Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Трест УралНефтегазСтрой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2018 по делу
№ А76-20937/2018 (судья Мухлынина Л.Д.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест» - ФИО2 (доверенность от 22.06.2018 б/н);

акционерного общества «Трест УралНефтегазСтрой» - ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 б/н).

Общество с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест» (далее –общество «Проф-Инвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Трест «УралНефтегазСтрой» (далее – общество «Трест «УНГС», ответчик, податель апелляционной жалобы) о взыскании 1 203 302 руб. задолженности за оказанные услуги, 7 648 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с последующим начислением процентов до фактического исполнения обязательства по уплате долга.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2018 исковые требования общества «Проф-Инвест» удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1 203 299 руб. 20 коп. задолженности,
7 648 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными средствами на задолженность
1 203 299 руб. 20 коп. с 03.07.2018 по день фактического исполнения обязательства, а также 25 110 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано.

В апелляционной жалобе общество «Трест «УНГС» просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Апеллянт ссылается на то, что общество «Трест «УНГС» имело цель продать целиком находящийся в его собственности объект недвижимости - производственную базу, включающую в себя ряд объектов нежилой недвижимости (8 нежилых зданий), расположенных на едином земельном участке по адресу: <...>. Среди данных объектов недвижимости были как ликвидные, так и низколиквидные объекты, в связи с чем ответчик обратился за услугами к специализированной организации.

Общество «Трест «УНГС» указывает, что с учетом дополнительного соглашения к договору от 06.07.2017 его предметом являлись услуги по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, включающего в себя 8 нежилых зданий и земельный участок.

Спустя более чем 6 месяцев действия договора ответчику стало понятно, что реализовать объект недвижимости целиком истец не сможет, в связи с чем общество «Трест «УНГС» приступило к самостоятельной реализации ликвидных нежилых зданий; 4 нежилых здания и земельные участки под ними самостоятельно реализованы ответчиком, без участия истца, вне рамок договора, что, с позиции апеллянта, свидетельствует об отказе общества «Трест «УНГС» от договора, утрате интереса к его предмету.

Ответчик указывает, что истцом не исполнены предусмотренные договором обязанности: принятие задатка от покупателя, подготовка документов для сделки с объектом или оказание содействие в их сборе, оказание содействия в организации взаиморасчетов между сторонами, организация подготовки и надлежащее оформление договора купли-продажи.

Действия ответчика по самостоятельной реализации части нежилых помещений (наиболее ликвидных), с его точки зрения, свидетельствуют об отказе от договора, что в силу статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации является его правом. Ответчик обязан компенсировать расходы истца в связи с исполнением договора, однако такие расходы обществом «Трест «УНГС» не доказаны.

От общества«Проф-Инвест 10.01.2019 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил оставить судебный акт в силе, указывая, что доводы подателя жалобы об отказе от договора в период его исполнения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В действительности волеизъявление на расторжение договора от 06.04.2017 заявлено ответчиком лишь в письме от 01.06.2018 в ответ на письмо истца от 29.05.2018 с требованиями о подписании актов выполненных работ от 23.05.2018 № 6, от 23.05.2018 № 7, от 24.05.2018 № 8, от 29.05.2018 № 9 и осуществлении оплаты за фактически оказанные услуги.

Указанные обстоятельства не могут являться правовым основанием для отказа ответчика оплатить фактически оказанные до 01.06.2018 истцом услуги в определенном условиями договора от 06.04.2017 размере.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом «Проф-Инвест» (риэлтор) и обществом «Трест «УНГС» (клиент) заключен договор на оказание услуг по продаже/аренде объекта недвижимости от 05.04.2017 (далее также – договор; т.1, л.д. 22-23).

По условиям указанного договора риэлтор обязуется совершить действия, направленные на продажу/аренду объектов недвижимости (зданий, нежилых помещений, земельных участков), принадлежащих клиенту, а клиент обязуется оплатить риэлтору его вознаграждение.

Обязанности риэлтора предусмотрены разделом 2 договора, а именно:

- консультировать клиента по вопросам купли-продажи/аренде недвижимости;

- осуществлять поиск покупателя/арендатора на объекты;

- разрабатывать и размещать рекламу, виды и объем которой определяется риэлтором самостоятельно;

- проводить переговоры с потенциальными покупателями/арендаторами, согласовывать сроки, порядок оплаты, оформление сделки;

- заключить договор с покупателем/арендатором, обеспечивающий совершение сделки, принять от покупателя/арендатора аванс/задаток на своё имя, действуя в интересах клиента, уведомить клиента о совершённой сделке;

- самостоятельно подготовить документы для сделки с объектами или оказать содействие в их сборе при условии предоставления клиентом соответствующих полномочий, доверенностей;

- уведомить клиента о времени и месте оформления договора купли- продажи/аренды и расчётов за объекты не позднее, чем за 2 рабочих дня со дня сделки;

- оказать содействие в организации взаиморасчётов между сторонами;

- организовать подготовку и надлежащее оформление договора купли- продажи /аренды объектов недвижимости, оказать содействие в передаче объектов;

- нести ответственность за сохранность документов и денежных средств, переданных ему клиентом для исполнения условий данного договора.

Обязанности клиента содержаться в разделе 3 договора, в том числе предоставление полной и достоверной информации об объектах, обеспечить доступ риэлтора и покупателей/арендаторов для просмотра объектов, продать/сдать в аренду покупателю/арендатору, с которым риэлтор заключен договор, выплатить вознаграждение риэлтору в размере, указанном в приложении №1 к настоящему договору в день исполнения договора.

Договор ступает в силу с момента подписания и действует до 06.04.2020.

В приложении №1 к договору стороны определили, что стоимость объектов недвижимости, указанных в пункте 1.1 договора, определяется сторонами индивидуально в отношении каждого объекта недвижимости путём подписания дополнительного соглашения, либо утверждается клиентом непосредственно подписания договора купли- продажи/аренды объектов недвижимости с покупателем/арендатором (т.1, л.д. 24).

Также стороны определили, что размер вознаграждения риэлтора за оказываемые услуги составляет 2% от суммы сделки купли-продажи/аренды объектов, при этом сумма комиссии входит в стоимость объектов.

Дополнительным соглашением от 06.07.2017 (т.1, л.д. 25-26) стороны согласовали конкретный перечень отчуждаемого имущества, а именно объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, состоящего из 8 нежилых зданий и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:82, находящегося у клиента на праве аренды. Стоимость объекта определена в размере 64 000 000 руб.

Риэлтор 29.05.2018 направил в адрес клиента счета на оплату №6, №7, №8, №9 с соответствующими актами оказанных услуг от 23.05.2018 на общую сумму 1 203 299 руб. (т.1, л.д. 27-38).

В подтверждение оказания услуг риэлтором представлены

- акт показа/осмотра объектов (т.1, л.д. 39-40);

- переписка с предпринимателями ФИО4 и ФИО5 от 30.05.2018 о лице, способствовавшем заключению договора купли –продажи нежилого здания гаража ЧАТАП площадью 2662,9 кв.м., нежилого здания конторы ЧАТАП площадью 585,8 кв.м., нежилого здания проходной ЧАТАП площадью 22,6 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 41-42), ответ предпринимателей от 01.06.2018 (т.1, л.д. 43), из которого следует, что все переговоры по приобретению недвижимого имущества, а также организация осмотра, информация о продаваемых объектах получена от общества «Проф-Инвест»;

- предварительный договор от 25.01.2018 между обществом «Трест «УНГС» с предпринимателями ФИО4 и ФИО5 купли- продажи нежилого здания гаража ЧАТАП площадью 2662,9 кв.м., нежилого здания конторы ЧАТАП площадью 585,8 кв.м., нежилого здания проходной ЧАТАП площадью 22,6 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 44-46), а также договор купли-продажи от 23.05.2018 на сумму 29 464 300 руб. (т.1, л.д. 47-52);

- акт показа/осмотра нежилого пристроенного здания ремонтная мастерская (т.1, л.д. 53);

- запрос в ООО «Гранд-Инсталл» от 30.05.2018 о лице, способствовавшем заключению договора купли –продажи нежилого здания ремонтная мастерская площадью 1733,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 54);

- ответ ООО «Гранд-Инсталл» от 14.06.2018, согласно которому все переговоры по приобретению недвижимого имущества, а также организация осмотра, информация о продаваемых объектах получена от общества «Проф-Инвест»;

- предварительный договор купли- продажи от 02.01.2018 между обществом «Трест «УНГС» и ООО «Гранд-Инсталл» нежилого здания ремонтная мастерская площадью 1733,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 56-58), а также договор купли- продажи спорного здания на сумму
17 331 000 руб. (т.1, л.д. 59-61);

- акт показа/осмотра нежилого пристроенного здания склад запчастей ЧАТАП (т.1, л.д. 62);

- запрос к ФИО6 от 30.05.2018 о лице, способствовавшем заключению договора купли-продажи нежилого здания склад запчастей площадью 1493,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 63);

- ответ ФИО6 от 01.06.2018, согласно которому все переговоры по приобретению недвижимого имущества, а также организация осмотра, информация о продаваемых объектах получена от общества «Проф-Инвест» (т.1, л.д. 64);

- предварительный договор купли- продажи от 30.01.2018 между обществом «Трест «УНГС» и ФИО6 нежилого здания склад запчастей площадью 1493,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 65-67), а также договор купли-продажи спорного здания от 29.05.2018 на сумму 10 200 860 руб. (т.1, л.д. 68-70);

- акт показа/осмотра нежилого пристроенного здания котельной и душевой ЧАТАП (т.1, л.д. 71);

- запрос в ООО «МедхимПро» от 30.05.2018 о лице, способствовавшем заключению договора купли–продажи нежилого здания котельной площадью 282 кв.м., душевой площадью 114,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 72);

- ответ ООО «МедхимПро» от 04.06.2018, согласно которому все переговоры по приобретению недвижимого имущества, а также организация осмотра, информация о продаваемых объектах получена от общества «Проф-Инвест» (т.1, л.д. 73);

- предварительный договор купли-продажи от 30.01.2018 между обществом «Трест «УНГС» и ООО «МедхимПро» нежилого здания котельной площадью 282 кв.м., душевой площадью 114,1 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:285 в общую долевую собственность (т.1, л.д. 74-76), а также договор купли-продажи спорного здания от 23.05.2018 на сумму 3 168 800 руб. (т.1, л.д. 78-81);

- электронная переписка с участниками сделок (т.1, л.д. 82-152, т.2, л.д. 1-63), детализация звонков (т.2, л.д. 64-150, т.3, л.д. 1-49);

- сведения с сайта Авито о продаже объектов (реклама) (т.3, л.д. 50-58);

- заключение от 28.06.2018 №026-05-01124 ЮУТПП, подготовленное по заказу общества «Проф-Инвест», о рыночной стоимости услуг агентства недвижимости по продаже коммерческой недвижимости (т.3, л.д. 59-68).

Претензией от 01.06.2018 №1-35 общество «Трест «УНГС» отказалось от оплаты выставленных обществом «Проф-Инвест» актов, сославшись на ненадлежащее исполнение условий договора (т.1, л.д.14).

В ответе на претензию общество «Проф-Инвест» 05.06.2018 указало на необоснованность доводов клиента и потребовало уплатить вознаграждение предусмотренное договором (т.1, л.д. 15-21).

Отказ ответчика от добровольного исполнения обязательств по договору послужил основанием для обращения общества «Проф-Инвест» в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждено, что истец исполнил договор от 06.04.2017, подготовив к продаже объект по составным частям. Данное исполнение принято клиентом в качестве надлежащего, что подтверждается подписанными клиентом с покупателями договорами купли-продажи. Доказательств того, что клиент осуществил подготовку объектов к реализации самостоятельно, суду не представлено.

Нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по договору послужило основанием для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами.

Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы признаются судом подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения в рамках договора от 05.04.2017 регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации о возмездном оказании услуг.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указывалось ранее, исполнение обществом «Проф-Инвест» обязательств по договору от 05.04.2017 подтверждено материалами дела.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что с учетом дополнительного соглашения к договору оказания возмездных услуг от 06.07.2017 предметом заключённого с истцом договора являются услуги по продаже целиком объекта недвижимости, расположенного по адресу:
<...>, включающего в себя 8 нежилых зданий и земельный участок; 4 нежилых здания и земельные участки под ними самостоятельно реализованы ответчиком, без участия истца, вне рамок договора.

Указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку материалами дела подтверждено, что истец исполнил договор от 06.04.2017, подготовив к продаже объект не целиком, а по составным частям, что принято клиентом в качестве надлежащего исполнения, что подтверждается подписанными клиентом с покупателями договорами купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик самостоятельно продал 4 нежилых здания и земельные участки под ними, истец не исполнял предусмотренные договором обязанности, опровергаются представленными в материалах дела доказательствами, в том числе ответами покупателей на запросы риэлтора, в которых указано, что все переговоры по приобретению недвижимого имущества, а также организация осмотра, информация о продаваемых объектах получена покупателями от общества «Проф-Инвест».

Между обществом «Трест «УНГС» и покупателями - ФИО5, ФИО4, ФИО6, ООО «МедхимПро», ООО «Градиент-Инсталл» заключены договоры купли-продажи в отношении семи объектов недвижимости и земельного участка по ценам 29 464 300 руб., 10 200 860 руб., 3 168 800 руб., 17 331 000 руб., всего на сумму 60 164 960 руб.

При этом нежилое здание (АРМ (авторемонтная мастерская) ЧАТАП), назначение площадью 1874,4 кв.м, инвентарный номер: 37458, литер: И-И2, этажность: ИИ2-2, И1-1 и часть земельного участка в общей долевой собственности остались в собственности ответчика.

С учетом того, что дополнительным соглашением от 06.07.2017 стороны согласовали перечень отчуждаемого имущества (восемь объектов) общей стоимостью 64 000 000 руб., суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о реализации обществом «Проф-Инвест» имущества ответчика по заниженной цене, в том числе с учетом продажи объектов по отдельности.

Ссылка ответчика на то, что им предприняты действия по отказу от договора в соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, также рассмотрены апелляционным судом и признаны подлежащими отклонению, поскольку обществом «Трест «УНГС» доказательств направления истцу уведомления об отказе от договора не представлено. Волеизъявление о прекращении действия договора заявлено ответчиком только в претензии от 01.06.2018 №1-35 (т.1, л.д. 14), направленной уже после оказания истцом ответчику риэлторских услуг по реализации спорных объектов недвижимости.

По условиям пункта 4 дополнительного соглашения от 06.07.2017 стороны изменили порядок исчисления вознаграждения - 2% от фактической суммы сделки купли-продажи объекта недвижимости.

В связи с указанным при общей стоимости договоров купли-продажи -
60 164 960 руб. 2% составили 1 203 299 руб. 20 коп.

Учитывая, что ответчик не представил доказательств уплаты
1 203 299 руб. 20 коп. вознаграждения за оказанные услуги, требование о взыскании долга правомерно признано судом первой инстанции подлежащим частичному удовлетворению – в сумме 1 203 299 руб. 20 коп.

Также истцом заявлялось требование о взыскании 7 648 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2018 по 02.07.2018 (т.1, л.д. 8) и далее по день фактического исполнения обязательства ответчиком.

В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно абзацу 1 пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен апелляционным судом, признан верным.

Поскольку ответчиком доказательств погашения задолженности за оказанные услуги не представлено, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 7 648 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными за период с 01.06.2018 по 02.07.2018 и далее с 03.07.2018 по день фактического исполнения обязательства.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2018 по делу № А76-20937/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Трест УралНефтегазСтрой» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья С.А. Карпусенко

Судьи: О.Е. Бабина

Н.В. Махрова