросовестного кредитора и обращения взыскания на предмет залога, полного (частичного) покрытия за счет реализации залога задолженности перед АО АКБ «Челиндбанк», должник получит право требования к обществу «ПК- ЦЕНТР» как основному заемщику, а также права по всем обеспечительным сделкам.

Следует также учитывать, что экспертом при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы установлена рыночная стоимость спорного имущества (в частности, земельного участка) на дату назначения экспертизы, которая существенно превышает установленную договором, в том числе, с учетом дополнительного соглашения.

Принимая во внимание размер требования ПАО АКБ «Челиндбанк», принятого судом к рассмотрению в настоящем деле о банкротстве 17.07.2019 в сумме 20 020 000 руб., сведения о рыночной стоимости имущества, суд апелляционной инстанции также не находит оснований для вывода об ухудшении положения не залоговых кредиторов в результате возврата сторон в первоначальное положение по сравнению с не подтвержденной достоверно возможностью получения дебиторской задолженности от ООО «ПК-Центр».

Судом верно указано на то, что наличие на момент совершения оспариваемых сделок обременения в виде залога в пользу ОАО КБ «Петрокоммерц» с учетом того, что ФИО11 не являлся основным должником по обеспечиваемому обязательству, не имеет значения для оценки негативных последствий.

Доводы, касающиеся кондикционного требования, не подлежат оценке при рассмотрении апелляционных жалоб в связи с тем, что данный вопрос судом по существу в рамках настоящего обособленного спора не рассматривался, его рассмотрение выделено в отдельное производство.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.

Оснований для отмены определения в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации, также не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат возложению на подателей жалоб, расходы на экспертизу относятся на должника в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2018 по делу № А76-24583/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ПК-Центр», ФИО11, общества с ограниченной ответственностью «СтройЭверест», ФИО8, ФИО1, публичного акционерного общества Акционерный коммерческий банк «Челиндбанк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства

в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия
(изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья С.В. Матвеева

Судьи: С.А. Бабкина

А.А. Румянцев