Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 по делу № А76-22552/2018 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Остров» - ФИО1 (доверенность от 09.06.2018, паспорт), ФИО2 (доверенность от 09.06.2018, паспорт);

Администрации Миасского городского округа - ФИО3 (доверенность от 01.02.2019 №12, служебное удостоверение).

Общество с ограниченной ответственностью «Остров» (далее - ООО «Остров», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Миасского городского округа (далее -администрация, заинтересованное лицо), содержащим следующие требования:

- признать незаконным отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:6 в аренду на новый срок, оформленный сообщением от 21.05.2018 № 2460/1.7;

- обязать администрацию в течение двух недель с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Остров» договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400111:6 из земель населенных пунктов, расположенный западнее автодороги «Миасс-Карабаш» и южнее Третьей речки в г. Миассе, площадью 6 000 кв.м, под проектирование и строительства пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года.

Решением суда от 31.01.2019 (резолютивная часть объявлена 24.01.2019) заявленные требования удовлетворены - суд признал незаконным отказ администрации в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:6, выраженный в письме от 21.05.2018 №2460/1.7, и обязал администрацию предоставить обществу земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400111:6 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке - в жалобе администрация (далее также - податели жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что спорный земельный участок уже предоставлялся заявителю на три года для завершения строительства, что подтверждается договором аренды №5628 от 09.07.2008, сроком с 09.07.2008 по 09.07.2011, а также договор аренды №6649 от 18.09.2012, сроком с 07.09.2012 по 07.08.2013. Тем самым, право заявителя на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта было реализовано, что фактически делает невозможным повторное предоставление земельного участка.

По мнению апеллянта, положения подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), применяются в случае, если ранее такой земельный участок не представлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

Отзывом на апелляционную жалобу заявитель отклонил ее доводы.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а представители общества возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «Остров» (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды №5628 от 09.07.2008 (т. 1, л.д. 15-17) на основании постановления главы Администрации Миасского городского округа №441 от 15.04.2008 (т. 1, л.д. 13, 14) земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:6 из земель населенных пунктов, расположенный западнее автодороги «Миасс-Карабаш» и южнее Третьей речки в г. Миассе, площадью 6 000 кв.м, под проектирование и строительство пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей, сроком по 09.07.2011.

26.12.2011 главным архитектором Миасского городского округа внесены изменения к градостроительному плану от 06.07.2011 №RU 743080000-187. Размещение объекта также согласовано с Управлением ЖКХ Администрации МГО от 25.05.2012 №1310 по заявлению ООО «Остров» от 08.02.2012 (т. 1, л.д. 26-31).

ООО «Остров» направлено заявление от 01.06.2012 №15 в администрацию о продлении договора аренды земельного участка от 09.07.2008 №5628 (т. 1, л.д. 12).

Решением межведомственной комиссии от 07.08.2012 было принято решение о продлении договора аренды.

На основании постановления администрации от 07.09.2012 №4870 с ООО «Остров» заключен договор аренды от 18.09.2012 №6649 сроком до 07.08.2013 (т. 1, л.д. 35-38).

ООО «Остров» 08.04.2013 получено разрешение на строительство объекта дорожного сервиса от 08.04.2013 RU №74308000-101 «Пункт технического обслуживания и ремонт автомобилей, Здание ремонтного бокса», со сроком действия до 30.12.2015.

На основании постановления администрации от 13.09.2013 №6027 (т. 1, л.д. 42) с обществом заключен договор аренды земельного участка для строительства от 02.10.2013 №6982, сроком до 30.12.2015 (т. 1, л.д. 43-46), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400111:6, расположенный западнее автодороги «Миасс-Карабаш» и южнее Третьей речки в г. Миассе, площадью 6 000 кв.м, под проектирование и строительство пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 6.5 указанного договора по истечении срока указанного в п. 2.1 договора, действие договора прекращается без направления арендатору уведомления об этом.

В 2014 году ООО «Остров» заключен договор подряда строительных (монтажных) работ от 14.08.2014 №73 с ООО «РемКомСтрой» по строительству объекта дорожного сервиса «Пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание гаражного бокса», расположенному на участке (т. 1, л.д. 51-56), согласно плану-графику выполнения работ (приложение №2 к договору подряда от 14.08.2014 №73).

ООО «РемКомСтрой» завершило работы по первому этапу 10.11.2015. Работы по устройству фундамента завершены.

Как указал заявитель, в 2017 году общество намерено возобновить работы по строительству объекта капитального строительства. Подрядчик потребовал продлить договор аренды на участок.

ООО «Остров» 27.02.2018 обратилось к Главе Миасского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:6, расположенного: Челябинская область, г. Миасс, западнее автодороги «Миасс-Карабаш» и южнее Третьей речки, под объект незавершенного строительства дорожного сервиса «Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание гаражного бокса» (т. 1, л.д. 95).

В ответ на указанное заявление в письме от 21.05.2018 №2460/1.7 администрация сообщила, что основания для заключения на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:6 без проведения торгов отсутствуют, поскольку заявление о продлении договора аренды земельного участка поступило после истечения срока аренды (подп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ) (т. 1, л.д. 9).

Полагая, что отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства противоречит действующему законодательству, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Остров» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства степенью готовности 10%. Проектируемое назначение - объект дорожного сервиса. Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание гаражного бокса, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400111:6 по адресу: Челябинская область, г. Миасс, западнее автодороги «Миасс-Карабаш» и южнее Третьей речки.

ЗАО «Техсервис» 23.11.2018 для ООО «Остров» подготовлено техническое заключение №027-ИС-2018 по обследованию объекта незавершенного строительства - Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание ремонтного бокса (фундамент), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400111:6, по адресу: Челябинская область, г. Миасс, западнее автодороги «Миасс-Карабаш» и южнее Третьей речки.

В соответствии с указанным техническим заключением произведено техническое обследование фундамента объекта «Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание ремонтного бокса».

Была предоставлена следующая документация объекта: Проект «Объект дорожного сервиса. Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание ремонтного бокса», шифр 00120202 - АР, КЖ, КМ, разработанный ООО ПО «Проектная компания». Разрешение на строительство RU №74-308000-101 от 08.04.2013. Технический план объекта незавершенного строительства от 18.12.2017, подготовленный кадастровым инженером ФИО4; Выписка из ЕГРН на объект незавершенного строительства от 22.01.2018.

По результатам обследования установлено следующее.

Фундамент объекта «Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание ремонтного бокса» является «Объектом незавершенного строительства» в объеме 10%, соответствует требованиям строительных норм и правил, предусмотренных проектом шифр 00120201 - КЖ, КМ, ГП.

После проведения замеров установлено, что размеры сооружения соответствуют проектным. Фундамент объекта устроен в 2015 году. Фундамент обеспечивает необходимые характеристики опорной конструкции, имеет неразрывную связь с землей через монолитные ж/бетонные буронабивные сваи. Перемещение данного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его конструктивной целостности и проектному функциональному назначению невозможно.

Итоги обследования в совокупности с проектной документацией позволяют сделать вывод о том, что фундамент объекта «Пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей. Здание ремонтного бокса» является полностью завершенным сооружением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм ст. 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителей необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со ст. 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют, наряду с прочим, положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее - Закон №137-ФЗ).

В соответствии с положениями указанной нормы в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Из буквального толкования приведенной нормы п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. В данном случае факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

В настоящем случае договор аренды земельного участка под строительство был заключен с обществом до 01.03.2015.

Также следует отметить, что в приведенной норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

Отказ в предоставлении земельного участка в аренду основан на том, что заявление о продлении договора аренды земельного участка поступило после истечения срока аренды (подп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что за заявителем 22.01.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:34:0400111:1518, степень готовности 10%, площадь застройки 975,4 кв.м.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац п. 1 указанной статьи).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Доказательств оспаривания зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:34:0400111:1518 в установленном законом порядке материалы дела не содержат, в силу чего с учетом вышеизложенных норм право собственности заявителя считается юридически признанным.

Таким образом, на испрашиваемом земельном участке имеются объекты незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что право заявителя на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта было реализовано, что фактически делает невозможным повторное предоставление земельного участка.

Однако, доказательств именно заключения нового договора аренды в целях завершения строительства того же объекта с ООО «Остров» в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен под проектирование и строительство пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей, не лишает заявителя права на предоставление земельного участка для окончания возведения всего комплекса в порядке п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

Основания считать, что пункт технического обслуживания и ремонта автомобилей на земельном участке заявителем не будет возведен, отсутствуют.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство заключен до 01.03.2015, на земельном участке заявителем возведен объект незавершенного строительства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования заявителя.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 по делу №А76-22552/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

Л.П. Ермолаева

М.И. Карпачева