Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лукоморье» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2017 по делу № А07-24397/2016 (судья Кручинина Н.Е.)

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Лукоморье» – Жуков Андрей Владимирович (доверенность от 24.05.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Лукоморье» (далее – ООО «Лукоморье», заявитель)обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:117, выраженного в письме от 13.09.2016 № Ф/16-95469, и об обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем внесения изменений вида разрешенного использования земельного участка согласно поданному заявлении от 07.06.2016 № 02-0-1-264/3001/2016-2045 (т. 1 л.д. 5-10).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее – Администрация района, третье лицо) и Администрация сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее – Администрация поселения, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2017 (резолютивная часть от 09.01.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 152).

С указанным решением суда не согласилось ООО «Лукоморье» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме (т. 2 л.д.3).

Апеллянт полагает, что выводы суда первой инстанции сделаны с нарушением норм материального права и вопреки установленным по делу обстоятельствам.

Со ссылкой на положения абзаца 2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) апеллянт отмечает, что им осуществлен выбор разрешенного вида использования земельного участка, предусмотренного для данного участка в качестве основного. Поскольку для такого вида разрешенного использования (далее – также ВРИ) предусмотрены специальные пониженные коэффициенты, применяемые при расчете стоимости арендной платы, заявитель прямо заинтересован в изменении ВРИ. Апеллянт также указывает на то, что право арендатора долгосрочного договора аренды земельного участка на обращение с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости предусмотрено ч.3 ст.20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре).

Кроме того, суд, по мнению апеллянта, необоснованно отнес спорный земельный участок к землям особо охраняемых природных территорий, для которых градостроительные регламенты силу ч.6 ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) не устанавливаются и требуется принятие соответствующего решения уполномоченного органа об изменении вида разрешенного использования. Спорный земельный участок предоставлен из земель рекреационного назначения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей заинтересованного лица и третьих лиц.

В судебном заседании апеллянт поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Лукоморье" на основании договора аренды земельного участка № 98-мих от 27.09.2004 сроком действия до 06.09.1929 осуществляет владение земельным участком с кадастровым № 02:47:110701:117 общей площадью 200000 кв. м., с видом разрешенного использования «для организации отдыха граждан».

Изначально отвод земель арендуемого по указанному договору участка был произведен заявителю (ТОО «Балкорт», затем ООО «Аквапарк» до переименования в ООО «Лукоморье» ИНН 0245001555) постановлением главы Администрации Уфимского района Республики Башкортостан № 90 от 18.02.1997 для размещения Аквапарка на основании протокола техсовета от 16.01.1997, которым был согласован соответствующий проект застройки.

С указанного периода на территории участка общество в целях организации отдыха граждан осуществляет деятельность тематически организованного с использованием стилей и персонажей различных сказок туристического парка - Аквапарк «Лукоморье».

В собственности заявителя имеются следующие объекты недвижимого имущества:

- Оздоровительный комплекс «Коронный», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642095 от 13.09.2006.

- Баня «Рыбацкий ковчег», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 142 193 от 24.09.2001.

- Баня «Садко», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 142 194 от 24.09.2001.

- Баня «Тихая заводь», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 142 192 от 24.09.2001.

- Баня «Кривой дуб», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 142 197 от 25.09.2001.

- Оздоровительный комплекс, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 092 от 13.09.2006.

- Домик отдыха «Залив», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 837 059 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Конек-горбунок», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 681 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Чижик - Пыжик», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 682 от 20.06.2012.

- Пляжный комплекс, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 680 от 20.06.2012.

- 2-этажное нежилое здание для отдыха, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 683 от 20.06.2012.

- 2-этажное нежилое здание для отдыха, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 837 351 от 21.06.2012.

- Домик отдыха «Плес», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 837 060 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Шатер», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 785 427 от 21.06.2012.

- Домик отдыха «Теремок», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ№ 785 447 от 21.06.2012.

- Домик отдыха «Ласточкино гнездо», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 835 890 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Зайка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 985 от 21.06.2012.

- Домик отдыха «Иванушки», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 983 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Емеля», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 837 118 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Лебедушка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 837 117 от 20.06.2012.

- Домик отдыха «Фонтанка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АГ № 836 984 от 21.06.2012.

- Баня Б-15 «Душевная радость», что подтверждается Свидетельством о

государственной регистрации права 04АА № 642 091 от 13.09.2006.

- Хозяйственный блок, 2х-этажный, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 094 от 13.09.2006.

- Баня Б-7 «Изюминка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 088 от 13.09.2006.

- Баня Б-23 «Буратино», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 087 от 13.09.2006.

- Баня Б-10 «Черемушки», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 086 от 13.09.2006.

- Баня Б-12 «Аленушка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 089 от 13.09.2006.

- Баня Б-09 «Золотая рыбка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 090 от 13.09.2006.

- Баня Б-24 «Арарат», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 04АА № 642 093 от 13.09.2006.

- Баня «Чебурашка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 096 153 от 07.03.2001.

- Баня «Швейцария», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 096 862 от 06.03.2001.

- Баня «Дюймовочка», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 02-УФ № 096 150 от 07.03.2001.

Решением Совета СП Михайловский сельсовет МР Уфимский район РБ от 16.01.2012 № 71 утверждены Правила землепользования и застройки Сельского поселения Михайловский сельсовет МР Уфимский район РБ.

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории Михайловского сельсовета МР Уфимский район РБ, земли участка с кадастровым № 02:47:110701:117 отнесены к зоне Р-2 в составе земель рекреационного назначения.

В таблице 1 «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам сельского поселения Михайловский сельсовет МР Уфимский район РБ» в п. 8.1., 8.2., 18.4 и 18.10 в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Р-2 определены – спортивно- зрелищное сооружение аквапарк, спортивно-оздоровительные комплексы и спортивные площадки, тематические парки, туристские базы.

Решением Совета МР Уфимский район РБ № 234 от 17.11.2015 «Об арендной плате за землю» в п. 8.4. п/п «а» был установлен специальный коэффициент, применяемый в расчете стоимости арендной платы для земельных участков, на которых расположены туристские парки.

С целью уменьшения затрат заявителя на оплату стоимости аренды земельного участка, ООО «Лукоморье» обратилось в ФГБУ "ФКП Росреестра" с заявлением № 02-0-1- 264/3001/2016-2045 от 07.06.2016, которым просило произвести кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 02:47:110701:117 для деятельности туристического парка - Аквапарк Лукоморье.

В заявлении № 02-0-1-264/3001/2016-2045 от 07.06.2016 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 02:47:110701:117 был выбран ООО «Лукоморье» из числа основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом Сельского поселения Михайловский сельсовет МР Уфимский район РБ для соответствующей территориальной зоны Р-2, на которой расположен земельный участок. Выбранный заявителем вид разрешенного использования земельного участка соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленных Классификатором видов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01/09/2014г. № 540 по коду 5.0. - обустройство мест для занятия спортом, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, пикников, рыбалки и иной деятельности, создание и уход за парками, пляжами, обустройство мест отдыха в них, 5.1. - устройство площадок для занятия спортом и физкультурой, в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря), 5.2. - устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей среде, осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий, 5.2.1 - использование земельных участков для организации туристического обслуживания, в том числе связанных с размещением иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, 5.3. - обустройство мест рыбалки и сооружений, необходимых для восстановления и поддержания количества рыбы, 5.4. - размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания лодок, яхт, катеров и других маломерных судов, п. 5.5. - обустройство мест дня осуществления конных прогулок, в том числе осуществление необходимых земляных работ и вспомогательных сооружений, размещение конноспортивных манежей без трибун.

Выбрав вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 02:47:110701:117 из числа установленных соответствующим градостроительным регламентом в качестве основных видов разрешенного использования для данной территориальной зоны, ООО «Лукоморье» обратилось в орган кадастрового учета, и представило все необходимые документы для внесения соответствующих изменений в сведения об объекте недвижимости.

Решением № Ф/16-95469 от 13.09.2016 Отдел кадастрового учета № 10 Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" отказал заявителю в учете изменений объекта недвижимости, указав на отсутствие права ООО «Лукоморье» на самостоятельное определение вида разрешенного использования земельного участка, правообладателем которого на праве аренды сроком более 5 лет является заявитель.

Полагая, что отказ ФГБУ "ФКП Росреестра" в изменении сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 02:47:110701:117, выраженный в Решении № Ф/16-95469 от 13.09.2016 не соответствует ст. 7 ч. 2 ЗК РФ, ст. 37 ч. 4 ГрК РФ, нарушает права и законные интересы ООО «Лукоморье» при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с данным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Кроме того, суд пришел к выводу, что к спорному земельному участку применимы положения п.6 ст.36 и п.5 ст. 37 ГрК РФ, устанавливающие, что для земель особо охраняемых природных территорий градостроительные регламенты не устанавливаются, в связи с чем решения об изменении ВРИ принимаются в соответствии с федеральными законами.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 85 ЗК РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2 и 3 названной выше статьи).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 названного Кодекса под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым № 02:47:110701:117 общей площадью 200000 кв. м. с видом разрешенного использования «для организации отдыха граждан» предоставлен ООО "Лукоморье" на основании договора аренды земельного участка № 98-мих от 27.09.2004 сроком действия до 06.09.1929.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для организации отдыха граждан.

Закон о государственном кадастре недвижимости регулирует отношения в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, а часть 3 статьи 20 указанного Закона в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, определяла круг лиц, наделенных правом инициировать в административном порядке государственный кадастровый учет в связи с изменениями объектов недвижимости.

Указанная выше норма действительно позволяла арендатору, если соответствующий договор аренды заключен с ним на срок более чем пять лет, обратиться с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне Р-2, допускающей в качестве основного вида использования туристский парк, а также то обстоятельство, что с заявлением об учете изменений объекта недвижимости обратился заявитель, право аренды которого возникло на основании договора аренды, заключенного на срок 25 лет, само по себе не является основанием для изменения органом кадастрового учета вида разрешенного использования.

Применительно к рассматриваемому делу в соответствии с положениями пункта 14 части 2 статьи 7, частей 1 и 2 статьи 16, части 3 статьи 20, пункта 9 части 1 статьи 22 Закона о государственном кадастре арендатор, обратившийся с заявлением о кадастровом учете земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования, должен приложить к такому заявлению документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Таким документом в рассматриваемом случае будет соглашение об изменении договора аренды этого земельного участка, заключенное с собственником.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ и пункта 4 статьи 37 ГрК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.

Таким образом, арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанцией, руководствуясь положениями вышеназванных норм, а также ст.27 Закона о государственном кадастре признал обоснованным обжалуемый отказ заинтересованного лица в осуществлении государственного кадастрового учета в связи с изменениями объекта недвижимости.

Выводы суда, что к спорному земельному участку применимы положения п.6 ст.36 и п.5 ст. 37 ГрК РФ следует признать ошибочными, однако указанные выводы не привели к принятию неправильного решения.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Излишне уплаченная апеллянтом государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1500 рублей подлежит возврату из федерального бюджета

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2017 по делу № А07-24397/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лукоморье» - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лукоморье» из федерального бюджета 1500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 08.02.2017 № 54.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.И. Карпачева

Судьи: И.Ю. Соколова

Л.А. Суспицина