Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Карпачевой М.И. и Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседанииапелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и Администрации г. Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29 января 2010 г. по делу № А47-7610/2008 (судья Бабина О.Е.), при участии: от Администрации г. Оренбурга – ФИО2 (доверенность от 06.04.2010 № 54),

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 в недельный срок с момента вступления решения в законную силу освободить за свой счет земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 92 кв. м., кадастровый номер 56:44:02 02 005:0015 путем демонтажа (сноса) самовольной постройки - павильона экспресс-закусочной «У Семеновны» и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения ответчика (с учетом принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения).

Также индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском об обязании Администрации города Оренбурга (далее – Администрация) зарегистрировать договор № 3/28-пр аренды земельного участка, кадастровый номер 56:44:02 02 005:0015, площадью 92 кв. м., расположенного по адресу: <...> в районе автодрома, предоставленный для размещения павильона от 16.01.2003, с учетом дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007.

Решением суда первой инстанции от 29.01.2010 (резолютивная часть объявлена 22.01.2010) исковые требования Администрации города Оренбурга удовлетворены частично. Суд обязал ИП ФИО1 своими силами и за свой счет снести самовольную постройку - нежилое здание павильона экспресс-закусочной, литер ЕЕ1, 2002 года постройки, общей площадью 63 кв. м., расположенную на земельном участке площадью 92 кв. м. с кадастровым номером 56:44:02 02 005:0015, находящемся по адресу: <...>, в недельный срок с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворении требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

С вынесенным судебным актом не согласились ИП ФИО1 и Администрация г.Оренбурга и обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 просит решение суда первой инстанции изменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации г.Оренбурга в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему.

Вывод суда о то, что наличие между сторонами договора аренды земельного участка не влияет на право Администрации г.Оренбурга обратиться с иском о сносе самовольной постройки и до истечения срока его действия, сделан без учета имеющихся в материалах дела доказательств.

Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что Администрация г.Оренбурга в установленном законом порядке разрешила Предпринимателю строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке (Распоряжение Главы г.Оренбурга № 290-р, договор аренды земельного участка № 2785 от 24.02.1999, Разрешение № Г-295/2000 на выполнение строительно-монтажных работ). Право арендатора возводить на земельном участке объекты недвижимости закреплено в договоре № 3/28-пр от 16.01.2003. Таким образом, вывод суда о самовольности возведения спорного объекта необоснован.

В апелляционной жалобе Администрация г.Оренбурга просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд не принял во внимание довод Администрации г.Оренбурга о том, что договор аренды земельного участка от 16.01.2003 № 3/28-пр прекратил свое действие с 23.08.2008, а посчитал, что договор аренды считается действующим до 01.02.2010 (с учетом дополнительного соглашения). По мнению Администрации, дополнительное соглашение от 10.01.2007, по своей сути, является новым договором. Таким образом, стороны фактически заключили новый договор аренды земельного участка на срок с 10.01.2007 по 01.01.2010. Поскольку государственная регистрация дополнительного соглашения от 10.01.2007 не произведена, данное дополнительное соглашение является незаключенным. Следовательно, договор аренды земельного участка № 3/28-пр от 16.01.2009 является возобновленным на неопределенный срок. Администрация направила в адрес Предпринимателя уведомление от 08.05.2008 об отказе от договора аренды. Уведомление ИП ФИО1 получено 22.05.2008, следовательно, с 23.08.2008 договор аренды № 3/28-пр от 16.01.2009 считается расторгнутым.

Отзывов от сторон на апелляционные жалобы в суд апелляционной инстанции не поступало.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы. С доводами, изложенными в апелляционной жалобе ИП ФИО1, не согласился.

ИП ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, своего представителя в суд апелляционной инстанции не направила, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в ИП ФИО1

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, оснований для отмены или изменения решения суда не находит.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Распоряжением Главы администрации г. Оренбурга № 1180-р от 10.06.1998 ИП ФИО3 было разрешено проектирование торгового павильона с размещением в нем экспресс – закусочной, на земельном участке площадью 36 кв.м, расположенном в районе поста ГАИ по Загородному шоссе в г. Оренбурге.

Пунктами 2,3 Распоряжения № 1180-р от 10.06.1998 Главному управлению архитектуры и градостроительства предписано выдать Архитектурно-планировочное задание, а ГП «Земля»- выполнить отвод земельного участка в натуре, проектирование вести в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 21.05.1998. На основании архитектурно-планировочного задания, утвержденного Главным архитектором г.Оренбурга от 05.08.1998, ПТИ «Оренбургстройпроект» разработан проект торгового павильона и утвержден Главным управлением архитектуры и градостроительства г.Оренбурга 16.01.1999.

Администрацией г. Оренбурга от 29.07.1998 утверждены Архитектурно-планировочные задания №221, №222 на проектирование электроснабжения, газоснабжения, водопровода и канализации павильона.

Между Администрацией города Оренбурга и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 3/28-пр от 16.01.2003 (том 1, л. д. 14-24), согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок по ул. Загородное шоссе, 40 площадью 92 кв. м. с кадастровым номером 56:44:02 02 005:0015 для размещения павильона на срок до 01.10.2003 г. (пункт 1.3. договора).

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 27.09.2002.

Постановлением Главы города Оренбурга № 3764-п от 01.11.2006 г. павильону экспресс-закусочной присвоен адрес: Загородное шоссе, 40 (том 1, л. д. 29).

Договора № 3/28-пр от 16.01.2003 заключен на срок до 01.10.2003.

После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны администрации Предприниматель продолжал пользоваться земельным участком.

Письменным уведомлением от 08.05.2008 № 1-27/02-04/4983 (том 1, л. д. 25) истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды № 3/28-пр от 16.01.2003, предложив освободить земельный участок по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления.

Указанное уведомление получено ответчиком 22.05.2008 (том 1, л. д. 26).
Дополнительным соглашением от 06.04.2004, на основании Распоряжения Главы города Оренбурга от 05.12.2003 № 5511-р срок договора аренды № 3/28-пр продлен до 01.11.2004, дополнительным соглашением от 01.03.2006 срок договора продлен до 01.02.2007.

10.01.2007 между сторонами договора № 3/28-пр от 16.01.2003 подписано дополнительное соглашение о продлении срока его действия до 01.02.2010.

Администрация со ссылкой на статьи 222, 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то обстоятельство, что после истечения срока действия договора № 3/28-пр от 16.01.2003, между сторонами заключены дополнительные соглашения от 06.04.2004 (том 1, л. д. 108), 01.03.2006 (том 1, л. д. 56), 10.01.2007 (том 1, л. д. 111), ИП ФИО1 обратилась в суд со встречным иском об обязании Администрации зарегистрировать договор № 3/28-пр аренды земельного участка, кадастровый номер 56:44:02 02 005:0015, площадью 92 кв. м., расположенный по адресу: <...> в районе автодрома, предоставленный для размещения павильона от 16.01.2003 с учетом дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007.

Частично удовлетворяя основной иск и отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд первой инстанции указал на то, что требования Администрации в части возврата спорного земельного участка подлежат отклонению, поскольку между истцом и ответчиком имеется действующий договор аренды, который в установленном порядке не расторгнут. Спорное здание относится к объектам недвижимого имущества, в связи с чем, право на заявление требований о сносе соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению. Материалы дела не содержат доказательств того, что сложившиеся с 2003 года между сторонами арендные отношения прерывались. Каких - либо оснований рассматривать дополнительное соглашение от 10.01.2007 в качестве пролонгации договора путем заключения нового договора аренды, у суда не имеется. Поскольку основной договор аренды № 3/28-пр от 16.01.2003, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации, то все дополнительные соглашения к нему об изменении условий этого договора не подлежат государственной регистрации. Таким образом, требования истца по встречному иску о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.01.2007 удовлетворению не подлежат.

Выводы суда являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.

В соответствии со статьей 14 Закона Оренбургской области «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области» от 16.11.2002 № 317/64-111-03, в редакции Закона Оренбургской области от 06.12.2006 № 822/162-IY-ОЗ, органы местного самоуправления управляют и распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, настоящим Законом и другими нормативными актами области.

В соответствии с ч. 1 статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, требования Администрации в части возврата спорного земельного участка необоснованны, поскольку между истцом и ответчиком имеется действующий договор аренды № 3/28-пр от 16.01.2003, который в установленном порядке не расторгнут.

Довод Администрации о прекращении действия данного договора с 23.08.2008, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с п. 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны администрации Предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды № 3/28-пр от 16.01.2003 был пролонгирован на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, после продления срока действия договора между сторонами заключались дополнительные соглашения – от 06.04.2004, от 01.03.2006, от 10.01.2007. Дополнительным соглашением от 10.01.2007 установлен срок действия договора № 3/28-пр от 16.01.2003 до 01.02.2010.

После заключения дополнительного соглашения от 10.01.2007 и до истечения его срока (то есть в период действия), истцом ответчику направлено письменное уведомление от 08.05.2008 № 1-27/02-04/4983 о расторжении договора № 3/28-пр от 16.01.2003 в порядке п. 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент направления уведомления о расторжении договора от 08.05.2008 № 1-27/02-04/4983, дополнительное соглашение от 10.01.2007 предусматривало конкретный срок действия договора № 3/28-пр от 16.01.2003 - до 01.02.2010. В данном случае порядок расторжения договора регулируется положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, которое возможно только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рассматриваемом случае соблюдение положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует, уведомление от 08.05.2008 № 1-27/02-04/4983 соответствующих предупреждений не содержит.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Поскольку основной договор аренды № 3/28-пр от 16.01.2003 не подлежит государственной регистрации, все дополнительные соглашения к нему об изменении условий этого договора также не подлежат государственной регистрации.

Согласно п.п. 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу № А47-2716/2009, оставленным без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2009, на спорном земельном участке ответчиком возведена самовольная постройка. Ее строительство осуществлено с отклонением от проектной документации (статья 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказано.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные указанными судебными актами имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела. В связи с изложенным, довод ИП ФИО1 о необоснованности вывода суда первой инстанции о самовольности возведения спорного объекта Предпринимателем отклоняется.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, поскольку спорное здание относится к объектам недвижимого имущества, право на заявление требований о сносе соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Предпринимателя об ошибочности вывода суда о том, что наличие между сторонами договора аренды земельного участка не влияет на право Администрации г.Оренбурга обратиться с иском о сносе самовольной постройки, также отклоняется судом апелляционной инстанции.

Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, владеющим земельным участком на основании договора аренды, п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

Согласно п. 2 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В п. 1 статьи 20 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации закреплено, что изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 статьи 25 названного Закона).

Поскольку объект является самовольной постройкой, а статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет и не содержит каких-либо изъятий, исходя из технических характеристик самовольно возведенной постройки, требования Администрации в данной части обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца по встречному иску о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.01.2007 удовлетворению не подлежат.

Из представленного в материалы дела дополнительного соглашения от 10.01.2007 следует, что оно заключено к договору аренды земельного участка № 3/28-пр от 16.01.2003.

Согласно п. 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация определяет момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, в соответствии с п.1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит государственной регистрации.

Материалы дела не содержат доказательств того, что сложившиеся с 2003 года между сторонами арендные отношения прерывались. При таких обстоятельствах, оснований рассматривать дополнительное соглашение от 10.01.2007 в качестве нового договора аренды, заключенного на срок более одного года, не имеется.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29 января 2010 г. по делу № А47-7610/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и Администрации г. Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья В.В. Баканов

Судьи: М.И. Карпачева

Г.Н. Богдановская